7月合浦县住宅房地产市场调研报告76P.ppt
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1、,2013年7月,合浦县住宅房地产市场调研报告,前 言,合浦县位于广西壮族自治区沿海“金三角”的东部,东与广东省廉江市和广西博白县接壤,西与钦州相邻,南临北部湾,是进出北海口岸的门户和大通道。根据广西北部湾经济区发展规划,合浦处于北部湾经济区北海组团之中,合浦县城具有区位交通、工业资源、旅游资源等方面的优势,县城与北海中心城区在建设上具有互补性,因此提出了合浦北海一体化发展。届时,随着合浦县整体经济持续增长,人口总数,人均收入消费能力稳步上升,大型企业的入驻,交通格局的改变,城镇化进程的脚步将大大加快,房地产市场也将快速发展。针对近年来合浦房地产市场的快速发展,我司于2011年1月对合浦县中心
2、城区房地产市场进行深入调查。针对在售的20多个楼盘,我司调研人员通过踩盘(明踩、暗踩和电话咨询),采访政府官员,采访街头群众,得到了合浦县房地产市场的较为准确的信息,并整合信息对未来合浦房地产住宅市场发展做出预测。,第一章 合浦县宏观经济状况,合浦县概况,地理位置,合浦县位于广西壮族自治区的南部,北部湾的东北岸,东经108度51分109度48分,北纬21度27分21度55分。东西宽约96千米,南北长约54千米,总面积为2380平方千米。东与广东省廉江市和广西博白县接壤,西与钦州市相邻,北与浦北县、灵山县相依,南界东西两端濒临北部湾。现辖共16个乡镇。,合 浦,灵山县,浦北县,博白县,合浦县位于
3、广西沿海“金三角”的东部,是进出北海口岸的门户和大通道,区位优势突出,合浦县概况,人口,一个现代化的中等城市规模已初步形成合浦县人口107万,其中县城人口达到21万。(2009年),合浦县概况,交通,合浦县交通便利,是桂东南重要的交通枢纽公路:县境东西、南北都有国道公路贯穿,公路四通八达,325国道、209国道重庆至湛江高速公路过境。铁路:钦(州)北(海)铁路通过城郊,与湘黔线、湘桂线、南昆线、粤桂线相连,形成通行全国的铁路网络。空路:北海机场距县城20多公里。水路:合浦是“海上丝绸之路”始发港,现有沙田、官井、大路山等港口,吞吐量达80万吨,可直达国内沿海各城市和港澳台地区以及东南亚各国。,
4、合浦县概况,自然资源丰富,矿产资源:有钛铁矿、高岭土、金矿、花岗岩等。其中高岭土储量5亿多吨,今年将 有三个高岭土项目年内投产;2010年整个行业实现产值10亿元,税收1亿元。盐业资源:沿海地带盐业资源丰富,以北暮盐场闻名全国。海洋资源:海岸线总长477千米,滩涂4.3万公顷,全县有9个镇地处沿海,010米等深线的浅海域2.93万公顷,可供开发利用。主要经济鱼类海产鱼类160多种,虾类10多种,贝类40多种,藻类5种,水产品产量近30万吨。,高岭土矿,北暮盐场,合浦贝壳,合浦虾,海产养殖,海马,乌贼,合浦县概况,自然资源丰富,旅游资源:合浦县旅游资源十分丰富。有国家级文物大士阁和古汉墓群以及东
5、坡亭、海角亭、抗日名将陈铭枢故居等77个文物古迹。此外,还有国家级山口红树林生态自然保护区、自治区级旅游度假区南国星岛湖、山清水秀的南国瑶池曲樟六湖水库等自然风景区。,文昌塔,东坡纪念馆,南国星岛湖,六湖水库,红树林,古汉墓,合浦县概况,特色产业和工业,特色产业和工业:合浦县部分乡镇形成了特色产业,如沙田镇的渔业捕捞,党江镇的海养业,常乐镇蔬菜种植业、运输业,公馆镇的烟花爆竹和建筑业等。这些乡镇的特色产业带动了从业者走上富裕道路,成为合浦房产消费主要群体。,合浦花炮,海养业,合浦烟花惊艳上海世博会,合浦县概况,特色产业和工业,东园家酒:东园家酒成为合浦私企纳税的第一大户。此外还开饭店、建酒厂、
6、进行生态农业种养、成立珠宝公司,特别是近5年来,东园家酒企业集团发展迅速,企业员工总数从300多人增至700多人、年产值从3000多万元增至9000多万元、年上缴税费从200多万元增至500多万元。南珠之乡:合浦有珍珠首饰加工企业98家,年加工珍珠约10吨,珠核加工企业12家,珍珠贝壳粉加工企业15家,年加工珍珠层粉200多吨。另外,每年剖贝取珠产生的大量珠母贝壳也给珠贝加工业的发展创造了条件。珠母贝壳也是制作各种工艺品的良好材质。,合浦县的宏观经济,GDP及增长率,2009年,全市生产总值(GDP)达到120.25亿元,比上年增长13%。人均GDP达到14020元,同比增长15.95%。,经
7、济持续快速发展,为房地产发展奠定坚实的基础,人均GDP与房地产发展关系:,合浦县的宏观经济,城镇居民可支配收入,居民人均可支配收入的持续增长,购买力稳步上升,2003-2009年合浦县城镇居民可支配收入逐年增多,居民日益富有,购买力逐渐增强。2009年,城镇居民可支配收入14436元、增长12.3%。,合浦县的宏观经济,产业结构,经济结构不断优化升级,经济发展趋于合理化从产业结构看,全县产业比由2005年的36.5:34.9:28.6调整为2009年的31:38:31,农业的主导地位逐渐下降,工业比重则逐年上涨,直至2007年,工业占主导地位,合浦县向工业县跨出至关重要的一步,第三产业也迅速发
8、展,全县经呈健康发展态势。,合浦县的宏观经济,全社会固定资产投资,2009全年全社会固定资产投资63.22亿元,比上年增长47.49%。其中,房地产招商引资项目到位资金8075.85万元,完成目标任务的109%。,固定资产投资增速快,为经济发展奠定坚实基础,合浦县宏观经济,社会消费品零售总额,2009全年全社会消费品零售总额37.19亿元,比上年增长17%。合浦县商贸业发达。,社会消费品零售总额快速增长,居民消费需求旺盛,城镇化扩大城市房地产市场需求、推动房地产业发展,城镇化的过程主要体现为三个方面:人口结构的转换,即农村人口和劳动力向城市的迁移;据我司专业调研组调查得知,合浦县各县的公务员、
9、教师以及有购房能力的乡镇居民都选择搬迁到中心城,享受城市齐全的生活配套设施、便利的交通以及为以后的子女教育做周全的考虑。经济产业结构和生产方式的转化,资本和劳动力等生产要素从农业向非农业生产的转移;主要表现为,合浦县工业发展迅速以及珍珠业等非公有制经济的快速发展。农村生活方式向城镇生活方式的转变,包括了价值观、意识与行为、消费理念和需求结构等。,合浦县城镇化发展对房地产市场需求影响分析,城镇化进程与房地产业的关系,城镇化对房地产市场不同性质需求的拉动作用是非常明显的,它对人们的需求层次和消费结构也会产生重大的影响:合浦县房地产在城镇化进程中发挥重要的促进作用城镇化又为房地产提供了广阔的发展空间
10、,合浦县城市发展规划,北海合浦一体化,随着中国东盟自贸区建设以及泛北部湾经济区建设的推进,在2003年以来,北海政府通过城市规划,在产业布局、交通设施建设、城市建设等方面与合浦实现对接,尤其是随着海湾新城的规划建设、合浦大道的开工建设,基本实现两地一体化,大都市格局初步呈现。,北海合浦一体化,大都市格局初步呈现,交通设施全方位对接,构建大都市交通网2009年5月18日,纵贯北海工业园区和合浦工业园区的合浦大道正式动工兴建,被寄予厚望的广西北部湾经济区北海组团再次发力,集聚北海电子信息、生物科技产业等众多龙头企业的北海-合浦工业走廊建设跨入“快车道”。公路:合浦工业大道全长6.2公里,是广西北部
11、湾经济区重点基础建设项目之一。项目建成通车后,合浦县城到北海市区的路程由28公里缩短到15.8公里。从北海工业园径直通过合浦工业园抵达合浦火车站的路程,也由原来11公里缩短到5公里,运输成本大为降低。铁路:玉林至合浦铁路、玉林至合浦高速路、合浦至广东铁路的建成,将使合浦火车站的辐射、枢纽作用得到充分发挥。合浦火车站距现县政府6公里,距新城区与旧城区交界处3公里,距新县政府和公务员小区1公里(已动工建设),距北海至合浦最便捷的滨海新干道10公里(已打通),是合浦与北海连接的主要发展方向。火车站客运启动,合浦火车站现编组为二级站,南宁-北海轻轨高速铁路从此经过停靠,建成的轻轨高速铁路从南宁至该站仅
12、为40分钟,合浦县城市发展规划,北海合浦一体化,合浦县城市发展规划,北海合浦一体化,北海-合浦工业走廊建设步伐加快,产业布局正在完成 纵贯北海工业园区和合浦工业园区的合浦大道建成通车后,合浦县城到北海市区的路程由28公里缩短到15.8公里。从北海工业园径直通过合浦工业园抵达合浦火车站的运输成本大为降低,两地产业布局在中间对接,两大工业园区以及海城区民营工业园等对外招商吸引力也顺势提升。随着合浦大道、还珠路、往广东的铁路以及到玉林的铁路和高速公路的全面建成通车,将使合浦火车站的辐射、枢纽作用得到充分发挥,逐步形成全县及周边地区的物流、信息流中心,对于优化区域布局,加快市县连接,提高城市品位,起到
13、重要的作用。合浦北海的大都市产业格局布局正式对接完成,也将最大限度的促进合浦房地产市场的发展。,北海工业区,合浦工业区,合浦县城市发展规划,北海合浦一体化,海湾新城布局推动城市一体化,大都市格局形成 为积极承接泛北部湾区域合作,推动环北部湾建设,2006年9月,北海市提出了构建“一带两湾”城市发展新战略,通过推进海景大道建设,逐步把廉州湾和铁山港湾联结起来,并提出了在西端建设海湾新城的任务。海湾新城具体规划在西起廉州湾海岸线,东至南(宁)北(海)高速公路,北起合浦火车站,南至北铁一级公路(机场迎宾大道)的区域,总规划面积80.55平方公里,包括北海市工业园区和合浦工业园区2个主要工业园区。海湾
14、新城是一个集产业研发、会展商务、高档居住、休闲娱乐、生态旅游为一体的多功能城市核心区,成为展示北海形象、适宜人居生活的现代化海滨新城和北海城市的新地标。,“海湾新城”按照规划,建设用地80平方公里,将合浦与北海连在一起.,廉州湾海湾新城规划图,合浦县城市发展规划,北海合浦一体化,大都市格局的形成,正在搅热合浦楼市,投资热潮正在形成在两地一体化的大都市推进过程中,合浦的房地产价值得到了体现,投资价值突显。据我司市场调查显示,随着北海的房价越来越高,在北海的外地人越来越多的到合浦购房。在投资开发方面也显示了这一趋势,在合浦为数不多在开发楼盘中,不少是外地开发商投资开发。加之海南国际旅游岛的定位更能
15、快速的激活北海,北海-合浦作为北部湾大都市的开发建设格局将会受益倍增。,第二章 合浦县房地产市场综述,合浦县房地产业发展史,合浦县房地产异军突起,为合浦经济发展立下汗马功劳,初具规模,发育、发展,快速发展,2009年2010年,2006年2007年2008年,2002年2003年2004年2005年,合浦县房地产业起步时间较晚,2002年才开始起步,在2002年以前合浦县房地产市场主要都是单位集资建房以及城镇居民自购宅基地建房,商品房出售较少,居住品质较低。,开发楼盘规模和品质有了质的飞跃,开发企业中外来开发商所占比例越来越大,购房者群体外来购房者逐渐增多。新开工项目增多,市场供应量急升,销售
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- 合浦县 住宅 房地产市场 调研 报告 76
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