物业服务技能理论试题三.doc

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1、物业服务岗位技能大练兵理论试题集（第三部分）五、简答题501. 物业环境保洁的范围有哪些？1、 楼宇内的公共部位，指楼宇内从底层（含地下）到顶楼天台的所有公共部位，包括楼梯、大厅、电梯间、公共卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等。2、 物业区域的公共场所，指物业区域内（或大厦）的道路、绿化地带、公共停车场、公共娱乐地方等所有公共场地。 3、 生活废弃物，指物业区域内的生活废弃物，主要包括垃圾和粪便两大类。502. 环境绿化的养护管理工作具体有哪些？1、 浇水排水2、 施肥3、 中耕除草4、 整型修剪5、 病虫害防治6、 防寒越冬503. 绿化植物种类的选定有哪些要求？1、 确定选择绿化树木、花卉及

2、草坪种类的基本原则和物业管理区域所处植物地理位置，规划绿化植物数量与技术经济指标2、 确定裸子植物与被子植物比例、常绿树种与落叶树种比例、乔木与灌木比例、木本植物与草本植物比例、乡土树种与外来树种比例（并进行生态安全性分析）、速生与中生和慢生树种比例3、 确定绿地植物名录（科、属、种及种以下单位），确定相应的基调植物、骨干植物和一般植物种类。504. 绿化工程竣工验收时间应符合哪些规定？1、新种植的乔木、灌木、攀缘植物，应在一个年生长周期满后方可验收。2、地被植物应在当年成活后，郁闭度达到80% 以上进行验收。3、花坛种植的一、二年生花卉及观叶植物，应在植物15天后进行验收。4、春季植物的宿根

3、花卉、球根花卉，应在当年发芽出土后进行验收。秋季种植的应在第二年春季发芽出土后验收。505. 绿化工程质量验收应符合那些规定？1、乔、灌木的成活率应达到95%以上，珍贵树种和孤植树应保证成活。2、强酸性土、强碱性土及干旱地区各类树木成活率不应低于85%。3、花卉种植地应无杂草、无枯黄，各种花卉生长茂盛，种植成活率应达到95%。4、草坪无杂草，无枯黄，种植覆盖率应达到95%。 5、 绿地整洁，表面平整。6、种植的植物材料的整形修剪应符合设计要求7、绿地附属设施工程的质量验收应符合建筑安装工程质量检验评定统一标准GBJ301的有关规定。 506. 物业管理的主要内容有哪些？1、物业的接管验收2、物

4、业管理方案和制度的制定3、客户管理服务4、房屋建筑及附属设备设施的维修养护管理服务5、安全服务6、环境保洁与绿化美化管理7、综合经营服务507. 物业管理的基本原则是什么？1、权责分明原则2、业主主导原则3、服务第一原则4、统一管理原则5、专业高效原则6、收费合理原则7、公平竞争原则8、依法行事原则508. 物业服务企业在物业管理活动中的权利有哪些？1、物业服务企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定本规定。 2、 按照物业服务合同和管理办法实施管理。3、按照物业服务合同和有关规定收取物

5、业服务费用。4、有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规和规章制度的行为。5、有权要求业主委员会协助履行物业服务合同。6、可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目。 7、可以接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用。8、有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。9、经业主大会的允许，可以实行多种经营。509. 业主在物业管理活动中享有的权利有哪些？ 业主最基本的权力就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业服务企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。1、 按照物业服务合同的约定，接

6、受物业服务企业提供的服务。 2、 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事宜提出建议3、 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议4、 参加业主大会会议，行使投票权5、 选举业主委员会委员，并享有被选举权6、 监督业主委员会的工作7、 监督物业服务企业履行物业服务合同8、 对物业共用部分，公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9、 监督物业共用部分，共用设施设备专项维修资金的管理和使用10、 法律、法规规定的其他权利510. 业主委员会的日常工作有哪些？1、了解和掌握物业管理区域内业主和物业使用人的基本情况2、组织实施选聘物业服务企业的招标活动3、提出是否续聘物业服务企业的建

7、议4、代表业主大会管理物业专项维修资金5、宣传、教育、督促业主和物业是用人自觉遵守业主公约以及物业管理区域内的各项管理制度，协调业主之间，业主与物业使用人之间，业主、物业是用人和物业服务企业之间的关系6、协助物业服务企业对物业管理区域内的物业进行管理7、做好业主委员会的内部管理工作8、开展有利于业主和物业使用人身心健康的各项有益活动，努力创建文明小区511. 绿化养护的常用防寒越冬措施有哪些？1、 土地封冻前灌足“封冻水”2、 秋末修剪3、 根茎培土4、 覆土5、 扣筐或扣盆6、 涂白或喷白7、 卷干、包草8、 搭建防寒设施9、 春灌10、 培月牙形土堆512. 物业服务费的收取与使用原则？1

8、、 有偿服务原则2、 专款专用的原则3、 合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则4、 民主管理的原则5、 依法收费与使用的原则513. 物业服务费的一般催交程序？1、 物业服务企业的财务部门对所欠费的业主进行统计，列出重点对象2、 采集业主的通讯记录，确定其具体的联系方式3、 将责任落实到每个物业管理人员4、 进行电话联系或上门催交。514. 绿化部主管和绿化部技术人员的职责是什么？ 绿化部主管职责：1、制定工作规划；2、开展创收工作；3、考核部署工作；4、组织培训。绿化技术人员：1、制定技术措施；2、实施培训；3、技术指导和检查；4、对外技术业务。515. 建立业主档案包含内容？1、 业主

9、的姓名2、 家庭成员情况3、 工作单位4、 平时联系的电话或地址5、 收缴管理费的情况6、 物业的使用或维修养护情况等。516. 物业服务公司保洁管理操作要求是什么？保洁管理的操作细则要求可分为每日管理、每周管理和每月管理要求，以便在管理中进行定量、定期检查考核。517. 保洁管理除了实行生活垃圾分类袋装化以外，还包括哪些具体措施？1、实行生活垃圾分类袋装化；2、进行超前的宣传教育；3、配备必要的硬件设施。4、典型暴光。518. 居住区绿地种类分为？ 1、小区级绿地（称小游园）；2、公共绿地（组团绿地）；3、宅旁绿地；道路绿地；4、公共建筑专用绿地。519. 制定物业管理方案的原则1、规范调研

10、的原则2、实事求是的原则3、扎实细致的原则4、科学适用的原则520. 物业再开发利用的条件1、 物业本身的条件2、 业主的愿望3、 物业服务企业的运做能力521. 制定物业管理制度的原则1、 合法性原则2、 实用性原则3、 规范性原则4、 市场性原则5、 协调性原则522. 物业管理应具有哪些个人素质？1、 具有较强的语言表达和沟通能力2、 具有良好的心理素质和个人形象3、 拥有健康的体魄523. 物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内

11、的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。524. 物业绿化管理制度的实施有哪些方面？1、 搞好对绿化养护人员的技术培训。2、 加强看管巡视3、 加强绿化宣传、培养绿化意识525. 什么样的防卫才叫正当防卫？1、 必须有真实存在的不法侵害行为，才能进行正当防卫；2、 必须针对正在进行的不法侵害行为，才能实行正当防卫。3、 正当防卫必须针对不法侵害者本人实行；4、 正当防卫不能超过必要限度，造成不应有

12、的损害。526. 若发生案件，应采取哪些步骤以协助破案？（1）立即汇报部门领导和拨打110电话，并留在现场直至公安人员到达； （2 切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作； （3）禁止任何人在现场走动，并礼貌地劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场调查； （4）向公安人员提供相关案件详情。527. 大宗物件出小区，应如何处理？ 答：应确认对方身份，如对方为业主，应请其填写物品放行登记表，填写无误后，礼貌放行； 如对方不是业主，应请其填写物品放行登记表，并请其联系业主或直接联系业主确认；确认无误后，礼貌放行；如有误，应制止其出小区，并联系业主到现场确认。528. 简述突发

13、事件处理应遵循的原则？ 答:快速反应原则； 统一指挥原则； 服从命令原则； 团结协作原则。529. 巡逻是物业安全的又一保障，必须加强保安巡逻，消除各种不安全因素，请你说出对巡逻范围和巡逻方式有哪些具体规定？ 答：巡逻范围只限定为公共地方，如绿化区、公共走廊、电梯厅、通道、洗手间等。未经许可，不许进入用户的房间内。巡逻方式主要有定时和不定时巡逻、穿制服和着便衣巡逻、白天和夜间巡逻等方式。530. 物业服务公司公共秩序维护部主要职责有哪些？答：应履行以下职责：负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，维护公共范围内治安秩序。严格治安管理，做好来访及加班登记、监控、全天24小时巡查、进出货物

14、检查等治安防范工作。严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火险隐患。积极配合公安机关打击服务区域内及周围发生的违法犯罪活动。负责对服务区域内各业户治安、消防工作的宣传、指导和监督。抓好公共秩序维护队伍的业务培训。531. 简述手提式干粉灭火器的使用方法？答：手提式干粉灭火器使用时，应手提灭火器的提把，迅速赶到火场，在距离起火点5厘米左右处，放下灭火器。在室外使用时注意占据上风方向。使用前先把灭火器上下颠倒几次，使筒内干粉松动。如果使用的是内装式或贮压式干粉灭火器，应先拔下保险销，一只手握住喷嘴，另一只手用力按下压把，干粉便会从喷嘴喷射出来。如果使用的是外置式干粉灭火器，应一只手握住喷嘴，另一只

15、手把起提环，握住提柄，干粉便会从喷嘴喷射出来。干粉灭火器在喷粉灭火过程中应始终保持直立状态，不能横卧或颠532. 地震时在楼房如何应急避震？ 答：地震一旦发生，首先要保持清醒、冷静的头脑及时判别震动状况，千万不可在慌乱中跳楼，这一点极为重要。其次，可躲藏在坚实的家具下，或墙角处，也可转移到开间小的厨房、厕所去暂避一时。因为这些地方结合力强，尤其是管道经过的地方，具有较好的支撑力，抗震系数大。总之，震时可根据建筑物的布局和室内状况，审时度势，寻找安全空间和通道进行躲避。因熟睡来不及躲避者，应当“伏而待定”，切勿仰卧，侧过身来也能争得生存的机会。 533. 发现被盗怎么办？ 答：1、发现门被撬，抽

16、屉、柜子锁被撬或翻动，要立即向公安机关报告。2、保护好失窃现场。3、如发现存折、信用卡被盗，应尽快到银行挂失。4、如实回答保卫、公安提出的各种问题。5、积极向公安、保卫人员提供破案线索。534. 家庭灭火应急对策有哪些？答：火灾初发阶段一般都不会很大，也并不可怕，要沉着冷静，及时正确扑灭初发火灾。发现着火时要大声呼喊，当火苗较小时，应及时用自备灭火工具将其扑灭；当火苗较大时，迅速拨打火警电话“119”报警，应讲清失火的地名、街道名或小区名以及门牌号。油类物品起火，应用泡沫灭火器对准起火处喷射；也可用毛毯、棉被覆盖窒息灭火，或用沙土覆盖灭火。家用电器着火，先将电源闸刀关闭，再用毛毯、棉被之类的物

17、品覆盖灭火，或用干粉灭火器进行灭火，最好不用水进行灭火。煤气、液化气失火时，应立即关闭阀门，切断气源。用衣物、棉被等浸水后捂盖，往上面浇水灭火。救火时门窗要慢开，以免空气对流加速火焰蔓延和火焰突然窜出伤人。535. 维持正确的家电环境需要注意哪四点？答：（1）注意高温，高温环境会加速家用电器绝缘材料老化。绝缘材料损坏会引起漏电、短路，导致触电，引发火灾。（2）注意潮湿，不应将洗衣机长期放置在干、湿没有分开的卫生间内，家用电器上不放盛着液体的容器，附近不摆花盆、鱼缸，不用湿布带电擦洗或用水冲洗电器设备。（3）注意腐蚀，冰箱、洗衣机等不宜放置在厨房，以免受到煤气、油烟的侵蚀。（4）注意安全，要摆放

18、在安全、平稳的地方，不要放置在有震动、易受撞击的过道处。536. 简述住宅室内装饰装修合同应当包括哪些主要内容？ 答：（1）房屋所有权（或者证明其合法权益的有效凭证）； （2）申请人身份证件； （3）装饰装修方案； （4）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计芳案； （5）涉及到其它行为的需提交设计方案或者施工方案； （6）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关该企业相关资质证书的复印件。 非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。537. 简述住宅室内装饰装修活动，禁止哪些行为发生？ 答：按照建设部第110令住宅室内装饰装修管理办

19、法的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。 （6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。538. 简述业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查？答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协

20、议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。539. 简述住宅室内装饰装修的施工时间如何规定？答：按照市建委、市规委、市国土房管局关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行），每日12时至14时，18时至次日8时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。540. 简述应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。541. 简述住宅室内装饰装修工程的保修期有多长时间？答：在正常使用条件下，住宅室

21、内装饰装修工程的最低保修期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。542. 简述装修人申报登记应当向物业管理企业或房屋管理机构提交哪些材料？ 答：（1）房屋所有权（或者证明其合法权益的有效凭证）； （2）申请人身份证件； （3）装饰装修方案； （4）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计芳案； （5）涉及到其它行为的需提交设计方案或者施工方案； （6）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关该企业相关资质证书的复印件。 非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。543

22、. 按照特种设备安全监察条例规定，特种设备安全监督管理部门对特种设备使用单位进行安全监察时，发现在用特种设备存在事故隐患的，应如何处理？答：应当以书面形式发出特种设备安全监察指令，责令有关单位及时采取措施，予以改正或者消除事故隐患。紧急情况下需要采取紧急处置措施的，应当随后被发书面通知544. 请分析以热水为热媒的供暖系统的优缺点。答：优点：其室温比较稳定，卫生条件好；可集中调节水温，便于根据室外温度变化情况调节散热量；系统使用的寿命长，一般可使用25年。缺点：采用低温热水作为热媒时，管材与散热器的耗散较多，初期投资较大；当建筑物较高时，系统的静水压力大，散热器容易产生超压现象；水的热惰性大，

23、房间升温、降温速度较慢；热水排放不彻底时，容易发生冻裂事故。545. 安全用电的措施主要有那些方面？答：安全用电措施主要有：1.使用安全电压；2.选用合适的保护用具；3.电气设备的外壳采用保护接地、保护接零和漏电保护。546. 空调系统的维护有哪些内容？答：空调系统的日常维护，是指物业管理公司对空调系统在运行过程中出现的问题及时处理，保证空调系统正常运行，使建筑物的使用功能得以最大限度的发挥。在空调系统的维护过程中，经常会遇到一些系统故障，维护管理人员要认真分析故障原因，并对系统进行调节，使空调系统达到设计要求。547. 物业服务招标的概念答：物业服务招标是物业服务产品预购的一种交易方式，即由

24、物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业服务内容，制订符合其服务要求和标准的招标文件，由多家物业企业或专业公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。548. 物业承接查验期物业服务档案的收集的范围答：物业承接查验期的档案收集范围有权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象较单一，主要是建设单位。549. 专项维修资金的来源主要有哪些答：法规规定缴纳的费用；物业服务费结转的费用；业主大会中决定分摊的费用；业主共有物业的收益；社会捐赠或政府拨款的费用。550. 物业服务企业的成本费用答：包括直接人工费、直接材料费和间接费用。551. 物

25、业服务招标分为几个阶段？答：准备阶段招标阶段投标阶段信誉调查采样阶段开标阶段中标阶段设立合同阶段552. 物业服务服务费测算的意义？答：科学合理的测算为物价部门核定收费标准提供依据；科学合理的测算为物业服务的招标，投标决策提供依据；科学合理的测算，可作为与业主委员会协商确定物业服务服务收费标准的依据；科学合理的测算，是物业服务企业编制财务预算的依据。553. 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法建立了几项重要的住房维修基金筹用管理制度？答：维修基金必建制度维修基金来源和权属明晰制度维修基金用途法定制度维修基金移交管理制度维修基金动用程序维修基金补充续筹制度维修基金随房过户和退还业主制度维修

26、基金的行政监督管理制度和法律责任追究制度。554. 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交哪些资料？答：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业服务所必需的其它资料。555. 制定物业服务方案应涵盖哪些基本内容？答： 1）项目的整体设想和构思；2）组织架构与人员配置3）人员的培训及管理；4）管理方式及运作程序5）费用测算与成本控制；6）物业服务必须的物质装备7）早期介入与前期物业服务内容；8）物业服务指标9）物业服务措施；10）档案的建立与管理 11）物

27、业服务规章制度556. 简述物业费支出构成？答：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业服务区域清洁卫生费用；物业服务区域绿化养护费用；物业服务区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。557. 物业服务企业如何避免在投标活动中的风险？答（1）未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，从而造成投标决策和投标策略的失误；（2）盲目作出服务承诺；（3）价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营；（4）项目负责人

28、现场答辩出现失误；（5）接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作相应防范补救措施的失误；（6）投标资料（如物业服务方案、报价等）泄露；（7）投标人采取不正当的手段参与竞争，被招标方或评标委员会取消投标资格；（8）未按要求制作投标文件或送达投标文件造成废标等。558. 物业服务投标过程中应禁止哪些行为？答：为防止投标人以非法手段骗取中标，前期物业服务招投标管理暂行办法规定了以下禁止行为：投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他

29、人的合法权益。禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。559. 用户入户信息档案资料的主要内容？答：用户入户信息档案资料：1、入户通知书、入户须知；2、公共契约；3、用户资料；4、业主委员会章程；5、用户手册；6、用户进户验收表和交费单。560. 物业服务费用构成可分为哪两大类？答：物业服务费用的构成分为两大类：一类是管理费用，用自有费用支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出，物业服务企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。561. 收益性物业服务中公共设施设备日常运作、维修及保养费具体分哪几项？答：公共设施设备日常运作、维修及保养费主要包括：1、维修与保养费；2、

30、室内装修费；3、生活用水和污水排放费；4、能源费；5、康乐设施费；6、杂项费。562. 物业服务招标的方式有哪能些？答：物业服务招标的方式包括公开招标和邀请招标。1）公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。2）邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预选选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即接

31、受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。563. 我国物业服务企业收取物业服务费的方式答：有包干制和酬金制两种形式。实行物业服务费用包干制时，物业服务费用的构成包括物业服务服务成本、法定税费和物业企业的利润，这种收费方式类似固定总价合同。实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金，这种收费方式类似成本加酬金合同。564. 财务报告分析的主要形式答：1）根据分析的主体不同，财务报告分析可分为内部分析和外部分析两种。2）根据分析的内容和范围不同，财务报告分析可以分为全面分析和专题分析。3）财务报告分析从分析资料角度划分，可分为财务报表分析和内部报表

32、分析两种，其中财务报表分析是财务报告分析的最基本形式。4）从分析的时期和目的角度划分，可分为趋势分析、现状分析和潜力分析三种。565. 常规物业服务招标的主要内容？答：1）项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；2）房屋及共用设备设施的管理；3）环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；4）客户管理、客户服务和便民措施；5）精神文明建设；6）物业的租赁经营；7）财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。566. 物业服务档案保存的注意事项？答：1）物业承接查验期和入住期收集整理的档案资料属于物业基础资料档案，是物业服务档案

33、中最重要和基础的档案，它的保存管理和安全十分重要。2）房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限应有明确规定，一般不能低于设备的使用年限2倍。3）各类小型设备的支行和维护记录档案、环境与安全管理记录档案的数量较大，这部分档案的保存期限是较短。这类档案应有一个销毁的管理方案和程序，以腾出空间，避免档案室空间被占用。567. 结合自身体会，谈谈物业管理工作早期介入的作用。答：(一)物业前期管理能促使哪些物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决，减少使用中的后遗症。(二)物业前期管理

34、是对所管物业的全面了解。(三)早期介入有利于后期管理工作的进行。(四)有利于树立物业服务企业的形象。(五)有利于优化设计，完善设计细节。(六)有利于提高房屋建造质量。568. 物业服务公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免x年管理费或只按多少元M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供xx会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区

35、会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。569. 电梯在运行中的注意事项是什么？答：1.操作者在电梯运行时间内，不得离开操作岗位，防止非操作者误操作。 2.操作者负责检查轿厢的载重，不得超过额定的载重量。 3.不允许装运易燃易爆等危险品。 4.开动电梯之前，必须将厅门和轿厢门关闭。严禁在厅门或轿厢门敞开的情况下，使用电梯。 5.轿厢顶上除去属于电梯的固定设备以外，不得有其他物件存在；也不许

36、有人进入轿厢顶上。 6.当电梯在自动平层装置的作用下，如所达到的平层准确度仍不能满足个别情况下的特殊要求时，可以用启动按钮来控制达到。 7.电梯运行时，绝对禁止揩拭、润滑或修理机件等作业。570. 供电设备养护的目的是什么？在日常中应如何进行养护？答：供电设备养护的目的是，消除事故隐患，防止供电设备设施出现较大故障，以减少不必要的经济损失。供电设备设施的养护由值班电工负责实施。 1.低压配电柜的养护每半年一次。养护的顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。 2.配电柜的分段养护：检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹，紧固连接螺栓确保连接紧密。母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现

37、象应更换；检查配电柜中各种开关，取下灭弧罩，看触头是否有损坏。紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土，试验操动机构的分合闸情况；检查电流互感器和各种仪表的接线，并逐个接好；检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 3.变压器的养护每半年一次，由值班电工进行外部清洁保养。在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复好再接好。检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。测定变压器的绝缘电阻，当发现绝缘电阻低于上次的30%50%时，应安排修理。571. 面临地震，如何做好防震减灾？地震时的求生方法有哪些？ 答：如何做好防震救灾：地

38、震发生时，至关重要的是要有清醒的头脑，镇静自若的态度。 假若地震时你正在室内，如离门窗较远，暂时躲避在坚实的家具下或墙角处，是较安全的。另外，也可以转移到承重墙较多、开间较小的厨房、卫生间等处暂避。躲过主震后，应迅速撤到宽敞的户外。撤离时注意保护头部，最好用枕头、被子等柔软物品护住头部。 假若地震时你正在室外空旷的地方，这是最庆幸的事情。如果在建筑物密集的地方，最好将手或皮包等柔软物品护住头部，尽可能做好自我防御的准备。并迅速离开变压器、电线杆和围墙、狭窄巷道等。 地震会有层出不穷的次生灾害发生，每个人应根据不同情况，审时度势，采取灵活的应急对策。 求生方法：1、地震发生时，如来不及离开房屋，

39、应及时采取正确措施，不要盲目避震。应选择比较坚实的家具下躲避（如床、桌子），或迅速转移到跨度小的房间内，如厨房、厕所等处暂避，要注意保护头部，可用枕头顶在头上，盆托在头上，或用手抱住头部。2、在校学生，地震发生时靠近门口的应迅速跑到门外，靠墙的学生应紧靠墙根横卧，中间的学生应避到桌下，同时将书包顶在头上保护头部。3、震后被埋压，要保持头脑清醒，消除恐惧心理，鼓起求生的勇气，但不可盲目大声呼救，以保存体力，在听到外面有人时，则应采取一切办法，如以手电筒照明，敲击物体传递呼救信息。4、被埋压不能自救脱险时，就设法将手脚挣脱出来 ，清除压在身上的物体，特别是腹部以上的重物。可用毛巾、衣服等捂住口鼻、

40、防止烟尘窒息，扩大安全空间，并向有光线和空气流通的地方移动。若无力自救脱险，应尽可能减少体力消耗，在可活动的空间里，设法寻找食品和水，创造生存条件。5、在受伤时，尤其是外伤，应尽快包扎止血。可用事先准备好的毛巾、三角巾、药棉等，将出血处用力包扎，压迫止血。但不能太紧，防止血液不能流通，并尽量静卧，以防止伤口大量出血。572. 煤气中毒的现场急救有哪些？1、一旦发现有人煤气中毒时，不可按动任何电器开关，以免引起爆炸。应立即打开门窗，使空气流通。切断煤气来源，并立即将病人撤离现场，放置通风处。2、在中毒较轻的情况下，食用少量醋可促进知觉的尽快恢复。3、中毒症状较重时，要解开衣服、抬高头部，保持呼吸

41、道通畅。呼吸困难者应做人工呼吸。4、当中毒者处于昏迷状态时，适量灌服浓茶、咖啡等，不能让其入睡。如果中毒者身体发冷则用热水袋或摩擦的方式使其温暖。5、立即呼叫救护，拨打“120”电话，立即送中毒者去医院，途中给病人吸氧，继续人工呼吸，重度患者应作高压氧治疗。573. 物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？答：物业服务企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管

42、公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。 物业服务企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业服务企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。574. 物业服务招标投标的意义？答：推动物业服务市场化推动物业服务行业整体水平的提高明确双方责任，减少经济纠纷促进物业服务企业提高好竞争能力。

43、575. 物业企业获得某住宅小区招标的信息后，意向参加投标活动，请你论述该物业企业将从哪几个方面对该物业项目进行评估？答：项目评估主要包括以下几个方面的内容：（1） 投标物业的基本情况（2） 招标物业项目的定位（3） 业主的需求（4） 建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况（5） 招标条件和招标过程（6） 竞争对手（7） 企业自身条件的分析576. 物业服务档案的检索与利用答：一）常用的纸介质档案的检索与利用 （1）常用检索工具的编制方法：分类卡片目录、专题卡片目录、主题卡片目录、名称索引； （2）档案提供利用的方式：档案检索的步骤和方式一般是分析应用需求，明确检索范围或根据索引

44、的指引，查找到需要的档案文件；采用档案室阅读、外借、制作副本或向查阅者提供档案及档案检索专业知识与方法等提供档案整理的应用。 二）电子媒体档案的检索和利用 电子媒体档案一般分为两类，一类是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料，这类资料一般是以数字形式存贮；另一类是闭路视频监控设备产生的录像资料，一般以模拟形式存贮于录像磁带中。这类形式存贮的录像磁带的档案存放与纸介质档案的存放相似。577. 物业企业财务管理的目标答：财务管理目标要从财务管理总体目标和具体目标两点两论述：总体目标：利润最大化、资本利润率最大化或每股利润最大化、企业价值最大化或股东财富最大化。具体目标：是指企业各项财务活动中的贯彻财

45、务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理的具体内容，财务管理的具体目标可概括为三个主要方面：筹资管理目标、投资管理目标和利润分配管理目标。578. 编写物业服务财务报告要注重什么？答：1）突出重点、兼顾一般；2）注重时效、真实可靠；3）报告清楚、文字简练。579. 在物业服务投标策划与实施上主要做好哪些工作。答：1）获取招标信息；2）项目评估与风险防范；3）登记并取得招标文件；4）准备投标文件；5）送交投标文件；6）接受招标的资格审查；7）参加开标、现场答辩和评标；8）签约并执行合同；9）投标结束后，要对投标活动进行分析总结，结算投标有关费用，对招标投标资料进行整理、归档。580. 在物业

46、服务投标中有哪些策略和技巧？答：1）投标的组织策划，应组成投标小组，对投标活动进行策划实施，主要任务是项目分析评估、标书编制、投标策略的制定、参与现场踏勘、开标、评标、现场答辩、签约谈判等；2）项目的现场踏勘，应对现场进行详细的踏勘，对疑问处要求招标人作出书面答复，踏勘现场物业与投标报价是否存在外在风险条件；3）投标文件的编写，除了按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容是介绍物业服务要点和物业服务内容、服务形式和费用。4）投标报价的策略主要有：对项目动作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对物的报价范围。密切关注、正确分析竞争对手的报价；

47、补充一些投标人有能务承担的优惠条件作为报价的附加。5）现场答辩的技巧，选择由经验丰富、性格沉稳、对项目情况熟悉的人员参加，并在开标前对答辩人员进行模拟演练，正确反握招标文件的要点，投标文件夹的重点内容，对项目的熟悉程序等，对重点问题、难点问题、普遍性的问题一一准备答辩要点。6）签约谈判的技巧：要准确把握对方的真实意图，准确判断对方履行合同的诚意和能力，对进驻物业和实施常规物业服务必备的条件应明确约定。慎重考虑物业服务目标、前期投入费用及奖罚条件等方面的任何承诺。预测承接物业后可能出现的各种风险，将其列入相应的合同条款中加以规避。581. 什么是物业服务项目财务管理？答：物业服务项目财务管理是指在一个独立行使管理权的基层物业服务单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。它一方面受物业服务企业