北戴河新区项目可行性研究报告(最新)1925466738.doc
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1、荣盛房地产发展股份有限公司北戴河新区项目可行性研究报告发展部二零一零年三月目录第一部分 可行性研究报告编制依据及结论4一 项目投资意向书名称4二 投资意向书编制单位4三 投资意向书编制依据4四 项目概况4(一)秦皇岛市北戴河新区地块概况4(二)北戴河新区地块规划指标及其它要求6(三)地块获取方式7第二部分 城市背景综述8一、城市概况8(一)地理位置及区划8(二)面积人口8(三)经济概况91、经济总量92、固定资产投资103、购买力和消费水平114、城市居民居住水平125、房价收入比12(四)交通运输13(五)城市发展14(1)规划期限和规划范围16(2)市域城镇体系规划:16(3)滨海地区空间
2、协调发展规划18(4)主城区空间发展规划20(六)秦皇岛旅游立市原则23(七)项目渊源24(八)北戴河新区介绍24二、项目投资的必要性26第三部分 市场研究28一、土地市场现状28(一)2007年-2009年10月秦皇岛市土地出让面积分析28(二)城市各行政区土地出让量分析28(二)各行政区域土地出让价格分析30二、政策环境分析31(一)中央针对房产的宏观政策31(二)秦皇岛市政府对住宅市场的相关政策31三、秦皇岛市房地产市场概况32(一)秦皇岛市住宅市场供需状况321、供需情况322商品住宅销售面积323商品住宅销售价格334商品住宅空置状况335、秦皇岛住宅市场潜力分析336秦皇岛市城区“
3、十一五”房地产发展规划34(二)区域市场概况351、市场热点板块352、区域特征363、开发区滨海海板块374、北戴河黄金海岸片区425、南戴河片区46第四部分:项目概况51一、宗地位置51二、规划控制要点521、规划要点522、土地获得方式:533、协议内容中甲乙双方的职责:53三、土地升值潜力初步评估541、区域属性:542、项目属性:543、有利因素:544、不利因素:55四、项目前期进展概况55五、成本预测55第五部分 项目市场展望及未来价值56一、定位561、定位562、三项原则56二、项目建设目标-项目可持续发展561、政府、开发企业、当地民众、消费群体多方共赢562、开发和生态在
4、开发中保护,在保护中开发573、打造精品样板,促进区域整体标准的提升58二、策略59第六部分:综合分析与建议60(一)SWOT分析60(二)结论61第一部分 可行性研究报告编制依据及结论一 项目投资意向书名称秦皇岛市北戴河新区地块项目投资意向书二 投资意向书编制单位荣盛房地产发展股份有限公司发展部三 投资意向书编制依据1、国家相关政策、法规2、走访记录(市场调研数据和资料)3、秦皇岛市房管局、土地交易中心、统计局等部门信息4、秦皇岛市政府部门、市统计局等网站公布相关数据四 项目概况(一)秦皇岛市北戴河新区地块概况北戴河新区七里海地块位于秦皇岛市区西南部,黄金海岸七里海与保护区交接处以南,地块占
5、地约12003亩,为政府规划收储用地。地块为北戴河新区政府重点推荐项目,属于滨海空地;可开发利用海岸线长2.51KM;紧邻泄湖七里海,独享七里海与海岸风景资源。位置优越,距离南戴河10余公里,北戴河20余公里。地块现状为村民居住、渔港码头、渔业养殖、部分海岸绿地等区位见下图:意向地块(二)北戴河新区地块规划指标及其它要求两块地块规划为旅游、度假、休闲娱乐用地,允许建设部分住宅、商业,以突出环境保护的宗旨。地块一地块二地块一:面积约6000亩,为保护性开发用地,可考虑建设高尔夫球场、酒店、码头、沙滩娱乐及海滨浴场等项目,与政府深度接触后可以考虑协议或租赁用地,部分工程亿BT等形式进行建设,从而降
6、低土地成本。其中高尔夫球场用地属于保护区内用地,以滨海绿地的形式和政府共同开发。地块二:面积约6000亩的规划建设用地,将根据土地建设性质不同,分别测算土地成本,如养老中心、医院、学校等项目用地与住宅、别墅、洋房项目用地,核算差别地价,计算综合地价。北戴河新区建设属国家重点项目,疗养、运动、文化等相关建设用地,符合新区政府大旅游立市思路,享受划拨用地政策。宗地来源及现状地块为北戴河新区政府重点推荐项目,地块属于滨海空地、当地农民养殖厂等。拥有2.5公里长的海岸线可供开发利用。 (三)地块获取方式由秦皇岛市及北戴河新区政府和荣盛公司共同协商确定整体建设规划,签订全面框架协议,分阶段实施建设;采取
7、“充分考虑本地区的环境、经济和社会文化的平衡发展,综合规划、分阶段实施”的综合开发模式;可以考虑通过BT或BOT形式为政府建设公共基础设施;土地挂牌方式政府招商引入我公司,双方签订投资协议,通过前期规划,锁定部分设计条件,公开挂牌。项目设想鉴于旅游疗养居住综合体体量较大,我们暂定为三期开发,开发周期交错展开,全部建成周期暂定8年。第一期为高尔夫球场、室内海水娱乐中心、五星级影院、主题酒店、会议中心、部分别墅公寓配套设施等;第二期为高端老年疗养会所、美食天地、小型商业街及部分情景洋房、别墅配套设施;第三期为其余的休闲娱乐设施及剩余的配套别墅公寓等;第二部分 城市背景综述一、城市概况(一)地理位置
8、及区划 皇岛市位于河北省东北部,东北接辽宁省绥中县,西北临河北省承德市,西靠唐山市的滦县、迁安,南临渤海,是河北省重要的经济大市,全国首批14个沿海开放城市之一,也是中国北方重要的外贸口岸。西南距石家庄483公里,西距首都北京280公里,距天津220公里,距离沈阳400公里。(二)面积人口秦皇岛市辖区面积7812.4平方公里,其中市区面积502平方公里(其中建成区面积91.88平方公里)。下辖3区(海港区、北戴河区、山海关区)和4县(抚宁县、昌黎县、卢龙县和青龙满族自治县)。截至2008年底,秦皇岛市户籍人口295.74万人,其中市区人口94.1万人。(2009年,统计公报)。(三)经济概况1
9、、经济总量2008年,秦皇岛市实现生产总值(GDP)808.95亿元,比上年增长12。按户籍人口计算人均生产总值达28426元,比上年增10.9。2008年,秦皇岛市全部财政收入突破百亿元大关,完成107亿元,比上年增长25.1;其中税收收入达98.61亿元,增长27.7。全部财政收入占GDP的比重为13.2,比上年提高0.7个百分点;全市税收收入GDP比重为12.2,比上年提高0.9百分点。完成地方一般预算收入48.45亿元,增长16.3。地方财政一般预算支出93.36亿元,增长29.1。分产业看,第一产业增加值91.12亿元,增长9.1;第二产业增加值327.96亿元,增长10.5,其中工
10、业增加值292.36亿元,增长11.9;第三产业增加值389.27亿元,增长13.7三次产业的比例关系为11.340.548.2;继续保持“三二一”的产业结构。2、固定资产投资固定资产投资规模不断扩大。2008年秦皇岛市完成全社会固定资产投资303.58亿元,比上年增长20.3,其中:城镇投资完成236.51亿元,增长18.7;农村投资完成67.06亿元,增长26.2。在城镇固定资产投资中,第一产业投资1.29亿元,下降28.2;第二产业投资90.03亿元,增长14.7,其中工业投资87.15亿元,增长13.2;第三产业投资145.19亿元,增长22,其中房地产开发投资完成82.52亿元,增长
11、41.3,拉动全市投资增长9.6个百分点。3、购买力和消费水平2008年,秦皇岛市城镇居民人均可支配收入达13964元,比上年增长15.6,人均消费支出9648元,增长11。秦皇岛的城镇居民人均可支配收入在河北11个地级市中排第5位,处于中游水平。年份20012002200320042005200620072008城市居民人均可支配收入709573347867835693841035611207813964增长率4.83.379.46.212.410.216.615.62008年河北省主要城市居民生活水平指标城市唐山石家庄廊坊秦皇岛邯郸沧州人均可支配收入16382150621630213964
12、1445713175人均消费性支出12026995610603964881284、城市居民居住水平2008年,秦皇岛市城市居民住房人均建筑面积26.85,比上年增长0.6%。根据秦皇岛市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要,到2010年城市居民人居住房面积达到30,“十一五”期间城市居民人均住房面积年均增长约1.01。5、房价收入比2008年,秦皇岛市商品房均价4844元,以平均3口之家购买90商品房为标准,房价收入比为:484490(139643)=10.41 房价收入比在公司已进驻城市和拟进驻城市中处于较高水平。城 市秦皇岛济南石家庄南京廊坊徐州唐山2008年商品住宅均价48445420
13、500064554200350051302008人居可支配收入13964208021506223123163021695516382房价收入比10.417.829.968.377.736.199.39数据来源:各市房管局、统计公报(四)交通运输秦皇岛具有较为发达的铁路、公路、航空和海运交通网络。京山、京哈、大秦、秦沈客运专线四大铁路干线于境内交汇,津秦客运专线已经开始施工。规划的“大”字型高速公路网及“三纵六横九条线”的公路主骨架逐步形成,为构建“1小时经济圈”奠定了基础。京秦客列专线有望2011年底通车,京唐秦城际列车2012年争取通车。城际铁路的建设和使用,为京津唐地区居民来秦皇岛休闲旅游
14、、安家置业提供了便捷的交通条件。2008年末,秦皇岛全市公路通车里程9396.86公里,路网密度为120.28公里/百平方公里,高于全省平均水平。秦皇岛山海关机场为军民合用机场,距秦皇岛市(海港区)约12.6公里,已开通多条国内国际航线。秦皇岛港业已成为以煤炭、原油输出为主的综合性国际港口,是我国晋煤外运、北煤南运的主要枢纽港。2008年完成铁路旅客运输量637.88万人次,增长10.1%;公路6384万人次,增长1.5%;航空5.22万人次,增长4.6%。完成铁路货物运输量1680.45万吨,增长22.5%;公路4864万吨,增长2.6%;港口货物吞吐量25081万吨,比上年增长1.4%,其
15、中集装箱吞吐量40.25万箱,增长34.1%。(五)城市发展1城市资源作为大北京经济圈的重要城市,秦皇岛市具有区位、环境、资源、港口、产业、人才、服务等诸多优势,蕴藏着巨大发展潜力。秦皇岛是国家园林城市和中国首批优秀旅游城市。黄金海岸国家海洋自然保护区、北戴河鸟类自然保护区、柳江国家地质公园、长寿山国家森林公园、祖山自然保护区是秦皇岛的园林名片; “ 天下第一关 ” 、长城之首老龙头、北戴河、南戴河是秦皇岛的人文风景名片。秦皇岛是中国重要的港口城市。秦皇岛港是一个多功能、综合性、现代化港口,年吞吐量达 1.27 亿吨以上;同时,秦皇岛新港建设已初具规模,山海关港建设开始起步,未来几年,将逐渐形
16、成大港和小港相互补充的港口群落,进一步巩固和强化其作为华北、东北重要出海口的地位。秦皇岛是新兴的工业城市。粮油食品、金属压延、玻璃和机械制造是秦皇岛四大强势产业;中国耀华玻璃集团、中铁山桥集团和金海粮油、渤海铝业、戴卡轮毂公司的生产能力或经济规模在中国同行业中名列前茅秦皇岛是中国首批 14 个沿海开放城市之一。秦皇岛经济技术开发区是河北省惟一的国家级开发区,出口加工区是河北省惟一的国家级出口加工区,燕大科技园是河北省惟一的国家级大学科技园。目前,有 42 个国家和地区的客商在秦皇岛投资置业,有 14 个世界 500 强企业在秦皇岛落地生根。2、城市发展规划(1)规划期限和规划范围规划期限:期限
17、为2008年2020年。近期:2008年2010年;中期:2011-2020年;远景:2020年以后。规划范围 根据规划内容和控制深度的不同,将规划范围界定为三个层次: A、市域范围 含三区四县,总面积7812.5平方公里,为市域城镇体系规划范围。其中,城市规划区范围总面积约2075平方公里。 B、滨海地区控制范围 总面积约1419平方公里。为市域京沈高速公路和沿海高速公路以南区域,包括海港区、北戴河区、山海关区的全部行政范围以及抚宁县、昌黎县的部分沿海乡镇。 C、主城区规划范围 包括现状三个城市区,总面积约492平方公里。(2)市域城镇体系规划:市域总人口及城镇化水平 规划市域总人口2010
18、年为330万人,2020年为365万人。2010年市域城镇化水平达到52以上,市域城镇人口达到173万人左右;2020年市域城镇化水平达到65以上,市域城镇人口达到237万人左右。市域城乡发展战略 以全面建设小康社会为目标,完善市域城镇体系结构,优化区域经济布局,充分发挥城镇在经济和社会发展中的带动作用,做大做强中心城区,积极促进西部新城建设,加快发展“42”组团式沿海城镇发展带,壮大市域其它两个县城,择优培育9个中心镇,建设社会主义新农村,构筑良性互动、协调发展的新型城乡关系。市域城镇空间及等级结构 构筑“一带两点三轴”的市域城镇体系空间结构。“一带”指市域沿海“42”组团式的滨海城镇发展带
19、,即沿京沈高速公路以南、昌抚公路及沿海高速公路以东区域,由山海关、海港、北戴河(含南戴河、牛头崖)、西部滨海新城(大蒲河)和昌黎县城、抚宁县城以及其它沿海建制镇等构成的滨海发展带。“两点”指据点式发展的青龙和卢龙县城。“三轴”分别指沿205复合交通线(含205国道、京秦铁路)、102复合交通线(含102国道、京山铁路、京秦客运专线、京沈高速公路)和承秦复合交通线(含承秦高速公路、秦青公路)构成的三条小城镇发展轴。形成市域中心城市(1个)、中小城市(5个)、中心镇(9个)和一般镇(16个)四级市域城镇等级结构。 市域及城市对外交通 A、公路 规划市域形成以“十”字形的高速公路主干线(京秦高速、沿
20、海高速、承秦高速)和“三纵七横十三条线”的干线公路网(三纵为秦青线、青乐线和蛇刘线;七横为京建线、凉龙线、三抚线、102国道、205国道和沿海公路北线、沿海公路南线。十三条线是京秦高速青龙连接线、承秦出海路双牛线、京秦高速山海关连接线、出海路复线、京秦高速开发区连接线、京秦高速北戴河、连接线沿海高速抚宁线、沿海高速留守营连接线、沿海高速昌黎连接线、沿海高速机场连接线、沿海高速昌黎南连接线、沿海高速刘台庄连接线、燕新线)共同构成的公路网主骨架。建设中心城镇通市区1小时经济圈;大多数乡镇半小时到达高速公路;主要经济中心、沿海旅游景点、大型工业区之间由一级以上公路相连;县与县、县与85%的乡镇及重要
21、景点之间由二级以上公路相连。规划增设京沈高速公路开发区连接线兴凯湖路,谋划建设机场连接线,对沿海高速公路在滨海地区的各条连接线进行升级改建。 B、铁路 一是建设京秦城际铁路。规划利用京山铁路狼秦段改造为京秦客运专线,在秦皇岛市区设北戴河站和秦皇岛站两个客运站。规划京山铁路北戴河站秦皇岛站之间的区段改线西迁,原线路废除。二是建设津秦客运专线:该线在市区平行京秦客运专线走向,分别在北戴河与秦皇岛设置客运站。三是为扩大港口腹地,打通至承德、内蒙、辽西的交通通道,规划将地方铁路延伸至叨尔噔,与国铁魏(丈子)塔(山)线连接,又与锦(州)承(德)线沟通;地方铁路在市区与国铁的交接站改为龙家营站。 C、航空
22、 在昌黎晒甲坨规划建设4C级旅游支线机场,山海关的军民合用机场近中期予以保留,远期搬迁。 (3)滨海地区空间协调发展规划滨海地区空间发展战略东优西移,南控北进(优化中心城区,大力推进城市从东部地带向西部地带战略转移,城镇建设重点向内陆地区纵深方向延伸);轴向集聚,组团隔离(滨海地区是秦皇岛市发展的龙头,人口向该区域各城镇集聚是秦皇岛市发展的必然,因此,强化滨海地区城镇带的建设是非常必要的。滨海地区的城镇布局应延续现状组团串珠式的结构形式,强调各组团间的绿色隔离,保持独具特色的空间结构);分区协作,整体生长(随着城市从滨海地区东部地带向西部地带战略转移的实施,西部各城镇应主要承担旅游、休闲度假等
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