青岛地一大道项目调研报告(103页).ppt
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1、青岛地一大道项目-调研报告,目录,第一部分 青岛概况第二部分 青岛商业概况及商圈简介 第三部分 台东项目、香港中路项目周边商业概述第四部分 台东项目、香港中路项目分析第五部分 台东项目概况及效益分析第六部分 香港中路项目概况及效益分析第七部分 结论与建议,第一部分-青岛概况,1.青岛概述,青岛市地处山东半岛东南部,全市总面积10903平方公里,其中市区(含市南、市北四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区)1102平方公里,所辖胶州、胶南、即墨、平度、莱西五市9552平方公里。青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市,是全国70个大中城市之一,全国五个计划单列市之一。中国十大最具经济活力城市和中国十佳商
2、务城市之一,首批全国文明城市。青岛还有“中国品牌之都”、中国的“帆船之都”等称号,是中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一,中国重要的外贸口岸之一。景观:崂山、八大关、栈桥、五四广场。,青岛位于山东半岛南端(北纬3535-3709,东经11930-12100)、黄海之滨。青岛市地处山东半岛东南部,东、南濒临黄海,东北与烟台市毗邻,西与潍坊市相连,西南与日照市接壤。青岛港是著名的天然良港,是中国沿黄流域和环太平洋西岸重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽,2008年,集装箱吞吐量达1037万标箱,列世界集装箱大港第10位。青岛航空运输保持快速增长。2008年航空旅客吞吐量820万人次,增长4.2
3、%;航空货邮吞吐量13.1万吨,增长12.8%。青岛公路交通十分发达,迄今为止,青岛市已建成济青、胶州湾、西流、西流、夏双、潍莱、同三、青银、308国道、206国道、前湾港疏港等9条高速公路,高速公路总里程达到702公里,占全国高速公路总里程的六十分之一,占全省六分之一。,2.地理位置,3.区域划分及人口基数,面积10903平方公里,2008年末全市户籍总人口为761.56万人,其中市区1159平方公里,人口276.25万人;五市(县级)485.3万人。辖7区5市。市人民政府驻市南区。邮政编码266000,区号0532。市南区 面积 30平方公里,人口 43万。市北区 面积 29平方公里,人口
4、 47万。四方区 面积 35平方公里,人口 36万。李沧区 面积 98平方公里,人口 28万。黄岛区 面积 277平方公里,人口 26万。崂山区 面积 389平方公里,人口 19万。城阳区 面积 553平方公里,人口 43万。胶州市 面积1210平方公里,人口 75万。即墨市 面积1727平方公里,人口107万。平度市 面积3166平方公里,人口133万。胶南市 面积1846平方公里,人口 83万。莱西市 面积1522平方公里,人口 72万。,4.2009年上半年青岛各项经济发展概要,5.青岛主要指标占全国全省比重,6.主要年份全市生产总值增长速度,2008年岛城八大类商品价格呈现“六升两降”
5、局面,食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、居住六类商品价格分别上涨11.7、3.3、3.9、3.6、0.7和3.6%;交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类价格分别下降 1.1%和1.5。O8年房屋销售价格上涨5.1%,涨幅回落1.4个百分点。09年上半年全市房屋销售价格同比下降1%,降幅较一季度扩大0.2个百分点。,7.青岛商品房价格,市北区,市南区,8.青岛重点企业,第二部分-青岛商业概述及商圈简介,中山路商圈,李村商圈,香港中路商圈,台东商圈,青岛主要商圈及经营场所,1.台东-商圈,构成:以万达广场、利群商场、当代广场、巴黎春天、台东步行街为主体;整个商圈
6、南 起台东一路,北至台东八路,西起威海路,东至延安三路。经营形式:利群商场为百货业态,万达广场 有沃尔玛超市入住及万达影院,其余均为零售业态。经营档次:高中低档次均囊括其中,价格从几十元 至万元。品牌列举:阿玛施、老凤祥金店、哥弟、阿迪、耐克、美特斯邦威、雅戈尔、温莎、飞鱼、真维斯、啄木鸟、丹比奴国际连锁专卖等租金:尤以台东三路门市房为最,均达到5000-16000元/年,其它地点也在2000-5000元/年。此商圈商铺均有高额的转让费平均价格在20000-200000元间。,2.香港中路-商圈,构成:以阳光百货、家乐福、佳世客、麦凯乐、地下丽人街及漳州路、闽江 路为主体;整个商圈南起香港中路
7、,北至闽江路,西起南京路,东至漳州 路。目前两个正在开发的地下商城项 目:太古街和金街经营形式:阳光百货、佳世客、麦凯乐为百货业态,家乐福为超市,其余均为零售业态。经营档次:临近市政府且大型企业较多,在附近活动着很多韩国及其他国家的人,经营档次较高。品牌列举:I DO珠宝、亨得利手表、晶丽奥斯皮草、都彭、沙驰、JEEP、歌宝、好男人、阿玛施、哥弟、温莎、森色、莎曼丽沙美容、众多韩国服饰、咖啡厅、西餐厅、海参店、私人会所等。租金:平均租金在2500-10000元/年,根据位置不同,性质不同价格差异较大。此商圈商铺转让费平均价格在30000-60000元间,还有的没有转让费。,李村商圈呈“扇形”布
8、局,汇集了崂山百货、维客、北方国贸、利客来、一加二服装商城、河北商城、大世界精品城、星光大道、巴黎春天等众多百货、租赁型商家,包括向阳路、少山路、古镇路、峰山路、滨河路,3.李村路-商圈,4.中山路-商圈,构成:百盛、青岛海滨食品商店、妇女儿童用品商店、东方国贸、中山商城等。还有即墨路小批发市场和一 些其他的琳琅满目的专卖店和时装精品店。经营档次:既有高档的名品,也有中低端的小商品,更有“老字号”专卖店。品牌列举:饮食有王姐烤鱿鱼、美达尔、排骨米饭、江西米粉、红屋牛排等租金:中山路上的经营店面平均10元/天,即墨路小商品城基本信息,市场分为地上2层,地下2层。1层:有手表等的贵金属卖场及民族工
9、艺品,首饰,玉器等。2层是男女箱包,各式鞋帽,袜子,运动服等。地下1层是以女性的流行服装为主,牛仔,编织工艺品,音像制品地下2层以男士服装、衬衫、裤子为主。,即墨路小商品批发市场历史悠久,是改革开放最早时期形成的,是当时规模最大的小商品批发市场,和当时武汉的汉正街齐名。即墨路小商品批发市场现在也是人气最旺的市场,内有大约上万种商品批发零售,价格优惠,品种齐全。地址:青岛市阳谷路37号 交通状况:市内乘车212,214 市场三路,2,5,366,320,301 中山路,222 211,20,6 大窑沟路,即墨路小商品城调点信息汇总,第三部分-台东项目、香港中路项目周边商业概述,一.台东项目周边商
10、业概述二.香港中路项目周边商业概述,和兴路,当代商城,万达广场,利群商场,台东六路,台东三路,台东一路,一.台东项目周边商业概述,地理位置:市北区台东三路63号 营业面积:24000客流:日均100000人次经营方式:联营、租赁经营档次:中高档租金及费用:服装扣点20%至30%主要品牌:ZA、欧柏莱、鸿福珠宝、温莎、百丽等 楼层规划:一层:化妆品、名表、品牌服饰、珠宝、饰品、鞋(租赁)二层:沃尔玛超市 三层:沃尔玛超市 四层:万达影院,1.万达广场,2.利群商场,地理位置:青岛市台东三路77号 营业面积:32000客流:日均100000人次经营方式:联营经营档次:中高档租金及费用:服装扣点20
11、%至30%,一层名贵大堂:化妆品、黄金珠宝、玉器银饰、钟表眼镜、烟酒茶二层潮流生活:男女皮鞋、体恤内衣、羊毛羊绒、箱包皮具、居家床品三层休闲时尚:少女装、淑女装、时尚休闲装、配饰四层绅士世界:商务休闲、精品男装、衬衣领带、西裤、皮装,五层白领丽人:职业女装、休闲女装、羽绒服、皮革、配饰六层运动广场、儿童天地、时尚 电器、现代办公七层精品家电:冰箱、空调、洗衣机、音像彩电、厨卫小家电、健身器材负一层利群超市,3.当代广场,当代商城隶属于青岛当代商城股份有限公司,商城位于台东三路58号,五层营业面积达到12600。商城规划:一层:当代鞋城、名品特惠区;二层:爱尚服装城;三层:当代娱乐城-电玩、溜冰
12、、碰碰车;四层:当代娱乐城-电玩、台球、鬼屋;五层:当代娱乐城-星牌台球俱乐部。,爱尚服装城调研信息,门市房户型,费用明细,费用调点信息,4、巴黎春天,巴黎春天商城位于青岛台东三路与和兴路交叉口北营业面积5300,三层共283个门市经营范围:中档精品外贸服装、鞋、饰品等,商城规划:一层:AF1衣乐街、AF2格林之旅、AF3酷鞋区、共67个商户;二层:BF外贸女装、饰品、美甲、内衣、鞋,共116个商户;三层:CF外贸女装、饰品、美甲、内衣、鞋,共100个商户。,一层铺位信息,一层费用明细,一层费用调点信息,巴黎春天商城调点信息,二层铺位信,二层费用明细,二层费用调点信息,三层铺位信,三层费用明细
13、,三层费用调点信息,青岛市台东商业步行街是市北区特色街的中心街,以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛 的人气,成为青岛最具特色的商业步行街,被形 象的称之为青岛的“王府井”,并于2006年10月 被青岛市政府正式命名为“青岛市台东商业步行街”。青岛市台东商业步行街东起延安三路,西至威海路,全长1000余米,是特色街区的中心街,也是目前全 市商机人气最旺的一条商业街,街内有国内外知名 的沃尔玛、万达广场、百信鞋业、利群集团、苏宁电器。三联家电、亚泰电器、新华书店、医保城等各类业态的 企业245家,个体工商户565户,室内专业市场7处,涉及 商业、金融、餐饮、药品、文化五大行业,每天的人流量
14、 达20万人次,最高达50万人次,是岛城五大商圈之一。,5.台东商业步行街,台东商业街基本信息,地理位置:南起台东一路,北至台东八路,西起威海路,东至延安三路。主要干道:台东三路;其他繁华道路:台东一路、台东六路、和兴路、丰盛路等周边交通状况:8路、371路、232路单向行驶、221路、104路、110路、125路、229路单向行驶、320路、301路、2路、222路、218路、217路、226路单向行驶、30路、302路、15路单向行驶、205路单向行驶 台东商圈周边房价:台东二手房价格 1台东六路小学 56平 48万 3楼 2台东步行街 88平 68万 3台东三路与芙蓉路交口 38.84平
15、 33万 4台东长春路 82.3平 60.万台东新房价格 1浮山后8小区 春光山色 78平 68万 2颐中银街 102平 95万 3颐中银街 105平 103万,(1)台东三路调研信息,费用明细,费用调点信息,门市房户型,台东三路经营品项及占比,(2)台东一路调研信息,费用明细,费用调点信息,门市房户型,台东一路经营品项及占比,(3)台东六路调研信息,费用明细,费用调点信息,门市房户型,台东六路经营品项及占比,(4)丰盛路调研信息,费用明细,费用调点信息,门市房户型,丰盛路经营品项及占比,(5)和兴路调研信息,费用明细,费用调点信息,门市房户型,和兴路经营品项及占比,6.天幕城,海润天幕城位于
16、青岛城市中心区,紧邻青岛市消费人群最集中、最繁华的台东商贸区,是山东海润集团在青岛市北区政府的大力 支持下重点打造的以餐饮为主题的特色休闲街区,也是目前青岛 市乃至山东省唯一的室内步行商业街。项目因其特有的青岛历史建筑立面造型和极具想象力的“天幕”景观而被正式列为“国家AAA级旅游景点”。天幕美食城最大的 建筑特点和艺术特点就是天幕为顶,在室内空间中营造出“旭日 东升”“正午时光”、“夕阳晚霞”等自然景观。,天幕城总长度540米,总规模近10万平方米,总营业面积7万平方米,天幕面积8900平方米。城内划分各类店铺约27家,拟邀请国内外知名的特色餐饮、娱乐、休闲类企业进驻经营,最终形成主题鲜明、
17、门类齐全并辐射整个青岛城区的专业餐饮休闲街区.,二、香港中路项目周边商业情况,家乐福、丽人街,阳光百货,佳世客,漳州路步行街,太古商城,金街购物广场,美食街,麦凯乐,青岛阳光百货股份有限公司创立于2002年11月,于2003年9月29日开业,位于青岛市政治、经济、金融中心,黄金地段香港中路38号。阳光百货内部环境现代、洁净而富有人文气息,是一家集商务休闲、娱乐、体验生活于一体的 具有综合经营功能的百货店。,阳光百货通过高质量的经营管理和服务,努力满足消费者物质上和精神上的双重需求,为顾客打造一个剧院式的体验型百货店。,1、阳光百货,阳光百货基本信息,地理位置:青岛香港中路38号旗舰大厦6F联系
18、电话:053286677888营业面积:30,000余平方米客流:日均10000人次经营方式:联营、经营档次:高档租金及费用:服装扣点20%至30%主要品牌:商品品牌定位于“时尚、高档、健康、休闲”,GUCCI、CHANEL、DIOR、LANCOME、巴利、保罗鲨鱼、铁狮东尼、著名的咖啡品牌“星巴克”、德国“保时捷”展厅,冰激凌第一品牌“哈根达斯”等众多国际一流品牌汇集在此。,2、家乐福超市,青岛家乐福地址:市南区香港中路21号青岛家乐福营业时间 夏季6:30-11:00冬季8:00-10:30营业面积:2万平方米客流:日均20000人次经营方式:联营、租赁经营档次:中档租金及费用:服装扣点2
19、0%至30%主要品牌:达芙妮、小魔鱼、味千拉面、佰草集、红妮、欧味多休闲食品、稻草人皮具、普阳大药房家乐福成立于1959年的家乐福集团是大卖场 业态的首创者,是欧洲第一大零售商,世界第二大国际化零售连锁集团。现拥有11,000多家营运零售单位,业务范围遍及世界30个国家和地区。楼层规划:一层:品牌专卖;二、三层:大型超市;四层:停车场,3、佳世客,东部购物中心地址:青岛市市南区香港中路72号周围环境:临近五四广场,市政府,奥帆基地等 风景区和政府部门公交站点:316,31,224,210,601,216,33,104,125,304等公交线路营业时间:冬季营业时间 8:3022:00 夏季营业
20、时间 8:3023:00营业面积:4万平方米客流:日均20000人次,经营方式:联营、租赁经营档次:中高档租金及费用:服装扣点20%至30%东部购物中心为大型商业中心,1998年1月18日开业,中心内部分别设有食品超市、衣料、住余等三个自选商场,集中体现了购物、休闲、娱乐、餐饮等流通业基本服务功能。,佳世客楼层规划,1F:食品超市/衣料卖场/部分专门店(餐饮服饰)2F:住余卖场/衣料童装卖场/数码家电卖场/部分专门店(餐饮服饰及其他)3F:停车场,4、丽人街地下商城,主营业务:主要经营首饰、服饰、箱包、皮具、鞋帽地理位置:丽人街坐拥香港中路繁华商务区,紧邻家乐福购物超市,北靠市政府,南依旅游旺
21、地五四广场、奥帆基地、阳光百货,经过一年多的迅速成长,青岛丽人街已经成为了东部的核心商圈。青岛丽人街经营面积达3000多平方米,共设置120多个摊位,拥有12平米-300平米不等营业房,内设中央空调、自动报警、自动喷淋、保安监控等现代化设施,全方面确保顾客及商场商户的安全。商场经营1000多个中高档品种,全部面向白领阶层、商务人士、时尚精英,已成为引领岛城流行时尚的风向标。主要品牌:温莎、魔咔、凡蒂尼家纺、谭木匠、石头记、圣梵伦蒂诺等国内外知名品牌个性化的时尚风格、中高档品牌定位、诚信快乐的经营理念,已成为引领时尚主流消费的聚集地。,丽人街地下商城调研信息,费用明细,门市房户型,费用调点信息,
22、5、香港中路步行街,地理位置:南起香港中路,北至闽江路,西起福州路,东至燕儿岛路主要干道:漳州路、漳州一路、漳州二路、闽江路、闽江二路等周边交通状况:6、10、26、220、223、320、314、374路等香港中路商圈房价:香港中路二手房价格 1市政公寓 88平 94万 共6楼本户是4楼 2银城大厦 96平 92万 3华丽广场 121平 120万 4无福苑 139平 163.5万香港中路新房价格 1香港花园 147平 160万 2 燕儿岛路17号 115平 133万 3香港大公馆 漳州二路 175平 179万,(1)漳州路调研信息,费用明细,费用调点信息,门市房户型,漳州路经营品项及占比,(
23、2)漳州一路调研信息,费用明细,费用调点信息,门市房户型,漳州一路经营品项及占比,第四部分-项目分析,项目优势项目劣势竞争对手分析,1.台东-项目优势,潜在的商业氛围浓厚,属于成熟商圈之内;消费群体较大,潜在市场空间广阔;该商圈商户基数大地上已无发展空间;商户有较大的商铺需求;管理优势:公司引进了国际先进的经营管理理念和模式,公司领导班子在多年的行业管理过程中,积累了丰富的企业管理经验,具有卓越的团队精神和敬业精神,具备很强的作战和应变能力。距即墨小商品城1.4公里交通便利。,项目劣势,台东商圈的整体环境较好,在审批、开发建设及恢复景观原貌存在较大困难信用劣势:因我公司非本土企业,市民对我公司
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