房地产开发企业会计核算及纳税申报实务课件.ppt
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1、2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,1,房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,中和会计,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,2,第一模块:会计科目设置与税种,一、房地产开发业务范围与特点 业务种类 土地使用权的转让、买卖与租赁 房屋的开发、销售与出租 住宅、公寓、办公楼、商业营业用房 办公楼 其他建筑物、附着物等配套设施 代建工程 周转房 业务特点 开发周期长 风险高 产品为不动产,位置固定 投资额大 单价高 产品具有多样性,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,3,二、房地产企业经营业务流程,公司注册,获取土地使用权,房地产开发与建设,转让房地产,持有房地产,2023/3/2
2、1,厚积薄发,成会计英才,4,三、房地产会计核算体系与科目设置,房地产企业会计核算制度的演进 1983年底前 基本建设简易会计制度 1984.1.1 1988年底 国营建设单位会计制度-会计科目和会计报表 1989.1.1 国营城市综合开发企业会计制度-会计科目和会计报表 1992 企业会计准则和企业财务通 则,分行业会计制度与分行业 财务制度即两则两制 1993.1.7 房地产开发企业会计制度 1998.1.27 股份有限公司会计制度-会计科目和会计报表,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,5,2001.1.1 企业会计制度,2006.2.25 基本会计准则及38项具体准则 目前,房地
3、产企业可能执行的是企业会计准则(2006)、企业会计制度或房地产开发企业会计制度。房地产企业会计科目设置 除会计准则中一般规定性会计科目外,房地产企业至少根据本行业特点,开设以下会计科目:,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,6,一、存货类,材料采购 在途材料 原材料 材料成本差异 开发产品 分期收款开发产品 委托加工物资 周转房二、非流动资产类 投资性房地产 投资性房地产累计折旧(摊销),2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,7,投资性房地产减值准备,长期应收款 在建工程 工程物资 三、成本类 开发成本 开发间接费用 工程施工 工程结算四、两个成本类二级明细科目 成本类两个重要科目
4、必须进行详细的明细核算,归集房地产行业的产品开发成本,具体如下:,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,8,房屋开发成本-土地征用及拆迁补偿费,-前期工程费-基础设施费-建筑安装工程费-公共配套设施费-开发间接费 开发间接费-人工费-折旧费-办公费-水电费-劳保费-其他,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,9,房地产企业税种与税率,一、主要税种 营业税 房产税 土地增值税 企业所得税 城镇土地使用税 耕地占用税 印花税 契税 城建税 教育费附加与河道管理费,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,10,二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率,第一阶段:企业设立阶段 税种 计算依据
5、1.权利与许可证照 5元/件 2.记录资金的账簿(实收资本 印花税+资本公积)*0.5,其他5元/件 3.土地使用权转让与出让使用合同,合同金额的0.5 契税 1.自有房产投入本人独资经营,免税 2.接受以土地使用权等不动产出资。按照土地使用权出让、出售及房屋 买卖价的3%-5%,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,11,第二阶段:获取土地阶段,税种 计算依据 印花税 同上 契税 同上 耕地占用税 1.获取土地使用权,符 合耕地条件的,根据面 积和税额一次性缴纳;2.不合条件,不缴纳。第三阶段:开发建设阶段,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,12,税种 计算依据,印花税 据各类合
6、同的0.3-0.5 城镇土地使用税 从取得的红线图次月起,据实际占用面积与定额 税率计算 第四阶段:转让及销售阶段 税种 计算依据 营业税 5%城建税 7%、5%、1%,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,13,教育费附加 营业税的3%,土地增值税 查账征收:1.项目全部 竣工结算前,转让房地 产收入,预征;2.待项 目全部竣工且办理结算 后进行清算,多退少补 核定征收 印花税 同上 企业所得税 查账征收:1.销售未完工 产品取得收入,按预计 计税毛利率,计算毛利额,,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,14,项目完工后计算实际毛利,,调整以前毛利合并到其他 项目计入当年损益计算纳
7、税 2.销售完工。税率25%核定征收 印花税 同上第五阶段:房产持有阶段,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,15,税种 计算依据,营业税 租金的5%城建税 7%、5%、1%教育费附加 营业税的3%城镇土地使用税 同上 房产税 自用:计税余值*1.2%出租:租金的12%,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,16,第二模块:企业设立阶段的会计核算与纳税计算,自本模块开始,结合房地产企业业务特点,系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前,请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业-万科2010年的年报。之后,我们将系统讲解案例:设立阶段 获取土地阶段 开发与建设阶段 转让与销售阶段 持有阶段
8、投资性房地产 合作开发房地产 利润形成与分配 所得税汇算阶段 纳税筹划,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,17,一、公司注册法规要求与出资方式,房地产企业注册成立是需满足以下法规 公司法 城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例 出资方式 货币出资 30%的注册资金 非货币财产 实物 知识产权 非专利技术 工业产权 土地使用权,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,18,非货币出资的程序:,如果出现股东非货币出资,则按照以下程序办理:房地产资质:1、2、3、4共四个等级,经营范围,资质年检,货币出资,公司注册成立,财产评估,办理产权转移手续,审计验资,营业执照变更,2023/3
9、/21,厚积薄发,成会计英才,19,二、设立阶段纳税案例,案例一:上海发达房地产公司于2012年1月1日设立了一房地产开发企业,注册资金5000万,其中2000万为甲股东以土地使用权出资。会计开设账本10个,总账记账资金,其他明细账本与日记账9个,于1月31日获取营业执照。此外,还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花税一共缴纳多少?(契税在下章)答案:(5000 万+2000万)*0.5+(9+1+2)*5 元=35000+60=35060元,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,20,三、设立阶段账务处理案例,此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务:案例二:上海发达房地产开发有限责任公司由
10、甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设立,三股东分别持股比例为50%、30%、20%。2012年1月1日,三个股东以货币资金一次性缴足款项,工商已办好营业执照。财务程序:先在银行开立临时验资户,股东一将出资款存入临时账户,会计师事务所审计验资,根据验资报告和公司章程等工商注册。,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,21,开立临时验资户:,DR:银行存款-验资户 10 000 000 CR:实收资本-甲公司 5 000 000-乙公司 3 000 000-张凯 2 000 000原始凭证:现金缴款单、银行进账单、公司章程等基本户开好后临时验资户资金转入基本户:DR:银行存款-工商银行89
11、76 10 000 000 CR:银行存款-验资户 10 000 000原始凭证:银行转账凭证、验资报告复印件等,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,22,案例三:发行股票融资,长虹房地产股份有限公司发行普通股20 000 000股,每股面值为1元,发行价格为6元。股款120 000 000元已经全部到位,发行过程中发生的相关税费60 000元。如何处理此笔业务?解析:计入股本金额20 000 000*1=20 000 000元,计入资本公积的金额=(6-1)*20 000 000-60 000=99 940 000元DR:银行存款-*银行 119 940 000 CR:股本-普通股 2
12、0 000 000 资本公积-股本溢价 99 940 000,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,23,案例三:以货币与实物财产混合出资,甲、乙、丙三公司共同出资设立东方房地产有限责任公司,注册资本10 000 000元,甲、乙以货币出资,丙以设备出资,该设备的公允价值为2 100 000元。2011年9月20日,东方房地产公司如期收到个投资者一次性缴足的款项,丙于2011年5月6日办妥财产转移手续。如何做账?解析:第一步:货币资金出资,甲乙公司将资金存入临时验资户,根据银行进账单与会计师事务所向银行询证后出具的验资报告:,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,24,DR:银行存款-
13、银行 8 000 000 CR:实收资本-甲公司 5 000 000-乙公司 3 000 000,第二步:1.聘请资产评估事务所评估资产 2.办理财产转移手续 3.财产清单 DR:固定资产-设备 2 100 000 CR:实收资本-丙公司 2 000 000 资本公积-资本溢价 100 000案例四:以货币资金和出资土地使用权,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,25,甲、乙、丙三家公司共同出资设立一房地产公司,注册资金10 000 000元,甲、乙、丙持股,比例分别为50%、30%、20%。甲以土地使用权出资,土地使用权的公允价值为5 000 000元,乙、丙以货币资金出。2011年3
14、月20日,新注册的房地产公司一次性如期收到乙、丙以货币资金出资,甲公司于2011年5月6日办理了财产转移清单、资产评估和使用权转移手续。解析:第一步:乙、丙货币出资 DR:银行存款-银行 5 000 000 CR:实收资本-乙公司 3 000 000-丙公司 2 000 000,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,26,第二步:土地使用权出资,DR:开发成本-土地开发 5 000 000 CR:实收资本-甲公司 5 000 000备注:如果土地是用来出租,则使用科目“投资性房地产”案例五:以债权出资2006年7月1日,甲公司应收乙公司账款的账面余额60 000元,由于乙公司发生财务困难,
15、无法偿付应付账款。经双方协商同意,财务将乙公司所欠债务转为乙公司股本的方式进行债务,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,27,重组,假定乙公司普通股的面值为1元,乙公司,以20 000股抵偿该项债务,股票每股市价为2.5元。甲公司对该项应收账款计提坏账准备2 000元。股票登记手续已办理完毕,甲公司对其作为长期股权投资处理。如何处理该笔业务?解析:1.资本公积增加(2.5-1)*20 000=30 000元。2.债务重组利得=60 000-2.5*20 000=10 000元 分录如下:,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,28,DR:应付账款 60 000 CR:股本 20 00
16、0 资本公积-股本溢价 30 000 营业外收入-债务重组利得 10 000,案例六:将资本公积转为实收资本或股本一房地产公司由甲乙丙共同投资设立,原注册资本为1 000万,甲乙丙分别出资500万、300万、200万。未来扩大经营规模,经批准,东方房地产公司按照原出资比例将资本公积转增资本。该业务如何处理?,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,29,公司作出股东会决议 会计师事务所审计验资,出具验资报告,DR:资本公积 5 000 000 CR:实收资本-甲 2 500 000-乙 1 500 000-丙 1 000 000 案例七:将盈余公积转为实收资本一房地产公司由甲乙丙共同投资设立
17、,甲乙丙持股比例分别为50%、30%、20%,2011年3月20日,经股东会议决议审批,将盈余公积500万转增资本。如何处理此笔业务?,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,30,DR:盈余公积 5 000 000 CR:实收资本-甲 2 500 000-乙 1 500 000-丙 1000 000,附件:1.股东会议决议 2.验资报告案例八:实收资本减少-减资例1:一公司注册资金100万,实收资本50万,根据公司法 2年内必须出资完毕,2年快到期了,50万因缺乏资金无 法增资。怎么办?答案:去工商局申请办理减资程序,变更营业执照。财 务无需做任何账务处理。,2023/3/21,厚积薄发,
18、成会计英才,31,2.一公司注册资金1000万,实际到位1000万,现经股东会议决议减少注册资金500万。,2011年8月30日所有手续办理完毕。如何处理该笔业务?解析:第一步:股东作出减资决议 第二步:向工商局申请减资 第三步:税务备案并进行账务处理 DR:实收资本 500 CR:银行存款 500,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,32,3.东方股份有限公司截至到2008年12月31日共同,发行股票10 000 000股,股票面值1元,资本公积(股本溢价)1 500 000元,盈余公积1 000 000元。经股东大会批准,东方房地产公司以现金回购本公司股票2 000 000股并注销。
19、假定东方房地产按照每股0.8元回购股票,不考虑其他因素,东方股份有限公司如何账务处理?简析如下:库存股成本=2 000 000*0.8=1 600 000元,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,33,1.回购股份时,DR:库存股 1600 000 CR:银行存款 1600 0002.注销股份时 DR:股本 2 000 000 CR:库存股 1600 000 资本公积-股本溢价 400 0003.如果东方股份以每股2.5元回购股票,其他条件不变,东方股份又是如何账务处理?,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,34,3.1 回购股份 DR:库存股 5000 000 CR:银行存款 5
20、000 000,3.2 注销股份 DR:股本 2000 000 资本公积-股本溢价 1500 000 盈余公积 1 000 000 利润分配-未分配利润 500 000 CR:库存股 5 000 000,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,35,案例九:开办费的核算,开办费是指企业在筹建期间发生的前期费用,一般包括:工资、社保、住房公积金、租赁费、办公费、培训费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产、无形资产成本的费用。一般包括筹建期间到取得营业执照后产生的第一笔收入之前的费用。不包括筹建期间的固定资产与无形资产等长期资产。发生时:DR:管理费用-开办费-*费用 CR:现金(银行存款OR
21、其他应付款),2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,36,案例十:印花税的账务处理,本阶段涉及到契税与印花税的账务处理,契税在获取土地使用权阶段详细说明。DR:管理费用-印花税 CR:库存现金,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,37,第三模块:获取土地阶段,第一部分:土地制度 土地所有权与使用权制度 国有土地 农民集体所有 土地获取方式 招、拍、挂出让制度 以划拨方式取得 以转让方式取得 投资者入股取得 并购重组取得,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,38,第二部分:获取土地阶段纳税,契税 中华人民共和国契税暂行条例 税率 3%-5%征收对象:房地产 纳税义务发生时间:签订
22、合同或取得类似合同凭证的当天。自义务发生之日起,10日内向土地或房产管理部门缴纳案例一:2009年6月20日,甲公司以账面价值为1000万元、评估确认价值为1200万元的土地使用权对东方房地产公司进行投资入股,当地,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,39,人民政府规定的契税税率为4%。请问该公,司如何计算和缴纳契税?解析:1.纳税主体与时限 纳税主体:东方房地产公司 时限:2009年6月30日 2.纳税金额计算 应纳契税=1200*4%=48万案例二:东方房地产公司2010年12月摘牌取得某市200亩的综合用地的土地使用权,,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,40,每亩地价30
23、万元,该公司按照规定缴纳了,契税。2011年7月该市修改城市规划,调整城市支路,该综合土地使用权的性质变化为住宅用地,该公司按照要求对该宗土地进行评估,按照住宅用地评估后地价为11 000万元,按照综合用地评估后地价为9 000万元,该公司根据土地评估机构的评估结果补交了2000万元的土地出让金。该市契税征收率为4%,东方地产公司补缴契税多少?解析:应纳契税=(11 000-9 000)*4%=80万,厚积薄发,成会计英才,41,印花税,(财税【2006】162号)财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知的规定,对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按合同记载金
24、额的0.5贴花,取得房产证及土地使用权证等权利许可证按件贴花,每件5元。案例三:2009年1月东风房地产公司通过竞标取得土地使用权100亩,地价为6000万,3月取得该块土地的使用证。东方房地产公司应纳,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,42,印花税如何计算?,解析:1签订土地使用权出让合同时 应纳印花税=6 000*0.5=3万元 2 取得土地使用证应纳税5元。第三部分:获取土地阶段账务处理案例一:获取土地用于土地开发的土地使用权获取土地成本借计入“开发成本-土地开发-土地征用及拆迁补偿费”科目,同时贷记“银行存款或应付账款”科目。,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,43,东
25、方房地产公司通过投标方式取得土地使用权100亩用于开发商品性土地总价款5 000万,,单价50万/亩,契税税率4%,当地政府规定的耕地占用税税额22.5元/平方米,通过银行转账支付土地使用权出让金及相关税费.解析:1.支付土地出让金 DR:开发成本-土地开发-土地征用及 拆迁补偿 5000 CR:银行存款 5000,2023/3/21,厚积薄发,成会计英才,44,2.应交纳契税=5000*4%=200万,DR:开发成本-土地开发-土地征用及拆迁补偿 200 CR:银行存款 200 3.应缴纳耕地占用税100*666.67*22.5=150万DR:开发成本-土地开发-土地征用及拆迁补偿 150C
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