CRIC-天津房地产市场南京各板块市场分析课件.pptx
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1、PART 4 城市板块简介,PART 4 城市板块简介,目前南京城区分为城东、城南、城中、城北、仙林、河西、江宁、江北、溧水和高淳十个板块,南京市房地产板块和片区划分:根据目前南京建设的状况与房地产开发特点,将南京城区分为城东、城南、城中、城北、仙林、河西、江宁、江北、高淳和溧水共十个板块,每个板块细分为若干片区,PART 4 南京板块简介|板块介绍,PART 4 南京板块简介|板块总结|需求特征,主城板块,外围板块,十大板块分为24个小片区,按照客户需求可分为:城市核心区+景观资源突出区域为高端+投资,城市配套完善区为改善为主,刚需为辅,城市发展区为刚需为主,改善为辅,城市发展起步区为封闭区
2、域,城中片区,城东北,尧化门及开发区,河西北片,仙林西片,溧水片区,高淳片区,城南新城,红山片区,幕府滨江,百家湖,滨江谷里,秣陵禄口,江浦片区,老山片区,桥北片区,大厂六合,城中板块,城东板块,城南板块,城北板块,河西板块,仙林板块,江宁板块,江北板块,溧水板块,高淳板块,高端改善及投资为主,改善为主刚需为辅,刚需为主改善为辅,区域性封闭市场,改善和刚需兼具,新兴板块区域,交通不便,客户暂时以区域为主,河西南片,城南老城,仙林东片,东山岔路口,汤山麒麟,九龙湖科技园,城东南,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块,城市距离:长江以北轨道交通:地铁3、10号线正在建设中,2014年即将
3、通车运营 资源占有:长江风光带、老山风景区和珍珠泉景区区域配套:桥北红太阳华东MALL商圈楼市发展:知名开发商入驻,以及距离主城不远的距离优势,几年来这里迅速成为南京的刚需热点地区之一产业支撑:二产为主购买力支撑:主城价格溢出客户,1,3,4,5,2,6,江北板块,江宁板块,溧水板块,高淳板块,宁连高速,长深高速,南京绕城公路,二桥高速,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|大厂六合配套,南京绕城公路,老山森林公园,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|老山片区配套,浦珠路,大桥北路,龙王山风景区,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|桥北片区配套,PART 4
4、南京板块简介|板块介绍|江北板块|江浦片区配套,1,2,1,5,6,3,2,6,1,2,5,3,4,4,宁合高速,宁乌公路,江北副城,功能定位:全国重要的高新技术产业和先进制造业基地长三角辐射中西部地区的先导区和综合服务中心南京市相对独立、功能完善、滨江特色鲜明的江北中心城区,规划人口:2015年总人口110万左右,其中浦口片区60万人,六合片区50万人2020年总人口145万左右,其中浦口片区105万人,六合片区84万人2030年总人口187万左右,其中浦口片区128万人,六合片区113万人,规划范围:江北副城在长江北岸,东北至金江公路和宁启铁路,西南到长江三桥连接线,西北到宁连高速公路,和
5、宁启铁路,总面积约357平方公里,江北副城是江北板块核心,南京现行规划的三大副城之一,未来定位为以高新产业为基础的辐射中心部的综合服务区和南京的相对独立、功能完善、滨江特色的江北中心城区,主城,备注:资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块规划,布局结构“两心”浦口中心和雄州中心;“两片”分别为浦口片区和六合片区;“一轴”复合功能轴,主要由浦珠路和江北大道共同组成的复合轴;“八廊”八条城市绿廊,高旺河隔离廊道、城南河景观廊道、七里河景观廊道、中央绿道、龙王山隔离廊道、大厂隔离廊道、滁河景观廊道和灵岩山生态廊道;“七组团”浦口
6、中心组团、雄州组团、长芦组团、大厂组团、高新组团、江浦组团、三桥组团七个城市功能组团。,江北分为浦口和六合片区,共规划有七大居住组团,其中浦口片区中的江浦组团、浦口中心组团和高新组团目前是开发热点,六合片区因距离南京主城较远发展空间有限,备注:资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块规划,过江道路6条南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥、南京长江五桥、应天大街过江通道、模范西路过江通道远景预留控制过江通道6条:过江道路4条汉中西路、建宁西路、和燕路、仙新路;过江铁路与城市轨道2条上元门铁路过江通道和轨道14号线过江通道,
7、过江铁路与城市轨道4条地铁3号线、地铁4号线、地铁10号线、11号线,江北目前过江是一道难题,目前仅大桥免费,明年地铁3号线、4号线、10号线开通交通条件的改善,江北将迎来新一轮的发展契机,2014年开通地铁线路图,江北过江道路规划,备注:资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块规划,江北板块发展前景,功能定位:以高新技术产业支撑的辐射中心部地区的综合服务中心,南京相对独立、功能完善、滨江特色的江北中心城区片区功能:七大居住组团,其中江浦、浦口和高新组团是开发热点交通规划:十一条过江道路,4条地铁线路,交通改善带来新一轮发展
8、契机,南京三大副城之一,未来的江北中心城区,CRIC视角江北的浦口片区为南京热点区域,建议进入重点把握沿地铁线周边土地,以住宅性质用地为主,办公和商业暂可不考虑,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块总结,供地现状:目前江北土地已解禁,供地热点浦口新城区域和高新开发区,重点为浦口新城区域,因其与河西隔江相望,地理位置优。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观,住宅市场分析,1,公寓市场分析,2,办公市场分析,3,商业市场分析,4,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观,1市场,2库存,3个案,住宅市场分析,江北板块历年商品住宅整体供求和交易情况(面积
9、),江北板块商品住宅年均去化量为240万方(包括别墅),供求比低于1.5,存量较少。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场,整体交易,数据来源:circ,江北板块两年每月商品住宅整体供求和交易情况(面积),江北板块商品住宅近两年月去化量26万方,年去化量313万方,均价为8907元/m2。,整体交易,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场,数据来源:circ,江北板块住宅产品成交面积段为60-120小面积段,各面积段近几年占比基本保持不变。该板块仍是刚需市场。,江北板块历年商品住宅成交结构走势图(面积),2014 年江北板块商品住宅成交结构分布图(面积
10、),PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场,面积结构,经统计分析,2009-2014年江北板块成交主力面积均为80-100m2。享受型低密度大面积产品市场接受度较弱,因自然资源较弱,加之产品线设计整体较“差”,江北新城的密度大面积产品受到市场的“冷落”。,数据来源:circ,江北板块历年商品住宅户型成交结构走势图(面积),PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场,江北板块商品住宅主要成交户型为60-100m2的二房和80-1450m2的三房。该板块90%以上房型为二房和三房,其余房型占比很少。,2009-2014年江北板块成交二房主力面积为80-100m2
11、,三房主力面积为110-140m2。,江北板块商品住宅二房主要成交面积,江北板块商品住宅三房房主要成交面积,户型结构,数据来源:circ,江北板块普通商品住宅成交单价主要集中在6000-12000元/m2。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场,单价结构,江北板块历年商品住宅成交单价结构分析(面积),江北板块历年商品住宅成交单价总量分析(面积),数据来源:circ,江北板块普通商品住宅产品总价段主要集中在140万以内。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场,总价结构,江北板块历年商品住宅成交总价段结构分析(面积),江北板块历年商品住宅成交总价总量分析
12、(面积),数据来源:circ,荣盛龙湖半岛,1,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|市场,江北板块成交面积TOP5项目中,首位成交面积为26.7万,成交总金额为17.9亿。,TOP5,数据来源:circ,旭日上城,2,天润城,6,北外滩水城,3,新城香溢紫郡,4,荣盛莉湖春晓,5,浦口片区,六合片区,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅,1市场,2库存,3个案,住宅市场分析,江北板块商品住宅短中期库存量约,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|库存,短期存量,数据来源:circ,江北板块成交未开工的住宅性质的土地库存量为1188万。,PART
13、4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|库存,土地存量,数据来源:circ,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅,1市场,2库存,3个案,住宅市场分析,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛,概况,荣盛龙湖半岛,荣盛龙湖半岛位于龙池湖畔,紧邻六合区政府。总建面积230万,建筑形态有别墅、多层、小高层、高层。,数据来源:circ,荣盛龙湖半岛2006年初开盘,总供应面积123万方,成交103万方,去化率84%。近两年共去化540万,月去化22.5万,成交均价6467元/。,成交情况,荣盛龙湖半岛近两年各月成交情况分析(面积),PART 4 南
14、京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛,数据来源:circ,主力户型,荣盛龙湖半岛主力户型为三房,主要面积的集中在80-120,以刚需为主。,荣盛龙湖半岛各面积段供应与成交情况分析(面积),PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛,数据来源:circ,户型图,72平米二房两厅一卫,98平米三室两厅一卫,87平米三室两厅一卫,荣盛龙湖半岛主力户型为70-80的二房和80-100的三房。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛,项目总结:荣盛龙湖半岛拥有金陵中学、金陵小学名校双学区;自带荣盛时代广场、阿尔卡迪亚酒店
15、等配套;龙池湖畔,自然风景优美,空气质量较好;,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|荣盛龙湖半岛,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|新城香溢紫郡,概况,新城香溢紫郡,新城香溢紫郡2013年开盘,规划面积36.3万方,位于江北板块板桥区域,较为成功的改善型项目。,新城香溢紫郡2011年底开盘,供应量53万,去化47万,去化率89%。近两年成交面积35万,月去化1.5万,成交均价9284元/m2。,成交情况,新城香溢紫郡近两年成交情况分析(面积),PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|新城香溢紫郡,数据来源:circ,主力户型
16、,新城香溢紫郡主力户型为二房和三房,主力面积段集中在80-100的小户型,以刚需为主。,新城香溢紫郡各面积段供应与成交情况分析(面积),PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|新城香溢紫郡,数据来源:circ,户型图,70平米二房两厅一卫,101平米三室两厅两卫,74平米二室两厅一卫,新城香溢紫郡主力户型为集中于70-80二房和80-100三房。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个案|新城香溢紫郡,项目总结:新城香溢紫郡整体户型较小,总价低,对刚需全体有较大的吸引力;临近公交总站,交通较为方便。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|住宅|个
17、案|新城香溢紫郡,江北板块商品住宅年均去化量为240万方(包括别墅),供求比低于1.5,存量较少;江北板块商品住宅近两年月去化量26万方,年去化量313万方,均价为8907元/m2;江北板块住宅产品成交面积段为60-120小面积段,各面积段近几年占比基本保持不变。该板块仍是刚需市场;江北板块商品住宅主要成交户型为60-100m2的二房和80-1450m2的三房。该板块90%以上房型为二房和三房,其余房型占比很少;江北板块普通商品住宅成交单价主要集中在6000-12000元/m2;江北板块普通商品住宅产品总价段主要集中在140万以内;江北板块成交面积TOP5项目中,首位成交面积为26.7万,成交
18、总金额为17.9亿;江北板块成交未开工的住宅性质的土地库存量为1188万。,江北板块住宅,刚需为主,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块总结(住宅),PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观,住宅市场分析,1,公寓市场分析,2,办公市场分析,3,商业市场分析,4,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓,1市场,2库存,3个案,公寓市场分析,江北板块历年公寓整体供求和交易情况(面积),江北板块公寓年均去化3.25万方,2014年去化量为9万方,近两年供求量迅速增加,供求比为1.2,存量较少。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场,整
19、体交易,数据来源:circ,江北板块两年每月公寓整体供求和交易情况(面积),江北板块公寓市场近两年成交均价9140元/m2,月去化7122。,整体交易,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场,数据来源:circ,江北板块公寓产品成交主力户型集中在40-80m2,60-80成交量逐年增多,2014年占比35%,较其他版块,明显增多。,江北板块历年公寓成交结构走势图(面积),2014 年江北板块公寓成交结构分布图(面积),PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场,面积结构,数据来源:circ,江北板块2014年公寓成交单价主要集中8000-10000元/m2,
20、该价段成交面积5.7万方。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场,单价结构,江北板块历年公寓成交单价结构分析(面积),江北板块历年公寓成交单价总量分析(面积),数据来源:circ,金牛湖度假中心,5,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|市场,江北板块成交面积TOP5项目中,成交情况最好的是东方万汇城,成交5.7万方,成交金额5.5亿元。,TOP5,东方万汇城,1,新城香溢紫郡,2,数据来源:circ,明发新城中心,3,紫晶唐,4,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓,1市场,2库存,3个案,公寓市场分析,PART 4 南京板块简介|板块介
21、绍|江北板块|公寓,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓,1市场,2库存,3个案,公寓市场分析,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|个案|东方万汇城,概况,东方万汇城,东方万汇城拥有商业、酒店、办公市公寓等各种物业类型,是浦口新城核心启动区的首发大型城市综合体项目。占地面积12万,总建面积60万。,东方万汇城公寓2013年7月开盘,共成交13万方,月去化7249,成交均价9130元/。,成交情况,东方万汇城各月成交情况分析(面积),PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|个案|东方万汇城,数据来源:circ,主力户型,东方万汇城成交主力户型集中在
22、40-80,60-80供应量和成交量最多,是主力户型。,东方万汇城各面积段供应与成交情况分析(面积),PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|个案|东方万汇城,数据来源:circ,项目总结:东方万汇城是大型城市综合体项目,拥有自身的商业、办公等配套;,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|公寓|个案|东方万汇城,江北板块公寓年均去化3.25万方,2014年去化量为9万方,近两年供求量迅速增加,供求比为1.2,存量较少;江北板块公寓市场近两年成交均价9140元/m2,月去化7122;江北板块公寓产品成交主力户型集中在40-80m2,60-80成交量逐年增多,2014年占比
23、35%,较其他版块,明显增多;江北板块2014年公寓成交单价主要集中8000-10000元/m2,该价段成交面积5.7万方;江北板块成交面积TOP5项目中,成交情况最好的是东方万汇城,成交5.7万方,成交金额5.5亿元;东方万汇城是大型城市综合体项目,拥有自身的商业、办公等配套。,江北板块公寓,市场变热,库存较少,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|板块总结(公寓),PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|中观,住宅市场分析,1,公寓市场分析,2,办公市场分析,3,商业市场分析,4,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公,1市场,2库存,3个案,办公市场分析,
24、江北板块历年商品办公整体供求和交易情况(面积),江北板块办公年均4.6万方,2014年去化量为9.5万方,供求比为2.7。近三年供应量逐渐增加,成交量增加较为缓慢,库存较多。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场,整体交易,数据来源:circ,江北板块两年每月办公整体供求和交易情况(面积),江北板块办公市场近两年成交均价8941元/m2,月去化7419,2014年供应量明显增加。,整体交易,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场,数据来源:circ,江北板块办公产品成交主力户型集中在40-80m2,2014年该面积段去化3.6万方。,江北板块历年办公成
25、交结构走势图(面积),PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场,面积结构,2014 年江北板块办公成交结构分布图(套数),数据来源:circ,江北板块2014年办公成交单价主要集中8000-12000元/m2,该面积段成交量逐年增加。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场,单价结构,江北板块历年办公成交单价结构分析(面积),江北板块历年办公成交单价总量分析(面积),数据来源:circ,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江北板块|办公|市场,江北板块成交面积TOP5项目中,成交首位成交量为1.4万,成交金额1.5亿元。,TOP5,金宁广场,3,旭日爱上
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