解读体验区景观与精装修设计管理.ppt

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1、主讲人 曹海瑛,解读龙湖体验区景观与精装修设计管理,1 龙湖的体验式营销,1 售楼处和样板房装修设计管理流程,一 体验区景观设计管理,2 售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点,4 体验区景观设计管理关键点分析,目录,二 样板房装修设计管理,3 体验区装修项目管理关键点分析,4 龙湖装修设计管理案例解析,3 体验区设计阶段性成果及管控要点,2 体验区景观设计管理流程,5 龙湖示范区设计管理案例解析,总结 向龙湖学什么,景观效果/成本控制,示范区/客户敏感点,品质/价值,关键词,关键节点/样板带路,一 体验区景观设计管理,景观,1、龙湖的体验式营销体验式营销的价值体验式营销的特点客户敏感点分

2、析体验动线体验的包装龙湖体验区的选址和定位,景观,体验式营销的价值：情景体验式营销为消费者创造了一个“全景体验”的过程，在这里，购房者不仅能看到居住的硬件标准、工程质量、房屋结构，还能体会到入住后的物业服务、家居景观。,景观,“体验式营销”的特点：（1）关注顾客的体验（2）以体验为导向设计、制作和销售产品（3）顾客既是理性的又是情感的（4）体验要有一个“主题”,景观,客户敏感点分析,客户敏感点的分类：1）、客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能敏感点。使用功能敏感点又可分为交房敏感点、装修敏感点、居住行为敏感点、精神敏感点。2）、客户敏感点从性质上可以分为“保健”敏感点和“激励

3、”敏感点。,景观,发现敏感点的方式:用归纳的方法和演绎的方法。敏感点的筛选标准：敏感点之所以敏感，必须至少满足以下两个条件之一：1）从客户角度，发生频率高或对客户核心价值的影响强度大的点；2）从开发商角度：容易出差错或变化时容易引起不满足规范要求和公司配置标准的点。敏感点的作用：将可以标准化的设计元素、施工方案、营销手法进行固化，变成标准动作，对历史项目出现的一些不足进行系统总结，做到在新项目中不再出现同样的问题。,景观,如何让客户通过感官对售楼处、样板房、工地建立统一的体验，是实施体验式营销的关键。体验区客户参观流线：停车场 售楼处 体验区样板房（售楼处）,体验动线,景观,体验区的包装,1）

4、、体验区的外沿包装2）、体验区的围板3）、工地包装4）、体验区的氛围展示包装,景观,龙湖体验区的选址和定位1）体验区的设计范畴与特征2）体验区的选址原则3）体验区的定位与设计,景观,1）体验区的设计范畴与特征,体验区的设计范畴：包括售楼处、样板房、体验区；涉及建筑设计、装修设计和景观设计。,景观,1）体验区的设计范畴与特征,体验区的特征：包括显性和隐性特征。显性特征：规划设计、建筑设计、装修设计、景观设计、导示系统和灯光设计隐性特征：五种体验式模块消费者的感官、情感、思考、行动和关联,景观,客户到达本项目便捷,满足全项目整体施工组织,满足全项目营销进度,客户从体验区入口到达售楼处和样板楼动线直

5、接、合理、舒适,体验区,2）体验区的选址原则,交通便捷性原则楼盘形象展示性原则客户体验原则,景观,3）体验区的定位与设计,定位与建筑风格:示范样板楼与售楼处定位与物业业态选择,景观,2、景观设计管理流程 景观设计管理流程及要素 景观设计合作单位管理 景观设计计划管理,景观,设计管理是高增值工作，有四大工作要素,景观,景观设计合作单位管理,合作单位的选择合作单位的评价合作单位资源库,合作单位的选择 建立供方资源的考察、选择、评价管理标准，对资源进行动态管理，以保障分供方的服务质量符合需求。,考察入库招投标评价确定,景观,景观设计计划管理：1、按公司年度目标和一级计划，分解部门二级和三级计划。2、

6、形成部门年度计划、月度计划、周计划。3、形成项目计划。4、形成资金计划。,景观,体验区景观设计风格,与建筑风格相协调。与物业业态匹配。,第一部分,3、景观设计阶段性成果及管控要点 景观设计启动阶段(8个点）景观概念设计(7个点）景观方案设计(10个点）景观扩初设计(10个点）景观施工图合图阶段(2个点）景观施工图设计(7个点）景观施工图交底及施工配合阶段(8个点）,景观,示范区景观设计启动阶段,调研与准备：准备工作草图，收集关于基地现状和特点的草图；实地勘察、基地资料分类记录；制定项目设计计划；提出景观设计思路和理念；拟定景观设计合同和设计任务书；开展景观设计单位的邀标工作；确定景观设计单位。

7、,景观,景观概念设计阶段体验区设计,采用意向图片，描述景观的整体调性，描述关键景观节点；主题风格确定。控制景观的硬景和水景的面积。硬景铺装材料一般控制35种以内。对乔木、灌木等提出品种范围。体验区景观构想。总图评估。概念设计成果。,景观,景观方案设计阶段体验区设计,平面功能分区，观赏性和功能性结合重要节点透视图竖向关系软景意想图片灯光系统水景系统户外家具与主题风格和谐统一工地样板段分割围板智能化系统及背景音响系统方案设计成果,景观,扩初设计阶段体验区设计,总平面布置图及 标高图给排水平面布置图物料图照明灯光系统设计大样图：软景土壤造型平面图乔木平面布置图灌木及地被植物平面布置图重要节点乔木灌木

8、透视图及参考图片扩初设计成果,景观,施工图合图阶段体验区设计,综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图叠图会审；依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景观施工图。,景观,体验区施工图设计,结构详图及施工工艺详图；水、电系统施工图；照明走廊及控制；水景电气控制；乔木配置标准；灌木配置标准；施工图设计成果。,景观,体验区施工图交底及施工配合阶段,施工图交底：施工图设计成果（电子和纸质）装饰材料的确认表及实物样品选用的植物种植效果图片选用的设施、设备的文本提交必达目标及优先目标表提交审批后的景观目标成本控制表施工配合阶段：关键节点检查样板带路,景观,4、体验区景观设计管理关键点分析 景观设计的关键点 示

9、范区设计的关键点 设计成本管理与效果控制体验区施工效果停滞点检查，样板带路,景观,四个关键环节：设计合同/任务书 设计过程控制 设计成果评审 设计变更控制,景观设计的关键点,景观,示范区设计的关键点,1、客户敏感点分析：2、客户体验路线及空间组织：3、体验展示空间：4、“五重植物设计“5、水景设计6、硬质铺装材料等。,景观,景观设计效果与成本控制景观设计效果：空间布局：合理搭配植物：客户关注度：营销卖点：,景观,景观设计成本控制竖向设计在排水设计上材料选择植物配置,景观,景观施工效果停滞点检查关键节点样板点评并形成会议纪要1）土壤造型阶段2）乔木种植阶段3）硬景饰面施工阶段4）灌木种植阶段统一

10、标准，样板带路相关部门参与配合。,景观,5、龙湖示范区设计管理案例解析 体验区景观设计和交付标准龙湖景观特色体验区的设计导则,体验区的景观设计和标准,景观,龙湖景观特色,景观,体验区的设计导则,景观,二 售楼处和样板房装修设计管理,装修,售楼处和样板房装修设计管理 1 售楼处和样板房装修设计管理2 装修设计阶段性成果及管控要点 3 体验区装修项目管理关键点分析 4 龙湖装修设计管理案例解析,装修,1、售楼处和样板房装修设计管理 售楼处的设计管理 样板房的设计管理 装修设计合作单位管理 装修设计风格定位 装修项目计划管理,装修,售楼处设计管理,1）、售楼处的功能：售楼处的主要功能是售楼，项目形象

11、的展示区。售楼处是销售活动的中心，未来的产品展示、销售谈判、成交签约等一系列活动都集中在此处完成。2）、售楼处的分类：从售楼处在市场出现的形式及位置来进行分类，项目现场售楼中心项目场地以外或异地临时租用的售楼处商场及房交会展区售楼处网络虚拟售楼处,装修,3）、售楼处功能分区：3-1 大门辐射区3-2 接待迎宾区3-3 模型展示区3-4 销售洽谈区3-5 展板宣传区+销控区3-6 工法展示区3-7 签约区3-8 财务区3-9 室内外休闲区3-10 办公区,装修,3-1 大门辐射区：售楼处门口辐射的那一片区域，一般会有景观（水景或者标志树）、导示牌、精神堡垒、停车场等。3-2 接待迎宾区：迎宾送客

12、的地方。,重庆龙湖春森彼岸,装修,3-3 模型展示区：模型展示区应邻近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员为客户随时解说，模型区建议放置整体模型、户型模型与区位的模型。3-4销售洽谈区：洽谈处是售楼处一个重要而且占地较大的区域，洽谈区要求宽敞明亮、氛围轻松、人性化，可以考虑饮料吧台。模型区与洽谈区之间可以设置一个多功能放映厅。,装修,3-5 展板宣传区+销控区：其作用主要是开发商与项目的形象宣传、户型展示、项目主要卖点说明等。3-6 工法展示区：建筑材料和做法的展示是一种增加透明度的营销手法，是一种承诺，体现诚信的方式。如：墙体工序的解剖、材料展示等。3-7 签约区：选择靠近财务区，因为一般签

13、约完就会到财务区交款或办理财务手续，缩短客户犹豫的时间，不会节外生枝。签约区最好比较偏僻，安静，可以减少干扰。3-8 财务区：财务区靠近工作区会更加安全，在人流动线来说，财务区靠近签约区，更方便客户。,装修,3-9 室内外休闲区：休闲茶饮；儿童游乐或者成人游戏场所等；才艺展示空间：乐器，书画展，名车展等；在室外休闲区会种花养鱼，给客户多一份乐趣。3-110 工作区：工作区包括；入门可见有大型的接待台、证书文件架、文化凭证展示间、销售人员工作室、经理室、财务室、员工更衣室、保安、保洁室、员工通道、储藏室、VIP室等。,装修,4）、售楼处的设计原则创新个性化项目的定位和核心理念是售楼处设计装修时，

14、最重要的表现要素。功能齐全，分区明显，井然有序，营造舒适的环境。丰富的内部空间，延长客户停留时间。客户动线研究；室内外景观呼应。,装修,5）、售楼处空间设计关注点：5-1 动线5-2 比例5-3 层次5-4 灯光5-5 表达5-6 惊喜,装修,5-1合理安排售楼处空间动线：动静分区安排合理，洽谈区需要安静舒适，接待区宜靠近主入口，方便销售人员第一时间接触客户；从模型展示区到洽谈区要有便捷的流线，看完模型后去看样板房的动线将对空间起分割作用，排队认购签约等特别时段的人流动线也需要计划在内；VIP 室不一定是给贵宾客户大买家专用，常常被用来单独接待个别难缠客户的，其流线需要区别对待。,装修,5-2

15、比例：空间的高低大小要有主次对比，比例适当。5-3层次：移动变化的层叠空间将增添售楼处空间的魅力，因为售楼处在晚上的夜景灯光雕塑感觉也是重要因素。5-4灯光：售楼处灯饰选择会起到点睛的作用。5-5表达：区域模型有被挂上墙的倾向，需要特别考虑固定墙面的预留。核心气氛的传递将成为空间的灵魂。5-6惊喜：情理之中，意料之外的喜悦是售楼处要表达的，消费者永远需要有新鲜的刺激，从中感受到花钱的快乐。,装修,6）、售楼处的包装包装目的：全方位包装，突出自身特色，有效吸引客户，促进最终成交。包装原则：用现场传达理念、用设计刻画产品、用气氛感染客户，用行动感动客户，用产品逼定客户。,装修,1）、样板房的作用：

16、样板房，英文为SHOWROOM，直译就是“展示的屋子”。在楼盘销售阶段，样板房以其独特和富有个性的展示效果给客户以直接的住家感受和视觉冲击，成为楼盘销售必不可少的包装手段，展示楼盘项目的形象和品位。对于开发商而言：一是展示楼盘的户型结构、楼盘定位，二是展示开发商对生活方式的规划，也是对消费群体的规划。对于客户而言：通过参观样板房，客户真实感受主力户型，不但能够实地了解房子的位置、朝向、通风、采光、交通、购物等生活环境，也是购房者以后进行装修的参照实例。样板房勾画今后的家居生活、装饰风格等，使其生动感受未来生活的环境，想象未来生活的场景，还让顾客看到前沿的设计潮流，使客户身临其境、真切感受未来的

17、生活空间！,样板房设计管理,装修,2）、样板房设计注意要点：主题风格确定、增值空间表现、辅助空间及灰空间设计、色调及软装的协调。通过专业的设计，以独具一格、推陈出新的方式，扬长避短、修饰房型设计的缺陷，为客户创造出满足的居家空间，营造出独我的生活氛围。对于样板房来说，其装修目的与家装的注重功能不同，设计重点放在展示个性打造和品位上，给客户创造的是一种视觉冲击性和完美体验。,样板房设计管理,装修,3）、样板房设计分类：,按场地划分：现场临时样板房:可以给客户以直接的现场感受，对楼盘的建筑规划布局有清晰的概念，有说服力，让客户真正感受楼盘户型的优缺点。同时，节省施工时间，装修效果和风格可以眩目，景

18、观效果好，且开发商还可以收回部分硬性和软装装修成本。实体样板房:硬装完全按照交房标准来装修的，一般通过软装来突显效果。对于全装修楼盘，还配置有完全交房标准样板房和装修过程样板房。,装修,4）、确定样板房位置成本确定位置：一般开发商把样板房选在楼层的低层位或别墅区的入口附近。即可以减少样板段和样板房装修时的成本和难度，缩短楼盘的看房路径，也有利于样板房的工期控制。景观确定位置：有的楼盘往往有着独特的景观资源：江景、海景、公园等，开发商为了突出其景观资源优势，把样板房选在建筑的最顶层或是较高层位置。先造景后销售式：这是别墅楼盘常常采用的一种方式，营造社区景观样板区，形成一条环境优美的看房通道，给客

19、户直接的社区体验和感受，样板房则设置在长度适当的看房通道和小区景观线交汇处。,装修,装修设计合作单位管理开发商在开发样板房前，必须选定室内设计公司。一是要根据确定的装修风格选择设计公司；二是要根据样板房装修预算选择室内设计公司，目前市场上各家设计公司档次不一，设计费用相差很大。,装修,装修风格的选择和配置1）按装修材饰的特征分类按装修材饰的特征划分，装修风格有现代风格、古典风格、新古典风格、田园风格、简约风格、前卫风格、自然风格、乡村风格、艺术装饰风格、怀旧风格等等。2）按地域分类不同地区的设计师在设计空间作品是总是有意识地将地区性和民族性特征融入其中。地区风格中最常见的有中式风格、欧式风格、

20、东南亚风格、日式风格等。,装修,在样板房开发前，根据产品定位和楼盘的档次来配置主要户型的样板房装修风格，一般需要配置2-4类。1）、选择与楼盘形象和建筑风格相匹配的装修风格作为样板房风格之一。2）、可以选择更具有大众味道的现代风格作为样板房风格之一。3）、可以根据客户定位，选择与之相应的风格。,装修风格的选择和配置,装修,龙湖样板房典型风格列举：欧式古典风格-成都龙湖长桥郡样板房地中海风格-成都龙湖长桥郡样板房简约欧式-成都龙湖铜雀台新古典风格-重庆春森彼案,装修,1）、装修设计周期：方案15天立面设计15天扩初设计20天施工图设计30天软装设计20天2）、装修进场时间和工期确定样板房装修进场

21、时间和工期是由主体结构动工节点、施工进度和楼盘开盘时间确定的。现场临时样板房工期时间25-50天；实体装修房，工期基本控制在45-70天内。,装修项目计划管理,装修,3）、实体样板房的施工要求：实体样板房作为交房标准，其施工要求到位，如水电系统不能只做样子，必须进行隐蔽工程验收。.对于厨房卫生间的泥工施工，要验收其是否渗水、地漏设计位置是否合理，会不会造成卫生间积水等。.木工的施工必须达到技术要求，木地板不起拱、不移位、踩上去后没有摩擦声音等；.门套施工到位后不能出现斜沉问题；.装修后的质量验收标准除了墙体潮湿返潮等不可避免问题，基本必须达到国家规定标准，室内空气检测必须基本达标等。,装修,2

22、 装修设计阶段性成果及管控要点 装修设计启动阶段 装修概念设计 装修方案设计 装修扩初设计 装修施工图合图阶段 装修施工图设计 装修设计应该避免的问题,装修,装修设计启动阶段,1、售楼处和样板房体验区的选址2、项目定位3、装修目标成本和开放计划4、建筑和装修设计风格5、提出售楼处和样板间室内设计关注点：.客户定位与功能挖掘.客户定位与风格定位.装修的效果把控.装修的软装设计,装修,项目概念方案设计阶段,市政配套管线统筹考虑。户外标识系统、精神堡垒等风格确定。室内装潢、景观等目标成本确定。体验区主题风格：包括售楼处建筑风格、装修、园林景观风格必须统一协调。风格图片板、平面布置图。售楼处功能及布局

23、、客户动线安排等。,装修,包括售楼处室内设计和样板房室内设计售楼处设计注意要点：售楼功能安排（引导区、沙盘展示区、洽谈区、销控区、签约区、工法展示区、财务区、办公区等）；客户动线研究；室内外景观呼应；重点部位效果图。样板房设计注意要点：主题风格确定、增值空间表现、辅助空间及灰空间设计、色调及软装的协调。,装修方案设计,装修,项目VI系统设计。考虑要点：平面功能布置、客户敏感点分析、重点空间效果把控、色彩和灯光效果设计。主要立面图、材料与设施的选型等。平面布置是否满足营销的功能需求；工程实施有无难度；估算造价是否在目标成本内。,装修扩初设计,装修,装修施工图合图阶段,与建筑施工图、空调、地热、新

24、风系统、智能安防系统、景观设计图纸进行合图审查。,装修,装修施工图设计,考虑要点：平面功能布置、材料与设施的选型、施工工艺的实施难度、目标成本控制、主要材料的采购难度及周期；软装设计与采购招投标；施工资源与招投标。,装修,比例失调在样板房装修中，特别注意各尺度之间的比例平衡。在实际的样板房中，也存在比例失调的例子，如以大尺度的吊灯配小房间。功能配置模糊考虑多个样板房功能之间的差异化，往往在户型原有功能上模糊功能。功能划分不清晰在户型平面图中，卫生间采用的干湿分离设计，但是设计师把干区完全暴露在双厅中，功能区域划分不清晰，很多客户从心理上不能够接受这样的设置。,装修设计应该避免的问题,装修,位置

25、设置不合理位置设置不合理在临时样板房中有时不是特别大的问题，但是在全装修楼盘中，这样的缺陷往往会成为问题。家具选择失当设计师的餐桌长度配的是六人座的，而该户型实际是两室两厅户型，选用长尺度的餐桌占有了更多的空间，造成餐厅在进深方向的堵塞。配置与产品定位不符在样板房中有时也会出现产品定位与配置不符的情形。如高品质定位的楼盘采用复合板装修室内地板，在厨房电器的配置上采用的国内二线品牌。这样的配置多少会让消费者对楼盘的产品产生质疑。,装修,3 龙湖体验区装修项目管理关键点分析 样板房设计关键点 设计成本管理与效果控制 样板房开放管理,装修,样板房设计关键点,样板房的功能配置对于样板房的各功能区，配置

26、了一些基本的家具设备和软性装饰，形式重于功能，如为了突出空间感受省略一些实际功能设置，有时设计师会以展示柜代替衣柜。看房入口样板房的看房入口作为消费者的第一视觉点，其对消费者的影响力远远超过样板房其他区域。应对样板房的看房入口处做重点打造。如从玄关入口，则在玄关处力求体现样板房风格的核心内涵。,装修,客厅背景墙客厅背景墙是很多样板房的重点设计部位之一,打造视觉亮点和居家新体验，注重的是整体空间气氛的营造。功能划分位置在功能划分位置处，设计多以隔断或是半人高的柜体进行清晰地分割和划分。书房多以展示效果为主，考虑书桌、书柜等。,装修,主卧室主卧室作为样板房中的重要部位，其位置和尺度都比次卧优越，设

27、计师有多种手法来打造其空间，床背和床后的空间是设计的重点。卫生间卫生间作为独立空间，把它打造成休闲和时尚的，并考虑许多细节处理，使之成为样板房中的亮点之一。阳台一般会成为休闲和惬意空间，会通过饰品、植物等营造氛围。,装修,以装饰空间代替功能空间功能组合：飘窗与床体结合；飘窗与书桌结合。关注灯光：灯带和射灯是灯光设计中营造氛围的最佳手段，造型独特的装饰性灯既有艺术气息又能够闪现设计亮点。关注硬装和软装的配比关系，硬装确定样板房装修风格的基调。部品专业二次深化设计，如厨房橱柜、衣柜；注意效果与材质的关系。关注软装设计与采购。,设计成本管理与效果控制,装修,样板房开放管理样板房入口配置样板房日常维护

28、样板房保养突发事件处理样板房处置,装修,样板房入口配置在样板房开放前，为了给客户更加清晰明了的户型空间感觉，一般配置该房型详细的户型图和其他相关资料，鞋盒和穿鞋凳观赏植物。,装修,样板房日常维护样板房是楼盘展示其档次和品味的最佳手段，而样板房的使用频率，极易产生地板磨损和家具损坏等问题，为了保证样板房在开放期间达到最佳宣传效果和使用状态，需要对样板房进行适当的日常维护。为了减少样板房的家具磨损和日常维护成本，样板房中的家具和设施等尽量不允许客人使用，普遍采用的措施是在设施上安放提示牌。除了每日样板房晚间关闭后家电设备、家具和设施的清洁擦洗，清洁工要及时清洗。,装修,样板房保养在日常维护之外，样

29、板房还要定期进行保养，这是样板房高频使用所决定的。定期对地板进行维修。定期进行检修出现问题及时解决。,装修,突发事件处理样板房在开放阶段，有的时候会因为天气缘故和为了赶工期存在的工程隐患问题，出现一些突发事件。要迅速地派出人员进行及时有效处理温馨告示停止开放等措施。,装修,样板房处置对于样板房的处置，目前比较多的做法是在样板房进行一定修补后销售处理，根据样板房的修补情况和存在缺陷打折销售。,装修,4 龙湖装修设计管理案例解析体验区的设计与展示售楼处、样板房选址、风格定位、建设成本及开放计划龙湖经典项目示范区赏析,装修,体验区的设计与展示,案例分析,装修,龙湖小院青城的设计与展示,案例分析,装修,案例分析,龙湖经典项目示范区赏析,北京艳澜山体验区设计,江与城体验区景观与样板房设计,总结 向龙湖学什么,向龙湖学习什么？1、大而不乱靠“文控”2、专注目标客户，目标市场。3、简单直接的人际关系4、龙湖“人才为王”的价值观。5、以“客户最佳体验”6、讲故事的能力。7、成熟的景观和一流的物业服务。8、总结能力+学习能力+执行能力。,Thank You!,