上半投资市场研究报告.doc

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1、2011上半年投资市场研究报告新闻发布会商业投资市场即将迎来“拐点”“从2009年开始，我们就提醒投资者，商业投资市场已经存在泡沫了，入市须谨慎。可是两年多过去了，成都商铺、写字楼的价格是芝麻开花节节高，涨幅何止是一倍两倍，所有的警示似乎都成了玩笑话。可是现在，虽然整个投资市场依然需求旺盛，价格高涨，但是我们还是要再一次提醒投资者，成都市商业物业投资泡沫更盛了，入市要特别谨慎小心”。7月15日，本报联合中成房业、健鹰策划联合发布2011上半年成都商业地产投资市场研究报告，包括保利、蓝光、绿地、金科等十余家开发企业的代表，以及新港地产、世家机构、高路玛房产等近十家机构的代表和十余位财富123的会

2、员共计60多人参加了此次新闻发布会。翔实的市场报告对成都上半年投资市场的现状以及未来的走势进行了全面分析，权威的市场解读、生动的商业案例，深深地折服了与会的六十多位代表。大量的数据以及市场案例显示，成都商业物业价格经过2009年之后的高速攀升之后，在未来一段时间将迎来一次较大的调整，“也算是对这三年快速发展的一个消化，至于调整过后，市场到底是会进入平稳发展阶段，还是会像2003年一样，进入长达五年的滞涨，还需要进一步看整个市场的走势”。中成房业：商业地产将迎来“滞涨期”据统计：2011年上半年成都市累计新增商业8723套，规模为110万，新增套数环比下降23.40%，同比下降8.82%，规模环

3、比下降21.79%；2011年上半年成都市累计新增写字楼9598套，规模为86万，新增套数环比下降35.49%，规模环比下降44.37%；2011年上半年成都市累计成交商业8563套，规模为87万，成交套数环比下降44.53%，规模环比下降39.09%。于此同时，2011年上半年成都市累计成交写字楼9276套，规模为79万，成交套数环比下降21.42%，规模环比下降12.74%；截至2011年6月底，成都市商业存量为39944套，规模为458万，存量套数环比上升8.15%，同比上升13.31%，规模环比上升9.36%，同比上升20.27%；截至2011年6月底，成都市写字楼存量为24471套，

4、规模为245万，存量套数环比上升2.30%，同比上升45.14%，规模环比上升2.10%，同比上升67.50%。中成房业市场研究中心主任李代琪表示，住宅市场调控是此轮商业地产投资热的外在刺激之一，但是从数据情况看，这种刺激造成的市场冲击正在降温，“住宅市场持续不断的调控举措，在一定程度上促进了商业市场的加速发展，特别是限购、限贷后，商业地产开始成为投资者关心的主题，无论是开发商还是个人投资者，均表示看好未来商业市场的发展，并逐步加大投入。中国经济的持续向好，商业地产租金稳步上涨及高租金回报率是他们一致看好商业地产的理由。在宏观调控大背景下，住宅市场遇冷，部分开发商开始把目光瞄准了商业地产，一方

5、面商业能够充分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流，例如保利、蓝光、绿地等企业6月分别举行了商业地产房交会，均取得了不错的销售成绩。商业地产目前尤为火热，预计这种趋势还将延续，但是从长远看，商业地产有遭遇滞涨的风向。”“从整体趋势上看，2009年以来的商业投资市场与2000年前后的市场特别相像，2000年，成都的商业物业投资突然火爆起来，价格从几千块飞速的窜到一两万的水平，接着租金也出现了大幅的上扬，然后到了2003年，整个投资市场一下子就沉寂下来，价格、租金走势趋稳，随后就进入了一个相对的平静期，这个平静期持续了差不多五六年的时间，直到2009年”，中成房业市场部

6、总监沈文星表示，他非常担心成都商业市场会重蹈2003年的覆辙，进入长期的“滞涨期”。“不同于住宅市场，有政策控制在里面约束它，商业地产是个相对比较市场化的行业，这样它就必然要接受市场规律的影响，我们知道，旺盛的市场需求是持续不了太久的，它有周期性限制，有兴有衰，这就是市场经济的规律性，盛极必衰，现在的市场明显已经处于过热状态，如果不能进行有效地市场引导，很可能会遭遇又一次的滞涨，让商业地产被动的陷入到相对低迷的市场氛围里”。健鹰策划：成都的商业开发要有“道”“记得有一位朋友曾跟我开玩笑说，我觉得商业地产开发，简直比卖白粉还赚钱，当时我就觉得，他进入到商业地产的误区了，我相信有不少商业地产人都多

7、多少少对商业地产有一些误解。其实，我们的开发商开发商业地产项目应该更用心，更应该注意商业之道，毕竟，商业地产不同于住宅，它的要求更高、风险更高，同时，它有必须要遵循的商道”，健鹰策划总经理杨健鹰表示，虽然商业地产的收益率远远高于住宅，但是也最容易导致失败，如果抱着浮躁的态度，如果不能很好的遵循商业地产开发“道”，要想成功就只能靠运气。“成都的商业开发是越来越密集了，竞争也会越来越激烈，我觉得商业成功之道首先是要符合城市的个性之道，要充分的理解地域文化之道，因为没有任何一个成功的商业项目能脱离城市的个性而存在，这也算是我对商业地产开发的一点点建议吧”。杨健鹰表示，商业地产开发应该注意四个利益点：

8、“首先是，满足消费者的需求，一个成功的商业首先要满足消费者的消费需求，这是一个商业项目得以立足的基础；其次，满足商家的经营需求，经营者经营的正是你这个商业的商业价值，而你项目的价值也最终通过经营者的经营得以实现；第三，投资者的利益，你要满足投资者的投资收益，这也是大家认可你项目的首要条件，也是你获利的成功点；最后，要符合开发商的利益。可以说，成功的商业项目应该是一个多赢的局面”。财富123上半年投资报告：投资市场迎来“大洗牌”“如果说，2010年投资商业物业还要算一下投资回报的话，那么2011年，大家投资商业物业，只会考虑一件事，那就是：这个铺子还有没有上涨空间了”这是财富123里的资深投资高

9、手，对成都商业投资市场变迁很形象的总结，自从成都商业投资市场进入到“买得起就买”时代之后，成都商业地产投资就在发生越来越“深刻”的变化，而2011年这过去的半年时间，则完成了对整个成都投资市场新格局的划分，关注成都商业地产的朋友们，也一定会记住2011年的这上半年光阴。2011年上半年，成都商业投资市场完成了几件大事：首先，在商铺板块，将中小投资者彻底赶出主城区；其次，让成都写字楼的投资收益进一步逼近商铺和和宅；第三，中小投资者开始向商务酒店、农贸市场、商务小户型云集，边缘系投资产品开始走俏；第四，近郊商业项目开始密集出现，中小投资者集体“下二线”；最后，商业物业价格持续升温导致投资者投资热情

10、锐减，观望情绪明显。商铺：投资进入细分时代主城区总价超500万可以说，2011年上半年，“最伤”投资者的就是商铺。仅以主城区为例，今年上半年，财富123会员投资的底商均价已经超过5万元/，其中，最低的为城南世纪城板块的英郡底商，成交价格3.5万元，最高纪录是位于蜀都大道双桥子段的蜀都惠园安置房底商，成交价格超过8万元/，上半年多数底商的成交价格都在5万元左右，单价的飙升直接推高了商铺的投资门槛，最终导致中小投资者失去“出牌”资格。据不完全统计，2011年上半年，财富123会员在中心城区的商铺成交额主要集中在500-800万/套之间，占到中心城区成交量的近六成，300万左右的投资总价占大不足三成

11、的比重，在2010年上半年，总价300万左右的商铺成交量还接近成交总量的近五成，而100万以下的底商成交纪录，已经完全从中心城区消失了。于此同时，财富123会员在中心城区的商铺成交总量，也出现了明显的下滑，2010年全年，财富123会员在主城区共购买各类商铺接近100间，平均成交总价不到300余万，投资的最低门槛在200万左右；而在今年上半年，财富123会员在主城区投资的商铺缩减到30余间，成交均价却高达500多万，投资门槛已经提高到300万以上，中小投资者已经完全“出局”。近郊商业承接投资需求“我不是不想在主城区投资铺面，主要是价格太离谱了，与其去抢个巴巴掌大的铺子，还不如在郊县选个像样子的

12、铺面呢”，4月份，守望了有半年时间的刘小姐在天回镇投资了一处近200的社区底商，总价还不到200万，而她看好的龙湖北城天街底商，则以10万元的均价“抛弃”了她，“我不知道一个实际使用面积十来平米的铺子好做啥，想来想去，算了，所以就下二线”。备受中小投资者青睐的投资区域涵盖了新都、龙泉、温江以及郫县等诸多热点二圈层，从财富123的关注情况看，最受投资者关注的区域是新都，其次是郫县、新都和温江，而近郊底商的成交总价主要集中在200-300万之间，占到整个成交量的近六成，200万左右的成交量则占到了两成左右，超过400万的投资需求还不足一成。从成交套数上看，2011年上半年，郊县共成交各类商铺近50

13、间，远超主城区成交量，但是郊县的成交均价只有220万左右，远低于主城区。上半年商铺四大热词高铺价、小铺化、铺子LOFT、商交会，这是成都上半年商铺投资市场的四大热词。先说高铺价，如果说2010年的银石广场创造了地铁商业的峰值，龙湖三千城创造了社区商业的峰值，地一大道创造了地下商业的峰值，那么2011上半年，峰值已经常规化，龙湖北城天街的10万均价刚闪亮登场，中海国际社区的6万单价再次让财富123会员很惊讶，接着，中大君悦金沙、蜀都惠园、金牛万达广场2010的单点突破，迅速演化成了全线突破，高铺价已成广泛共识。再说小铺化，这个其实没多少可以解释的，当一个100的铺子报价达到1000万的时候，一个

14、精明的开发商绝对会将三个30的铺子买到300多万，这就是“商情”。还有就是LOFT商铺，如果你觉得LOFT是写字楼，那你绝对“OUT”了，因为挑高的商铺更能挑战高铺价，所以，商铺挑高也成为财富123会员感兴趣的话题，贵是贵了点，毕竟，咱买的是两层啊。最后再说一说商交会，从蓝光、合力达，到绿地、保利，仅仅六月份，大家就迎来了一场又一场的商业投资交易会，不管怎么说，铺子多了，选择的机会总是要多一些，可是越来越多的财富123会员抱怨，“为啥现在值得投资的铺子越来越少了？到底是开发商的预期高了，还是我的预期高了？”预测：主城区商铺价格将趋缓从今年上半年财富123会员总的成交价格看，目前，城南高新区板块

15、商铺成交价格基本上稳定在4万元左右，与2010年第四季度的3.5万元左右相比，上浮12.5%，而在2010年第一季度，城南高新区核心板块的商铺价格只有2.5万元左右，从未来的放量情况看，城南板块的底商单价会在第三季度突破5万，随即进入相对稳定阶段，短期内全线突破6万的可能性不大。值得关注的是，关注度相对较弱的中和片区，在第三季度会有一个不小的放量，成交价格可能会有所突破，但是相对来说还是一个价值洼地。城西金沙板块、光华大道板块核心地段的底商成交价格已经基本上维持在5万元左右，部分商业物业的成交价格达到6万元左右，与2010年第四季度相比的3.5万元左右相比，涨幅明显；城东的主要成交区域在三圣乡

16、以及东部新城板块，目前三圣乡板块的商铺主流价格在3万元上下，而东部新城板块成交价格则集中在4万元左右，基本与2010年第四季度持平，短期内大幅上扬的可能性不大，就目前该区域比较活跃的优品红街、阳光100项目情况看，成交均价应该在4-5万元之间。总的来说，随着商铺单价的持续走高，商铺投资回报继续走低，投资者观望情绪有所上升，短期内，成都商铺市场涨势将趋于放缓，但是高位运行的态势不会发生变化。写字楼：投资需求趋于平稳 写字楼成交价格趋稳可以说，2010年第四季度是近几年来成都写字楼投资的高峰，无论是供应量还是成交量，都达到了一个峰值，财富123会员的关注热情也是空前高涨，但是这个峰值并没有持续多久

17、，春节之后，供需总量就开始出现较大幅度的下滑，成交价格的上涨幅度也开始趋缓，进入今年的二季度，写字楼投资市场已经全线回落到2010年上半年的水平。从价格角度来讲，2011年第一季度写字楼物业的涨幅要明显高于商铺物业，但是在第二季度，写字楼价格上涨幅度迅速收窄，部分项目甚至出现小幅度的降价清货。总得来说，写字楼成交价格从2010年第三季度开始发力，从2010年第四季度开始涨幅全面超越商铺。以南延线为例，2010年第三季度，该区域新增写字楼价格基本上在9000元左右/，而到了2010年第四季度，则调整为1.2万元/，到今年的第一季度，成交价格则基本上稳定在了1.5万元左右/，再到五六月份，价格基本

18、上还维持在1.5万元左右/，而财富123的成交价格，甚至出现了小幅度的下降。数据显示，2010年第四季度，财富123会员在南延线的写字楼成交均价在1.2万元左右/，到2011年第一季度，则为1.4万元左右/，而到了六月份，最近的一宗成交单价仅为1.2万元/。需求回落供应量减少进入到5月份以后，财富123会员对写字楼的关注度开始出现明显的回落，关注度甚至不足2010年第四季度平均水平的三成，成交量也出现较大幅度的下滑，特别是大家对南延线写字楼市场的关注，更是降幅明显，这也与市场上写字楼物业供应量锐减有一定的关系。总得来说，今年上半年的写字楼关注度较去年下半年降幅明显，而且成交面积也出现小幅度下滑

19、，今年上半年写字楼平均成交面积为120，低于2010年第四季度的140，成交总量则下滑近五成。“虽然说写字楼的收益率要高于商铺，可是大家更关心的是写字楼好不好出手，而且现在越来越多的开发商倾向于整层或者半层半层销售，所以选择面其实并不宽，而且去年下半年涨的太凶了，写字楼咋个能跟商铺拼价格嘛”，就财富123会员反应的情况看，写字楼物业更青睐企业客户与大额投资客户，这也就造成了写字楼投资关注度的下降，而整售也直接拉低了写字楼的成交单价。预计在未来三到六个月时间，成都写字楼的价格走势依然会比较平稳，涨幅并不会很大，但是从长远看，未来两到三年，成都写字楼的供应量还非常大，而且随着一批城市综合体的出现，

20、写字楼投资也会成为新的热点，毕竟，无论是投资收益，还是成交总价，写字楼都要比商铺温柔许多，而且，综合体写字楼较传统的写字楼来说更具投资优势，也更受投资者关注。写字楼市场三大热词今年上半年，写字楼市场最受关注的三大热词是：整售，自持，降温。如果说2010年的写字楼拆零销售是主流，那么今年上半年，选择整层或者半层为销售单位的写字楼则开始增多，包括中大君悦广场、康普雷斯在内的一批写字楼物业，都选择了全部或者部分楼层整售，而这样的项目也开始越来越多。自持也开始成为成都写字楼的常态，从仁恒置地广场、航天科技大厦、摩根中心、来福士广场，到万象城、四川航空大厦、环球贸易中心等等，越来越多的甲级或者超甲级写字

21、楼选择了自持，自持开始成为成都写字楼的新亮点。降温，在经历了2010年的爆发式放量之后，从今年第一季度开始，成都写字楼供需出现疲态，而到第二季度，放量以及成交量更是降温明显，包括价格方面也出现全面放缓，除了主城区部分写字楼项目依然保持了10%左右的涨幅以外，南延线写字楼物业的成交价格涨幅均在5%左右，甚至更低，而短期内，写字楼市场再次被点燃的可能性也并不大。热点：“边缘系”投资产品走俏商务小户型走俏仅6月份最后两周时间，财富123会员在南延线投资的商务小户型就突破10套，一位姓张的会员更是一口气吃下6套，用他的话说，“200万在主城区不过买到40不到的小铺子，但是40的精装小户型，我可以买上6

22、套，而且我相信收益率并不比商铺差”。单价30-50万之间的商务小户型，可以说是上半年的投资明星产品，备受中小投资者青睐。南延线的蜀都中心和复地雍湖湾，新都的缤纷新天地，这几个项目是商务小户型的代表，其中，蜀都中心由于临近地铁站点，其30余平米的商务小户型自然是供不应求。而复地雍湖湾的精装商务小户型则以品质感强，品牌优势，吸引了不少财富123的会员，缤纷新天地则以其多变空间以及高性价比“捕获”投资者，上半年，财富123会员共吃进各类商务小户型接近70套，可谓战果辉煌。专业市场趋于边缘化与社区商业的持续供应相比，专业市场的供应缺乏持续性，而且相对来说还有比较高的行业门槛，这都在一定程度上影响了投资

23、者的全面进入，从本轮旺盛的投资需求看，专业市场或者产业商铺并没有搭上“顺风车”，整体市场关注率并没有明显的增加，而且相对于2010年第三季度，更是有了较大的萎缩，2011年第一季度新增的专业市场投资会员尚不足2010年全年需求的一成，而截至第二季度，虽然总体来说，关注度依然不低，但是由于投资周期长、口岸相对生僻，专业市场依然没有走出“候补投资产品”的命运，并且出现进一步的边缘化倾向。还有一点不能不提，就是投资者对专业市场的投资期望开始出现明显下滑，不少财富123会员更是出现对专业市场商业的质疑，一位姓白的会员就明确的告诉记者，虽然专业市场越炒越热，但是跟大家的心理距离却越来越远，“因为看不见啊

24、，媒体整体都在鼓吹专业市场有多流金淌银，可到现在大家还是看不到任何的成功案例啊，这个好笑人嘛”。边缘系产品不边缘除了专业市场、商务小户型，包括酒店公寓、农贸市场等等其它“边缘系”商业投资产品也在今年上半年大放异彩，上半年出现的几个农贸市场纷纷创造了“日光效应”，位于三环路龙潭立交外侧的芙蓉生活广场，更是创下了三环外农贸市场摊位单价破3万的记录，而大家对农贸市场的需求依然非常旺盛，截止6月底，登记农贸市场需求的会员超过十五组，甚至都超过了对写字楼的需求。于此同时，酒店也是今年上半年的投资亮点之一，位于城北的名人酒店，位于净居寺的索尔龙舟、位于西一环的高升桥一号等等酒店公寓，都获得了不少会员的青睐

25、，整个成交情况非常不错。财富123投资报表投资分布比例图： 时间/区位东南西北郊县12月份15%40%30%10%5%1月份10%40%30%5%10%2月份10%30%30%10%20%3月份10%30%20%10%30%4月份15%25%30%10%20%5月份10%30%20%5%25%6月份15%30%20%5%30%需求分布比例图： 时间/物业商铺写字楼专业市场其它12月份70%25%2%3%1月份70%15%5%10%2月份60%25%5%10%3月份75%15%5%5%4月份60%20%3%17%5月份55%20%5%20%6月份60%20%5%15%投资需求分比例布图： 时间/

26、额度100万以内100-200万200-500万500万以上企业会员12月份30%30%20%10%10%1月份20%35%20%10%15%2月份20%40%20%15%5%3月份15%40%30%10%5%4月份15%30%35%10%10%5月份10%25%40%15%10%6月份10%20%40%10%20%第一、二季度需求分布图： 物业/额度总比例100万以内100-200万200-500万500万以上企业会员商铺70%80%70%80%80%60%写字楼20%5%10%10%10%25%专业市场5%10%10%5%5%10%其它5%5%10%5%5%5%第一、二季度成交分布图：物业/额度成交比例成交量（套）平均单价（万元）平均总价（万元）商铺35%815280写字楼15%311.3160专业市场10%211.2110住宅5%100.8570其它35%800.951房产报道记者 魏靖