金色华房地产开发项目工程可行性研究报告.doc
《金色华房地产开发项目工程可行性研究报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《金色华房地产开发项目工程可行性研究报告.doc(49页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、三亚泰星实业有限公司“金色年华”房地产开发项目二期工程可行性研究报告海南*管理咨询有限公司二OO八年四月十六日目录第一章:总论4第一节:项目提要4第二节:可行性报告依据7第二章:项目背景8第一节:项目承建建单位简介8第二节:建设项目的有利条件8第三节:项目建设的必要性10第三章:项目目市场情况的分析13第一节:三亚市旅游市场分析13第二节:三亚市房地产市场环境分析14第三节:项目自身条件分析17第四节:项目周边市场环境分析20第五节:三亚市房产销售市场分析24第六节:本项目利弊分析(SWOT分析法)25第四章:项目方案28第一节:场地选址28第二节:项目设计内容与规模28第五章:环境保护31第
2、六章:土建工程32第一节:主要经济技术指标32第二节:结构设计32第七章:公用工程33第一节:给排水设计33第二节:暖通设计34第三节:电气设计35第八章:管理组织机构37第九章:项目实施进度安排38第十章:营销策略与销售计划39第十一章:投资估算与资金筹措41第十二章:财务效益评价43第十三章:结论与建议46附表 48第一章 总论第一节 项目提要一、项目名称:三亚金色年华海景小区。二、项目建设地点:本项目位于三亚市北面中心位置属主城区,距三亚市城市中心区约2公里车程。项目用地的一侧靠山,山峰清秀,植被极好。地势开阔、平坦。项目用地正面临大东海榆林湾,具有丰富的住居度假元素。项目用地四周已有建
3、成的居民区,是三亚市城市发展的原生地带,拥有千年古井和天主教堂。正在建设的红沙跨海大桥从本项目左则通过,大桥建成后将把红沙地区的旅游资源整合为一体,并与著名的亚龙湾旅游区相连。项目用地一侧紧临公路,是从海口进入三亚和从三亚市区进入亚龙湾旅游区的主要干道,交通进出入情况良好。三、项目开发商:三亚泰星实业有限公司四、项目开发商法定代表人:童石军五、项目性质:海景小区。六、项目概况:本项目定址于三亚市北面中心位置属主城区,距三亚市城市中心区约2公里车程。项目用地的一侧靠山,山峰清秀,植被极好。地势开阔、平坦。项目用地正面临大东海榆林湾,具有丰富的住居度假元素。项目用地四周已有建成的居民区,是三亚市城
4、市发展的原生地带,拥有千年古井和天主教堂。正在建设的红沙跨海大桥从本项目左则通过,大桥建成后将把红沙地区的旅游资源整合为一体,并与著名的亚龙湾旅游区相连。本地块水电配套和通讯条件优越。项目用地一侧紧临公路,是从海口进入三亚和从三亚市区进入亚龙湾旅游区的主要干道,交通进出入情况良好。建筑整体由两期组成:一期由一栋7层楼(已建)构成,共2980.71;二期小高层15层一栋,17层两栋,高层25层一栋,低层会所3层一栋组成。项目二期用地面积28.24亩(除红沙大桥道路占地外,实际审批面积:15,101.36平方米,含一期2980.71),总建筑面积41015.69平方米,其中住宅面积32776.11
5、平方米,商场面积(分摊后)1696.25平方米,会所1659.89平方米,地下停车库面积4,884.44平方米(地下和地上停车场一共188个),容积率2.496,绿化率40%,建筑密度21.57%,建筑高度80米。七、建设单位概况本项目开发商为三亚泰星实业有限公司。该公司成立于1992年,注册资本金为人民币2,000.00万元,公司总资产为人民币38,000.00万元。公司长期从事房地产开发。主要开发项目有:上海浦东“五牛城”,建成面积为84,000.00平方米,是上海浦东标志性建筑之一,和谐五牛组合铜雕,雄居黄埔江畔,为世人瞩目。上海浦西泰星花园,建筑面积200,000.00平方米;上海浦东
6、泰星科工贸花苑,建成面积32,000.00平方米;海南三亚奥力赛大酒店,计建成面积6,000.00平方米,该酒店按四星级标准建设和装修,拥有客房118套,豪华大堂,餐厅,桑那健身及会务厅,配备齐全,座落在三亚市城市中心,美丽多姿的三亚河畔。八、组织管理根据公司发展战略和业务规划,天泽实业投资有限公司实行董事会领导下的总经理负责制。九、环境保护本项目属于高层度假公寓,是生态环境为主题,既有地面绿化,又有垂直和架空绿化层;建筑材料选用环保节能型材料,给排水和电气设备选用节能型设备和材料;生活污水和雨水分流,生活污水经化粪池处理之后可方便排入市政污水管线;所有水泵基础均设隔震垫,且水泵进出水管上均设
7、置可曲绕橡胶接头,安装缓闭式只回阀,可隔噪音。十、项目实施进度安排2009年4月30好之前为前期准备阶段,预计到2010年12月31日项目竣工验收,整个项目开发经营期估计为3年时间。详见第六章项目进度安排十一、项目总投资经测算,项目总投资由土地费及前期工程费用、建安工程及小区配套费用、其他费用、不可预见费用及房地产开发费用组成,项目总投资额为8,672.68万元。费用估算详见项目总投资估算表和项目各种财务数据估算,详见附表 “项目投资计划与资金筹措表”。企业自筹3200万元,占总投资36.90%;申请银行贷款3500万元,占总投资的40.36%,预售回笼1,983.15,占总投资的22.87%
8、。贷款利率按一至三年期银行利率5.94计,贷款期限为3年。十二、资金筹措(一)、申请国内金融机构贷款3500万元;(二)、企业自筹资金3200万元;(三)、预售回笼1,983.15十三、社会效益(一)、可以改善目前三亚市中心对总价要求在3580万,单位面积在55-120左右平方米的高品质的高层度假公寓地产产品的市场需求量。(二)、项目引入“人文关怀”的服务理念,为国内、国际所有追求生活品质的阶层人士,提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化旅游度假的舒适的居住生活空间。(三)、三亚泰星金色年华项目定位为:结合该项目所处的区域及所吸纳的以家庭居住和异地客户养老度假为主要目的的目标客户需求,项目的功
9、能应该体现休闲度假功能和家庭居住功能。(四)通过项目产品品质的提升,进一步提升三亚市中心城区的房地产项目档次,打造三亚市标志性旅游度假的公寓典范。(五)、有利于促进三亚房地产市场消费的多元化发展。(六)、有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。(七)、带动三亚及其他周边地区相关产业的发展。(八)、有利于调整产业结构,增加社会就业机会。第二章 项目背景第一节 项目承建单位简介项目开发商为三亚泰星实业有限公司。公司成立于1992年,注册资本金为人民币2,000.00万元,公司总资产为人民币38,000.00万元。长期从事房地产开发。主要开发项目有:上海浦东“五牛城”,建成面积为84,000.0
10、0平方米,是上海浦东标志性建筑之一,和谐五牛组合铜雕,雄居黄埔江畔,为世人瞩目;上海浦西泰星花园,建筑面积200,000.00平方米;上海浦东泰星科工贸花苑,建成面积32,000.00平方米;海南三亚奥力赛大酒店,计建成面积6,000.00平方米,该酒店按四星级标准建设和装修,拥有客房118套,豪华大堂,餐厅,桑那健身及会务厅,配备齐全,座落在三亚市城市中心,美丽多姿的三亚河畔。第二节 建设项目的有利条件一、气候条件三亚环境优美,自然景观条件良好,属热带海洋季风气候,年平均气温为25.5,夏季平均气温为28,冬季平均气温为20,极端最高气温35.7,极端最低气温5.1;年平均降雨量1263mm
11、,5-10月为雨季,其中8-10月的降雨量占全年总降雨量的47%。三亚地区相对湿度79%,年蒸发量195007mm,属半旱地区,日照长,年日照时数为2586.5小时。三亚市主导风向为东北风,市中心地震烈度为6度。三亚市所属的南中国海的表层海流主要受季风影响,在三亚临海侧,3-10月之东北季风时海流为西南方向,而5-8月之西北季风时,海流是朝东北方向。一般来说,季节风期间的海流有较高安定性,日平均海表温度一年中均超过21。二、生态条件1、三亚的海水清澈透明,能见度达8至16米,有些地方达到25米;海岸线由众多的珊瑚礁组成,海底景观绚丽多姿,被国际潜水专家认定为南太平洋最适宜潜水的旅游胜地之一。三
12、亚众多的海湾各有佳景。大东海、小东海、三亚湾、亚龙湾与三亚市民生活关系最为密切,海上的东岛、西岛仿佛是南海的两扇大门,为宽阔的海面增加层次感。海雾飘过,两岛隐掩其中,凭添了几分神秘感。漫步沙滩,作为三亚市标志的鹿回头雕像映入眼帘。2、三亚三面环山,绵延起伏,层次分明;山脉的延伸将市区分成若干青山围成的空间,为城市不同地区提供了各具特色的空间景观环境。海上回望,群山如绿色屏障,辉映出三亚的妩媚多姿。众多山头也提供了眺望大海、河湾和城市景观的制高点。3、三亚是首批中国优秀旅游城市。近几年来,全市共投资数十亿元建设亚龙湾、南山、天涯海角、鹿回头、大东海、蜈支洲岛六大名牌景区。以“天涯文化”为代表的天
13、涯海角人文景观已蜚声海外;按国际水准设计的南山文化旅游区堪称一座巧夺天工的生态园林和佛教文化精品;以绝佳自然条件著称的亚龙湾国家旅游度假区早已名扬天下;梦幻般的海棠湾,不远的将来将以旷世佳作吸引世人的眼球。4、三亚全市森林覆盖率达63%,城市建成区绿地覆盖率达44.3%,人均公共绿地面积达18.3平方米;其海洋负氧离子超过8,000个单位;城市空气质量仅次于古巴首都哈瓦那,位列世界第二,是全国人民的“大阳台”,“后花园”,“大氧吧”,自然资源得天独厚,无与伦比。三、交通条件1本项目位于榆亚大道南侧。榆亚大道是三亚市政府将在2009年全力打造的景观大道之一,也是连接市区与东线高速公路的两条道路之
14、一。2009年,榆亚大道将成为继三亚湾路之后,三亚市标志性的热带景观道路,从而也可极大的提高项目的升值潜力。2.本项目距三亚凤凰国际机场25公里。三亚凤凰国际机场现已开通北京、上海、广州、沈阳、武汉、青岛、深圳等国内23个城市航线和新加坡、澳门、香港、马来西亚、泰国、汉城、大阪、东京9条国际航线。3.三亚往海口的班车班次频繁,每隔20分钟有一班车前往海口,约3小时可到达。4.市内交通主要有公交车和出租车。三亚的出租车很多,也很方便,从本项目区域起步不要打表10元就可以到达中心城区的任何地方。三亚市内主要有2路、4路及往亚龙湾方向的三条公交线路。上述两条线路的公交车均经过本项目所在地。据了解,三
15、亚市政府规划组建两家国有公交公司,完善城区公交体系。本项目紧邻的榆亚大道是公交体系的核心位置,新规划的公交体系将覆盖本区域,从本区域进入城区任何地方,都可以通过公交工具解决。5本项目右侧正在新建的红沙跨海大桥,将把大东海及榆林湾的旅游景点连成一片,使本项目区域的住户,可徒步观赏大东海及榆林湾的风景。第三节 项目建设的必要性三亚地处海南岛最南端,集山海河自然美景于一体,是中国最南端的热带滨海旅游城市,是南中国海最纯净的乐土和休闲度假的天堂,是神州大地中最美的画卷,犹如镶嵌在南海上的一颗明珠,有“东方夏威夷”之称。优美的自然环境使三亚成为最适合人类居住的城市,他是集阳光、海水、沙滩、气候、森林、动
16、物、温泉、岩洞、风情、田园十大旅游资源于一体的生态示范城,更具有全国独一无二的空气质量和环境质量。据有关资料显示,三亚市森林覆盖率为64%,城市地区绿地覆盖率为44.3#,人均公共绿地面积18.3平方米,城市空气负离子含量仅次于古巴首都哈瓦那,位列世界第二,有着天然氧吧的美誉。三亚天蓝海碧,河水清澈透明,山川美丽,绿意怏然,生气蓬勃,一年四季树木长青,鲜花烂漫,让人仿佛倘徉在诗人笔下的“世外桃源”,凭借其得天独厚的自然风光和顶级的生态环境质量,三亚荣获“全国生态示范区”、园林城市、中国优秀旅游城市、全国城市环境综合整治优秀城市、中国人居环境奖等称号。三亚以其美丽,被越来越来越多的国内外新老朋友
17、熟知和青睐,人们爱这里美丽的风光和优良的生态环境,来三亚旅游的许多世界各地的朋友,被三亚的阳光、海水、空气、绿色所吸引,他们在这里购买了自己的第二居所,把三亚购房置业作为生活中的一件大事、乐事。据上海文汇报近期评选的“中国最受上海人欢迎的置业城市”中,三亚位居榜首。近年来,三亚市在城市工业基础设施建设投入上投入巨资,改善城市投资环境:投资约2.5亿元,使长达17.8公里的三亚湾得以建成,沿三亚湾滨海路前行,近处是椰树摇曳生姿,远处是碧海晴天,烟波浩渺,美不胜收;投资约2.2亿元进行”两河三岸”景观建设,包括三亚东西两河三路以及泊岸景观建设工程,东西河两座景观步行桥工程和临春桥等三座旧桥改造装饰
18、工程;整治工程成效显著,三亚的”山、海、河、城“相互交融,热带滨海城市的景观开始形成。随着三亚西线铁路的建成,三亚直达北京、上海、广州等城市的跨海客运列车已经通车。城市规划的逐步实施和城市基础建设的日益完善,三亚将吸引更多的人来投资置业。但是三亚市房地产在小户型持续热销的趋势下集中涌现出大量的小户型项目,为适应大的市场潮流,许多项目在硬件方面,从根本上限制高品质产品的发展,从多次调查结果表明,目前在售物业中许多项目只是在大量的小户型产品中缺乏高品质的产品,不管是项目的总体定位,还是从产品的规划与建筑设计上都缺乏国际化的水准。许多项目产品出现“高不成,低不就”的尴尬局面。 三亚泰星实业有限公司投
19、资兴建的三亚金色年华海景小区项目的建筑设计将项目的环境优势发挥到极至。项目的规划设计、建筑设计、景观设计均为专业团队联手擎创。建成投入使用后提供优质公寓物业管理服务,充分引入“以人为本”和“人文关怀”的服务理念,为国内、国际所有追求生活品质的阶层人士,提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化舒适空间。 第三章 项目本身及市场情况分析第一节 中国房地产发展状况中国房地产业现在处于非常重要的转变时期。(一)、配合国民经济增长从粗放型向集约型转变,房地产业的增长方式也由规模型向总量效益型转变。(二)、房地产业从单纯的消费型产品转向投资、旅游度假和消费三重功能的产品。(三)、在社会主义市场经济体制逐步建
20、立的过程当中,房地产业从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节方向转变,虽然国家和各级部门对房地产控制还是比较严,但现在靠市场、靠经营,靠市场规则去经营已成为房地产开发的行为准则。第二节 三亚房地产市场环境分析一、房地产业发展势头良好目前三亚市房地产业总体运行特征是:投资增长,结构合理,房价稳中有升。2000年以来三亚市的房地产形势发展势头良好,房地产市场供需平衡、价格平衡、结构合理。2008年前两个月房地产市场运行良好,批准预售商品房37.34万平方米,和去年同期相比增长76%。其中商品住房37.05万平方米,3942套,登记销售面积25.45万平方米,和去年同期相比增长48%;其中商品住房
21、24.66万平方米,2785套(包含产权式酒店和酒店式公寓销售0.78万平方米,一线海景公寓、别墅销售7.66万平方米),商业用房0.79万平方米。商品房平均销售价格9317元/平方米,和去年同期比增长30%(其中普通商品住宅6804元/平方米,商业用房8037元/平方米,产权式酒店和酒店式公寓15201元/平方米,一线海景公寓、别墅14172元/平方米)。商品房销售总金额23.71亿元,和去年同期相比增长94%。1、土地供应价格情况:三亚土地市场价格逐年升高,以三亚市中心城区为例,2003年-2004年内地价60=100万元亩,2005-2006年土地价格攀升到100-200万元亩,2007
22、年10月月川新区临河12亩土地拍卖到432万元/亩,2008年2月,三亚湾海坡开发区的一宗69.52亩的土地,拍出每亩762万元的高价,每平米价格达11,429元。三亚城市发展土地告急,一路攀升,政府开始提前启用海棠湾、红塘湾的城市发展储备用地。2、三亚商品房市场主要在岛外三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场,2006年,岛外市场占总销售套数的90.33%,面积占89.11%,。除了西藏自治区以外,全国其它省区(包括港、澳、台)都有人在三亚市购买住房,国外如美国、德国、法国、加拿大、英国、俄罗斯等17个国家人士也有在三亚市购房的,国外购房比例占3。3、商品房销售价格稳中有升:2003年,以一
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 金色 房地产开发 项目 工程 可行性研究 报告
链接地址:https://www.31ppt.com/p-3073114.html