江苏苏州拙政园地块项目定位和发展战略报告(95页) .ppt
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1、拙政园地块项目定位和发展战略报告,送呈:福禧投资,版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,一个城市的珍藏,一个阶层的专享;献给苏州最值得收藏的土地,苏州,中国绝无仅有的一个城市;拙政园,一个具有诸多象征的名字;这些都给了我们足够的兴奋;我们在如此的背景下开始思考,4,目标沟通,1、销售目标:约2007年中入市价格突破实现利润最大项目整体的持续稳健销售2、品牌目标:苏州豪宅市场的精品和里程碑福禧品牌在苏州乃至长三角的树立内部三次否定了提案初稿,我们
2、再次思考,如何才能不辜负苏州这块最值得收藏的土地?,5,报告结构,定位原点之城市,定位原点之拙政园,定位原点之板块,项目定位,项目分析,项目发展战略,项目本体,区域竞争,价格速度平台,客户平台,6,千年古城经济强市,定位原点之城市,7,早在2500年前,先秦的版图上出现了140个城市;苏州是如今硕果仅存的6个之一;,五代、两宋直至明清,秀水江南日渐成为国内经济与文化的中心,8,清代人学者汪琬宴客于府,席间谈论家乡土产,则粤有象牙犀角,陕有狐裘毛皮,鲁有绢丝海错,鄂有优质木材,而汪琬曰苏州土产只两样,一是梨园子弟,另一样为“状元”。,自唐代开始科举,全国历代共考出文状元596名、武状元115名,
3、其中苏州地区出了45名文状元、5名武状元,而历代考中进士的多达2700多人。尤其在明清时期,苏州地区状元35名,占全国状元的比例达17%;苏州状元中不乏文震孟、翁同龢这样的良相诤臣,也有史学家毕沅与外交家洪钧等,祖孙状元、兄弟登甲、叔侄及第等现象也屡见不鲜。如此多的状元,齐身士大夫的不在少数,他们文财兼修,有充足文化素养和银两来构建私家园林,但绝非只为了安居乐业。归隐的事实与理想抱负的冲突,使他们最后选择了在繁华苏州城内,构建自己的私家园林。一墙之外即繁华。“大隐隐于市也”。,翁同龢,姑苏文盛出状元,9,苏州高新区,苏州工业园区,2005年苏州全市GDP达到4026.52亿元,全国第二,仅次于
4、上海之后。全年利用外资总量位居全国第一。,全市人均生产总值从2000年到2005年由26700元增加到66826元,增长了2.5倍;在长三角经济区,仅次于上海,排名第二位。,经济发展表现突出,10,土地成交逐年活跃,房地产价格稳步攀升,涨幅得到良好的控制。,房地产市场平稳发展,11,千年繁华,十余年发展千年古城与经济都市的综合体在世界的版图新生,12,只有在欧洲才能找到与苏州气质相符的城市,13,报告结构,定位原点之城市,定位原点之拙政园,定位原点之板块,项目定位,项目分析,项目发展战略,项目本体,区域竞争,价格速度平台,客户平台,14,拙政园,15,拙政园大家气象的园林典范与颐和园、避暑山庄
5、、留园并称为中国四大名园,向来被推为苏州园林的典范;,明代嘉靖九年,御史王献臣解官隠苏州,以元大弘寺为基础,拓建为园;取晋代潘岳闲居赋中“灌园鬻蔬,以供朝夕之膳,是亦拙者之为政也”之意,名“拙政园”。拙政园历时400余年,变迁繁多,或增或废,或兴或衰,历经沧桑。,16,拙政园400年浮沉,历经30余任主人,独特的历史,造就了独特的人文气质,.,.,拙政园历代诗词,“人生只合君家住,借得青山又借书。”袁枚,“琼楼玉宇,曲栏洞房,真如神仙窟宅.花园三四所,戏台两三座,平生所未见也。”李鸿章,“纤雨值休辰,园游恣幽赏。回沼抱南轩,几窗爰净朗环顾卉树森,浓绿弥众象。稀处现楼台,微风动帘幌。”叶圣陶,“
6、曾勺香山水,冷然玉一泓。宁知隔瑶汉,别有玉泉清。”文徵明,拙政园之 精 气 神,拙政园之精神隐匿文化,古人将山水画与山水诗的精髓融入到拙政园的布局中由此形成了园子写意山水的神韵;,园如其人,拙政园的主人王献臣隐匿其中,依然对园外的江山社稷充满了抱负和热忱;,拙政园之气质大家风范,苏州园林大多精巧玲珑如小家碧玉,唯独拙政园有气象恢宏具大家风范;,拙政园之神韵写意山水,经过三百八十余年的离散,虽然几经修复,如今的拙政园有园无宅,对宅园向来被合为一个整体的江南住宅园林来说,终为一大缺憾。,拙政园的精、气、神如何在本项目中延续?,20,古城现有别墅如何借苏州的文化精髓?,中式名园临近拙政园中式建筑建筑
7、细节精致化,品质化中式园林古井,太湖石,天伦随园,拙政东园,中式规划户户临水中式园林全开放式独立庭院,山水深处,园林府第,新古典私家园林,试图通过不同的中式风格的传承、中式元素的运用挖掘苏式文化情结或结合现代规划布局等。,传统建筑现代规划,传统建筑开放园林,21,庭 园,中式名园临近拙政园、望北寺塔中式规划巷弄规划中式庭院多进式院落规划布局,苏州古城中心,传世庭院别墅/园林故里,千年巷韵,中式名园留园中式空间规划功能空间分隔中式古建移植古建作会所,古典私家园林别墅,通过巷韵、古建一定程度上挖掘中式建筑的神韵,取得了不错的效果;,古城现有别墅如何借苏州的文化精髓,姑苏人家,改良中式规划传承,古建
8、嫁接功能突破,威尼斯大厦,1455年开始兴建,曾为威尼斯共和国大使官邸。在沧桑巨变的历史长河中,几易其主,充当不同的角色,最终成为罗马艺术博物馆。整个建筑将古典建筑艺术理论与15世纪意大利人所要求的应用性和合理性有机结合,在古典风格基础上完美再现新世纪的时代精神,并再现建造者巴尔博主教的精神特征。,威尼斯保险总公司大楼,座落于威尼斯大厦对面,1911年建成,工程师在风格上强烈参照了威尼斯大厦,并特地用狮子雕像威尼斯的城徽,延续威尼斯大厦的精髓。,威尼斯大厦位于有2700多年历史的罗马古城的内城中心的威尼斯广场上。,现代建筑成为历史经典建筑方式:1、将古典建筑艺术理论与当代人所要求的应用性和合理
9、性有机的结合;2、在古典风格上再现新世纪的时代精神,尤其是精神特征;3、沿用某种象征性符号,作为精神延续的代表;,朱雀门以朱雀意向继承皇家地脉的精髓。朱雀,曾作图腾和吉祥物,独具唯我独尊的气度。古代地理方位中,朱雀为正南,主兴旺,是最为尊贵的位置。朱雀意向盛行的年代是中华民族最昌盛的年代。朱雀门在园林设计上揉和现代与传统的元素,在空间上采用与朱雀相关的形制,在庭院中再造朱雀门。但同时考虑现代居住要求,设置四重围墙,保证私密性。,先农坛位于古都名城北京二环内,始建于明永乐十八年(公元1420年)。是明清两代皇帝祭祀先农诸神及举行藉田典礼的场所。,朱雀门左依先农坛,右临陶然亭,占据皇城中心稀缺地缘
10、,承袭先农坛500年皇家地脉。,24,案例借鉴,他们最终成为历史古城的核心,他们大多饱经历史沧桑,却又融合几代文明与创造。后期的改建、补建或重建,必然延续历史的精髓,又与当时的最新技术相融合。而延续,或在风格上靠拢,或在气质上统一和谐,或以象征物延承脉络和精神,或将传统理念和当代精神完美结合。,25,拙政园深入分析,提炼拙政园,精神:隐匿文化气质:大家风范神韵:写意山水,寻找案例经验,寻找方法,拙政园的遗憾,风格统一气质延续象征手法理念结合精神,有园无宅,确定项目精神气质,择优复兴,拙政园补园,26,400余年后的今天,我们将当代精神融入拙政园,延续拙政园的精髓,再建,拙政园补园,补园,不是定
11、位是项目和拙政园之间传承精、气、神关系的概况是中国古典园林设计理念“天人合一”哲学思想的表现是用全国视野、历史眼光看本项目定位的基础,27,报告结构,定位原点之城市,定位原点之拙政园,定位原点之板块,项目定位,项目分析,项目发展战略,项目本体,区域竞争,价格速度平台,客户平台,拙政园板块,每个富有传奇的城市里,都孕育了一块最富有价值的板块。,巴黎,十六区,苏州,30,巴黎十六区,法国巴黎十六区,位于城市西面,塞纳河和布洛涅森林之间;是数百年来巴黎的上流社会趋之若骛的区域。这里有许多新艺术建筑和装饰艺术风格建筑夏乐宫、巴尔扎克纪念馆;在区内幽静小马路边的有着落地大窗的高级公寓。在许多小巷里,也有
12、一些带小花园的房子,现在的房产价值估计要用到天文数字了。,在浮华变迁的巴黎,十六区逃离城市喧嚣,优雅存在。,16区,31,价值高地指标体系,价值高地KPI体系,最具城市历史底蕴的黄金地段,最具城市标志性景观资源与交通配套,最令城市高阶人士趋之若骛,在城市里区位最好的地方,拥有绝佳的景观与配套资源,一批当时的成功人士入住其中,他们的财富与修养使这个地区的配套设施和人文氛围日渐成熟,那么越来越多的上流社会富人被吸引过来,带来新的财富和文化,这些财富与文化在不断的融合中形成了这个地区独特的富人文化。,最能代表城市气质和内涵,32,人民路,拙政园片区,苏州的价值高地?拙政园片区,33,最具城市历史底蕴
13、的黄金地段,最具城市标志性景观和交通配套,最令城市高阶人士趋之若骛,最能代表城市气质和内涵,干将路,人民路,拙政园片区,白塔路,苏州古城区苏州全市面积8488平方公里,其中古城区约为14平方公里。护城河域苏州古城旧址以护城河为界,拙政园片独占东北角。平江区取自苏州旧称“平江府”。其有“平定江南”之说,亦有“地与江平”之意。区域从历史地位上说,在苏独占鳌头。,34,拙政园,狮子林,北寺塔,玄妙观,观前街,网师园,沧浪亭,畅园,怡园,干将路,人民路,白塔路,古城风貌平江路历史保护街区现代与中式融合苏州博物馆新馆,国际建筑大师,苏州人贝聿铭先生设计,融合了中西方建筑元素,在历史古城内透出一缕现代气息
14、。独有两大世界文化遗产拙政园、狮子林。,苏州博物馆,最具城市历史底蕴的黄金地段,最具城市标志性景观和交通配套,最令城市高阶人士趋之若骛,最能代表城市气质和内涵,35,干将路,人民路,白塔路,以园林为核心的别墅区从90年代中期的桐芳园,到如今的拙政东园、庭园,拙政园片区已经初步形成了一个以园林为核心的别墅区。苏州高阶人士向往之地随着这几年区域内别墅项目的推出,已经有一批现代成功人士聚集到拙政园片区。,拙政东园,庭园,狮林苑,桐芳苑,远香居,最具城市历史底蕴的黄金地段,最具城市标志性景观和交通配套,最令城市高阶人士趋之若骛,最能代表城市气质和内涵,客户再次置业区域选择调研,36,拙政园,狮子林,北
15、寺塔,观前街,干将路,人民路,白塔路,景观区域汇聚了拙政园、狮子林、博物馆、北寺塔等园林景观;配套古城内所有生活、教育、医疗配套,都可为我所用;观前街、十全街、泰华商城、左岸商业街等商圈都在车行20分钟左右.交通区域近邻园区,东靠东环线,北近312国道;能快速到达城际交通线路,至沪宁杭都在2小时内,交通通达性好;,苏州博物馆,三中,市立医院,十五中,苏州中学,泰华商城,苏州大学,中医院,三院,最具城市历史底蕴的黄金地段,最具城市标志性景观与交通配套,最令城市高阶人士趋之若骛,最能代表城市气质和内涵,37,至上海约1小时,至杭州约2小时,至南京约2小时,312国道,工业园区,东环线,进可喧,退可
16、隐邻近高速,交通便捷,城市价值明显。,38,拙政园片区必将成为苏州的价值高地,价值高地关键成功因素,最具城市历史的黄金地段,最具城市标志性景观和交通配套,最令城市高阶人士趋之若骛,最能体现城市气质和内涵,价值高地实现条件,护城河内,园林旁片区,交通通达,尽享古城成熟配套,别墅群初步形成,富人开始聚集,园林、博物馆,古今同行,39,报告结构,定位原点之城市,定位原点之拙政园,定位原点之板块,项目定位,项目分析,项目发展战略,项目本体,区域竞争,价格速度平台,客户平台,40,要明确的几个基本点,41,区域内唯一的地段,与拙政园同一街坊,仅仅一墙之隔;古城内同样地块已少之又少;,42,项目地块四至情
17、况,百家巷幽静,纯粹,成为本片区精神的延续。,地块面积:33277.7平方米 主要出入口:北园路、百家巷 容积率:=0.6 规划要求:苏州传统风貌 檐口高度:=9米,43,本项目地块配套小环境乱,但占据核心地段古城区配套皆为我用,商业以旅游商业配套为主;生活性配套形象差,档次低;观前街、十全街、泰华商城、左岸商业街等商圈都在车行20分钟左右;交通以北园路、百家巷为主要行车路线;北园路延伸与东北街相连;教育医院周边中学、医院配套齐全;规划东北街规划为步行街;北园路厂区计划搬迁,以低密度用地为主;,44,本项目地块拙政园片区最核心地块紧邻片区核心拙政园拥有独特人文气质拥有片区特色资源百家巷,45,
18、要明确的几个基本点,46,别墅市场进入多元发展阶段,19982002启动期,20022004活跃期,2004至今发展期,19941998萌芽期,47,七大别墅片区,其中古城区的资源具有唯一性,本项目,48,别墅项目主要集中于古城区,吴中区和园区,苏州别墅项目在区域分布上的特点:吴中、古城、园区呈现明显的三足鼎立之势,占到苏州别墅总量的约85%;形成以太湖、木渎景区为中心的吴中别墅群;形成以金鸡湖、独墅湖为中心的园区别墅群;形成以各个苏州园林为核心的古城别墅群落;由于苏州资源分布明晰,政府规划明确,土地供应量较大,在未来几年内,这三个重点片区仍将有大量别墅面市,并呈现富人区的形成趋势;,苏州别墅
19、项目区域分布图,49,50,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,2006,2007,2008,2009,古城区内别墅的存量放量对本项目而言不是竞争,而是干扰,庭园/7.4万平米/r=0.67/联排/13000-16000元/平米,拙政东园/1.06万平米/r=0.35/独栋/25000-30000万元/平米,姑苏人家/1.9万平米/r=0.4/独栋/20000元/平米,虎阜路地块/6179平米/r=0.2/独栋,网师园阔家头巷南侧地块/1.07万平米/r=0.6/,本项目入世时,对周边项目的预测,北浩弄16号地
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