房地产企业税收政策与税收筹划.ppt
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1、房地产企业税收政策与税收筹划,一、房地产开发企业的主要税收政策,房地产开发企业应缴纳的税种主要是:营业税、土地增值税和企业所得税。另外还有:城市维护建设税、印花税、房产税、车船税、城镇土地使用税、耕地占用税、车辆购置税、契税、增值税、关税等;同时负有代扣代缴个人所得税义务。,一、房地产开发企业的主要税收政策,(一)营业税的主要税收政策1.销售不动产(包括房屋建筑物和在建工程)、转让土地使用权和提供应税劳务。应税营业额:全部价款和价外费用。价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不
2、包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:,一、房地产开发企业的主要税收政策,()由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;()收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;()所收款项全额上缴财政。,一、房地产开发企业的主要税收政策,单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中减除。纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资
3、和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。,一、房地产开发企业的主要税收政策,纳税人将建筑工程分包给其他单位的,以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。单位销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。,一、房地产开发企业的主要税收政策,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,
4、免征营业税。,一、房地产开发企业的主要税收政策,适用税目:纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中,其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为,应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。,一、房地产开发企业的主要税收政策,纳税义务发生时间:纳税人采用预收款方式转让土地使用权或者销售不动产的,以收到预收款的当天为纳税义务发生时间。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收
5、款的当天。,一、房地产开发企业的主要税收政策,2.视同销售(1)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人;()单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其所发生的自建行为;()财政部、国家税务总局规定的其他情形。,一、房地产开发企业的主要税收政策,财税2009111号文件规定,个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。,一、房地产
6、开发企业的主要税收政策,3.房产出租:房产出租(包括转租)应缴纳租赁业营业税。4.合作建房:应分别情况处理:土地使用权与房屋所有权交换:分别纳税;土地使用权租金与房屋所有权交换:分别纳税;成立共担风险、共负盈亏合营企业:不纳税。,一、房地产开发企业的主要税收政策,5.代建房:符合规定条件的代建房按手续费计算纳税。条件:(1)委托方与受托方签订代建合同;(2)用房单位能提供土地使用证和有关部门的建设项目批准书及基建计划;(3)房地产开发企业不垫付资金;(4)受托方与委托方全额结算(原票转交),受托方只收取手续费(浙江省规定:不发生土地使用权和产权转移)。,一、房地产开发企业的主要税收政策,6.混
7、合销售 纳税人的下列混合销售行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额不缴纳营业税;未分别核算的,由主管税务机关核定其应税劳务的营业额:()提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为;()财政部、国家税务总局规定的其他情形。,一、房地产开发企业的主要税收政策,7.不征或免征营业税的主要项目(1)以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险,不征营业税。其股权转让也不征营业税。(2)企业兼并过程中发生的土地使用权、不动产转移,暂不征收营业税。(3)企业整体转让不征营业税。(4)破产拍卖房地产不征营业税。(5)旧城改造,拆迁房获
8、得补偿费,不视同销售不动产。(6)将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产,免征营业税。,一、房地产开发企业的主要税收政策,(二)土地增值税的主要税收政策1.征税范围:转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,并取得收入。非国有土地使有权转让、房地产继承、赠与、出租等不属征税范围。特殊情形:(1)房地产交换,个人经批准可免税,合作建房暂免征税。(2)企业兼并转让房产,国家收回土地使用权、地上建筑物等免税。,一、房地产开发企业的主要税收政策,2.计税依据:土地增值额转让房地产取得的收入:包括货币收入、实物收入和其他收入。代收费用:计入房价的一并计税;不计入房价的可以不计税。扣除费用,包括以下各项
9、:(1)取得土地使用权所支付的金额(土地价款及有关费用)。(2)开发土地和新建房及配套设施的成本。,一、房地产开发企业的主要税收政策,(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)。其中:利息费用计算应区别两种情况:第一种情况是:利息费用能计算分摊并提供相关证明,按实扣除,其他开发费用按(1)、(2)的5%计算扣除;第二种情况是:利息费用不能计算分摊或者不能提供相关证明,则利息费用不单独扣除,开发费用按(1)、(2)项的10%计算扣除。,一、房地产开发企业的主要税收政策,(4)旧房及建筑物的评估价格。(5)与房地产有关的税金。(6)追加扣除费用:房地产开发企业按(1)、
10、(2)的20%计算追加扣除费用。几项特殊规定:利息超过国家规定标准部分不得扣除逾期贷款利息不得扣除房地产开发企业的印花税不得单独扣除个人购房再转让时,原缴纳的契税不得扣除房地产评估费用可以扣除,一、房地产开发企业的主要税收政策,3.税率:四级超率累进税率(30%、40%、50%、60%)4.税收优惠:普通标准住宅,土地增值率未超过20%(含)的,免税。要求分别核算,不分别核算或者不能准确核算的,应按规定征税。有关纳税申报的两种特殊情形:逐步竣工逐步销售,可先预征最终再进行结算。预售房地产取得的收入,可以预征土地增值税。东部地区省份预征率不得低于2。,一、房地产开发企业的主要税收政策,5.清算规
11、定:国税税务总局国税发2006187号。土地增值税的清算单位:以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。,一、房地产开发企业的主要税收政策,土地增值税的清算条件:符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:,一、房地产开发企业的主要税收政策,(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目
12、可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(4)省税务机关规定的其他情况。,一、房地产开发企业的主要税收政策,非直接销售和自用房地产:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。土地增值税的核定征收:房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核
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