建立社区化的工业园区——关于工业园区物业管理经营模式的思考.doc
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1、 建立社区化的工业园区关于工业园区物业管理经营模式的思考2015-02-0609:34:21绪论物业管理行业是新兴的、发展的、内涵的领域。我国物业管理20年的和实践,从无到有,从小到大,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景,已显 绪论物业管理行业是新兴的、发展的、内涵的领域。我国物业管理20年的和实践,从无到有,从小到大,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景,已显示,在城市管理和两个文明建设中的作用也。,全国物业管理企业已逾2万家,物业管理从业人员达200多万人,管理物业类型已涉及到住宅、写字楼、商场、工业厂房、社会后勤物业等物业,管
2、理物业面积已有数百亿平方米,物业管理已了庞大的市场基础,物业管理的市场化也在启动。在我国物业管理行业发展的20年中,积累了值得深思和总结的经验与的教训,在理论和实践上都有许多问题值得探讨。 工业园物业管理是全方位、多层次的管理。要确立“以人为本、用户至上”的经营思想,即以人为服务主体,深层次地服务主体的构成,再企业不同层次的生活和生产需求,物业管理工作内容、服务标准管理,从而的社区化服务体系,使工业园物业管理工作,以的需要。 ,我国工业园物业管理有问题。从宏观上讲,物业管理的立法过多地住宅小区,工业园物业管理立法还不很;工业园区物业管理的市场化程度不高,专业性的物业管理企业较少。从微观上讲,工
3、业园设计不很,配套设施不很齐全,业主及物业管理企业对前期介入的程度。,社区化的工业园区势在必行。 社概念是个阶段演绎的,人们开始以群居的居住在大区域内,诸多大型居住区,从解决简单的居住问题到需求。“宅者,人之本,人因宅而立,宅因人而存,人宅相扶,通感天地”。这本是黄帝宅经中的一句话,但它辨证地道出了居住形态发展史中人与住宅关系的概括。 工业园主要功能是企业的生产需要,但生产需要以生活需要为前提。也说,应该为企业的生产需要必要的生活设施配套,社区化的工业园区。 一、工业园区物业管理的现状分析 1、工业园概念 工业园区指由规划建设的,供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其它配套设施齐全、布局且能够
4、从事工业生产和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群体。 2、工业园区物业管理的现状 (1)工业园区物业管理立法不 城市建设突飞猛进的发展,城镇居民生活设施的,成片的住宅小区、公寓、写字楼、商厦、工业园建成,房屋售后物业管理也越来越。社会化、专业化的物业管理是改革开放过程中的新生事物,的物业管理法律规范,物业管理过程中产生的纠纷得解决。我国自1994年,就开始了物业管理的立法工作,并已体系。 到为止,还一部权威性很强的法律,或者说,还一部全国人大制定并的物业管理法律。而且法规大多数物业管理而言的,要么过于原则,对物业管理市场只是泛泛而谈;要么不涉及物业管理市场问题。那么,物业管理市场整体管理、物
5、业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等,都还制定的法律法规,没能用的法律法规来规范。 而且,就物业管理法律法规来说,也着的不、不严密、不、的缺陷。例如,对物业管理市场中最主要的权利主体物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务,所法律法规都非常、便于操作的规定。又如,了市场纠纷,比如业主欠缴费用,规定的也很含糊,只是说物业管理公司有追偿的权利,但如何追偿,追偿怎么办?再如,业主高空抛物,把下面的车辆砸坏或人砸伤,应该由谁来赔偿?小偷偷业主的钱、财、物,应该由谁承担责任等等,都的规定或说明,使得工作中面临有法依的尴尬。 物业公司催费用,只好停水停电的办法,
6、这是,那么违反哪一条法律法规,也很。如业主的车辆被盗,也只是说物业公司要承担的责任,但如何承担责任,在情况下应该承担,情况下不承担,也法律法规。可以停车发票保管合同法来推定承担责任,那么物业公司在停车卡上写明只车辆使用场地,车辆的损坏和被盗物业公司一概不赔偿,那又该怎么办。公共专用基金谁来支付这笔款项呢?到为止,还一家开发商向住宅管理划拨这笔款项,即使开发商有想法,也不知道把这笔款项划拨到地方。 应当承认,物业管理企业的某些职能与的某些职能重叠和交叉,是在居住环境、清洁卫生、消防治安、公共绿化、公用设施、道路养护等。二者地位和作用不同,所代表的利益不完全相同、工作的点不同,会在工作中引发冲突。
7、对此除了沟通、消除误解外,还需要法律上二者各自职责范围及其在领域的机制。 工业园区物业管理来讲,我国的立法更是滞后。至今,尚无一部关于工业园区物业管理的法律法规。在司法实践中,涉及工业园物业管理大多参照住宅小法律规范。 此外,对工业园区物业管理中遇到的法律理论问题,在工业园区物业管理中产生的许多法律纠纷难以。 (2)工业园市场化程度不高 ,全国物业管理市场一触即发的状态。市场化的导火索一旦点燃,整个物管市场则会烽烟四起。可以预测,未来3-5年是物业管理市场的“战国时代”。到2015年末,全国性的物业管理品牌格局将,届时,企业再想物管市场,分得一杯羹,更大,为时已晚。,对物管企业而言,是抢占物管
8、市场的最佳良机。 当前物业管理市场的主要有如下三种: 公开招投标占领市场 公开招投标的物业管理权。这是物业管理市场化最的。但公开招投标物业管理权的物业少,在整个物业管理市场所占的比例也小,而且主要在的公共型物业。 协议招标占领市场 协议招标的物业管理权。是较优秀物业的开发商邀请知名品牌的物业管理公司管理。,在物业管理市场上,常见,而且项目数目较多。 自建自管拥有市场 情况房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业管理公司管理。这是非常的。管理了物业管理的市场化进程。 工业园物业管理费定价较低,业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等,对市场化的物业管理企业吸引力较小,这类物业的市场化程
9、度不高,由指定或开发商自建的物业管理企业管理。 (3)规划布局,房屋设计的使用功能 从来看,是经国务院批准设立的级开发区,经省、市批准设立的省、市级开发区,规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业园,但的工业厂房从设计上就考虑房屋的使用功能,规划布局也。比如,许多标准厂房的卫生间很少,且分布不,入驻企业员工入厕难,一来,就大大了物业管理的难度,的物业管理员成了“消防队员”,处处救火。 (4)工业园配套设施 我国的开发区大都建在远离市区或边缘,地理位置优越,但基础设施配套设施。是以高新技术为主的高新技术开发区,以工业为主的工业开发区,以金融商贸为主的金融商贸开发区,其供水、供电、供气、排
10、水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、学校等基础设施、配套设施都不很。 3、工业园区物业管理的发展状况 (1)我国物业管理行业发展状况 现阶段,物业管理行业尚未真正规范化、产业化、市场化的发展格局,除深圳、上海、北京等城市物业管理市场成熟之外,全国大部份地区物业管理起步阶段,市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已的深圳市来看,仍着问题: 以型为行业发展的主要特征企业多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲等问题,以2000年末的统计资料为例,全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业,正式注册的仅500家,按2000年全市物业开发量约800万平方米计算,1100家物业管理企业平
11、均分配1万平方米。 企业发展趋同化、企业运作方法雷同,低、重复性的产业队伍涌现,从而管理手段落后,管理参差不一,产品(服务)结构不,低档次产品(服务)多,企业运营成本居高不下,市场竞争力差的。 物业管理行业低重复建设的,小而全的物业管理企业势必资源配置不、资源浪费的严重后果:一 “五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费,企业成本;另一工程技术人员工作量极不饱和,的现代化设施、设备的重大技术问题仍需依赖专业公司;,库存备用材料、低耗物料又占用企业流动资金,流动资金沉淀。 仅以开发商项目支持为优势,价为保护伞,以纯粹的物业管理主业,运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在程度上
12、仍延续着计划经济体制下后勤管理,未从上计划经济体制给企业发展带来的种种弊端,模式成熟的市场、的市场、竞争的市场的发展需求。 从全国范围的行业发展现状来看,观念落后、法制不健全已严重制约全行业整体规范发展的关键因素,而国有物业管理企业体制改革和产权制度改革方向不的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。 (2)工业园区物业管理发展状况 从国内市场来看,我国城镇化步伐的,工业园建设,工业园物业管理市场也日趋发展成熟,及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场而逐渐,在行业竞争中所起的调控作用也将市场的规范发展而淡化,工业园物业管理正向规范化、法治化迈进。 从国际市场来看,我国加入t,大批国外物业管理
13、企业的进驻给国内物业管理企业的发展带来直接,使国内企业面临巨大竞争和冲击。t带来的是公平竞争的市场环境。说是机遇,对国内外企业是的机遇,必将“与狼共舞”的格局。工业园物业管理企业也将三个,国内企业与国外企业联姻的合资控股企业;独资的国外物业管理企业进军,企业迎来“洋管家”;国内的物业管理企业走出国门,到异国它乡为“老外”服务。 二、社区化工业园物业管理模式 1、工业园区物业管理思路 (1)“以人为本、用户至上”的服务思想 不可否认,“物业管理”新生事物曾一度被单纯地看作是动产的管理、,机械地理解物业管理的认识至今还有。不否认对“物业”管理的性和性,但将物业工作面对的方面的服务看成管理主体以外的
14、附属物则是严重的误区。 误区将认识上的模糊从而工作上的无序状态,接踵而来的便是物业人员强硬管理、业主被动;而业主要求时,物业人员却而应接不暇、手忙脚乱,工作量增大,业主满意率却降低的,究其原因是抓住。物业管理是“物”的管理,更是人与人之间生动有机地交流。物业管理离开了“人”服务主体,就像鱼离开了水。高质量的物业管理工作永远是心灵之间的沟通和理解,而人与物之间机械、活动的。 ,物业管理企业“以人为本、用户至上”的服务思想,尽心尽力为业主或物业使用人服务。 (2)确立工业园区物业管理的经营模式 工业园物业管理面对的是企业,服务质量不高,将的招商引资工作。,如何较为的管理模式,对工业园物业管理企业将
15、是一项极为的课题。现有工业园物业管理模式主要有如下三种: 委托物业管理 管理是物业管理企业全委托接管物业。主要为:全委托接管开发商开发的物业,这自建自管模式;另全委托接管别的开发商开发的物业。情况下,物业优秀,有的利润空间。 顾问物业管理 管理物业管理企业不直接管理物业,而是为物业管理企业的物业管理活动顾问、咨询。管理主要在:物业优秀,发展商不愿意全委;物业,顾问公司不愿意全委。 合作物业管理 管理两家物业公司股份制等合作管理。情况是:物业,有的赢利空间;两家物业公司想合作将双方的利益起来,合作,风险。 (3)社区化的工业园区 社区化工业园区是指确立“以人为本,服务至上”的服务思想,在工业园区
16、科学地设置功能,如社区活动中心(老年活动中心和青少年活动中心)、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等,为入驻企业全方位、多功能、综合性的物业服务。社区化工业园主要考虑因素: 人口适宜容量 工业园适宜人口是社会经济发展、消费、自然资源和生态环境的函数,是生存质量的前提下的人口规模。 考虑地域要素和社会心理要素 所谓地域要素,是指城市干道所分割或自然界限所包围,生存发展的硬件设施、独立和稳定的地域。工业园区是为发展地区经济,对外招商引资而修建的,考虑工业园地理位置、交通条件等因素。 所谓社会心理要素,是指群体对个体的产生决定性的,的生活、规范和心理取向。社区对本社区归属感,产生群体的集体意识
17、和。工业园区以生产为主,但仍然企业的社会心理,脱离整个社会环境。 工业园区内各入驻企业需求 不同的企业对工业园需求各不相同。在工业园区物业管理过程中要考虑经济上的性,还要考虑工业园区内各企业的不同需求,尽地企业的要求,为的招商引资。 物业配套设施 当前工业园物业配套设施不全,给入驻企业员工的带来了诸多的不便。,工业园配套设施建设,职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等,为入驻企业全方位、多功能、综合性的物业服务。 精神文明建设,工业园社区文化 工业园区无疑是物质文明建设的基地,但同样要精神文明建设。应该倡导“文明家园,和睦共创” 的社区精神,在园区内提倡
18、“和睦相处相敬如宾”、“沟通交流支持”的好风尚,使企业与企业之间、个人与个人之间互通有无、和睦相处、互相帮助、发展,园区企业一家人的“大家庭”理念,的社区文化。 经济的发展和社会的进步,工业园建设,入驻企业生产、生活环境的需求也逐渐。企业不再仅仅解决生产问题,逐渐开始关注建筑群体的人性化需求(如环境需求、运动需求、安全需求、购物需求等),要求生活质量。 物业管理行业是公认的微利行业,而物业管理企业追求的是效益的最大化。是t后,在物业管理费随便地大幅的情况下,挖掘新的经济增长点是唯一出路。要想生存与发展,企业就千方百计降低企业营运成本,千方百计服务质量,千方百计挖掘新的经济增长点,在企业经营发展
19、上以快取胜、以质取胜。工业园区社区化,了入驻企业的需要,而且为工业园物业管理企业了更多的经济增长点。发展社区经济,既可带来经济效益,又可业主或物业使用人,工业园区物业服务质量的满意度。 工业园区社区化可以涉及的领域,市场前景广阔。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区商务服务、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业其它连锁店等。 2、工业园区物业管理的特点及难点 (1)工业园区物业管理的特点 工业园区内标准厂房的产权。 大多数工人的素质较低。 厂房内的机械及藏量过多的货物超出楼面结构的承载标准。 机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。 升降机使用频繁,损耗。 工业楼房老化磨损
20、速度,保养费高。 厂房内存储易燃物品及材料多,火警危险性高。 公用地方及走火通道经常堆放杂物。 (2)工业园区物业管理的难点 工业园区内标准厂房的多元性,加大了物业管理的难度。 险情。因使用频繁或使用不当,房屋的损坏,以致带来结构的,险情难以预料。而且,厂房设备损耗严重,保养,维修费用高昂。 消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品,容易火警或险情,因电器安装、机器的用电不当,也容易引起火灾;厂区内的交通工具和人员多而杂,这给保卫工作带来了难度。 功能特殊。使用的特殊性难以整洁,污水不便。 3、工业园区物业管理组织机构 工业园物业管理企业要组建的组织机构,实施规范化管理。组织机构的
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