深圳(关内)小户型市场研究.ppt
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1、深圳(关内)小户型市场研究,附件:,1-1 深圳小户型渊源:“二、三产业发展的必然产物”,随着城市快速发展,外来人口的不断进入深圳从北到南,从西到东,从关内到关外无不充斥着小户型物业的身影,小户型是这个时代/这个城市发展的必然产物。,楼盘供应区域分布版图(规模分析)星彦典型案例分析典型案例分析区域特征,1-2 罗湖小户型市场研究,2004-2005罗湖小户型在售项目列表,1-5万平米(9个),5-10万平米(10个),10-15万平米(2个),15万平米以上(1个),罗湖区的小户型楼盘主要集中在口岸和东门片区,而且规模相对其他片区较大,小规模的小户型项目零星分布在其他片区。,罗湖小户型规模分析
2、:“以5-10万平、5万平以下为主”,星彦代理罗湖小户型楼盘,芳邻阳光天地锦上花嘉年华名苑雍翠华府东方都会东方华都,星彦看罗湖小户发展趋势,星彦典型案例:“城市假日酒店公寓”东方华都,星彦典型案例:“城市假日酒店公寓”东方华都,星彦典型案例:“城市假日酒店公寓”东方华都,产 品:建面54550平方米,总户数864户,8000平方米商业 单房(31)20%,一房(38-45)60%,两房(60-69)20%价 格:9200元/平方米(精1000元装修)客 户:投资客60%;外销10%,罗湖60%,其他区域30%概念推广:纯粹城市假日酒店公寓 附 加 值:酒店式服务、高档次、高品质精装修、教育资源
3、等,评价:10米层高的入户大堂及酒店式的装修风格体现高档次感,客户以区 域内的投资客为主,客户决定购买的因素是投资回报率、产品的高品质、高档 次感及物管服务;首推1栋约430户已销售95%,其中畅销的户型为一房。,星彦典型案例:“城市假日酒店公寓”东方华都,产权式酒店-汇展阁、丹枫白露星级酒店公寓-置地逸轩高端商务公寓-城市天地广场顶级总统复式总统宫寓-世金汉宫,罗湖小户型其他典型案例分析,典型案例:汇展阁,产 品:40左右的单房 价 格:15000-16000元/平方米(精装修)客 户:多为香港投资客 概念推广:酒店式公寓 附 加 值:投资回报、大中华会,评价:以豪华酒店式公寓概念为主要诉求
4、及在当时市场火爆的情况下,加以 以大中华会的会员制形式、高投资回报,吸引大批香港投资者。,典型案例:汇展阁,典型案例:丹枫白露,产 品:全套间的商务酒店,共294间典雅宽敞的套房,面积由69平方米至 205平方米 价 格:10000-11000元/平方米(精装修)客 户:以投资客户、商务客户为主、港人居多 概念推广:城东酒店1号(产权式酒店)附 加 值:具备由名家设计、豪华、现代的硬件设施,独具特色的“私人管家”酒店服务模式,倡导的“至尊、便捷、温暖、细致”服务理念,评价:丹枫白露以美式公寓时尚潮流及首创产权式豪华酒店公寓概念吸引 不少投资客,户型以跃式双套房(两房两厅两卫)、主客卧房均配有洗
5、手间、衣帽 间,开放式厨房突破传统中国煮食习惯,体现了独立、时尚、个性化生活模式,典型案例:丹枫白露,典型案例:置地逸轩,产 品:建筑面积约75000平方米,共1276户,单房(24-30)22.7%,一房(37-46)56.8%,两房(51-60)20.5%价 格:9800元/平方米(带1000元/平方米精装修)客 户:投资客70%;外销50%,罗湖40%,其他区域10%,香港客户以自住为主,罗湖客户以口岸片区的生意人为主,购买用途主要为投资 概念推广:罗湖口岸 国际服务公寓 附 加 值:六星级服务、地段、投资价值、精装修等,评价:客户以投资客为主,决定购买的因素是投资回报率、产品的高品质感
6、 及代租代售服务;首推2栋约840套单位已销售完毕,最后1栋现正认筹,预计4月初 解筹;客户对配套设施及商业的档次及业态较关注,对产品要求不高。繁华地段及 商务区域酒店式公寓销售速度快、价格高;高质素的服务及高档次的配套支 撑更高价格的附加值,典型案例:置地逸轩,典型案例:城市天地广场,产 品:建筑面积约平方米,共2066户,其中一栋为写字楼、5栋公寓;一房(42-59),两房(56-70)价 格:9800元/平方米(带1000元/平方米精装修)客 户:以投资客户、商务客户为主、部分高级白领 概念推广:深圳 金融中心 顶级公寓 附 加 值:投资价值、精装修、地段等,评价:入户大堂装修较有档次感
7、,特设了接待室;产品设计采光、通风较差,部分户型布局不合理,装修的档次感不强;客户以投资客为主,决定购买的因素是 投资回报率、地段;一房畅销原因:户型较实用且总价相对两房低,两房滞销的原 因:户型设计餐厅为暗厅且布局不合理,总价相对较高;04年6月份开始销售,保 留一栋写字楼单位未推出,推出的五栋公寓的销售率约70%。设计不合理、档次感 不强、展示条件不足销售相对困难,典型案例:城市天地广场,典型案例:世金汉宫,产 品:建筑面积约30000平方米,共718户,全复式公寓(43-55)价 格:18000元/平方米(带2000元/平方米精装修)客 户:投资客80%,其余为区域内的商务客;区域客20
8、%,外销70%,其他 区域10%,外籍人士购买以投资为主,香港及区域客户除投资外还 有部分商务客户居多 概念推广:顶级全复式总统宫寓 附 加 值:酒店式服务、投资价值、高档次配置、智能化等,评价:销售大堂层高4.8米,空间宽敞、包装风格高贵,客户以投资客为主,决定购买的因素是投资回报率、高档次感及尊贵感;首推1栋约300套单位现正认 筹,认筹金3万,约已认200个筹,预计4月初解筹。高档次配置、尊贵的装修 吸引高端客户,支撑高价格;高档配套设施及酒店式服务满足高端商务客的 需求、支撑高价格的附加值。锁定客户市场细分,典型案例:世金汉宫,罗湖小户型特征:小户商务、酒店化特征,罗湖小户型特征:小户
9、商务、酒店化特征,罗湖小户型发展趋势:成熟市场,小户创新空间有限。,地域格局趋宽:受旧城改造和土地稀缺影响,罗湖未来小户将散落 在旧村改造区域,地域性趋宽。价格出现瓶颈:市场价格非常平稳,持续在8000-9000之间。受产业 关联客户的影响,造成罗湖出现价格瓶颈(1万元)。客户出现外延:由传统港人市场逐渐向深圳本地过渡,同时福田商务区的 形成带来高端商务客源补充,进而产生罗湖客户外延。尤 其是蛇口发展前景将改变罗湖客户构成。小户豪宅增值有限:小户豪宅多以内部品质提升楼盘价值,欠缺舒适 产品 及环境支撑,一定程度上制约了小户豪宅的价值空间。,1-3 福田小户型市场研究,楼盘供应区域分布版图(规模
10、分析)星彦典型案例分析区域典型案例分析区域特征及走势,2004-2005福田小户型在售项目列表,2004-2005福田小户型在售项目列表,滨河大道,深南大道,福田小户型区域分布版图“以5-10万平、以5万平以下为主”,1-5万平米(8个),5-10万平米(6个),10-15万平米(0个),15万平米以上(2个),星彦代理福田小户型,漾福居金色假日阳光城市青莲公寓花好园趣园,星彦看福田小户发展趋势,星彦典型案例:“全城唯一全景观私人酒店”趣园,均价13000元/平(含1000元/平米豪华个性化装修套餐),户型设计:52平米1房1厅(70%)59平米1房1厅(10%)65平米1房1厅(10%)74
11、平米1房1厅(10%),客户情况:年龄在30-40岁,来源于福田,购买用途为商务接待兼投资/休闲小住购买原因:项目区位价值/景观/私人酒店会所定位;认知途径:朋友介绍/中信广场/航空杂志;为车公庙周边私企业主或金领,拥有良好的个人修养品味销售情况:2004年4月正式开盘,2004年11月底销售80%,星彦典型案例:“全城唯一全景观私人酒店”趣园,星彦典型案例:繁花院落-小户大家花好园,位置:滨海大道-红树林-泰然金谷-下沙占地面积:13163平方米总建筑面积:89471平方米容积率:6.34商业面积:8500平方米栋数:5栋29-32层户数:1466户主力户型:1房车位:300个,星彦典型案例
12、:繁花院落-小户大家花好园,星彦典型案例:繁花院落-小户大家花好园,设计亮点:60米超宽楼间距,减弱对视影响。1房1厅带入户花园 内凹式入户门设计,保证出入私迷性。户型方正实用,双阳台设计。赠送双层高露台、落地凸窗,1房,星彦典型案例:繁花院落-小户大家花好园,中心西区的商务氛围及人流 中心西区已逐渐形成成熟的商务氛围,未来3年内将有180万商务楼宇开发,将吸引近百万商务人流,孕育小户型租赁市场巨大能量。,中心西区稀缺小户社区,租金一路飚升,投资前景无限。花好园,中心西区唯一超大规模小户型花 园社区,并融入中心西区的浓郁商务气息 和红树湾高尚住宅区的人文气息。虽临近下沙村,但同时也为项目提供大
13、量 潜在的买家和租客。,星彦典型案例:繁花院落-小户大家花好园,赠送超大面积及全屋精装修(600元/平米标准),省钱又省力。,便利的生活环境,赋予花好园巨大升值潜力。交通:地铁车公庙站、滨海大道、公交总站 生活:岁宝进驻、泰然、下沙 下沙公园,星彦典型案例:繁花院落-小户大家花好园,星彦典型案例:繁花院落-小户大家花好园,楼体条幅及灯光字,楼体条幅及灯光字,销售中心三页翻,形象外墙包装,星彦典型案例:70年代生人的专属社区花好园,销售中心,销售中心,销售中心三页翻,销售中心内部,星彦典型案例:70年代生人的专属社区花好园,黑板报式的宣传形式,诉说70年代生人的爱好、乐趣、特性,增强项目所能给予
14、的归属感。,星彦典型案例:70年代生人的专属社区花好园,特色包装楼梯,交楼标准厨房,交楼标准阳台,样板房,星彦典型案例:70年代生人的专属社区花好园,样板房,样板房,星彦典型案例:70年代生人的专属社区花好园,星彦典型案例:70年代生人的专属社区花好园,04年8月20日接受认筹 至10月1日解筹前共认得2000多个 10月1日解筹,售出583套,完成销售额1.8亿元。11月27日开盘暨封顶,业主大抽奖,抽取POLO车。岁宝百货签约进驻。入市均价6900元/平米,至05年2月销售率超60%,均价已拉升至7500元/平米,销售形势喜人。以70年代生人为主题的情感式诉求、投资概念 客户以70年代的年
15、轻人、投资客、村民等为主,星彦典型案例:70年代生人的专属社区花好园,04年8月29日,“花样年花好园中国原创音乐直通车”正式启动。朴树、老狼、叶蓓、汪峰等知名原创歌手 莅临花好园销售中心举行现场签名会。部分准业主更 可得音乐晚会的入场券。,04年9月11日上午,花好园售楼处迎来了在雅典奥运会勇夺金牌的胡佳等十余名 冠军运动员。奥运冠军为到场的准业主签名留念,并与他们进行了面对面的交流。,星彦典型案例:70年代生人的专属社区花好园,04年11月中旬,花样年-花好园赞助“刀郎暨台湾群星演唱会”。,05年1月29日,于花好园销售中心举办“信息网网友2005年新年时尚晚会”。,星彦典型案例:70年代
16、生人的专属社区花好园,典型案例:酒店式公寓金色假日,产 品:建筑面积20000平方米,共346户,4084 价 格:7200元/平方米(毛坯价)客 户:认可景田片区并在附近上班的白领及投资客户两大类 概念推广:福田中心西区首家酒店式公寓 附 加 值:豪华舒适的酒店式住户大堂,首创小户型观光电梯,增加“假日 闲庭”平台花园。,评价:项目紧紧依托景田片区成熟生活配套优势,塑造出精品小户,吸引片区 自用的白领工薪阶层,客户决定购买的因素是片区成熟生活配套、产品的户型定位,高品质酒店大堂、物管服务;畅销的户型为单房、一房,滞销户型为(毛坯)三房。,典型案例:酒店式公寓金色假日,概念小户:SOLO社区-
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