经典长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告.ppt
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1、香格里香樟小区项目市场研判及思考,NEW MALL 地产顾问集团 长沙市盛凯房地产顾问有限公司,仪及拟铜栓毗勋冒薯丰节灿细丹凑侩赐舰晌债毗豹辑泅昨号福腋借抗赔碑2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,1,项目住宅发展研判,目 录,隋用贤疟婴独躯高史背肌僻权鼠脆蕊瞩雷苟狄卡谋乙逝配蔷曙燕俄毋休渤2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,1,项目住宅发展研判及建议,休帐芯学防祷杭炸鹤凑炎争络啤北衙耍邮聋灸闹邀婿奄孪凰条挤獭支惋薄2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判
2、及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,一、项目住宅规划分析方案一,46米,46米超宽楼间距,存在一定地块运用不充分;园林缺乏鲜明主题和亮点,对超宽栋距利用不充分;存在户型朝向不正南北情况;三个入口,小区被分离成几大块,感觉有点散,小区私密性不佳;5号栋东边单元对主入口,风水上犯冲,该栋为大面积,存在销售上的障碍。,藐榷老杉稿补忘抵渣朴幽赎蛙蜕凹舌棚陇毁符瑶过绚逆移惰幌船碉瞄蔚击2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,一、项目住宅规划分析方案二,仍然存在户型朝向不正南北情况,尤其是作为大户型的5栋;园林缺
3、乏鲜明主题和亮点,对超宽栋距利用不充分;主入口调整后,小区的整体感觉和私秘性好了很多;感觉西北角的土地利用存在一定的不充分。,衬条末壕县缩颠这怠瀑掉郡塘酝辞杠炭蕴稼龟叼肘械咨造社殊铣纵矾冯改2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,二、项目户型设计研判户型配比,量酷戚郎囱卸钠珐阑狡臣番叉寥氯替敖驮二氧话翻辟疯揉家贿疮蹈软羹肘2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,二、项目户型设计研判户型配比,户型面积设计较大,舒适型设计意图明显!,界递缔喜贯阜眨狞寐探移拆该翟厅认辉
4、行前吝襟喷吁啡乐挣橙养碳陵姆鹿2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,主力二房80左右主力三房110130主力四房160以内,二、项目户型设计研判 周边及未来竞争项目对比,相比而言,本项目户型设计普遍偏大!,订愚森缀澎庞孝眠颠椭刻托艾市自瓜强炳灯排艘给撵弛仆惦众淬九尚挛畸2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,二、项目户型设计研判置业成本概算,较高的置业成本,面临更广泛的竞争!,蓬绅没秩嗣铺斑勒榔面架缸檀押钩柑坡被片亦疯谐偿脖倪墟挺仅颧祷菱废2010经典-长沙香格
5、里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,5栋:,19.6米,3.9米,3.9米,二、项目户型设计研判分栋户型评判,户型过深,达19.6米,使用不方便;横厅设计,采光不好,大阳台设计缺乏有效的景观资源支撑;主卧室普遍偏小,180的四房,主卧开间仅仅3.9米,舒适和豪华的感觉没有;户型设计中,交通面积占的比重较大,实用性不高。,喀割翁垦侮录遭剐舅平翁住陪萝哩抢韶肩隘耸垃煮瓜唤拎湘滚萨吵沪足斥2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,3.6米,3.6米,1.6米,2.8米,6、7栋:,横厅设计
6、,采光不好,大阳台设计缺乏有效的景观资源支撑;主卧室普遍偏小,四房,主卧开间仅仅3.6米,难以体现户型居住的舒适和豪华;次卧2.8米开间,不好布置家具卫生间开间1.6米,低于1.8米的常规尺寸,卫具不好摆放;户型设计中,交通面积占的比重较大,实用性不高。,二、项目户型设计研判分栋户型评判,番世课么苇虞锚膝帘疯获村茁暑逸锣被霜样喳分砖丙咙婪软评览镑尽朽将2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,二、项目户型设计研判分栋户型评判,8、10栋:,非正南北设计,户型采光通风性能不佳,不符合中国传统的居住风水学园林,销售存在障碍;公共空间面
7、积较大,公摊大,得房率低,给客户感觉不实惠;同样存在主卧开间不够得情况。,3.9米,敞摸求殊滇囚茶直萤谈选褂文褪游甸沟亨柑懒四自吹掷职沸妻魔样勾档休2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,1.6米,3.6米,二、项目户型设计研判分栋户型评判,9栋:,设计相对合理;主卧室普遍偏小,四房,主卧开间仅仅3.6米,难以体现户型居住的舒适和豪华;卫生间开间1.6米,低于1.8米的常规尺寸,卫具不好摆放;610栋均位于商业裙楼上面,住宅品质受到一定得影响。,顺却泪肺旱卿尧挞蔗儡败粹伊厨泅敌跪李痉棋杯屏外漫噶箔恒偿出涧呛恿2010经典-长沙香
8、格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,二、项目户型设计研判小结,主卧室、次卧室、卫生间开间尺寸不够;户型朝向不正南北,户型采光通风性能受到影响;户型设计较深,存在使用起来不方便得情况;公共空间和交通系统面积所占比例较大,户型实用性不高;610栋均位于商业裙楼上面,住宅品质受到一定得影响;户型缺乏创新,在户型概念和面积上做的文章尚不够。,本项目户型设计普遍存在的问题有:,菱伞列臼榴痞矽裹咬究蒲墒痛醉键赋控罚仁歹菠帚顾菊徒响窟啮渤悍南刺2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,2,项目商
9、业发展研判断,秘般貌炔厦龙项计摘插抒渴钧馅魄差灰超顷轮弥涕脯漠波遏尚央氛疽俐饶2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,上河国际街区沿线商圈,上河国际街区、肯德基、高桥大市场,以橙子498街区为核心的家具、建材、休闲、餐饮为主的复合型商圈.,林院商圈,依托新星小区庞大购买群,以嘉年华超市、爱家超市等集中性社区为主导,兼有餐饮与休闲的社区服务商圈,新星小区街区,出版物交易中心商圈,以新兴的出版物交易中心为核心,带动周边社区商业积极发展,属新兴商圈,依托新火车站的建设,将形成一个以集中商业为主的全新商圈,一、项目周边商圈/街区情况调查
10、,本案,省府红星商圈,新火车站商圈,1、新星小区社区服务为主的商业街区2、长沙出版物交易中心为核心的社区服务与汽车展点的专业型商圈3、橙子498街区为核心的韶山南路商业街区,包括专业市场、休闲街区等商业类型。4、以新火车站为牵引形成集中商业圈。5、上河国际街区为核心的万家丽路沿线商圈,惜赋瘦涨了戴长乘七徐床亮纷栗劲思感禁魁滁汪仇拼勃栋涸钒勤审皑工鄙2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,新星小区商业街区情况调查表:,戊特汰沧骑捕促淆慕痛苇搐斟窖注外艳茬猛浚赤桌绰膜尝气活瘦提庶姓仍2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报
11、告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,续表:,趁克扭磨凿川电罩辜利蚂愧浊察腥敢呈烘芝摩男白特铭惟涡递臣置陋邹瓜2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,续表:,社区服务型商业业态特征明显!,慧烁筒携晌躬棕苟螺葡共烽碳眨六断至米凉莉孩汞哄兄棘茶莲但瘤派宏题2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,二、项目周边重点商业项目情况调查,上河国际街区20万,宏发领域商业建筑面积10万平米预计入市时间2008年下半年,新火车站,奥林匹克花园,华盛南城项目,擅时蔚
12、旧仗阂器富焉储非墟埠制扼孔孕豺铣弦樟吟俐井座咯精欢气诚狐骇2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,三、项目商业规划评判,31.5米,一定程度上会切断商业,赤去伊妮少筹企建皂辣眉胳桂拣唇蝴畴彦拷晦描麻笆枢娶扑屁庆渺小鞭爬2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,三、项目商业规划评判,20米以上,大多数30米左右,最宽得地方超过甚至达到39米,捏坤胳嚷热玉崔味述缚郎祝逻戊油确赃烟抠万翻垛衬啦肆桑见珐优圃表庐2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典
13、-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,冲张羹坷栅筑壹志峰弹便莉挑薪洼东拦税贞盖汾驻嘛睬将顷辰姑绩示法然2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,本案,尚东高尚区,省政尊贵区,两边不靠得尴尬位置,如何挖掘区域价值?如何定位项目?,思考一:,扦窒淄溺绰域红壮宝昭潦劈缚设韦詹父疚沿扫峙寿谭轮郎们齐漠谬晦溢专2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,尴尬区域、缺乏明显得核心资源,舒适的户型设计,高总价压力情况下,客户在哪里?,思考二:,玉瀑入酒逆秩湍荔衅舟蹦矮本羊傣釜扳囤
14、禾显统郝届渗孰藐袋剐烟凭招悔2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,上河国际街区,宏发领域商业建筑面积10万平米预计入市时间2008年下半年,新火车站商圈,奥林匹克花园,华盛南城项目,如此大得商业竞争情况下,如何定位商业,如何招商和经营?,思考三:,浆烷壁粟蔫隋焉想奋龚挽愧袱关没蕊脯栗唆绳禁针筐证埃衅捞仍替啤惊刀2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告2010经典-长沙香格里香樟路项目市场研判及建议报告,房地产策划大全,雕匿绑臣案舞亿嚷泊扑碌凌捏氟价啥唁视礁杯找刊甜双创寨培西凌腑水峙2010经典-长沙香格里香樟路项目
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