麦肯锡为武汉CBD制定致胜的战略商业计ppt课件.ppt

2022/11/15,为武汉中央商务区制定致胜的战略商业计划,2,项目目标,3,武汉立志在王家墩原军用机场处建设一流的CBD,基本条件原军用机场靠近市中心核心区面积2.7平方公里，周边区域面积4.7平方公里，目前用途多样*,宏伟目标武汉活力和经济发展的 标志武汉的中心和华中地区的商业中心与住宅区相结合，配备一系列功能，提供华中地区最好的生活环境根据城市总体规划认真步署，用大约15年的时间建设完成,*核心区和周边区之外还有4.0平方公里，目前用途多样，整个地区总面积为11.36平方公里,4,此项目的重点市为在武汉建设成功的中央商务区制定战略和商业计划,武汉中央商务区制胜战略与商业计划,了解关键成功因素建设新的中央商务区所需条件从国内外案例中学到的关键经验,5,项目分为两个模块,6,项目小组结合了12个案例分析、收集了大量数据并进行了80多次访谈,7,CBD核心模式及案例分析,8,项目小组研究了7个CBD模式和12个具有代表性的案例,9,国际上七个CBD模式的实践和经验给武汉CBD的建设带来重要的启示,备注：商务区占地1.6平方公司，拉德方斯总面积为7.5平方公司资料来源：文献检索；麦肯锡分析,10,建设一流的中央商务区是一个极大的挑战，尤其是处在竞争激烈的环境中,各大中央商务区都面临着巨大的挑战,众多中国城市都在兴建中央商务区,资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析,“我国国内也有不少城市要建设CBD，确实过热” 柯焕章 北京城市规划院院长在“北京CBD新闻发布会”上的发言,11,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,12,全球CBD模式中最为突出的是金融保险中心,位置/规模位于市中心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块入驻企业主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所、律师事务所等），可能包括证券交易所基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限空间/服务特点高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区严格的技术设施要求，如：三层电源保护大型楼面，供大型企业扩展业务所用功能组合包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等建筑通常为现代建筑，包括标志性建筑形象定位“天之骄子”,举例：伦敦多克兰区/加纳利码头纽约华尔街东京新宿区上海陆家嘴芝加哥内环香港中环,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,13,加纳利码头是国际领先的、根据规划而建立的CBD,加纳利码头的主要特点位置/规模 距离伦敦城5公里 占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司租用空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面功能组合 加纳利码头：商务占95%，零售占5% 多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱乐设施建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼形象定位：伦敦领先的现代化金融区,资料来源：文献检索,14,加纳利码头在发展过程中结合远景目标和当前机遇,*1英镑=12.05人民币(2002年6月3日)资料来源：专家访谈、文献检索,15,伦敦/加纳利码头利用内在关键成功因素，积极采取相应的具体举措克服自身缺陷,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,16,上海陆家嘴是完全通过规划而建的金融保险中心,陆家嘴的主要特点位置/规模 位于浦东开发区中心，与传统中央商务区遥相对望，占地1.8平方公里入驻企业：主要企业包 括 上海证券交易所 中国银行上海总部 汇丰银行 其他主要国内、跨国金融机构 空间/服务特点：约300万平方米的高级办公场地 IT需求高功能组合：提供顶级的住宅以及即将开业的高档零售商场；4家五星级酒店建筑：汇集了众多摩天大厦，包括金茂大厦、东方明珠塔等标志性建筑形象定位：“中国新世纪的金融中心”,资料来源：文献检索,17,陆家嘴是由政府的政策和投资从零开始发展起来,18,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,19,全国性总部式CBD往往位于国家的经济或政治中心,位置靠近或位于重要城市的中心，多为一个国家的经济/政治中心入驻企业国内领先公司或跨国公司的总部占有较大的比例行业种类较多有很多可能入驻的“支柱商家”空间/服务特点高档办公区，服务要求较高部分商家可能比金融中心商家对价格更为敏感大型楼面功能组合包括高档零售、宾馆、餐饮和住宅区，还有文化设施及文化活动建筑通常为现代建筑，包括标志性建筑形象定位“全球公司的巨轮”,举例：巴黎拉德方斯 （La Defense）纽约曼哈顿芝加哥洛普区（Chicago Loop）,资料来源：文献检索,20,拉德方斯是众多法国和跨国公司总部云集的CBD,拉德方斯的主要特点位置/规模 距旧的巴黎中央商务区2公里，商务区面积1.6平方公里，总占地面积达7.5平方 公里入驻企业 共有3，600家公司 50%为外国公司 26%全球前50大公司的总部 70%法国前20大公司的总部 IBM、索尼、法国惠普、西门子、施乐、ELF等 空间/服务特点 建筑物规模大且技术先进功能组合 95%为商务、5%为零售 土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物建筑 “新潮” 标志性建筑，如“新凯旋门”（Grande Arche） 共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”形象定位： 法国的经济商务中心,资料来源：EPAD,21,拉德方斯用了相当长的时间才实现了法国政府建立“一流”CBD的目标,资料来源：EPAD、文献检索,22,拉德方斯利用巴黎的内在优势，采取特定的举措，创造了一个充满活力的商务区,资料来源：EPAD，文献检索、麦肯锡分析,23,拉德方斯作为全国性总部中心得益于与巴黎的固有关系,资料来源：EPAD、文献研究、麦肯锡分析,拉德方斯已经成为主要的经济中心和总部首选地，商家的全球营业额达到1520亿欧元,24,柏林新城将其自身重建为商业中心,柏林新城的主要特点位置 0.3平方公里的波茨坦广场（Potsdamer Platz）区，位于市中心西南部，为柏林墙旧址入驻企业 索尼欧洲总部、戴姆勒.克莱斯勒服务公司总部、德国国民银行地区总部、法国Sanofi德德国总部 空间/服务特点 技术先进的大型楼面，而且多数都是甲级的办公楼功能组合 约60%为办公 约22%为住宅 约18%为零售和娱乐（包括一家博彩场、众多音乐剧院和索尼Imax 剧院）建筑 重点发展标志性建筑，最高的大楼是索尼中心，共有26层、103米高形象定位 新德国的心脏,资料来源：文献研究、麦肯锡分析,25,尽管早期成功地吸引了入驻企业，但是柏林新城尚未成为主要的全国总部式CBD,资料来源：德国地方机场当局、麦肯锡分析,26,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,27,在一些大国，地区性总部模式CBD很常见,位置和规模位于地区性中心城市市中心占地不等入驻企业大量地区性和本地公司入驻国内、国际公司的地区分公司空间/服务特点现代建筑配以可靠基础设施功能组合全面的居住和零售功能建筑现代大楼摩天大楼形象定位“该地区发生的一切都在这里发生”,举例：美国丹佛美国达拉斯广州温哥华,28,丹佛拥有美国中西部最主要的CBD,丹佛CBD的主要特点位置和规模 中央商务区位于丹佛心脏地带 占地6.5平方公里，办公楼面积达240万平方米商家 2，700家公司，50%以上的公司源于丹佛或科罗拉多州（如： Coors，Firse Data，Qwset） 许多全国性公司及跨国公司的地区总部所在地（如：MCI Worldcom，Sprint，AT&T，联合航空，IBM）空间/服务特点 现代化商业建筑群功能组合 25万平方米零售面积，在整个地区内，供货种类最为丰富建筑 现代化建筑成为丹佛独特的风景线形象定位 文化艺术娱乐设施和活动更加强了CBD作为丹佛地区中心的形象定位,资料来源：专家访谈、麦肯锡分析,29,丹佛CBD历经沉浮方现今日风貌,资料来源：专家访谈、文献检索,30,丹佛CBD受益于机会投资与及时的政府举措,资料来源：丹佛市区协会（丹佛Downtown Association）文献检索、麦肯锡分析,31,丹佛市的经济实力及地区领先地位确保了CBD的成功,美国中西部地区主要城市2001年GDP（十亿美元）,美国中西部地区主要城市所拥有的财富500强企业总部,另有80家财富500强企业在丹佛设立地区总部,资料来源：文献检索、访谈,32,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,33,高科技中心CBD近年得以发展，大多位于经济发达地区,位置和规模毗邻大学/研究中心大多占地宽阔商家大部分企业与技术相关（如：软件、硬件研发、IT咨询、生物技术）空间/服务特点现代化设施很高技术设施要求，如：宽带网、UPS等由于技术含量较高，企业平均占用空间呈下降趋势功能组合优质住宅区有针对性的零售设施建筑线条流畅的现代化建筑盛行校园风格，不尽是高楼大厦，但通常带有充足的绿化空间形象定位“轻松智慧”,举例：美国德克萨斯州奥斯汀市帕洛阿尔托市（硅谷）英国剑桥,34,奥斯汀地区是少数几个真正的高科技中心CBD,奥斯汀的主要特点位置和规模 位于市中心，占地面积3.8平方公里 距德州大学不到4公里入驻企业 70%以上的企业与IT有关，包括： 英特尔 Computer Science Corp空间/服务特点 办公总面积达110万平方米，70%为甲级办公楼 配备最先进IT基础设施功能组合 专为“健康生活”一族设计的60，000多平方米的零售场地建筑 不超过32层楼的现代化建筑形象定位 “理想之城”官方形象宣传,资料来源：访谈、文献检索,35,奥斯汀地区通过不懈努力实现了从政府机构中心向高科技发送机的转变,资料来源：专家访谈、文献检索,36,奥斯汀拥有自身优势，同时满足了高科技中心CBD的其它要求,37,德克萨斯大学的优势和声誉一直是吸引投资资金的主要动因,德州大学奥斯汀分校在学术上的排名 排名学校综合 11th工学院 11th计算机工程系 7th电气工程 10th,奥斯汀地区风险投资总额百万美元,资料来源：美国新闻和报道、PWCNE/NVCA,38,数码港是香港发展成为亚洲IT中心的远景目标的一部分,香港数码港的关键特点位置和规模 240，000平方米，位于薄扶林，距中环仅15分钟的路程、半小时可 到达机场入驻企业 第一期竣工时，仅有3家商户准备入驻（原本共有115家表示具有入驻 意向）空间/服务特点 一流的建筑，配有智能IT设施功能组合 120，000平方米的办公区 27，000平方米的数码港中心，包括会展、零售，教育和娱乐设施建筑 现代、新潮形象定位 香港IT业的旗舰,资料来源：文献检索,远景目标：建立众多领先IT公司和人才的中心吸引跨国公司和本地小型专业公司将其总部设在香港项目安排：投资额：20亿美元开发商：电讯盈科时间：共三期，将于2007年全部完成,39,但迄今为止，它未能为IT中央商务区创造充足的关键成功因素,资料来源：文献研究,尽管早期吸引了微软、思科等公司的最初兴趣，但场地需求一直不高并随着高科技的不景气而迅速消失许多位于本地且较廉价的选择（例如：香港其他地区、深圳）同样削弱了对数码港场地的需求,政府和开发商未能实现建立便捷交通的承诺，如取消了原定的渡运服务、推迟了高速公路的改善等,40,香港缺乏强大的地方IT业来吸引跨国企业,香港没有强大的IT基础与临近国家相比，香港的IT人员供应和投资都相对落后香港数码港最初被视为IT发展的跳板，试图通过吸引思科、微软、IBM、惠普等全球IT巨人作为支柱商家，来创造一个IT中心,资料来源：文献研究,41,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,42,企业服务中心模式CBD正逐渐走俏,位置和规模市中心及周边占地不等入驻企业跨国企业的公司服务部门，如文档处理，电话销售等为跨国企业服务的专业公司场地/服务特点职业性楼宇可靠的IT设施由于职员密度较高，应提供更多公共空间和交通服务功能组合主流零售与住宅建筑现代但不追求标新立异形象定位“具有特长的城市”,举例：美国堪萨斯城印度Gurgoan美国Baton Rouge,43,堪萨斯城CBD是美国领先的公司服务中心,堪萨斯城CBD的主要特点位置和规模 堪萨斯城中心 占地面积2.5平方公里 120万平方米的办公空间入驻企业 Sprint（电话服务中心） AT&T（电话服务中心） DST（负责保管金融服务记录）空间/服务特点 实用的办公楼 约4万个停车车位功能组合 大量主流零售专卖店建筑 兼有现代与传统风格，以喷泉众多而闻名美国形象定位 “美国的电话服务中心”,资料来源：文献检索,44,堪萨斯城的内在条件几乎完全符合企业服务中心的关键成功因素，这使其收益匪浅,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,45,SPRINT作为本地支柱商家催化了堪萨斯城成为电话服务中心,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,46,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,47,博览中心模式CBD是展览设施及邻近的辅助商业设施的聚集地,位置和规模大城市中心内或接近大城市中心入驻企业大型展览馆和邻近辅助商业设施（如：酒店、餐厅等）通常一个城市只有一个主要综合性展览建筑物场地/服务特点用于陈列的大型相邻空间装卸和仓储设施空间/服务质量符合“行业标准”少有偏差功能组合大型展览空间接待设施充足（酒店、餐厅等）建筑高顶大厅经常大量使用玻璃表面高度功能化，不注意标志建筑形象定位“展览城”,举例：汉诺威芝加哥麦考密克中心杜塞尔多夫拉斯维加斯,资料来源：麦肯锡分析,48,汉诺威拥有世界上最大的综合性展览设施,汉诺威博览会场的主要特点：位置和规模 城市南面，距市中心和机场15分钟路程，占地面积100万平方米入驻企业 博览中心综合建筑物由德国展览博览汉诺威公司（100%由政府所 有）所有和经营空间/服务特点 大型展厅，拥有50万平方米的室内展览空间功能组合 酒店和餐厅等辅助性商业设施不在场内，但交通非常便利建筑 27个展厅，其中一些展厅之间有通道相连形象定位 “世界性博览会的首选场地”,资料来源：文献检索,49,汉诺威博览城的美誉由来以久,资料来源：访谈、文献检索,50,在政府的苦心扶植下，汉诺威在德国创造出贸易博览行业,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,51,博览中心能对总体经济产生积极影响，但通常需要政府提供补贴,政府收益情况（2000年世博会*）人民币：10亿元*政府对此次 -0.9展览的补贴与此次展览 11.3有关的 税收政府净收益 2.3,“我们做这行不是为了盈利,而是要考博览会吸引国际上的 参观这 ,吸引他们在配套服务中消费,以便能够刺激经济.”,德国汉诺威展览博览公司前首席执行官（博览中心展览中心经营者，CEBIT和EXPO2000承办者）,“在德国，贸易博览业的收益从-2至2不等，但真正的 收获还是在于其波动效应。贸易博览业每创造1德国马克收入，就能带动该市/地区实现6-12倍收入”,麦肯锡专家,*Expo2000由政府所有的德国汉诺威展览博览公司主办*汇率：1德国马克=人民币3.76资料来源：文件检索，AUMA2001年德国贸易博览业报告,52,新的慕尼黑博览中心使德国第六大展览中心,新的慕尼黑展览中心主要特点：位置和规模 在城东南的郊区，距市中心20分钟车程，距机场35分钟车程 占地73万平方米（而汉诺威是100万平方米），为德国第六大展览中心入驻企业 由Messe Mnchen GmbH拥有和经营的新慕尼黑展览中心（政府全资拥有）空间/服务特点 综合展览中心：16个展厅，室内大厅占地160，000平方米，露天展厅占地 280，000平方米 会议/活动中心：占地10，000平方米、7，000个座位的场，用于企业活动、 会议、展览和媒体/电视/电影制作 多功能交易室/展厅/会议室：30，000平方米、用于运动和运动时装交易的永 久性交易室功能组合 现场20多家餐厅，两个地下停车场，方便乘车市内游览建筑 使用无支柱大厅和大面积玻璃，使采光最大化，层高很高（11米），可以让汽 车驶入大厅安装和拆卸展台形象定位 综合工作和娱乐的展览“园”（绿草覆盖的屋顶、大型露天场地和野生动植物）,资料来源：文献检索,53,慕尼黑政府通过异地重建以及结合会展和办公用途寻求增长,*汇率 1马克=3.76元人民币资料来源：文献检索、麦肯锡分析,54,拉斯维加斯的发展则证明，只要一个城市具有独有的吸引力，无论是公共还是私人展览设施都能取得成功,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,55,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,56,由政府中心CBD通常包括政府办公楼及标志建筑,地点在首都或国际政治中心入驻机构主要政府机构及服务/支持政府的其他功能（如律师事务所、公关公司）场地/服务特点能容纳大型楼盘包括甲级和乙级两种办公楼功能组合多数为政府办公大楼大型文化设施，部分零售商店和酒店餐馆绿化面积很大建筑主要地标性建筑各国使领馆带来多种建筑风格形象定位“领袖和权威的象征”,举例：堪培拉东京霞关巴西利亚日内瓦,资料来源：麦肯锡分析,57,堪培拉是澳大利亚规划建设的首都,堪培拉主要特点：位置和规模 距悉尼和墨尔本1小时飞行距离，CBD约占地1.4平方公里，而大CBD*面积为6 平方公里入驻机构 中央和市政府以及各政党总部所在地 大CBD内有100多个政府部门 许多国立机构，如国立图书馆、国立大学场地/服务特点 甲级和乙级办公楼功能组合 大量政府大楼，CBD有一些零售和商业企业，但居住区较少建筑 众多地标性建筑和纪念碑，如议会大厦、澳大利亚战争纪念馆形象定位 “国家的核心”,*大中央商务区包括周边的Russel,Barton和Parkse等城镇,主要为政府办公楼,基本没有居住和零售功能资料来源：文献检索,58,堪培拉的诞生是半个多世纪规划和开发的结果,资料来源：文献检索,59,堪培拉是政府全面参与下创建的,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,60,案例分析得出的主要结论,金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功,61,现有CBD开发项目所依赖的组织结构各不相同,资料来源：文献检索、麦肯锡分析,举例,62,政府与企业间的通力合作是加纳利码头/多克兰区成功的关键之一,政府与开发商获得“双赢”政府/LDDC成功地重塑市区伦敦巩固了其主要金融中心的地位成功地将政府土地私有化就业率上升（加纳利码头增加42，000个就业机会，多克兰区增加115，000个就业机会）开发商经济汇报丰厚提高了声誉,*90%以上的Canary Wharf开发由Olympia & York完成资料来源:专家访谈,文献研究,麦肯锡分析,63,在丹佛CBD最困难的时刻,政府与企业紧密合作以CBD的生存与发展,政府与开发商获得“双赢”政府/LDDC帮助丹佛走出经济衰退城市成功复苏丹佛作为地区社会、经济中心的地位得到加强吸引众多行业进驻丹佛开发商走出衰退带来较高利润的住宅开发新机遇可持续发展的市区商业,资料来源:文献研究,麦肯锡分析,64,上海陆家嘴中央商务区也获得类似的政府支持,管理机构,政府政策,资料来源：文献检索、网站、访谈,65,政府计划在北京中央商务区开发中发挥重要促进作用,管理机构,政府政策,*正在筹建种资料来源：文献检索、网站、访谈、EIU,66,国内其他城市的政府再各自的中央商务区的建设中发挥着重要作用,资料来源：文献检索、网站、访谈,67,建设武汉CBD的基础,68,项目小组根据不同CBD模式的关键成功因素对武汉的现状做了判断，评估了武汉的潜力,资料来源：麦肯锡分析,69,华中地区经济规模大，人口众多，武汉是其领先的中心城市,中国各地区的GDP和人口比较,华中主要城市的GDP和人口比较,*2000年数据资料来源：文献检索,70,尽管目前在经济和财富与国内领先的城市相比有较大差距，但武汉与西部主要的城市其挂相当,（#）全国城市排名,*武汉自1999年起未计算城区GDP,我们用2000年全武汉的GDP1210亿元人民币乘以GDP1998城区的比重80%资料来源:文献检索,71,内陆最大的水陆空综合交通枢纽是武汉发展的重要优势,武汉的交通：航空 经营航线158条 飞往全国60个大中城市和港、澳、日本、韩国铁路 运营线路1078公里 货运总量达4921万吨*,仅次于上海,居全国第二公路 两条高速和四条国道的交汇处，形成“米”字型公路网 全长5643公里，高速公路达616公里水运 货物运输总量达3664万吨*,为广州的53% 开通了江海直达航线，直通俄罗斯、日本、韩国、东南亚和港澳 地区年综合运能 货运：1.6亿吨 客运：1.1亿人,*2000年资料来源：武汉市交委，文献检索,72,武汉拥有强大的科教实力和雄厚的人才资源,武汉科教实力一瞥强大的科教基础 35所大学，在校学生30多万人，均仅次于北京、上海 736个科研设计单位基础研究的领先地位 10个国家级重点实验室 中国唯一的光谷，东湖地区是仅次于北京中关村的中国第二大智 力密集区 在通讯、生物工程、激光、微电子和新型材料领域，科技开发实 力处于全国领先地位,资料来源：文献检索，访谈,73,武汉需要通过解决观念上和实际上的问题以提高对投资者的吸引力,*对目前经济开发区中529名国内外投资者的调查，2002年零点公司调查资料来源：访谈、麦肯锡分析，零点公司,74,王家墩不在传统的武汉市中心，但其所在的地理位置有成为城市中心的潜力,已列入规划的二环路将把王家墩CBD、高速铁路客运站、武汉体育中心等连成一体，CBD与武汉其他区域联席更加密切,到汉口火车站仅1.8公里到市政府仅6公里到省政府13.2公里到武昌大学区14-24公里到东湖高新技术开发区24公里到沌口工业区17.8公里距天河机场约21公里,资料来源：访谈、武汉市城市规划设计研究室,75,王家墩CBD地段的特点在于它作为一张白纸可供描绘的潜力,周边4.7平方公里的开发将很大程度上影响CBD的建设,400-600,CBD的潜在规模,76,王家墩靠近武汉的交通要道，但需要大量的改造才能建立起通畅的交通,现代交通评价该地区交通系统混乱，南北向交通阻塞，东西想车流过于迂回，限制了城市交通的发展，同时制约了该地区的对外交通周围城市干道路服务水平较低，重要道口流量已饱和或接近饱和，难以满足日益增长的交通需求受现状城市用地布局的影响，南面和东面的交通压力较大周围干道线形较差，限制了行车速度，影响了设计通行能力规划区内缺乏完整的交通系统，限制了城市开发和建设，影响行人和车辆的通行,图略,资料来源：武汉市城市规划设计研究室、专家访谈、实地考察,77,与CBD接壤的周边地段现用作多种不同的用途，其密度和结构质量各异,CBD仅占地2.7平方公里，周边4.7平方公里的地段有各种用途,周边地段用途（图略）：八十年代建成的大型政府解困房小区由于靠近CBD而售价偏中高的大型新楼盘大量集中的流动人口居住的违章建筑群，问题较大的地区空军的宿舍和其他生活区，以及进出口公司的一些仓库空军属下工厂空军干休所空军属下的凌云集团所在地，包括厂房军队属下工厂军队使用或向外出租的仓库,资料来源：武汉市城市规划设计研究室、专家访谈、实地考察,78,利用吸引力/可行性图表就核心模式与武汉项目的相关性进行排序,资料来源：麦肯锡小组分析,79,武汉的综合模式必须是对不同模式的吸引力和可行性的现实评估和平衡,受经济增长支持，可能存在对场地的需求，但需要政府大量投资,政府可能仅占用5000-10000平方米的办公面积,东湖开发区具备政策和先行优势,武汉与北京、上海在这方面进行竞争步很现实,规模太小，不足以成为核心模式，但地区金融总部可能成为地区总部模式的一部分,可能是很大的机会，但取决于行业的发展以及吸引商家的措施和工作的力度,武汉对此模式有明显的定位优势，但近期规模可能比较有限,资料来源：麦肯锡分析,80,武汉缺乏足够的规模建立以金融保险中心为主的CBD,规模过小，不足以成为核心模式但CBD可能成为地区性金融企业中心（例如保险业）,资料来源：公司访谈、专家访谈、 文献检索、小组分析,81,武汉因不是全国政治或经济中心，所以以全国性总部作为核心模式的可行性很小,武汉不太可能作为商业和政治中心与北京和上海竞争,资料来源：公司访谈、专家访谈、 文献检索、小组分析,82,地区性总部模式将与武汉作为地区商业领先城市的整体实力紧密相关,武汉作为地区性总部的潜力巨大，但近期限制较多，规模有限,资料来源：公司访谈、专家访谈、 文献检索、小组分析,83,武汉作为地区性的金融及商务中心而产生的办公面积需求将基本取决于第三产业的发展,资料来源：麦肯锡分析、文献检索,84,东湖高新技术开发区已建立成高科技产业的领先地位，CBD吸引大型高科技商家的潜力有限,东湖开发区更具备成为高科技中心的基础和先行优势CBD可吸引部分高科技产业的销售机构和一些经营消费性高科技产品的公司,资料来源：公司访谈、专家访谈、 文献检索、小组分析,85,高科技科研机构和信息中心也可能进驻CBD的乙级办公楼盘，但潜在规模有限,信息来源：麦肯锡分析,86,企业服务中心是有潜力的模式，但武汉必须尽快采取举措以吸引支柱商家,武汉具有发展企业服务中心所需的各种区位优势和资源，但必须大力争取尽早树立产业形象，引入支柱商家国内企业后台服务的 集中程度发展较慢，近期内产业整体规模仍有不定因素,资料来源：企业访谈、专家访谈、 文献检索、小组分析,87,公司服务中心的机会大小在一定程度上视后台服务/呼叫中心功能的集中趋势而定 （初步）,呼叫中心席位数,金融业呼叫中心举例,资料来源：威海公司统计报告，麦肯锡分析，访谈,后台服务和呼叫中心的 功能主要还是分散进行,但迁移集中的趋势存在,88,武汉发展成为国际型的公司服务中心的 潜力有限，但可争取中国市场的领先地位 （初步）,武汉在国内的 竞争力武汉的 优势每年四万名大学毕业生平均劳动力成本在2000年是北京的 51，上海的 59较稳定的劳动力市场领先进入市场者的优势如城市将积极进行有针对性的推广潜在的主要竞争城市上海 广州深圳北京天津大连南京青岛,资料来源：麦肯锡分析,国际型公司服务中心所在地的激烈竞争,89,武汉的经济规模和主要竞争城市的现状使之有可能 成为华中地区的展览中心,受经济增长的支持，武汉很有可能成为华中地区的展览中心，但需要政府的大量投资北京、上海和广州在国内展览业的统治地位使武汉很难在中/短期内成为全国性的展览中心,资料来源：企业访谈、专家访谈、 文献检索、小组分析,90,区域中心城市的GDP与展览面积有着很强的相关性，我们可以借此推算武汉未来的展览面积需求,91,由于北京、上海和广州在国内会展业的统治地位，武汉可能无法在中短期内成为中国的展览中心,三大城市的主要展览会和新设施,资料来源：访谈、文献检索、 麦肯锡分析,92,湖北省、武汉市政府的办公区域已窗成气候，不大可能大规模迁入CBD,政府可能进驻的办公面积不足以使CBD成为政府中心,资料来源：企业访谈、专家访谈、文献检索、小组分析,93,对已有建议的概述,94,武汉拥有独特的机会来改变城市的面貌,建造一个拥有独特的多功能、高质量环境的“城中城”，随着经济的迅速发展，将加强武汉作为“华中经济地理中心”的作用,武汉历史上首次建立一个聚集武汉的领先企业及新兴公司的办公中心标志着武汉新的质量标准的楼宇丰富的家居生活和文化生活，反映武汉的现代化水平现代化的设计，有吸引力的社区，一体化的职能和绿地都为CBD创造了独特的吸引力,95,武汉可以最优化地利用市中心附近的大片土地建设城中城，创造独特的多用途优良环境,核心区，占地2.7平方公里周边区域，占地4.7平方公里,华中地区的商务中心（10-15万平方米） 甲级办公场地，适应经济发展对一个集中“商务中心”优质场地的需求中国企业服务中心（7.5-10万平方米） 优质乙级办公场地，满足公司服务租户的潜在需求，还可能面向本地企业华中地区的展览中心（24-28万平方米） 适应经济发展对优质展览场地的需求独特的住宅开发区（75-100万平方米） 中高档住宅开发区，满足人们对美好环境中优质住宅不断增长的需求一流零售休闲区（16-23万平方米） 武汉最现代化的零售、娱乐、酒店、文化和社区活动空间，创造一个24小时多姿多彩的环境大型景观绿地（28-40万平方米，占总占地面积的10-15）和高效的道路系统 创造吸引租户和武汉居民的优美环境,资料来源：麦肯锡分析,96,CBD将明显区别于武汉其它商务办公区,资料来源：访谈、武汉彻骨是规划和设计院,97,华中商务中心将成为CBD的商务重点,华中商务中心主要特点选址 位于CBD的核心潜在规模 2007年大约9-14万平方米建筑面积，占地2.5-4.0万平方米 到2019年大约40-60万平方米建筑面积，占地10-15万平方米建筑特色 1500-2000平方米露面面积 有高速电梯服务的优质大楼 24小时中央空调 双重或三重电力保护 最先进的电信服务 国际标准专业管理空间要求 典型大型客户占用3000-4000平米办公空间商家类型 主要区域性/当地企业总部 全国性和国际企业区域总部形象 华中商务中心,资料来源：麦肯锡分析,98,CBD计划将其在武汉甲级办公楼的市场份额从最初的20提高到40,武汉甲级办公楼需求预测千平方米,资料来源：买肯西分析,99,武汉有机会在CBD中建设大型企业服务中心,华中地区服务中心主要特点选址 靠近公共交通但不必要是黄金地块潜在规模 2007年：大约8-12万平方米建筑面积，占地2-3万平方米 2019年：大约30-40万平方米建筑面积，占地7.5-10万平方米建筑特色 功能性建筑，配备强大的IT基础设施和大容量电梯 1000平方米左右楼面面积 充足数量的电话接头，具备中国最好标准的宽带连接 IT服务器和存储器所需的空间和连接空间要求 一个400名员工的企业服务中心，规模相当于农业银行在上海的呼叫中心， 需大约4000-4500平方米办公面积商家类型 主要为呼叫中心、后台运作中心或培训中心 可能有少数高科技研究所或企业 当地一些中小型企业形象 华中企业服务中心,资料来源：麦肯锡分析,100,CBD乙级办公楼所占武汉市场份额可能在2019年达到15-22,CBD份额 11-14 15-20 15-22,资料来源：麦肯锡分析,101,华中地区展览中心可能成为武汉CBD的重要组成部分,华中地区展览中心主要特点选址 紧邻通往天河机场和城市其他地区的交通干道潜在规模 2007年：建筑面积达12-14万平方米，用地面积达12-14万平方米 2010年：建筑面积达22-26万平方米，用地面积达24-