北京地铁四号线部分站点(四个站点)站前广场商业策划与整体规划设计(1).ppt
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1、,北京地铁四号线部分站点(四个站点)站前广场商业策划与整体规划设计,2008.7,通用技术咨询顾问有限责任公司柏思杰城市规划咨询有限公司,背 景 梳 理 篇,从北京城市发展的角度看地铁四号线,圆明园遗址 颐和园中关村 北京大学 清华大学中国人民大学 北京理工大学 中国农业科学研究院 北京外国语大学 双榆树商业中心北京图书馆 首都体育馆 北京动物园 北京天文馆 北京展览馆 什刹海 后海酒吧街 诸多名气胡同金融街,人文 旅游商业 商务 人文 旅游 教育,节点区域,核心要素,1,3,4,5,6,2,地铁四号线从北到南串联了北京市诸多重要区域,增加了区域之间商业、商务、人文等核心要素的流通可以说,地铁
2、四号线是一条串联了城市经济、文化、旅游等核心要素的经济人文干线,7,商业 人文,西单商圈,商务 商业,商业 旅游 人文,公共活动 旅游 商务,人文 教育 商业,1,2,3,4,7,6,5,8,交通枢纽,北京南站,8,从北京城市发展的角度看地铁四号线,四号线对于城市的意义,明显不同于城市其他轨道交通线路,四号线与城市众多的主要经济活跃区域密切关联,形成其最大特色:经济人文干线,1,由此,四号线带来的人口流动构成,必将会呈现出显著的不同特点:良好教育背景、收入较高、消费能力较强、社交活跃,是社会的主流和中坚人群,2,上述结论是深入理解和准确把握四号线商业发展、目标客群定位、趋势方向的基础,地铁的运
3、载功能能实现对人流的持续吸引;地铁人流是商业项目消费群体的重要组成部分,“新街口-灵境胡同”的地铁商业对区域发展的影响地铁商业的特征及其对区域发展的影响,地铁商业的特征地铁商业包括地铁站内商业、地下商业街的开发,也包括地铁上盖物业等地上空间的开发利用。其特征可以从人流、时间和空间三个维度来审视:,人流维度,各个时间段的经营绩效区别明显;周末和工作日晚上是消费的高峰时段,时间维度,易于形成商业项目的集聚;发展成熟后,能改变城市商业空间的整体结构,空间维度,地铁商业对区域发展的影响地铁商业的发展对区域的影响可以分为三个阶段:,第一阶段,改变人群结构促进城市不同地区人流的移动为地铁途径区域导入新的人
4、流,如购物、旅游等,第二阶段,第三阶段,提升商业能级人流的改变促使地区商业的升级以满足不同人群的需求不同种类的商业向地铁站集聚地铁沿线地价提升,优化城市结构成熟的地铁商业会成为新的中心辐射城市的某个或多个区域城市商业结构发生改变,传统落后的商圈被取代,“新街口-灵境胡同”的地铁商业对区域发展的影响“新街口-灵境胡同”地区的核心要素与城市功能,地铁4号线“新街口-灵境胡同”沿线地区基本包括了北京二环以内西城区的全部范围。从城市功能上来看,这一地区的主要涵盖了以下四个方面:,商业零售功能,文化旅游功能,金融商务功能,风貌展示功能,核心要素:新街口商圈西单商圈,核心要素:北海、景山公园、什刹海、阜内
5、大街,核心要素:西四北头至八条、什刹海风貌保护区,核心要素:金融街,西四的胡同,北海公园,西单大悦城,金融街,地铁4号线,新街口,西单,金融街,西四胡同,什刹海,北海-景山,“新街口-灵境胡同”的地铁商业对区域发展的影响对区域发展的作用(1)从南北向来看,地铁4号线的导入将联动新街口和西单南北两大商业圈,使新街口南北大街-西四南北大街-西单北大街成为西城区最为重要的商业发展轴。,北段:新街口商圈,南段:西单商圈,中段:特色商业街,北京的区域级商业中心 定位时尚年轻,已形成新街口南大街的乐器特色街和西四北大街的电子设备特色街 定位于专业零售,北京发展最成熟的市级商业圈之一 已形成立体化的商业业态
6、体系,地铁商业的导入对南北商业格局的影响1.地铁站作为导入新业态的载体和打造特色商业的平台将成为南北连线上的关键商业节点;2.通过地铁商业的建设将改变目前中段特色商业街发展水平较弱的现状,提升商业能级;3.加强南北两大商圈的相互关联,使目前独立的商圈连成一线,形成更大的规模效应。,新街口商圈,乐器特色街,电子设备特色街,西单商圈,“新街口-灵境胡同”的地铁商业对区域发展的影响对区域发展的作用(2)从东西向来看,地铁4号线的导入通过商业节点的构建,将使新街口南大街-西四南北大街-西单北大街东西两侧的关键要素和资源产生互动。,什刹海酒吧街,阜内大街,平安大街,金融街,西四的四合院,平安大街是一条展
7、现老北京历史文化韵味的特色大街 大街两侧分布大量保存完好的王府、名人故居以及四合院建筑,中轴:文化旅游轴,北轴:风貌展示轴,南轴:商务居住轴,阜成门-景山是西城区规划的一条旅游文化街 集皇家文化、宗教文化、名人文化和民俗文化于一体,灵境胡同-辟才胡同 以丰汇园为代表的中高档现代住区和商住区 向西直达金融街现代商务区,地铁商业的导入对东西发展格局的影响1.地铁站所在位置是三条东西向发展轴上的关键节点,其商业开发会影响东西间的要素流通;2.要素的流通将带动旅游、文化、商务、商业等功能区的互动,促进地区间的资源共享;3.三条东西向的发展轴线与南北向的商业发展轴连成一个更大的区域,辐射全市范围。,“新
8、街口-灵境胡同”的地铁商业对区域发展的影响“新街口-灵境胡同”地铁商业发展的基本出发点,“新街口-灵境胡同”四个站点的地铁商业定位的目标就是要通过合理的发展规划,打通东西要素的流通,联动南北商业的共荣,构成“金线串珠、连区成片”的区域商业格局。,各站点站前广场商业策划篇,新 街 口 站,新街口站位于西直门内大街与赵登禹路的丁字路口西侧,沿西内大街呈东西向设置,新街口站点区域背景分析地块基本特征(1),站点围档范围,根据测算,新街口站点可开发商业面积约为1.2万 m2,西直门内大街未来将按城市主干路标准设计,道路红线将拓宽至70米,设计车速为60公里/小时道路拓宽使站前广场的建设存在不确定性,广
9、场建筑的性质将可能为临时建筑,现况道路,规划道路,新街口站点区域背景分析地块基本特征(2),交通地位重要:新街口是北京西北区域与内城进行联系的重要节点。处于多个功能区之间:新街口位于西外旅游商务区、什刹海历史文化旅游风景区和德胜科技园等多个重点功能街区之间,周边商务商业氛围浓厚。是内城传统商业街区:新街口地区商业发展历史悠久,自元代起,就依托积水潭码头成为商业繁盛之地。历经明清数百年发展,新街口已成为北京内城重要的区域商业中心之一。,区域基本背景,新街口站点区域背景分析新街口地区基本背景,四大城市功能,商业:本区域核心功能。依托新街口南北大街,形成多类专业商店的集聚,是面向时尚年轻人群的区域商
10、业中心居住:典型的北京内城居民区,东南部以传统四合院民居为主,北部、西部分布了一些危改小区和单位建房,事业单位:区内有中国电信北京研究院、华电集团、市社保局、招商局等多家事业单位文化与公共活动:依托西城区文化中心、区图书馆、区社服中心等设施,成为该区重要的文化与公共活动中心,新街口站点区域背景分析新街口地区城市功能,所属商圈:新街口商圈商业能级:区域级商业中心总体规模:25万平米以上发展水平:形成业态齐全、功能完整的商业体系商业层次:以吸引年轻人群的中低档商业为主经营特色:时尚、个性小店,区域商业发展初判,新街口地区的商业主要集中在新街口南大街和新街口北大街两侧,形成多种类型专业店的集聚。西直
11、门内大街与赵登禹路商业氛围相对较淡,商业业态以服务社区人群的杂货、餐饮等为主,辐射半径较小。,新街口站点区域背景分析区域商业发展情况初判,出站口商业业态分析站点乘客构成分析,从站点乘客构成来看,地铁4号线新街口站的乘客主要由本地出行型和目的地型两类人群构成。其中,本地出行型人群主要是居住在本区的居民,而目的地型客群包括乘地铁来本区通勤、购物以及进行文化休闲活动的人群。各类人群特征及出行特点如下:,新街口站点不同类型乘客消费需求分析,出站口商业主要满足上述人群的即时性需要,消费方式体现出方便、快捷的特点出站口可能导入的人群是对站口商业业态进行定位的重要依据,出站口商业业态分析出站口商业消费人群需
12、求分析,结合出站口可能导入的人群及周边现有设施状况,综合考虑各类设施在不同出站口之间的平衡,建议出站口商业业态布置如下:,附:各出站口可能导入的人群类别2号出站口:外来购物人群3号出站口:以本地就业人群为主,兼有本地出行居民4号出站口:以本地出行居民为主,兼有本地就业人群和外来文化休闲人群,出站口商业业态分析出站口商业业态构成与布局建议,新街口商圈商业业态分布:集中分布在新街口南北两条大街上,并形成服饰、珠宝、乐器、电器多个集聚区 商业形态表现为高度专业化的沿街低层商铺 近年来,在新街口北大街西侧兴建多个大型百货店/购物中心,但尚未形成较大的影响力,站前广场商业定位与业态分析区域商业供给分析(
13、1)业态分布,新街口商圈商业业态构成:业态构成较为齐全。既有大型百货店、购物中心,又有小型便利店、服饰专业专卖店;大型店规模后来居上。从商业经营规模来看,大型购物中心/百货店虽然发展起步较晚,数量较少,但比重已经超过75,显著的改变了地区的商业结构;餐娱设施比重有待提升。新街口商圈餐饮和娱乐休闲设施规模分别仅占该地区商业总体规模的5.1和2.4,与成熟商业街区相比,尚有较大提升空间。,图:基于店铺规模的商业业态构成,图:基于店铺数量的商业业态构成,站前广场商业定位与业态分析区域商业供给分析(2)业态构成,图:新街口与同类型区域商业中心商业业态构成比较,新街口地区餐饮业发展现状,新街口地区餐饮业
14、发展的主要特点:规模偏少。目前,新街口地区几条主要街道上共有各类餐饮设施72家,规模约9000平米,占新街口地区总体商业规模的5.1。按人均餐饮面积0.25平米计算,新街口地区12万常住人口至少还可容纳餐饮设施21000万平米。类型集中。餐饮业态主要由中餐厅、中式快餐和街点小吃构成,西餐厅、西式快餐、日韩料理等分布相对较少。从社区餐饮本身特点及周边餐饮构成现状来看,中式餐厅仍然是未来规划发展的重点。分布不均。餐饮设施主要集中在新街口南、北大街、赵登禹路和西直门内大街西侧。其中,新街口南、北大街以服务于购物人群的快餐、街点小吃为主,而服务社区居民的中式家常餐厅则主要集聚在赵登禹路两侧。随机访问结
15、果表明,新街口地区特别是西直门内大街以北地区居民普遍存在外出就餐难的问题。,站前广场商业定位与业态分析区域商业供给分析(3)餐饮业市场发展现状,图:新街口地区餐饮业业态构成(单位:店铺数),图:新街口地区餐饮业业态分布(单位:店铺数),新街口站点站前广场的潜在需求市场主要包括以下几类人群:,站前广场商业定位与业态分析区域商业需求分析,站前广场商业定位与业态分析供给与需求匹配度分析,定位依据,地块条件:地块本身面临道路拓宽的影响,建筑类型为临时建筑,要求项目培育期短、回报快业态缺失:本区餐饮和娱乐休闲设施分布偏少,已有设施多为针对年轻人的街点小吃和中西快餐,缺少适合家庭聚餐及附近企事业单位公务消
16、费的场所客群定位:本区商业客群定位偏重学生和年轻人,同质化竞争严重,对本地居民关注不够周边需求:西直门内大街上多家酒店的集聚对餐饮娱乐配套设施的发展提出了较强的需求功能延伸:地块东侧与新街口北大街相邻,靠近以青年时尚淘货为主题的天美时尚名店竞争互补:项目地块附近已有西城区文化中心、新街口电影院等娱乐休闲设施,站前广场开发目标,关注区内居民及就业人群的需求重点引入与市场需求相匹配的餐饮设施在地块东侧设置少量时尚淘货店铺,延伸区域功能建筑形式尽量简洁、明快,保持与周围环境的视觉连续性,1,2,3,4,站前广场商业定位与业态分析商业定位分析(1)定位依据和目标,目标客群定位,地铁站周边活动人群地铁站
17、周边居民地铁站周边机关单位就业人群地铁站周边文化设施活动人群,地铁带来的年轻群体大学生年轻情侣乐器、音响等艺术爱好者,项目整体商业定位,&,美食新天地,时尚淘货岛尊重地区商业文脉的同时满足站点周边人群餐饮交流的需求时尚与餐饮的互动,站前广场商业定位与业态分析商业定位分析(2)站前广场目标客群与整体定位,台北微风食尚中心,台北车站上盖物业,位于台北火车站及捷运台北车站地面二层,占地 2800平米,定位为全台湾最大的食尚中心。包括牛肉面竞技馆、台湾夜市、咖哩皇宫、美食共和国等四个主题馆以及各类主题餐厅共52家。2007年底开业以来,即以其便利的交通、独到的定位、雅致的环境吸引了全台北市民特别是青少
18、年和上班族的喜爱。,站前广场商业定位与业态分析商业定位分析(3)案例链接,台北微风食尚中心,外部环境,内 部 陈 设,站前广场商业定位与业态分析商业定位分析(3)案例链接,可导入商业业态初判及适配性分析,业态适配原则:与目标客群需求的适配性体现时尚与餐饮的互动性与站前广场体量的适配性与临时建筑特征的相容性,站前广场商业定位与业态分析商业业态选择及业态组合(1)业态选择,站前广场商业定位与业态分析商业业态选择及业态组合(2)功能分区与业态产品体系,商业经营面积11800m2,总店面数7179家餐饮与购物的比例约为3:1,其中大众餐饮与休闲美食的比例约为4:1休闲美食区设于大众餐饮区与时尚购物区中
19、间,便于过渡,同时亦迎合出站口人群的需求,站前广场商业定位与业态分析建筑空间建议,站前广场空间特征:新街口站前广场呈东西向狭长不规则矩形地块地块被道路切割成东、中、西三部分,地块面临道路拓宽的影响,建筑为临时建筑沿街餐饮对街面环境可能造成一定程度污染地铁上盖物业开发不宜过高区内业态构成多以沿街小型店铺为主,易形成“逛”的氛围,建筑形式尽量简洁、明快,建筑材料易于装卸餐饮部分采用内街式商业建筑布局建筑层数为2-3层时尚购物区设置成小型分割式店铺,1,2,3,4,A,C,B,站前广场商业定位与业态分析新街口站点商业业态分区,C,站前广场商业定位与业态分析租金水平建议,目前周边地区商铺的租金水平,2
20、007年7月-2008年6月,目前周边地区及同类餐饮街的租金水平,目前周边地区商铺的租金特点:项目周边地区租金介于10-26元/日平方米之间 新街口大街租金高于西直门内大街 时尚购物类店铺租金高于餐饮类店铺 近年来租金保持较快上升势头,结合项目周边地区的租金水平,同时考虑不同类型商铺租金的差异及未来地铁线导入的影响,建议新街口出站口和站前广场的租金水平:商铺租金:一层18-20元/M2天 二层15-18元/M2天餐饮租金:7-15元/M2天,项目租金水平建议,平 安 里 站,平安里区域背景分析站点基本特征,区位条件平安里站点位于北京二环的西北部,西城区的中部偏北地区,平安里西大街-地安门西大街
21、与新街口南大街-西四北大街的交界处。交通条件-平安大街是北京中心城区的一条东西向的交通主干道,可以直达北京西四环和东四环地区;-公共交通便利,基地周边公交站点集中;-地铁四号线通车后,南北联系更为密切,是北京其他地区进入西城区的重要节点。,地块规模 平安里站有4个出入口,分别位于平安里西大街-西四北大街以北、新街口南大街的两侧。根据测算,平安里站点可开发商业面积约为3500m2,平安里位于新街口以南、西单以北、什刹海以东的地区,是一个传统四合院风貌保护较完好的街区,独特的区位条件、发展背景和人口结构决定了平安里的三大主要城市功能。,生活居住功能,以传统的四合院为主要形式;医院、中小学校、幼托机
22、构配备比较完善;生活所需的配套商业主要由便利店提供,生活居住功能,专业零售功能,新街口南大街两侧依托音乐学院形成琴行和乐器铺集群;西四北大街两侧依托于平安电子市场形成了售卖电子设备的商业集群,旅游服务功能,护国寺街两侧基本形成了以餐饮为主的旅游服务集群 主要为从西进入什刹海旅游区的游客提供服务,-本地居民:集中在新街口南大街和西四北大街街道两侧-上班人群:主要是沿街商铺提供商业服务的人群和部分单位机构的办事人员-学生:上下学时比较集中-休闲购物者:以沿街专业商铺为主要目标-外来旅游者:多在护国寺街附近,是进入什刹海的重要入口,地区人口结构,平安里区域背景分析平安里地区的城市功能和人口结构,基于
23、地区的三大城市功能,平安里一方面展现着悠久的历史传统和深厚的文化底蕴,另一方面还呈现出现代旅游和商业气氛下的时尚精神。,1-悠久的历史文化,2-浓厚的艺术氛围,-曾经是十三代庄王府的所在地;-见证了清代、民国及解放后的中国历史;-目前仍保留了良好的传统风貌,-人民剧场是老北京著名的戏园子,至今常演不衰;-溥绪、梅兰芳等艺术界人士曾在此活动,营造了浓厚的艺术氛围,3-时尚的商业街区,-北临新街口商圈,是北京时尚购物的好去处;-新街口南大街两侧多为1-2层的精致小店,其中琴行数量较多,4-现代化的休闲生活,-紧邻什刹海旅游区,目前后海已成为了年轻人和外国人云集的酒吧街-护国寺街的特色小吃吸引了本地
24、和外地旅游者前来休闲消费,平安里区域背景分析平安里地区的文化特色,西直门商圈,新街口商圈,金融街商圈,西单商圈,平安里地区的商业主要依托周边的几大商圈,其中对平安里影响最大的北部新街口商圈和南部的西单商圈。,新街口商圈,西单商圈,-北京市的区域级商业圈-建设包括天美时尚、星街坊、万特等在内的5家大型购物中心-定位于时尚购物,面向年轻人,平安里的商业主要集中在新街口南大街和西四北大街的街道两侧,是新街口商圈和西单商圈商业辐射的延续。本地的商业以沿街小商铺和特色零售商业集群为主,能级不高,层次较低。,-北京市的市级商业圈-大型的百货商场和购物中心云集,如大悦城、美晟国际广场、婚庆109等-定位于大
25、众消费,每个层次的人群都能找到适合自己的需要,平安里区域背景分析平安里地区的商业发展初判,平安里出站口商业业态分析平安里站点乘客构成,地铁4号线的开通将带来更多的人流,除了居民必须的上下班或上下学出行外,还包括因商业活动出行、访问者旅游出行以及过路者出行的人流。届时平安里站的乘客构成将包括:,在平安里站乘坐地铁的乘客主要以年轻人居多,以日常的上下班、上下学和购物、休闲、旅游为主要出行动机,白天人流比较集中。,平安里出站口商业业态分析平安里站点出站口商业业态构成,结合出站口商业需求的特征和平安里地区商业的自有属性,平安里出站口商业业态建议如下:,出站口商业以满足乘客与周边人群的简单生活需求为主,
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