城市化与住房问题.ppt
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1、城市化与住房问题,胡晓鸣,浙江安地建筑规划设计有限公司 杭州浙大安地规划设计有限公司,发达国家和中国城市化过程概述,第一节,发达国家城 市化,发达国家城 市化存在的问题,1、城市化与城市病:过程中面临交通拥挤、住宅紧张、环境污染、经济衰退、失业贫困、社会犯罪等问题。2、过度郊区化:导致社会财力、物力、人力分散,城市集聚效益衰退。同时过度郊区化使城市周边环境失去原先风貌。3、城市人口出生率日趋下降:过度紧张的城市生活使得生活在城市的人觉得生儿育女是人生的沉重负担。4、人口老龄化问题:给城市化带来严重负担,如劳动人口短缺、政府养老负担加重、老人再就业形势严峻等。,发达国家城 市化的未来趋势,1、过
2、度郊区化有所收敛,内城得到恢复。2、人口城市化由原先的点式集中转化为面式集聚。(单个城市向城市带和城市圈发展3、人口向城市化集聚势头已减弱,乡村城市化加快。,中国城 市化,第一阶段:策略:限制城市发展时间:1949-1978城市化:12.5%-17.9%,第二阶段:策略:限制大城市,发展中小城市时间:19781998城市化:17.9%-33.3%第三阶段:策略:大中小城市协调发展时间:1998至今城市化:33.3%-47%,中国城 市化存在的问题,1、城市化落后于工业化:各国统计表明人均GDP在800美元,城市化水平应该在60%左右,而中国目前人均GDP在5000美元以上,城市化水平仅47%。
3、2、城市化水平存在地区性不平衡3、城市基础设施水平低4、大城市人口集中度低,中国城 市化健康发展对策,1、集中布局和分散布局相结合:三大都市圈和众多小都市带相结合2、建立灵活、有效的人口管理机制,为增加人口容量提供制度保障。3、改善人居环境,完善城市管理体系,提高现代化水平。,中国城 市化与人口数量、商品房销售的关系,中国城 市化与人口数量、商品房销售的关系,新型城镇化下的机遇和挑战,第二节,房产百强企业市场份额,百亿代表企业09-11年销售额和销售面积,从多个大型房企拿地情况看,仍集中布局于一二线城市。基本上以“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”为城市发展方针,深耕已进入的城
4、市。,一二线城市是大房产公司的天下,2000年至2010年全国城镇建成区面积扩张了60%多,远高于城镇人口的增长速度13.9%,而同期人均建设用地133平方米,超过国家规定限额的30%。“行政等级高的城市,其建设用地扩张更快”,2000年至2010年,地级以上城市市辖区的建成区面积增长95.8%,而同期县级以下城镇建成区面积仅增长了50.9%。一些省会城市人口占全省人口的比重才百分之十几,但他们拿到的用地指标达到了全省的30%以上,有的甚至达到50%。,城市扩张速度远高于城市人口增加,前几年各地级市规划都参照百万人口城市规模,导致城市框架空前膨胀。城市的发展不是真正以经济发展为着眼点,而是根据
5、行政的需求来制定。为了撑起庞大的框架和脸面工程,大量出让土地,使得地级市的待开发土地存量居高不下。相对于地级市,县级市的待开发土地存量明显较少。且新一轮的城镇化,主要以农民进城为主。由于地缘等关系,县城更适合农民进城。此外县级市对吸收工业企业、就地解决劳动力等方面都有一定的优势。,部分地级市潜在风险增加,县级城市发展机会更多。,中小房产公司发展策略:1、打破行政区划,以大城市的辐射能力和经济流发展方向作为依据拿地。(实例:德清的房子卖给杭州人、海宁的房子当做下沙卖)2、中西部的三线城市(县城)、大城市周边的小城镇(黄山歙县、安徽广德等靠近发达省份的县级城市,瓶窑、塘栖等杭州周边小镇)3、跟其他
6、产业的结合(如文化创意、旅游度假、养老产业、生态农业等新兴产业),杭州市区域分布,住宅的属性及住宅区的规划设计规范简介,第三节,一住宅的属性,(一)住宅的属性,城市住房作为一种特性商品,因而具有公共物品的特色。1.住房是一种特殊的耐用消费品耐用的意味城市文化的载体与城市背景数字:英国1991年20%住房建于1919 法国1980年35%住房建于1915年前耐久说明:任何时期新建住房仅占存量住房的很小比例,一般说年供应量仅占存量住房的2%3%。住房建设对城市建成区空间产生长期影响“有恒产者有恒心”与社会的稳定(物质与文化),一住宅的属性,2.城市住房是一种复杂商品估价、生产及供求关系的复杂是由住
7、房唯一独特性决定的。地段、布局、设施甚至邻居都成为估价的重要因素。产品的复杂性说明必须占有大量的信息才能进行住宅的市场选择 因而很容易形成卖方市场,而信息不对称很容易形成购买者的弱势,一住宅的属性,3.城市住房的唯一独特性差异是住房的本质。“物以类聚”差异的产生缘自特定地段和规划条件下的无弹性土地供应4.城市住房的固定性住房的移动至少在近期 是不现实的,而频繁的迁移既昂贵也不方便意味着住房的选择也是邻里关系与就业地点和相应的生活服务设施的关系的选择对住户的邻居选择还导致居住的空间隔离现象(种族隔离、贫富分层及其他)反过来讲,也正促进“物以类聚”的现象,进而有益于促进社区的文化及自治。,一住宅的
8、属性,5.住房是昂贵的生活必需品昂贵而必须,这本身就是一矛盾的组合租赁成为城市居住生活的普遍形式表1:,一住宅的属性,图1:英国住房的产权结构变化,一住宅的属性,大城市的租赁比例高于全国平均水准住宅金融对居住消费的促进作用及供给关系的影响由于昂贵、耐用、固定等因素,住宅具备附属抵押品特性及可继承性,进而促使发达的住房二级市场的形成。,一住宅区的规划设计规范简介,(二)关于住宅区规划的相关技术规定国家规范:1.城市居住区规划设计规范GB 50180-93 2.住宅设计规范GB 50096-1999 3.民用建筑设计通则GB 50352-2005 4.建筑工程建筑面积计算GB/T 50353-20
9、05 5.城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-90省、市标准:杭州市城市规划管理技术规定,(三)城市居住区规划设计规范重点简介 1.住宅区的规模与结构,一住宅区的规划设计规范简介,1.住宅区的规模与结构,一住宅区的规划设计规范简介,2.居住区、居住小区、居住组团,一住宅区的规划设计规范简介,3.城市规划红线与地块控制红线 A.“蓝线”、“绿线”、“紫线”、“黄线”“蓝线”是指城市规划区内的水面边线。“绿线”是指城市规划中的绿化用地控制线。“紫线”是指城市规划区内的历史文化遗迹所占地域的界线。“黄线”是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。,一
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