土地增值税清算政策讲解课件.ppt
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1、土地增值税清算政策讲解,36、如果我们国家的法律中只有某种神灵,而不是殚精竭虑将神灵揉进宪法,总体上来说,法律就会更好。马克吐温37、纲纪废弃之日,便是暴政兴起之时。威皮物特38、若是没有公众舆论的支持,法律是丝毫没有力量的。菲力普斯39、一个判例造出另一个判例,它们迅速累聚,进而变成法律。朱尼厄斯40、人类法律,事物有规律,这是不容忽视的。爱献生,土地增值税清算政策讲解土地增值税清算政策讲解36、如果我们国家的法律中只有某种神灵,而不是殚精竭虑将神灵揉进宪法,总体上来说,法律就会更好。马克吐温37、纲纪废弃之日,便是暴政兴起之时。威皮物特38、若是没有公众舆论的支持,法律是丝毫没有力量的。菲
2、力普斯39、一个判例造出另一个判例,它们迅速累聚,进而变成法律。朱尼厄斯40、人类法律,事物有规律,这是不容忽视的。爱献生土地增值税清算政策讲解钟敏安徽亿川税务师事务所有限公司自我介绍钟敏:安徽亿川税务师事务所有限公司 安徽亿川咨询管理有限公司 所长注册会计师、二级注册税务师、项目数据分析师安徽亿川税务师事务所有限公司被评为安徽注册税务师协会“第三届”理事单位,第一部分 池地税发201328号文,出台背景:国家宏观调控有些问题需要明确法律责任,第一部分 池地税发201328号文,池地税发201328号文主要内容:明确了清算主体和义务明确了清算程序和要求明确了清算鉴证审核要求明确了四项成本验证方
3、法明确了税务师事务所鉴证要求 明确了违章处理,第二部分 土地增值税清算的政策解析,一、政策盘点二、企业所得税与土地增值税差异比较三、土地增值税的相关政策解析,一、政策盘点,1、为了规范土地、房产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益, 1993年12月13日,国务院发布中华人民共和国土地增值税暂行条例。该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税”,并于1994年1月1日实施。,一、政策盘点,2、1995年1月27日,财政部发布中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则,具体实施中华人民共和国土地增
4、值税暂行条例。,一、政策盘点,3、1995年5月25日,财政部、国家税务总局发布关于土地增值税一些具体问题规定的通知,对于以房地产进行投资、联营,合作建房,企业兼并转让房地产的征免税问题等进行了相关规定。 国税发199548号,一、政策盘点,4、财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号 )规定:(1)关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题 (2)关于转让旧房准予扣除项目的计算问题,一、政策盘点,(3)关于土地增值税的预征和清算问题 (4)关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题。 (5)关于以房地产进行投资或
5、联营的征免税问题 国税发200621号,一、政策盘点,6、财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知(财税2006141号) 2006-10-20规定:“普通标准住宅”的认定,可在各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发200526号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。,一、政策盘点,7、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发2006187号 对土地增值税的清算提出了具体的要求。,一、政策盘点,8、国税发2007132号 土地增值税清算鉴证业务准则(含约定书.鉴证报告.审核事项说
6、明格式)土地增值税鉴证业务准则指南(含鉴证说明编写要求、工作底稿),一、政策盘点,9、土地增值税清算管理规程(国税发200991号)对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件,是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求(国税发2006187号是对企业的要求),特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。,一、政策盘点,10、关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函2010220号)对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。,一、政策盘点,11、关于加强土地增值税征管工作的通知(国税发201053号)1火速的再次出台其是关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函2
7、010220号)印发仅6天后再次印发的文件。,一、政策盘点,2立法依据与指导思想以前的财税200621号、国税发2006187号、国税发200991号等立法依据是税收征管法与土地增值税暂行条例,且大多停留的技术操作与重申明确层面。而本文件直接地表示根据国务院的国发201010号与“充分发挥土地增值税调控作用”,即政治经济学下的税收跟进性落实文件。,二、企业所得税与土地增值税差异比较,主要差异体现在以下四个方面:1、汇(清)算时间上存在差异2、成本计算项目上存在差异3、扣除项目存在差异4、利息费用存在差异,三、土地增值税相关政策解析,征税对象:土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑
8、物及其附着物所取得的增值额。分析:,三、土地增值税相关政策解析,土地增值税预征:财税字1995048号 对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补。,三、土地增值税相关政策解析,转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知池地税201059号自2010年8月1日起,将我市土地增值税预征率标准调整如下: (1)廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房预征率为1%;,三、土地增值税相关政策解析,(2)除保障性住房外的普通住房预征率为1.5%;(3)非普
9、通住房、营业用房、别墅、度假村预征率为2%;(4)车库、储藏室、摊位等其他类型用房预征率为1.5%。,三、土地增值税相关政策解析,池州市人民政府关于同意制定池州市普通住房标准的(池政秘200710号)池州市普通住房标准 :我市普通住房应同时满足下列条件:单套住宅建筑面积在144平方米以下(含144平方米);住宅小区建筑容积率在1.0以上;实际成交价格低于同级别土地上同级别住房平均交易价格的1.44倍以下,三、土地增值税相关政策解析,池政秘200710号其他相关规定单套住宅建筑面积不含购房人配套购置的储藏室,汽车库面积;单套住宅为顶层含阁楼的,认定其是否为普通住房时,应扣除其阁楼建筑面积;单套住
10、宅为高层建筑的,认定其是否为普通住房时,应扣除其电梯分摊面积。分摊面积以有资质的测绘部门提供的数据为准。,三、土地增值税相关政策解析,对未按预征规定期限预缴税款的,应根据税收征管法及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。 财税200621号纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。-国税函2010220号,三、土地增值税相关政策解析,核定征收:池州市房地产开发企业土地增值税清算管理办法池地税发201328号 第十九条主管税务机关在清算审核过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行
11、清算。,三、土地增值税相关政策解析,一、池州市房地产开发企业土地增值税清算管理办法池地税发201328号 第二十条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;(四)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。,三、土地增值税相关政策解析,二、 池州市房地产开发企业土地增值税清算管理办法池地税发201328号 第二十一条 对符合本办法第二十条规定的核定征收条件的,经主管税务机关集体审议,可以
12、参照与其开发规模和收入水平相近的当地房地产开发企业的土地增值税税负情况,按下列规定予以核定征收:符合本办法第二十条第二项规定情形的,按不低于8%的核定征收率征收土地增值税。除上述符合本办法第二十条第二项规定情形之外的,按不低于5%的核定征收率征收土地增值税。,三、土地增值税相关政策解析,土地增值税清算:一、基本计算规定 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收. 增值额=转让房地产所取得的收入扣除项目金额 增值率=增值额扣除项目金额 应纳税款=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数,三、土地增值税相关政策解析,二、扣除项目转让项目的性质 扣除项目 1.取得土地使用权所支付的
13、金额 2.房地产开发成本新建房产转让 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.其他扣除项目(加计20%扣除) 1.房屋及建筑物的评估价格或购 买价每年加计5%后的金额旧房转让 评估价格=重置成本价成新折扣率 2.土地使用权所支付的地价款和 按国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金,三、土地增值税相关政策解析,转让项目性质 扣除项目 未经开发土地 土地价款 交纳的有关费用 缴纳税金 土地价款 交纳的有关费用 已经开发土地 开发的成本 缴纳税金 开发成本的20%,三、土地增值税相关政策解析,三、税率土地增值税税率表 增值额占扣除项目比例 税率 扣除系数1 50%以下(含50
14、%) 30% 02 超过50%100%(含100%) 40% 5%3 超过100%200%(含200%) 50% 15%4 200%以上 60% 35%增值额=转让房地产所取得的收入扣除项目金额应纳税款=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数,三、土地增值税相关政策解析,举例:池州兴旺房地产公司销售新建商品房一幢,销售收入14000万,土地使用权费及开发成本(不含借款利息)合计为4800万;公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;有关税金770万【解析】计算过程:扣除项目金额?增值额?增值率?适用税率?应纳土地增值税?,三、土地增值税相关政策解析,(二)开发土地和新建房及配套设施(简称房地产开发
15、)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用。,三、土地增值税相关政策解析,2.前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。所得税规定: 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,三、土地增值税相关政策解析,3.建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。所得税规定: 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装
16、工程费等。,三、土地增值税相关政策解析,4.基础设施费,包括开发小区内道路,供水,供电,供气,排污,排洪,通讯,照明,环卫,绿化等工程发生的支出。 所得税规定:主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,三、土地增值税相关政策解析,5.公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。所得税规定: 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。,三、土地增值税相关政策解析,国税发2006187号 (三)房地产开发企业开发建造的与清
17、算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;,三、土地增值税相关政策解析,2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。(四)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。,三、土地增值税相关政策解析,6.开发间接费用,是指直接组织,管理开发项目发生的费用
18、,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,三、土地增值税相关政策解析,所得税规定: 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,三、土地增值税相关政策解析,7.扣除项目分配土地增值税暂行条例实施细则第九条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分
19、摊。,三、土地增值税相关政策解析,分配方法分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。属多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。,三、土地增值税相关政策解析,(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算
20、分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,按本条1、2项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条1、2项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。,第三讲 应税收入和扣除项目的政策解析,(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。(五)与转让房地产有关的税金,指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教
21、育费附加,也可视同税金予以扣除。其中:房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用,印花税不再单独扣除。(六)对从事房地产开发的纳税人可按1、2项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。,三、土地增值税相关政策解析,四、减免税 1.纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。,三、土地增值税相关政策解析,2因国家建设需要依法征用、收回的房地产(1)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因此而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照免征。
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