北京奥运村酒店式公寓项目商业策划书方案.doc
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1、北京奥运村酒店式公寓项目商业策划书北京奥运村酒店式公寓项目商业策划书目录第壹章总论1、1项目简介1、2项目提出的背景1、3进度计划第二章市场调研及前景预测2、1酒店式公寓的情况介绍2、2目前已经推出和即将推出的可比项目分析2、3本项目和其他项目相比较优劣势分析第三章项目定位3、1主题定位3、2功能定位3、3市场定位3、4项目建设方案及规划设计定位3、5价格定位3、6销售方式定位第四章营销策略4、1销售客户4、2餐饮销售4、3提高回头率的措施4、4销售激励制度第五章投资估算和资金筹措5、1投资估算5、2资金筹措第六章财务分析和赢利预测6、1财务分析6、2赢利预测第七章结论第一章 总论酒店式公寓,
2、也称酒店式服务公寓,是壹种以提供酒店式标准化管理和人性化服务为主题,集住宅、酒店、会所功能于壹体,主要用于租住的公寓型住宿单元。和普通酒店相比,酒店式公寓的单位面积月租金于价格上更加实惠。市酒店式公寓,低者月均12美元m2,最高的于55美元m2左右,大多数定价为20-30美元m2。主要用于较长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来京参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领,通常租用壹房或俩房,租期从数天到3个月不等。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员,他们于京工作时间较长,通常带有家属,因此居住面积要求更大,租期壹般超过3个月。公寓以1居、2居为主,3居之上需求量
3、较小。1居的使用面积于50-90之间,2居的使用面积基本于90-150之间,3居使用面积大约于140-200之间。其中对1居、2居的需求占到85%左右。酒店式公寓装修标准壹般不低于4星级酒店,其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面均有严格的装修要求。酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室或儿童游乐场的配套比例均较高。1、1 项目简介酒店式公寓项目回收成本快、风险小,且有良好的市场前景,因此于的供应总量不断增加。据统计,仅于2005、2006年酒店式公寓的新上市的供应总量就达到约8000套和60,000套,主要集中于朝阳区,占总份额的59
4、.4%;海淀区、西城区和东城区的供应量也较大,这四个区域占了近90%的市场份额。客户以私营业主、办公族、旅游者和海外客户为主。目前,酒店式公寓的整体出租率很高,达到88.7%,特别是于CBD地区,出租率高达90%之上,低者也达到70%。1、2 项目提出的背景随着奥运会的临近,旅游资源不断开发整合,酒店式公寓的出租价格开始升温。据市场部调查:目前很多酒店式公寓明年的出租已经预订出去。预订者主要是外企中方高级管理人员、外国人、海外华人。自今年7月初开始,需求酒店服务式公寓人群开始明显上涨,同比去年上涨了12.5%,需求的面积主要是以中、小户型居多。这主要是随着奥运会的日益临近,很多公司企业已经开始
5、预订酒店服务式公寓。由于酒店服务式公寓和酒店相比同样具有很强的优势,统壹集中管理,提供专业24小时酒店式服务,同时可选用居家自助厨房、自助洗衣服务相结合,为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓,期限比较灵活,所以深受壹些公司高层的青睐。市场统计资料显示:目前的酒店式服务公寓租金从8美元月50美元月不等,和去年相比酒店式公寓租金每平米出租价格上涨到了2-3美元。而目前出租率普遍于80%-90%左右,和去年70%-80%的出租率相比上涨了10%左右。如目前酒店式公寓比较集中的CBD商圈、丽均商圈、亚运村酒店式服务公寓均出现了明显上涨的趋势,实际成交租价总体上涨了5-10%左右。1、
6、3 进度计划本策划案项目主体已封顶完工,外装及配套设施建设正于加紧进行,预定10月底完成交付我方。本案计划于9月中旬完成融资工作,项目的装修设计(进行中)和施工队伍招投标同期展开。10月底进入装修施工阶段。同期进行的工作有:营业证照办理、员工招聘及培训、设备设施的考察采购和安装调试、合作项目的招商、项目的前期宣传推广,08年3月底完成之上工作。预定08年4月开始试营业,5。1黄金周正式开业。第二章 市场调研及前景预测2、1 酒店业的市场情况2007年以来,中国旅游业继续高歌猛进,保持了较快发展势头。2007年前俩个月,中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高,分别达到1956万人次和51.3
7、亿美元,实现增长4.5%和8.5%;春节黄金周期间全国旅游人数达9220万人次,旅游收入438亿元人民币,分别同比增长17.7%和19%;出境人数达656.9万人次,同比增长15.1%。从发展势头上见,2007年中国旅游业势头十分喜人。旅游客源快速增长。壹些酒店更加趋向于专壹性客源定位,其产品也更加细化,更有深度。主题酒店、经济型酒店和壹些专题酒店如会议酒店和度假酒店于市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。而2008年的奥运会,将会大大的推动酒店业的发展,所以宾馆酒店行业于未来几年的前景将见好。但据奥组委官方的保守预测,奥运会期间,国外旅游者可能达60万,而国内观众总人数也将达225万2
8、58万人。从2008年8月8日24日,估计每天至少有40万人于住宿。以现有加上新建的800家酒店,仍难负荷这些蜂拥而至的游客。2、2 和目前可比项目分析和本项目有可比性的酒店式公寓租金情况:项目名称租金水平(美金/月*套)使用面积户型国贸公寓2400800070.1-228建面1-4居嘉里中心280022500100-526建面1-5居雅诗阁300012500105-80建面1-4居凯宾斯基公寓1850600051.99-154.691-4居丽苑公寓1800650060-237建面1-3居丽均公寓1500850054-285建面1-5居京城大厦23008800109336建面1-5居盈科中心1
9、800800075-304建面1-3居丽晶苑22007000149-352建面2-4居三全公寓1000700033-225建面1-4居瑞士酒店2200600053-160建面1-3居福景苑2300100076-340建面1-4居东湖别墅公寓22301270081-370建面1-5居国际俱乐部公寓32001050058.13-189.011-4居万国公寓500013000153-306建面2-4居东方豪庭公寓17001300055-300建面1-4居酒店公寓的租金基本上和甲级或顶级写字楼的租金持平,租金水平和顶级写字楼水平相当。和本项目有可比性的酒店公寓目前配套设施情况:配套服务项目百分比配套服
10、务项目百分比健身房/健身中心87.5诊所12.5游泳池87.5电影院12.5儿童活动室/儿童游乐场62.5花园12.5餐饮56.25咖啡12.5超市43.75台球室12.5桑拿37.5网球场12.5商务中心37.5高尔夫练习场6.25健康俱乐部31.25酒吧6.25银行31.25药店6.25购物中心18.75从酒店公寓使用者对配套服务设施的需求情况来见“购物场所”、“中餐厅”、“咖啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池”、“商务中心”必须配置,“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多功能厅”能够考虑;“会议室”、“茶馆”基本上不用考虑。和本项目有可比性的酒店式公寓物业服务
11、项目情况从目前酒店公寓提供的服务内容来见,主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、“电召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫醒服务”等,由于壹些酒店公寓不仅仅是纯居住功能,具有了项目的商务兼办公的功能(市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓),所以部分写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来。本项目拟订的价格和服务设施项目名称租金水平(美金/月*套)使用面积户型(本项目)1500100004018014居配套设施和服务购物中心健身中心游泳池中、西餐厅超市咖啡银行(ATM)酒吧商务中心药店(诊所)美容洗衣店多功能厅2、3 本项目和其他项目相比较优劣势分析项目优势1得天独厚的地理位置:位于“亚奥
12、圈”的中心,北邻国家体育场“鸟巢”、国家游泳馆“水立方“不足千米,东邻奥林匹克中心,西邻国际会展中心,背靠中华民俗园,距1。3万亩的奥林匹克森林公园2千米。奥林匹克公园,最高建筑世贸中心,展览体育中心、国家体育场、游泳中心这些设施将于奥运会后成为市民休闲、娱乐的场所,届时此地区将成为市区规模最大、环境优美、突出运动主题的顶级绿色社区。2便捷的交通:距离亚运村商圈中心和中关村商圈中心均不超过10分钟的路程,距八达岭高速路不足1千米,紧邻北四环主路、地铁5号线,拓宽的安立路和清林路使得本地区交通成为城区最为畅通的区域。3绿色环保的宜居环境:由于奥运村遵循很高的环保标准,奥运村将基本放弃传统燃料,另
13、外于照明将使用太阳能照明系统;本着绿色奥运的原则,本地区有着相当高的绿化比例。绿色环保的环境有利于本项目的运营发展。4运营成本的优势:由于前期的工作充分,和开发方进行了充分的沟通交流,双方建立了良好的信任和合作关系,使我方得以3千2百万的年租金顺利承租,此价格低于市场价格约30%,使得本项目具有明显的成本竞争优势。项目劣势1品牌:自主品牌于运营初期将有壹个相对长期的创立过程,管理体系、运营支持体系均需要于工作中不断磨合总结和改进。加盟品牌能迅速获得壹个成熟的销售网络,且能于管理上得到指导。但加盟运营将限制本身的长远发展,加盟费用提升了运营成本。2人力资源:无人力资源的储备。分析和解决方案综合各
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