Q市山水名宅项目土地思考、市场研究及项目定位.ppt
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1、Q市山水名宅项目土地思考、市场研究及项目定位,土地周边配套土地深度体验 土地价值研判土地利用分析,土地思考,市场趋势判断竞争产品研究消费需求分析市场机会判断,市场研究,项目市场定位项目产品定位项目核心形象项目价值分解,项目定位,报告正文的主要内容,目 录,土 地 思 考,土地周边配套,土地深度体验,土地价值研判,土地利用分析,地块位于芙蓉西路,长安芙蓉园西侧,西临大唐不夜城,北临大雁塔广场,地块,土地思考周边配套,地块地理位置,地块约73.836亩,七通一平情况,上下水通、电力通、电讯通,土地思考周边配套,地块地貌,交大科技产业园,大雁塔北广场 大唐不夜城 Q市商贸旅游区,杜陵,Q市政务中心,
2、Q市宾馆国际会议中心,本案,土地思考周边配套,地块周边简图,大唐不夜城,长安芙蓉园,世界娱乐园,国际会展中心,Q市酒店,射击会馆,杜陵生态林,千亩南湖,绿化带公园,雁塔广场,惠宾苑宾馆,中伟外商会所,地块,土地思考周边配套,地块人文项目一览图,丰景佳园,项目名称 预计建成时间 现今情况雁塔广场 2004年6月已建成 已投入使用大唐不夜城 2004年12月 A区主体完工长安芙蓉园 2005年5月 园区内建筑建成,景观未完世界娱乐园 2005年12月 未开工,地面尚未平整千亩南湖 2005年12月 未开工,仅圈地绿化带公园 2005年6月 未开工,地面尚未平整,土地思考周边配套,地块深度体验结论,
3、先天自然人文条件好,整体形式成熟,实质不熟,位于Q市大规模建设分水岭以北,开发条件优越,地处Q市规划轴心,规划前景良好,土地思考深度体验,大雁塔,中心水景,乐游村艺民风博览园,高尚生活示范街区,大唐不夜城景观大道,游览走廊,民俗文化博览干线,高尚生活示范街区,高尚生活示范街区,政务中心,示范住宅区,杜陵,地块,地块深度体验结论一:地处Q市规划轴心,前景良好,重点建设项实施步骤,沿大雁塔北广场大唐不夜 城中央居住区轴线展开 重点建设大雁塔周边改造、大唐不夜城两项工程,启动政务中心和中央居住区等项目。沿Q市北湖南湖水系轴线展 开 重点建设长安芙蓉园、海洋公园、广电中心等项目,启动世界风情园、世界娱
4、乐园等项目。,Q市新城的建设分三步走:第一步,即2003年到2005年,建成大雁塔周边1000亩佛教文化区、大唐不夜城和中国旅游商品基地商贸区、芙蓉园水景旅游区、中央政务区,全面完成现度假区规划范围内(15.88平方公里)基础配套设施,世界娱乐园和世界风情园开工建设,4年建成,使一批有重大影响的旅游观光项目聚集成群,达到规模带动效应。并升格为国家级旅游开发区。第二步,即2006年到2008年,基本建成包括科技教育产业区、景观住宅区、杜陵生态园林区、“乐游原”民俗博览区和农村安置区的五大区域,争取把Q市建设成为2008年奥运会的旅游观光基地之一。第三步,即2009年到2011年,全面完成系统建设
5、,提升管理水平、文化品位、服务质量和国际知名度,将Q市建设成为特色鲜明的国际旅游中心之一,成为我市“国际旅游名城”中最具特色的重要景区。,西安城市发展需要,发展时机恰当,区域自然,人文,位置等先天条件较好,规划实际起点高,理念先进,论证充分,各级领导重视,群众支持,管委会领导得力,开发模式新颖,启动资金充足,政策支持充分,支撑点,经济高速发展带动城市大幅度扩张,城市化席卷全国,位于西部 桥头堡 位置的西安考虑内外资源和城市竞 争机遇和压力,新Q市势成必然。文化和旅游是西安的核心竞争力,Q市深厚的历史人文底蕴和优美的 自然景观使得Q市恰逢其会。西安目前西有高新技术产业开发区,北有北郊经济技术开发
6、区,尚无一 个符合陕西旅游大省和核心资源定 位的成熟开发区,从产业分布的角 度来看,Q市弥补了空缺。西安对城市自身发展的战略为“腾笼 换鸟,八马拉车”,政治中心和经济 中心极有可能南移,Q市的大力建设 和发展将为城市结构的调整铺平道路,位居东南,交通便利,物流便捷,紧邻小寨商业黄金圈。大雁塔、大慈恩寺、陕西历史博物 馆等区内著名景点知名度高,世界 闻名,已成为西安的名片。自然风光优美,风景绝佳,古时即 为长安园林之冠,享皇家园林盛名“雁塔晨钟”与“Q市春晓”俱为长 安八景之一。陕师大、长安大学、西安外国 语学 院等高校分布四周,教育设 施强大,人文气息浓厚。,将城市经营的先进理念融入到区域 规
7、划中,Q市为旅游文化度假区,旅游文化产业是龙头,带动整体区 域经济发展。概念规划与总体规划充分结合,概 念规划的理念渗透到区域发展的各 个层次。国内国际顶级专家学者参与研究讨 论,方案制订实施。Q市设计立足西安,标准高远,放 眼世界,曲 江是西安的Q市,中国 的Q市,世界的Q市。,政府部门高度重视,成立Q市新区 管委会,由区域运营及地产实力派 企业家段先念牵头运作,再造新曲 江。新区为入区企业、项目设置了种种 优惠政策,金融、税收、土地等国 家机构为新区的建设在政策允许的 原则下大开绿灯。管委会从各相关部门和企业抽调优 秀技术人才和管理人才,并从社会 上广揽贤才,共同组成一个高效、实干、专业、
8、服务意识强的团队,博得入区企业和老百姓的一致好评自大雁塔北广场建成以来,游客已 达三百多万人次,Q市已成为官方 和民间的热点,Q市住宅的开发正 在如火如荼地进行着,35004000 元平米的单价和热销的形势也体现 了百姓的充分信心。,市政设施先行,道路和水电先行。树立标杆,以点带面形象工程先行,三唐工程大雁塔北广场、大唐芙 蓉园、大唐不夜城、逐步完善设施,吸聚人气。政府大力造势,虚实结合,媒体宣 传、政府主导,配合区域建设实体 进行。入区企业与政府互相配合,多角度 处理问题,政府搭台,企业唱戏,力争双赢。变卖地为土地经营,概念规划和方向 渗透到实操的每一个层面,确保区域 的发展不会偏离大方向。
9、,唐华宾馆,Q市皇家花园,Q市惠宾苑宾馆,湖滨花园,御花园别墅,钻石王朝,射击会馆,Q市宾馆,中伟外商会所,Q市历史人文景观,土地深度体验结论二:先天自然人文条件好,春晓园,秦二世墓,寒窑,大雁塔南广场,大雁塔,大雁塔北广场,唐代历史博物馆,大慈恩寺,青龙寺,Q市内设立的宣传广告,Q市内部仅有的道路设施,目前现状,长期规划,大唐不夜城(规划),大唐芙蓉园(规划),大唐芙蓉园(现状),欢乐世界(规划),大唐不夜城(现状),欢乐世界(现状),政府投资与民间投资比较,大雁塔北广场,大唐不夜城,大唐芙蓉园,Q市春晓苑,湖滨花园,假日新嘉园,分 水 岭,地块,辐 射 范 围,由于政府的大力扶持,大雁塔北
10、广场建成开放,大幅提升了投资者、市民对Q市新城的信心,人气急剧上扬,“热“气滚滚,其影响辐射至周遍范围内。从而带动了周围区域土地价格。,而南区周边人气差,心理落差大,市政配套匮乏,生活成本高,造成了本区域的“冷”局面。,地块深度体验四:位于Q市分水岭以北,开发条件优越,近期向南、远期向西发展。即近期在西安市南郊建设行政中心新城区,将行政机关从旧城迁出,同时将旧城内人口向外疏散,实现“重心”南移。众所周知,在房地产开发中,地段是至关重要的。行政机关从旧城中到底迁往南郊何处,这是开发商和购房者关心的焦点,也是决定某个地段发展速度的重要因素。目前,众说纷纭,其中有两种猜测比较有影响。其一,就是在Q市
11、旅游度假区内。其支撑理由就是Q市最新采取了一系列大手笔举措,而且还规划在电视塔周边建造西安的CBD中心;其二,就是在沿西万路方向,靠近长安科技产业园。其支撑的理由就是城市发展方向主要向南,在韦曲至秦岭北麓的范围内,沿西边的西万路至沣峪口、中部的长安路至秦岭和东边的长鸣路至引镇的三个轴向发展,再结合西安高新区的拓展等诸多因素。第一种猜测根有可能,小寨和Q市及其周边将成为地产高温区,第四次规划集中全球智慧 西安的本质是文化,将来的发展靠的也是文化;西安规划应注重保护“历史文化名城”第四次规划期限从2004年至2020年 第四次规划完成后,西安将 达到“双千”规模,即人口1000万、占地1000平方
12、公里 未来西安城市发展初步定为“九宫”格局根据总体思路,未来西安城市发展初步定为“九宫”格局。“九宫”格局也就是中心的明城,东部的工业区,西部的工业区,南部的文教区,北部的经济开发区,东南部Q市旅游度假区,西南部的高新技术产业发展开发区,西北部的汉城遗址,东北部的灞生态区。另外,在交通规划方面,除了在二环等增加立交桥外,还设置了5条地铁轻轨,堵车将基本不存在。,城南地产升值潜力巨大!,土地思考土地价值研判,时间,价格,开发完成,线状区域开发,点状区域开发,面状区域开发,第一步,规划,卖地,修大雁塔北广场,第二步,大唐芙蓉园,修路,上地产项目,启动南湖,中央商务区,第三步,大唐不夜城,大雁塔景观
13、群的整治,西影路的整治.,区域开发自建重大项目带动,土地思考土地价值研判,土地思考土地价值研判,土地思考土地利用分析,地块指标,位置 城乡结合部,离市区距离不太远,车程2540分钟为宜。,环境 地块周边有较好的自然环境,旅游、度假资源丰富。,市政 拟建较好的市政、交通、购物等条件,“近可享城市繁华,远可享自然芬芳”。,人文 整个周边大环境表现出一种高尚居住社区的味道,表现出绝佳的选TOWN在前,造TOWN在后的先天条件。,市 场 研 判,市场趋势判断,竞争项目研究,消费需求研究,市场机会研究,从城市化发展进程来看,我国城市化进程进入快车道从城市居民消费结构来看,住房消费比率从0增加到30%从政
14、策环境来看,年取消福利分房带来革命性的利好支撑从中国人的消费习惯来看,房车消费从来是后小康时代的第一冲动,我们认为中国房地产业发展将长期向好,(1)宏观市场前景依然良好,市场研判市场趋势判断,市场研判市场趋势判断,A 本次调控对房地产的影响1、本次调控对房地产发展的影响不会比1993年大,周期会短,振幅会小。2、我们预期2005年应是受影响最大的时期。先进地区房地产业发展规律周期一般为46年,西安地区因滞后效应约为57年。西安地区谷底预期在2005年下半年出现,2006年复苏,2007年开始爬坡,2008年向峰顶冲击。B 土地政策带来的影响和变化1、土地的实际供应者从村、乡、县、区、市的多级供
15、应主体,变成了只有市或县单一主体。由此政府对土地的调控作用能力显著提升。2、土地部门或者国土资源部门不再是手续办理者,而是一个实际的土地供应主体。3、土地供应的市场化程度会有较大提高,其他行业的资本或者是社会资本进入房地产会比现在容易得多,C 给开发商的建议1、珍惜土地储备,谨慎对待土地出让。再次获取土地的方式和价格,对开发商来说,不啻是一个充满风险的挑战。2、再次获取土地时,应选择理性竞争,避免在土地问题上过度竞争或者非理性竞争。地价过高不利于房地产的长期稳定发展3、扩大与有实力、有品牌、有经验的开发商合作的深度和广度,以利于利用和提升现有土地资源的价值。4、要挖掘土地改变用途和调整建筑密度
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