商业地产竞争企业发展模式比较课件(115张).ppt
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1、,商业地产竞争企业发展模式比较,商业地产研究部 2011.03.14,商业地产竞争企业商业地产研究部 2011.0,一、行业企业概况介绍二、竞争企业比较体系三、竞争企业分项说明四、万达的比较优势,目录,一、行业企业概况介绍目录,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,*上述企业为不完全统计,行业企业概括介绍行业领先企业外资新加坡嘉德香港企业恒隆、太古,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,行业企业概括介绍,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,*每个竞争企业的介绍,在上述基础上增加“企业总体战略及商业地产战略”、企业模
2、式及产品模式简介,行业企业概括介绍商业地产企业竞争力指标 融资能力融资渠道及评,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,三、竞争企业分项说明,华润中粮世茂宝龙明发恒大凯德,企业简介商业模式选址策略代表案例,行业企业概括介绍三、竞争企业分项说明华润企业简介,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,华润企业,行业企业概括介绍华润企业,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,企业简介,华润集团旗下共18家一级利润中心,在香港拥有6家上市公司(含华润置地)。经营涉及消费品(零售业有多个自营品牌及华润万家超市)等多领域。截至2010
3、年6月,集团总资产已达到4,830亿港元,2009年度集团营业额达1,698亿港元,经营利润177亿港元,员工达30万人。 目前,集团正在推动企业的发展由实业型转向产融结合型。集团奉行“集团多元化,利润中心专业化”战略。,行业企业概括介绍企业简介 华润集团旗下共18家一级利润中,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,企业简介,在地产业务上,华润实行“差异化”竞争策略, “住宅开发+持有物业+增值服务”产品组合策略及“高品质”的产品定位。,行业企业概括介绍企业简介 在地产业务上,华润实行,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,华润集团组织架构,
4、行业企业概括介绍华润集团组织架构,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,华润置地组织架构,行业企业概括介绍华润置地组织架构,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,华润地产版块业务架构,行业企业概括介绍华润地产版块业务架构,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,商业地产产品模式:多元,万象城都市综合体系列住宅+区域商业中心(五彩城)住宅+欢乐颂,区域商业中心一般位于新兴的城市副中心,周边以大片居住区为主,或者临近大规模的新兴产业集群,具备一定商业基础,北京橡树湾区域商业中心作为战略落地试点。,行业企业概括介绍商业地产产
5、品模式:多元万象城都市综合体系列区,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,分布于三个版块,华润置地: 华润万象城城市综合体+区域购物中心+木棉花酒店华润万家:欢乐颂社区购物中心深国投(投资企业): 新一城购物中心+印象城购物中心,商业地产产品模式:多元,*万象城系列继杭州开业后,将陆续在沈阳、南宁、成都、青岛、郑州开业;欢乐颂在深圳试点后,即将在鞍山开业;而以北京橡树湾的区域购物中心为试点的产品也在不断完善中。计划每年新开1-2个持有物业。除新开业的杭州万象城,商业地产出租率保持正在93%以上。,行业企业概括介绍分布于三个版块华润置地:商业地产产品模式:多,行业企业概
6、括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,华润建筑:内外装商业管理:华润自建团队酒店:木棉花酒店主力店:华润万家、中艺、华润堂零售品牌等,商业地产产业链,行业企业概括介绍华润建筑:内外装商业地产产业链,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,商业地产资本模式:孵化,行业企业概括介绍商业地产资本模式:孵化,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,选址策略-拿地版图,截止到2010年8月,华润置地已进入中国内地26个城市,正在发展项目超过50个。土地储备规模近 2261万平米(其中住宅开发和商业地产土地储备分别为1911万平米和350万平
7、米,商业地产建成物业106万平米。商业地产土地储备占比15.5%),主要分布在三大经济圈的中心城市和中西部的热点城市。其中商业地产分布于北京 、 上海、 深圳、 杭州、 无锡、沈阳、成都、大连、苏州、重庆、合肥、青岛、鞍山、郑州等城市。,行业企业概括介绍选址策略-拿地版图截止到2010年8月,,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,选址策略-商业地产版图,行业企业概括介绍选址策略-商业地产版图,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,选址策略-拿地策略,侧重集团资源、兼顾公开拿地:借助集团资源,非公开方式获得一线城市优质地价土地。充分利用下属企
8、业的土地资源优势,“退城进园”;有计划、有战略指导、有区别地进入二、三线城市; 侧重对“合作、并购、旧城改造”等拿地方式,同时,积极参加优质地块的“招拍挂”;例如:北京橡树湾项目和2009 年8 月新获得的上海项目,是华润置地借助母公司财务支持在公开市场拿地的典型案例。发展策略明晰,侧重于发展“郊区低密度住宅”和“市区高密度住宅”,并结合发展规模化的“城市综合体”大型商业地产项目。,行业企业概括介绍选址策略-拿地策略侧重集团资源、兼顾公开,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,行业企业概括介绍,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,代表案例:
9、深圳华润中心,位置:深圳地王金融圈,罗湖金融商务中心区项目特点:集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体,深圳规模最大,品质最高综合建筑群物业形态:购物中心-万象城5A甲级写字楼华润大厦君悦酒店酒店式公寓室外娱乐休闲广场占地面积:7.6万m2 总建筑面积:约48(55)万m2总投资:40亿港币,行业企业概括介绍代表案例:深圳华润中心位置:深圳地王金融圈,,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,代表案例:深圳华润中心,行业企业概括介绍代表案例:深圳华润中心,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,代表案例:深圳华润中心,截至2010年6月,经营收
10、益水平:总面积:32.3748万平(含停车场5.5万平)产品组合:万象城购物中心+华润大厦+君悦酒店+停车场出租率96.7%租金收益3.62亿(半年)*产品关键词:高端、品质*万象城为中国购物中心标杆项目,行业企业概括介绍代表案例:深圳华润中心截至2010年6月,经,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,小结,“内地新鸿基”定位方向央企,多产业平衡集团以“孵化”关系促进商业地产发展多产品组合及高品质品牌(尤其是万象城)带动下的产品竞争力优势明显。发展速度追求平稳、产品与万达形成错位使得对万达构成的竞争威胁较小,焦点主要在核心城市的核心地段的拿地上。,行业企业概括介绍小
11、结“内地新鸿基”定位方向,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,中粮企业,行业企业概括介绍 中粮企业,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,企业简介,中粮集团下设粮油、食品、地产酒店等9大业务板块,拥有4家香港上市公司及中粮地产等3家内地上市公司。集团要求所进入的主营行业具有竞争力、影响力、控制力和市场占有率。 2009年初,中粮集团正式提出了打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”发展战略。在商业地产上,着力开发“大悦城”为品牌的城市综合体(商业综合体),计划将来商业地产规模达到集团总资产30% 集团战略:把地产业务板块做
12、成一个统一的上市公司,即地产酒店事业部,实现整体上市。,行业企业概括介绍企业简介 中粮集团下设粮油、食品、地,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,中粮集团组织架构,行业企业概括介绍中粮集团组织架构,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,中粮地产版图,中粮集团内部有5家子公司涉及到商业地产相关业务。其中地产业务主要集中于以住宅为主业的中粮地产、运营商业地产大悦城品牌的中粮置业,此外以酒店为主业的酒店事业部,以亚龙湾国家旅游区为主的中粮海南地产,以持有物业管理为主的凯莱物业等也都参与其中。商业地产运作以中粮置业为主要平台。,行业企业概括介绍中粮
13、地产版图 中粮集团内部有5家子公司,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,中粮置业简介,中粮置业投资有限公司主要从事高品质商业地产开发与经营。公司以“建立有价值的商业物业,逐步形成优质的物业组合”自持并运营的商业物业项目覆盖商业、酒店、写字楼等多种形态,已形成全国战略布局的框架。截至2011年1月,中粮大悦城在全国范围内已拥有近10个城市综合体项目,其中已开业的大悦城系列广场4个。未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城,5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。,行业企业概括介绍中粮置业简介 中粮置业投资有限公司主要,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分
14、项说明万达的比较优势,选址策略-拿地版图,行业企业概括介绍选址策略-拿地版图,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,商业地产产品模式,“大悦城”品牌的城市综合体,市场定位为“年轻、时尚、潮流、品位”,以大悦城购物中心为核心,可能包含办公、酒店或酒店式公寓其中的一种或多种。 目前产品一般以“购物中心+公寓”为主。 大悦城购物中心在主力店比例上,明显低于万达,强化次主力店。,行业企业概括介绍商业地产产品模式 “大悦城”品牌的城市综,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,商业管理:中粮自建团队物业管理:凯莱物业管理酒店:凯莱酒店主力店:万客隆(基本
15、无法合作),商业地产产业链,行业企业概括介绍商业地产产业链,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,商业地产资本模式同华润,内部孵化银行贷款,行业企业概括介绍商业地产资本模式同华润内部孵化,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,选址策略-拿地策略,中粮选择进驻的目标主要是“具备经济活力和零售潜力”的城市,包括已经重点布局的环渤海区域的北京、天津,长三角区域的上海、杭州;珠三角的核心城市如广州、深圳等都是重点关注的城市;其它一线城市也列入目标范围。 目标城市中区位的布局以核心商圈或者区域性商圈的核心位置为主:抑或人财两旺的商业集中地段,抑或大有潜
16、力的生活重心区域。,行业企业概括介绍选址策略-拿地策略 中粮选择进驻,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,代表案例:北京西单大悦城,*产品关键词:年轻、时尚、潮流、品位*大悦城为全国都市型年轻时尚购物中心标杆,北京西单大悦城于2007年12月28日开业,2008年2月正式开业,是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。建筑面积20.5万平方米,地上15层,地下4层,有停车位近2000个。 西单大悦城(建成物业)收购价格36亿,加上改造成本,约为37亿,首年固定租金收益3.2亿左右。,行业企业概括介绍代表案例:北京西单大悦城*产品关键词:年轻、,行业企业
17、概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,代表案例:北京西单大悦城,行业企业概括介绍代表案例:北京西单大悦城,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,小结,央企,多产业平衡单产品,品牌适应性尚待验证发展速度加快(2010年2家)总体产品与万达形成错位,但购物中心与万达存在竞争关系目前对万达构成的竞争威胁较小,焦点主要在核心城市与核心地段的拿地上。,行业企业概括介绍小结央企,多产业平衡,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,宝龙企业,行业企业概括介绍 宝龙企业,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,企业简介
18、,宝龙集团由许健康(籍贯:福建省泉州晋江)创立,始于80年代。许健康80年代初在澳门创业,主要经营实业,后投资澳门房地产业。90年代,许健康回内地发展,宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业,核心主业为地产开发和商业经营。自2006年开始,在三四线城市高速扩张,“宝龙城市广场”定位购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体,成为具有特色的商业地产模式。,行业企业概括介绍企业简介宝龙集团由许健康(籍贯:福建省泉州晋,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,宝龙集团发展历程,第一桶金艰辛创业,1980-1990,1、全国性扩张拿地2、08年年中香港
19、IPO通过聆讯3计划2009年9月再次冲击香港IPO,2006-2009,1、受经济环境影响,建设进展放缓。2、2009年10月IPO成功,紧张的资金链得到缓解。3、2010年,总部移师上海。,创业期,发展期,扩张期与高速发展期,IPO推动,行业企业概括介绍宝龙集团发展历程第一桶金1980-19901,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,宝龙集团组织架构,行业企业概括介绍宝龙集团组织架构,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,战略合作伙伴,新华都百货TESCO、家乐福、沃尔玛金逸影城国美电器KFC、麦当劳其它,行业企业概括介绍战略合作伙伴新
20、华都百货,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,宝龙集团产业版图,行业企业概括介绍宝龙集团产业版图,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,宝龙商业地产版图,行业企业概括介绍宝龙商业地产版图成都宝龙武夷山宝龙淄博宝龙蚌,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,商业地产产品模式:,行业企业概括介绍商业地产产品模式:,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,商业地产产品模式,“宝龙城市广场”是综合性商住发展项目,一般包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设施,以及优质住宅物业。根据项目
21、地点及市场需求,未来的商业地产项目将包括由国际著名酒店管理公司管理的优质酒店,及大型室内游乐场。“宝龙城市广场”项目一般总建筑面积达200,000至500,000平方米。,行业企业概括介绍商业地产产品模式 “宝龙城市广场”是综,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,商业管理:宝龙商管公司酒店:宝龙酒店(E栈商务、度假快捷)主力店:康城百货、宝龙乐园、宝龙影院、宝龙美食、NICOLE名品概念店,商业地产产业链,行业企业概括介绍商业管理:宝龙商管公司商业地产产业链,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,商业地产资本模式:,整体资金链偏传统,在低地
22、价成本下,产品竞争力使销售回款发挥了极其重要作用,类似国美地产模式,但宝龙在该领域获得资金支持程度仍有限,资金杠杆和滚动开发模式:1、土地抵押贷款;2、低地价成本、以及地价款分期缴纳;3、建筑垫资;4、除福州商业经营较好外,其他商业未见经营性物业抵押贷款,行业企业概括介绍商业地产资本模式:上市前私募1.4亿美元(可,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,选址策略,区域分布:东部经济发达省份二、三线城市新区项目分布具有显著的聚集性特点山东(5个)、江苏(6个)、“大本营”福建(3个)、河南(3个)。以省份为单位进行项目拓展“深耕”,同时降低管理半径。上市后土地储备目标:
23、安徽、湖北、湖南、天津、重庆,并开始进入一线城市,如上海,行业企业概括介绍选址策略区域分布:东部经济发达省份二、三线城,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,选址策略,项目在新区核心位置,靠近新区行政中心、具备较大升值空间和景观资源。对商业地产细节的考量,并非核心因素。这种模式具有内在的可行性。 “宝龙城市广场”基本为当地最大的商业项目,而且占据新区核心位置,具备强势塑造新区核心商圈的条件。能够吸引各种资源的汇集效应。 低地价是核心因素。据测算,相对于项目销售价格,土地成本在5%-15%区间。常州92万平方米“宝龙城市广场”楼面地价47元/平方米。,“宝龙就是城中心”
24、,行业企业概括介绍选址策略项目在新区核心位置,靠近新区行政中心,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,选址策略-低地价,2011年3月份,公司在中国20个城市合计拥有处于不同开发阶段的物业开发项目33 个,土地储备1000万平米,其中2010年之前取得地价价格低廉。,行业企业概括介绍选址策略-低地价2011年3月份,公司在,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,选址策略-判断纬度,城市选择准则,宝龙选址纬度,项目选址考核因素,整体经济发展,居民购买力,城市规划及发展,地方政府行政效率及服务态度,私人商住物业的预期需求,未来的土地供应;以及整体
25、竞争环境,占地面积及是否适合开发大规模综合性商住物业,城市内所处区位,周围环境及交通等公共设施,居民的消费行为及生活方式,地方政府已建或将建的基建,政府对该地区的规划,潜在开发整体成本架构,行业企业概括介绍选址策略-判断纬度城市选择准则宝龙选址纬,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,代表案例:青岛宝龙城市广场,行业企业概括介绍代表案例:青岛宝龙城市广场,行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势,代表案例:青岛宝龙城市广场,青岛宝龙城市广场是由宝龙投资25亿元打造的游乐主题MALL,项目位于青岛市城阳区政府南,占地20.6万平米,总建筑面积70余
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