石家庄别墅项目产品定位建议108PPT.ppt
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1、石家庄别墅项目产品定位建议,壹市场调查篇一、石家庄城市概况二、整体经济特点及购买力分析三、房产市场概况四、别墅市场分析,一、石家庄城市概况,石家庄市是河北省省会,地处河北省中南部,古称“京畿之地”,素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称。石家庄市在首都北京的西南方向,距北京283公里,天津270多公里。处于两大城市之间,缺乏城市向心力。高端客户容易分流到周边大城市。,1、地处北京、天津周边,缺乏城市向心力,2、行政区划:市内六区定位,新华区位于石家庄市西北部,已初步形成了以东方农业科技城为依托,以三大农业基地和奶业、特种养殖发展为重点的特色农业发展新格局。全区工业经济综合排名连续9年各区第一。桥西区石
2、家庄市的发祥地,位于市区西南部,是河北省的行政、科技、教育、商业、金融中心区。交通便利,商贸繁荣,辖区内的中山西路是全市的商贸中心。桥东区桥东区位于石家庄市区中部,区域中部为繁华的闹市区,以商贸、服务业为主,南北两端多为工业、农业和居民生活区。长安区位于石家庄市区东北部,是省会政治、经济、文化中心,石家庄市党政机关和中央省市新闻单位、文艺团体、科研单位大多位于该区。裕华区成立于2001年3月21日,是省会未来发展的城市副中心,位于市区东南部,是国务院批准的省会发展的主导方向和重点区域,未来发展的潜力巨大。,最新城市总体规划:“大十字”城市空间发展战略以石太线为主轴分别向东西两个方向发展,以京广
3、线为主轴分别向南北两个方向发展与“1+4”格局呼应。,3、城市总体规划,规划主城区道路形成“四横六纵三环八射”的道路主骨架系统,城区干道呈方格网加环形放射,外围辅以高速公路环的路网格局。四横为:和平路、中山路、裕华路、仓安路-槐南路等城市东西向主干道;,4、交通规划,六纵:泰华街-西焦街-友谊大街,中华大街-石岗大街,建设大街,体育大街,建华大街,谈固大街等南北向城市主干道;三环:由中华大街、和平路、体育大街、槐南路、仓安路围合而成一环路、二环路和三环路。八射:石正公路、石岗公路、石获北路、石获南路、石铜公路、石邯公路、石栾公路、沧石公路等八条主要城市出入口道路。,2008年石家庄市将投入33
4、8亿元,拉开省会城市“三年大变样”攻坚战的序幕。“三年大变样”包括4个重点区域建设规划、27个城中村改造方案、16个旧区改造重点项目。“三年大变样”战略核心为:“北跨、西进、东拓”。向北:依托滹沱河,打造以会议博览、教育旅行、生态居住等多功能的滨水功能区。向西:依托太行山,打造旅游度假、体育休闲、生态居住为主的高档功能区。向东:依托高新区,发展以高新技术产业为主的新经济发展区。在城市总体规划指导下,滹太新区、西部山前生态区、南部工业新区、铁路新客站地区确定为近期石市的重点建设区域,这四个区域的建设既是实现城市结构调整的整体性工程,也是实现三年大变样的核心工程。,5、“三年大变样”战略部署,二、
5、整体经济特点及购买力分析,据统计部门核算:石家庄2008年全年地区生产总值完成2838.4亿元,同比增长11%,分别高于全国、全省2个和0.9个百分点,但比上年明显减缓,减缓2.2个百分点。在省内城市中,GDP总量居第2位;增速居第9位,比上年后退2位;在26个省会城市中,总量居第11位,比上年后退1位;增速居第22位,比上年进2位。三鹿事件和金融风暴对石家庄整体经济影响较大。但其经济增长率仍保持了比较高的速度,这表明石家庄整体经济发展仍有潜力可挖。,石家庄近六年GDP走势,1、石家庄GDP近6年来持续保持两位数增长,2、工业比重偏重,第三产业欠发达,从石家庄产业构成来看,石家庄农业在整体经济
6、中占有比较大的比重,工业在国民经济所占比重比较大。第三产业发展比较慢,具有较大发展空间。,三大产业比重图,一般认为,一个产业的比重占到GDP的4%以上,就可以称之为重点产业,而达到6%8%时,就被认为是支柱产业。近3年来,石家庄房产投资比重都超过GDP的6%,08年更是突破了8%,可见其重要性。在08年提出的“三年大变样”政策下,房产行业将显得越来越重要。但与发达城市相比,石家庄房地产业仍有潜力可挖。,3、房地产业已经为石家庄支柱产业,近4年石家庄固定资产投资与GDP关系表(单位:亿元),4、十大支柱行业,国际金融危机对经济的影响首先表现在工业生产上,石家庄2008年全市规模以上工业实现增加值
7、1095.81亿元,同比增长13.23%,增速回落7个百分点;实现利税391.69亿元、利润241.58亿元,分别增长10.67%和8.11%,分别比上年回落26.23和40.89个百分点。在省内城市中总量居第2位;增速居第9位,比上年后退6位;在省会城市中总量居第8位,与上年比前进1位;增速居第16位,与上年比后退3位。,表格是石家庄排名前十位的工业情况,这些行业是石家庄高收入人群比较集中的行业,这些行业的高级从业者有可能是别墅类物业潜在的消费者。,5、进出口快速增长,石家庄进出口情况与全国趋势相反,与全省趋势一致,保持了快速度增长。2008年全市外贸进出口总值达到69.9亿美元,同比增长3
8、6.3%,增幅高于上年13.7个百分点,其中进口13.93亿美元,同比增长42.1%;出口55.96亿美元,增长34.9%。在省内城市中,进出口排第2位,比唐山少22.1亿美元,增速比唐山低40.9个百分点;出口排第1位,比唐山多6.53亿美元,增速比唐山低40.2个百分点。在省会城市中,进出口总值总量居第14位,增速居第5位;出口总值总量居第8位,增速居第7位。其中出口商品中,农产品、医药品、纺织品、机电产品和高新技术产品出口增速呈逐步加快的趋势。这表明石家庄进出口贸易受到金融危机影响比较小,而进出口贸易行业是石家庄别墅市场的重要潜在购买者。,2008年市区居民家庭人均可支配收入达到1506
9、1.5元,同比增长14.1,增幅已连续5年保持两位数。在省内城市中,总量居第3位,少于唐山和廊坊,增速比全省增速低1个百分点,在省内城市中居第8位;总量和增速在全国省会城市中处于中下游水平,均排第16位。以上数据表明石家庄人均收入偏低,整体购买力相对较弱。,6、石家庄人均收入位居河北第三,通过高级轿车车主数量,可以判断一个城市的购买力情况。截止到2005年底,石家庄市私家车保有量已达到161082辆,以全市930万人口计算,平均每58人拥有一辆私家车。而根据经验,一个城市私家车中有5%左右为50万元以上的高级轿车,由此可以推断石家庄约有8000辆高级轿车。近些年来,私家车普及率越来越高。根据惯
10、常的判断,2009年,石家庄50万以上高级轿车的拥有量应该在10000辆以上。这些车主是别墅项目的主要目标客群!,7、拥有10000辆以上高级私家车,在经济危机阴影下,石家庄整体经济仍保持持续增长,但增长幅度有所回落;工业占主导地位,第三产业仍存在较大发展空间;在三年大变样的政策引导下,房地产已成为支柱产业;虽为河北省会,但经济不如唐山,且距离北京、天津比较近,缺乏向心力;整体经济主要依托工业,形成十大支柱产业,在全国进出口大幅回落的情况下,石家庄进口逆流而上,以上行业高端人群将构成别墅主流消费群体;国有企业占比较大、私企业主有限,说明高端别墅购买群体绝对数量有限。通过高级私家车车主数量判断,
11、石家庄高端别墅的购买力不强。,小结,三、房产市场概况,(一)商品房市场,1、房地产投资总额连年增长近年来,石家庄房产开发投资增长迅猛。2005年房地产开发投资总额为122亿元,增长38.7%;2006年为131.5亿元,增长8.0%;2007年达197.1亿元,增长49.2%;2008年更是高达281.8亿元,增长43%。在“三年大变样”的政策指引下,房地产发展的势头不可遏制。,2、商品房施工面积有所上升2004年,全市商品房施工面积为553万平方米。2005年为698万平方米,比上年增长26.3%。2006年达到940万平方米,比上年增长34.8%。2007年,全市商品房施工面积为983万平
12、方米,比上年增长2.4%。2008年施工面积达1111万平方米,比上年增长13.0%在石家庄“三年大变样”的政策下,房地产投资及施工面积大幅增长。,3、商品房竣工面积大幅上升2005年,全市商品房竣工面积108万平方米,比上年增长28.9%。2006年,全市商品房竣工面积为244万平方米,比上年增长125.8%。2007年,全市共竣工房屋面积176万平方米,同比下降36.4%。2008年,全市商品房竣工面积达到212万平方米,比上年增长20.3%。09年上半年成交情况火爆,因此,可以预料的是,将有大批的商品房赶工上市,竣工面积必将大大增加。,4、商品房销售面积大幅回落2003年,全市商品房销售
13、面积116万平方米,增长16。2004年,全市商品房销售面积121.1万平方米,增长4.4%,二手房交易量达到157万平方米,首次超过“一手房”成为房地产住宅市场主流。2005年,全市商品房销售面积150万平方米,同比略有下降。2006年,全市商品房销售面积约为180万方,增长20%。2007年销售面积网上无公布数据,但根据07年行情推测,应在200万方以上。据国家统计局一份报告显示,截止到2008年9月,石家庄商品房屋销售面积大幅缩水,同比下降42.9%,位居全国第六。2008年10月以来,全市商品房月平均销售11万平方米,比06、07均有较大回落。,5、商品房销售价格2006年石家庄全市商
14、品房成交均价为2782元/平方米,市区约在3000左右。2007年石家庄房价大涨,市区商品房成交均价约为4000元/平方米。2008年,石市房地产销售价格同比上涨5.7%,但上涨幅度比2007年有所回落。2008年12月份,石市普通商品房高层住宅均价为每平方米4416元左右。2009年一季度,石家庄新建住宅价格下降7.2%。石家庄房价走势基本与全国步调一致,与沿海城市相比,反应略为迟缓。但是房价变化幅度却是位居全国前列的。,6、需求分析以下数据由2008年上半年的商品房成交情况统计所得。价位结构商品房成交在2500元/平方米5000元/平方米价位的住房占总成交量76。市区成交价格集中在3500
15、5000之间。商品房套型结构从登记销售商品住房成交单套面积来看,100至144平方米套型住房成交量占75%。购买者结构本市购买比例为92.19%,本省以内购买比为4.83%,本省以外购买比例为2.98%。本市居民为绝对购买对象,这对石家庄房产发展是一个严重的制约,尤其是高端别墅的开发。,四、别墅市场分析,1、亚别墅特征明显,缺乏真正高端产品石家庄的别墅起步较晚,开发水平相对较低,高档别墅非常有限。曾有业内人士称“石家庄没有真正的别墅项目”。这是由石家庄消费市场制约的。首先,石家庄真正的高端消费者有限,高端公寓还分流了部分客户。其次,临近北京、天津等大城市,形不成较强的城市向心力;城市面貌落后,
16、高端人士对其缺乏认同感。致使部分高端购买力转至北京、天津置业。高档别墅缺乏有力的市场支撑,这也制约了石家庄别墅市场的发展。因此,石家庄别墅具有明显“别墅形式,公寓价格”的亚别墅特征。,(一)整体市场概况,2、区域分布石家庄的别墅市场区域分布特征不明显,还未形成别墅群聚集的“城市富人区”。目前石家庄别墅分布具有以下一些特征:多建在自然环境相对较好的郊外,距离市区有半小时或以上的车程;交通情况一般;周边商业活动贫乏,生活环境具有较强农村色彩。目前比较成型的别墅区域可分为西部山前板块、蟠龙湖板块、龙凤湖板块、滹太新区板块、东部新城板块、植物园板块等。其中,较具竞争力的板块主要有三个:东部新城区、滹太
17、新区、西部山前区。,西部山前板块具有良好的山水自然条件,是石家庄西部开发建设休闲度假区的理想区域。代表楼盘:美达项目、锦绣山城、奥克兰风情小镇(本项目也属于该板块)龙凤湖板块龙凤湖景区距离石家庄15公里,是封龙山风景区主要景区,区内自然资源、人文资源丰富,集山、水、林、洞为一体,具有观光揽胜、度假休闲、健身娱乐等功能。代表楼盘:天籁山水清音、天下财富湾滹太新区板块位于城市北部,以滹沱河、太平河生态环境为依托,打造集会议博览总部经济、教育科研、文化旅游、休闲度假为主要功能的生态型新区。代表楼盘:江南新城东部新城板块位于城市东部的经济开发区,重点发展高新技术产业和现代服务业,完善商业、商务、信息等
18、服务功能,配套建设体育、文化等公益设施。代表楼盘:卓达太阳城,3、别墅市场供大于求根据对主城区主要项目统计,2006-2008年石家庄市场上销售别墅类产品26万余平方米,1200余套;每年销售套数不到1000套,约10万余平方米。而2009年石家庄市场上将有35万余平方米别墅类产品上市,1400余套。由此可以判断石家庄别墅市场供大于求。注:以下数据不包括美达西山项目和其他目前未面市的别墅产品。,2006-2008年全市别墅市场销售数据统计 2009年全市别墅市场供应情况预测,4、物业类型以双拼、多联排、花园洋房为主。个别项目有小高层、独栋产品;绝大多数为联排别墅产品。由于石家庄的消费水平决定,
19、当前在售别墅楼盘绝少顶级别墅产品。全市仅一个纯独栋别墅园(天下财富湾),仅70余栋。多数园区甚至没有独栋产品。,5、需求类型居住型别墅二环内别墅如春江花月、路劲蓝郡,另外西部山前等近郊别墅;度假型别墅蟠龙湖、龙凤湖景区内的别墅,用于周末度假;短期居住型分布在高科技园区、进出口贸易区等地;满足企业高层及境外人士;投资型别墅这类别墅较随机,主要特点是产品有特色,总价低,有一定升值空间。,6、建筑风格缺少特色以欧式为主,还有少量的中式别墅。但风格并不明显,做的不地道,缺乏特色,产品差异性不大。且品质粗糙,配套落后,园林、景观皆不精美。,7、别墅户型呈放大趋势,但仍相对比较小根据2006-2008石家
20、庄别墅市场销售情况来看,平均户型面积207平方米;2009年上市套均面积249平方米。别墅单体面积有增长趋势,但相对其他城市,石家庄别墅类物业单体面积仍相对比较小。,(二)石家庄别墅专项研究户型研究,1、各板块主要别墅楼盘户型主力面积统计(取中值所得),2、全市别墅市场主力户型出现频次统计,3、主要别墅楼盘地下室设置状况出现频次统计,石家庄目前在售别墅地下室配置越来越受重视。对于独栋、组院、双拼别墅是毋庸赘言的。即使对多联排别墅而言,地下室比例也在升高。江南新城一期联排基本无地下室,但是二期推出的产品则大大增加了地下室的配比。这点尤其值得注意。,4、主要别墅楼盘车库、车位设置状况出现频次统计,
21、为了控制总价,目前石家庄在售联排别墅中,车库配比并不高。在一次调查中发现,近半的消费者认为只要有露天车位,无车库也可以。,(二)石家庄别墅专项研究价格研究,1、全市别墅市场单价统计(单位:元/),2、全市别墅市场总价统计(单位:万元)(取中值所得),联体排屋基本控制在100-200万元,最高250万元(市区内别墅除外);实际上超过200万元总价接受程度比较低,在开发中要注意总价的控制。,当前石家庄楼市缺乏独栋别墅产品;尤其是可以作为第一居所的独栋。价格:总价在150万左右的联排别墅最畅销,但是同类产品较多。产品:联排是市场主力,因价格较低,最受欢迎;今后的发展方向应该是经济型独栋别墅。地块区域
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