【投资】项目拓展城市布局及拿地策略(某集团)课件.ppt
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1、项目拓展城市布局及拿地策略,利海中国地产发展中心,目录,公司战略布局,中国房地产行业仍处于快速发展阶段,市场空间仍然巨大。利海集团近年战略发展总目标是做大规模,做大销售额,实现上市。,战略取向,公司战略布局,拓展定位,一、规模扩张型,主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发,快速销售,快速回笼资金,通过提高资金周转率,减少资金的沉淀,来提高盈利能力。二、现金流收益型,此类型的项目主要侧重高投资回报率高,能够提供可观的现金流。三、战略培育型,此类型的项目比如郑州雁鸣湖项目,需要三到五年的培育周期,但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。,当前,集团项目拓展类型定位:,目
2、录,1,第一梯队城市及拿地策略,公司战略布局,第一梯队城市:,北京、上海、广州、海南、青岛及紧邻周边城市以及具有资源性、稀缺性项目的全国重点城市。,城市描述:,项目拿地方式及策略探讨,北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市,在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面,均领先于其他城市。因此,从房地产发展来看,一线城市市场容量大、需求旺盛,宏观调控影响比较有限且周期较短,产品销售相对畅旺。,公司战略布局,拿地策略:,项目拿地方式及策略探讨,“三旧”改造项目:广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目及青岛城中村改造项目等作为优先考虑并加快推进。,“销售稳健型”的大中型
3、项目及“短平快”的中小型项目.,公司战略布局,拿地策略:,土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目):具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的土地一级开发项目(比如北京房山区琉璃河项目)或一二级联动开发项目(如郑州雁鸣湖项目),规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少的资金投入控制较大规模土地资源。,项目拿地策略及方式探讨,目录,2,第二梯队城市及拿地策略,公司战略布局,第二梯队城市:,贵阳、长沙、南宁、郑州等集团已经进入的城市。,集团目前已进入开发项目的城市都是省会城市,其城市发展潜力大,且集团在当地已建立了一定的政府关系、树立了良好的企业品牌以及拥有各自
4、的开发管理团队,因此,我们将继续加大对这些城市的项目拓展,逐步壮大已有项目公司的规模及实力。,城市描述:,公司战略布局,拿地策略:,项目甄选标准 项目以中等规模优先考虑,或者项目规模较大但付款条件比较宽松。经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于6000元/平方米,而初 步投资估算下,销售净利率不低于25%。,公司战略布局,拿地策略:,转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰,来源合法。合作开发模 式可灵活多样,但前提是项目开发使用集团品牌,集团对项目有绝对的 直接控制权。,目录,三,第三梯队城市及拿地策略,公司战略布局,第三梯队城市:,除第一、第二梯队
5、城市外的其他城市作为第三梯队城市(如成都、西安、太原等)。在资金富余的情况下,我们在资金能力允许的范畴内可适当拓展第三梯队城市。,第三梯队的城市中,有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配 收入、房地产投资额、商品房销售量/额、均价六项指标方面均位居全国前20名。也就是说这些城市本身的地位和辐射力都比较 高,房地产开发的前景较好。因此,我们可以在这些城市中进行 筛选,一旦选中,就利用品牌优势,迅速介入,提高集团的市场份额及影响力。,城市描述:,公司战略布局,拿地策略:,项目甄选标准 项目获取途径主要是股权转让或者项目收购,土地成本较低,投入资 金小,能快速实现资金回笼。项目规模以中等优先,项目
6、产品销售均 价不低于6000元/,项目开发销售净利率不低于25%。,建议重点关注并可以寻求机会切入的城市:成都、西安、太原等城市,公司战略布局,拿地策略:,对于第三梯队城市的选择,我们将严格按照意向城市进入的评估标准进行筛选。,战略层面该不该进入该城市 主要是深入分析该城市的房地产现状及发展前景,包括城市在背景 区域中的角色和定位、城市产业发展及外部环境的变化带给房地产 业的机遇和风险、横向观察周边城市的房地产发展状况以及其它发 展商在该城市表现等方面。,公司战略布局,拿地策略:,策略层面意向城市能否实现集团的开发目标 主要是探讨集团在意向城市开发目标的实现度,从两方面着手研究,一方面是意向城
7、市房地产市场的研判(包括市场总量、消化情况、客户群与产品情况以及竞争对手情况等),另一方面是意向城市(地区)的土地市场状况。,执行层面如何进入意向城市 主要是制定发展策略、土地储备策略(包括土地储备原则及意向地块评 估等)、地价分析及建议等方面内容。,目录,目录,1,土地一级开发项目,公司重点关注项目,土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。,土地一级
8、开发的界定,定义,公司重点关注项目,北京模式重庆模式云南模式武汉模式,土地一级开发的模式,公司重点关注项目,北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。,政府主导模式,北京土地一级开发模式,企业主导型模式,公司重点关注项目,典型的政府主导型模式土地一级开发的主体是市政府,代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团(城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富)。,重庆土地一级开发模式,公司重点关注项目,云南运作模式是将开发后的土地进行招、拍、挂,所得价款在扣除开发成本后,在开发企业与政府之间进行分成,并且政府向企业承诺一定的保本收益率,此类土地的
9、性质多为住宅商业用地。如云南城投负责开发的环湖东路项目、中天城投旗下公司开发的渔安安井项目,以及绵世股份、龙元建设采取的都是这种模式。,云南土地一级开发模式,公司重点关注项目,1、与当地政府的土地储备中心合作2、与当地市一级政府的土地整理机构企业合作,1、在规范性强的地区,采用招投标方式参与2、在缺乏政府垄断性整理机构的部分地区,采用协议委托方式参与3、在财政紧张的地区,采用融资方式参与4、以项目主导方介入,与政府共同成立城投公司,以城投公司为主体参与,土地一级开发模式解析,从参与项目方式上讲,无论是政府主导模式还是企业主导模式,企业参与分以下方式,无论是政府主导模式还是企业主导模式,都分两种
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