鄂尔多斯东达广场商业策划定位方案.ppt
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1、鄂尔多斯东达广场商业策划定位方案,2010年1月,北京同世飞天商业规划设计有限公司,本报告是在对鄂尔多斯的商业市场进行充分调研的基础上,并结合对项目自身特征的分析,以及委托方对于项目发展目标的期望,三方面结合起来进行系统思考,对项目进行针对性的商业定位。报告的主要内容是对项目的战略发展方向及商业定位进行阐述,报告中的不足之处,敬请委托方及相关专家批评指正。,工作说明,项目商业定位建议项目商业定位依据项目 S W O T分析项目竞争对手分析项目产品功能定位,主 要 内 容,一、项 目 商 业 定 位 建 议,项目位置:项目北起鄂托克西街,南至伊金霍洛街,西临杭锦路,东侧为规划路项目规划:项目共分
2、A、B两个地块,是集住宅、公寓、办公、酒店、商业为一体的大型城市综合体。项目规模:总规模:约70万平方米 商业:约250000平方米 停车位:4000个,城市核心 黄金地段 百万规模,项目商业定位建议,项目基本概况,以上数据根据开发商提供图纸测算,项目商业定位建议,新城生活广场 NEW CITY PLAZA 新都市主义的倡导者,1996年在美国南卡罗莱纳州查尔斯顿召开的第四次大会上通过了新都市主义宪章(Charter of New Urbanism),新都市主义强调让都市文明与自然属性和谐共存,在满足人们对城市资源的高度利用的同时,充分发挥城市的基本作用,倡导的是一种快节奏、高效率、高娱乐的都
3、市“跃动人群”生活模式,强调将商业、商务、居住、公共空间和谐共融的都市生活方式。“新都市主义”成为人们对城市美好生活的终极向往!,项目总体定位,项目商业定位建议,站在城市运营高度 前瞻性的战略思考,本案的地理位置及超大规模,都决定本案不仅是单纯的地产项目运作,而要上升到城市运营高度,承担未来城市升级过程中城市功能的延续。而其中25万平方米的商业体量,也势必采取商业地产+商业运营的操作理念,不仅起到提升本案价值的作用,更要在未来10年里保持城市商业地产领域的领跑地位!,做城市未来10年商业地产领跑者,项目商业定位思考,项目商业定位建议,西部首席 Living Mall,全方位提升城市商业品质,开
4、启体验消费新纪元!,城市消费新理念的引导者城市生活新方式的开拓者 唤起城市商业新活力的助推器!,项目商业主题定位,项目商业定位建议,项目商业业态定位,项目业态定位建议,项目商业业态定位,项目商业定位建议,旅游,娱乐,餐饮,休闲,体验,国际化聚会区,Travel,F&B,Leisure,Experience,International Community,文化,商务会晤,Entertainment,购物,项目商业功能定位,SHOPPING,集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的都市体验商业中心,购物最前沿(current shopping),流行服饰,珠宝首饰,个人护理,数码天地,图书音像,儿童用品
5、,项目商业定位建议,汇聚国内外知名连锁零售品牌,以中端、中高端消费客群为主,项目商业功能定位,餐饮无国界(intertional restaurant),汇聚国际化特色美食,充分满足商务用餐、家庭聚餐、朋友聚会等各类人群需求,项目商业定位建议,项目商业功能定位,休闲新体验(new experience leisure),咖啡厅,书吧,水会,项目商业定位建议,增加休闲元素,引领城市居民生活方式,项目商业功能定位,ktv,娱乐不打烊(24-hour entertainment),院线,电子竞技,Disco酒吧,广场活动,项目商业定位建议,儿童乐园,汇聚众多娱乐元素,打造24小时不夜城,项目商业功能
6、定位,项目商业定位建议,项目目标商圈定位,二级辐射商圈,三级辐射商圈,一级辐射商圈,项目商业定位建议,项目目标客群定位,开始注重生活品质的城市富裕阶层关注档次与品位的商务人士追求时尚与新奇的青年群体项目周边的日常性消费群体,项目关注的是城市中的中高端消费人群,他们有较强的消费能力,并且随着城市的快速发展,他们越来越注重生活的品质、追求时尚与潮流。项目以中高档的定位,体验式的商业模式为他们提供了一个餐饮、购物、休闲、娱乐的理想生活空间。,项目商业定位建议,项目消费时段定位,24小时不打烊的零时差商业模式,ktv,Disco酒吧,便利店,24小时营业餐饮,通过24小时营业的KTV、酒吧、餐饮等业态
7、延长夜间消费时间,打造鄂尔多斯的不夜城。,百货类,项目商业定位建议,项目主力品牌建议,超市类,项目商业定位建议,项目主力品牌建议,数码广场,家电卖场,项目商业定位建议,项目主力品牌建议,大型餐饮,时尚快餐,休闲娱乐,二、项 目 商 业 定 位 依 据,城市建设康巴什新区从昔日的荒漠到今日的绿洲,经济发展2008年城市人均GDP全国排名第一,能源储备探明煤炭储量约占全国的17%,探明天然气储量约占全国31.8%,城市影响力第十一届亚洲艺术节盛大召开,经济发展商品房销售价格突破8000元/平方米,经济发展汇聚世界顶级名车的豪车展,经济发展华研物流园、铜川汽车博览园等西北地区最大的物流配送中心,城市
8、建设铁西区开发建设如火如荼,项目商业定位依据,鄂尔多斯崛起的西部奇迹,城市发展概况,鄂尔多斯 一个不断创造奇迹的城市 跨越式的发展使得城市的未来充满了更多可能性正如贝律铭所说:今天我能想到的,在未来也许只是平常,对于这样一个城市,我们的思考要具有前瞻性的战略眼光,项目商业定位依据,城市发展思考,鄂尔多斯未来的东方迪拜?,项目商业定位依据,1990年国贸一期竣工,2009年国贸三期竣工,高度决定眼界 国贸三期以第一高度再度成为北京地标,北京国贸中心启示,项目定位思考,项目商业定位依据,从国贸一期到CBD形成,国贸带动了区域的发展和升级,项目定位思考,项目商业定位依据,项目已由单纯的地产运作上升到
9、城市运营高度 站在城市运营高度 前瞻性的战略思考,项目定位思考,中国城市运营的特点房地产业及以土地经营为核心的城市开发成为城市运营的依托城市运营的过程中,第三产业将成为推进中国城市化进程的主力军 房地产城市运营房地产城市运营是自觉围绕城市的总体发展目标,结合城市发展的特殊机遇,以市场化的方式,在满足消费者需求的同时,使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分,和一般的房地产开发相比,它在内涵和外延上都有很大的突破和超越城市运营商是政府与市场之间必不可少的中间环节。城市运营商要承政府之上,启发展商之下,对所在的区域统一规划与布局,整合各种资源来投资、经营,用全新的商业模式去打造一个新的区
10、域。,项目商业定位依据,东达生态移民村,康巴什新区广场,东胜老区城市面貌,在鄂尔多斯城市化建设过程中,新区的建设如雨后春笋,铁西区的建设如火如荼,康巴什的构想宏伟远大,东达卫星城的规划指日可待,每一个新区也承担了重要的城市功能,在城市化进程的大背景下,东胜老城区的改造升级也势在必行,项目位置决定其发展必然要融合城市老城改造升级的大背景!而老城区的改造将如何提升老城形象,并承担重要的城市功能?将是我们必须思考的问题!,铁西新区万正广场,项目定位思考,项目商业定位建议,项目定位思考,核心问题1:如何提升老城形象、完善老城功能,是项目肩负的重要使命,项目周边概况,随着城市经济的不断发展,城市对于老城
11、区功能的要求越来越高,而项目所处老城区存在交通拥堵、停车困难、物业布局散乱、土地利用低效、空间布局不合理、建筑陈旧、功能缺失等诸多问题,尤其是土地没有集约化利用,造成土地资源浪费,已成为制约城市发展的瓶颈。,项目商业定位建议,项目定位思考,核心问题2:如何提升老城商业价值、带动老城商圈升级?是项目承担的重要责任,城市商业概况,城市商业主要问题:1.大型集中商场在规划设计上相对落后,产品同质化现象明显,细节设计缺乏人性化和对商业经营的理解;2.从功能上虽然增加了一些餐饮、娱乐的设施,但并未形成娱乐的环境,仅作为购物的配套功能,缺乏市场发展所需要的娱乐体验;3.整体商业数量较多,但商业档次较低,中
12、高端品牌及知名连锁品牌较少;4.从经营管理上也没有引入专业的商业管理团队,内部铺位设计、流线设计不够合理,产品定位上仍存在市场细分不够、市场成熟度较低的问题。,项目商业定位依据,新城生活广场 NEW CITY PLAZA,杭 锦 路,达 拉 特 路,伊 金 霍 洛 街,宝 日 陶 亥 街,鄂 托 克 大 街,中心商业区,生态休闲区,综合商住区,项目总体定位阐述,项目商业定位依据,1.提升老城区商业价值打破老城传统的封闭与围合氛围,营造开放式街区氛围,通过街道与城市和谐融合,全面提升商业价值,2.改善老城区功能布局通过道路、广场、景观将项目有机串联,形成商业、酒店、公寓、住宅、广场和谐相融的丰富
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