政策对深圳房地产市场成交量变化的.ppt
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1、2023/8/15,政策对深圳房地产市场成交量变化的影响,2,1、直接影响类的政策,即政府直接针对购房者的政策,和政府通过金融机构直接作用于购房者的政策,对房地产市场成交量具有显著影响,其他类型的政策对成交量的影响较弱。,2、直接类政策,在政策细则出台之后开始对成交量产生影响,影响周期为2-3个月,在此期间成交量将下降40%-60%,而价格会在惯性的作用下继续保持一段时间的增长,之后出现小幅下降,3、房地产市场成交量变化在各种因素作用下,出现一个周期性的波动,该周期共分为4个阶段:,研究表明直接影响类的政策将会对成交量的变化产生显著影响;影响周期为2-3个月,成交量下降40%-60%,3,研究
2、说明,1.成交量的定义本报告中的成交量均指成交面积。2.整体市场的定义整体市场是指一手房与二手房市场总和。,4,根据房地产市场中的参与主体,我们将政策分为5类,并将5类政策分为直接影响 和间接影响政策,中国房地产市场还是一个政策主导的市场,政府一方面以市场参与者的身份参与市场供应土地,另一方面又以行政命令制定市场规则。,我们从市场参与者的身份将政府划分到研究体系中,并将政策的影响分为直接影响和间接影响。,5,2004年房地产政策回顾,6,2004年政策分析:该年度政策较少,并且主要以第5类政策为主,全年房地产市场走势平稳,成交量在11月增幅较大,4,4,4,4,3,7,旧国八条。国务院下发了关
3、于切实稳定住房价格的通知,共有八条意见,新国八点:国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。,2005.3.17,个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调,2005.5.11,七部门日联合出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”,成为此次房地产新政的关键词,建设部等三部关于加强房地产税收管理的通知2005年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,应全额征收营业税。,2005.10,关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知,深圳开征土地增
4、值税,2005.11,使用全市统一的示范文本;取得预售许可证后,必须全部即时上网公开销售;不得采取“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式;严禁“炒卖楼花”,2005年房地产政策回顾,2005.10.18,国税局强调要对 20%个人所得税进行一体化征收,2005.11,财政部部长金人庆表示,“十一五”期间将出台物业税,央行发布 2004 年中国房地产金融报告,建议取消现行的房屋预售制度,2005.7.21,人民币兑美元即日升值 2%。,我国开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理地浮动汇率制度,人民币汇率不再盯住单一美元,8,2005年政策分析:“国八条”的相关政策始终贯穿整
5、个05年,税收政策是05年房地产政策的主题;“国八条”以行政税收手段直接影响到购房者,2,1,2,4,1,1,4,3,4,1,4,1,9,4月28日,央行全面上调各档次贷款利率027个百分点,其中,5年期以上的银行房贷基准利率由612上调至639。,2006.4.28,2005.3.5,温家宝所作的政府工作报告明确提出,要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题,2006.5.24,建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见一、近期经济适用房建设目标9月底前公布 二、90平方米以下住房须占项目总面积七成以上 三、购房不足5年转让须交营业税 四、空置3年以上商品房不得作为
6、贷款抵押物 五、个人房贷首付比例不低于三成 六、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型 七、土地闲置2年将被收回使用权 八、各地城市年内建立廉租住房制度,2006.7.14,一、明确套型建筑面积是指单套住房的建筑面积,要求把套型结构比例落实到具体项目二、房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房三、5土地出让金用于廉租房,2006.5.17,温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”),建设部、商务部等联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(“外资限炒令”)。境外机构和个人在国内购房必须满足三点要求:其一,必须到土地和房地产部
7、门备案;第二,在中国工作或者学习超过一年;第三,购房实名制。,上海市国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知的操作意见。,2006.8.1,一、用地预申请制度,二、国有土地协议出让公示,五部委联合发出紧急通知:要求各地在1个月内对今年以来的新开工项目进行全面清理,新开工项目至少满足5个条件:,一年期存款基准利率上调0.27个百分点,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,个人住房贷款利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍,国家外汇管理局、建设部发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知,凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得国有土地使用证或开发项目资本
8、金未达到项目投资总额35%的,不得借用外债;外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,2006.11.15,国土资源部发布全国工业用地出让最低价标准,将全国工业用地划分为15个等级。,标准自2007年1月1日起实施。,2006年房地产政策回顾,10,2006年政策分析:“国六条”和“国十五条”以控制产品结构和房价快速增长为目的,直接影响到购房者;而针对开发商出台的政策对成交量的影响则不大,2,4,1,2,4,4,4,4,1,3,3,1,11,2007.1.16,国家税务总局网站发布 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题
9、的通知,要求从2月起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。,2007.3.16,十届全国人大五次会议闭幕式上,中华人民共和国物权法草案获得通过。,全市所有一手在售楼盘6月30日前完成商品房销售明码标价工作;第二步:全市所有二手房12月30日前完成二手商品房明码标价工作,建设部、人民银行联合发布关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知,对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”。,从2007年1月15日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,从2007年2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率
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