合肥总商会大厦项目市场研究及项目定位报告-122PPT-通泰地产.ppt
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1、1,合肥总商会大厦市场研究及项目定位报告,2,本次报告提案的主要结论:,目标理解:项目价值最大发挥快速回笼资金项目主题、业态定位考虑风险进行规避,结论1:合肥房地产市场总体向好结论2:合肥商业地产发展尚处初级阶段,发展空间大结论3:政务新区商业氛围不浓厚,但潜力巨大结论4:政务区商业极度缺乏,缺乏高档消费场所结论5:定位为CBD国际风情商业街,高档餐饮、休闲、娱 乐、商务、各类专门店业态为主。结论6:商业面积以30-40/50-70平米为主结论7:终端客户为政务区公务员、各类企事业单位工作人员、高尚住宅区居民;目标客户为各类投资客及经营者结论8:1楼均价:18978元/,2楼均价:11387元
2、/,3,快速回笼成本,卖得好、卖得快,在这样一个人气不旺的区域,如何增加投资者信心,做什么业态才最适合本项目?,我们的目标,项目的经营业态,我们还要解决,整个项目怎样运营,达成目标首要解决问题,卖哪里,怎么卖,项目的方向问题,目标界定,4,宏观分析,项目价值评析,城市概况,宏观经济分析,城市规划发展,项目四至,SWOT分析,商业市场发展概况,项目概况,思维导图,城市商业综述,商圈分布及现状,类比项目分析,政务区商业概况,项目商业定位,物业业态定位,物业价格定位,目标客户定位,功能及形象定位,房地产市场现状,商业发展轨迹,商业条件分析,物业属性定位,租售经营模式,消费者研究,5,研究宏观城市宏观
3、背景的意义,在展开商业地产的研究之前,我们首先要面对的就是城市。事实上,研究商业地产,就是研究城市。商业地产永远是城市经济、城市人居、城市商业发展状况的晴雨表。从人类历史的第一座城市,到今日全球最繁荣的城市,我们可以看到城市商业从集市到街道、从百货公司到购物中心的发展轨迹。在经济发达的城市,它的商业现代化程度必定是最先进的,这不仅因为城市是商业地产项目最直接的载体,还在于城市本身的历史、文化和经济发展状况是商业地产项目最根本的动力源泉。,6,城市概况,宏观经济分析,城市规划发展,房地产市场现状,合肥市社会经济及未来发展状况,7,合肥位于长江淮河之间、巢湖之滨,承东启西、接连中原、贯通南北,地理
4、位置,合肥,南京,合肥,安徽省省会,位于中国中部(北纬32、东经117),长江淮河之间、巢湖之滨,通过南淝河通江达海,具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。,8,合肥市主城区包括瑶海、庐阳、蜀山、包河四个区,并辖管肥东、肥西、长丰三县,行政区划,合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥 西、长丰3县;全市行政辖区总面积为7029.48平方公里,市区总 面积838.52平方公里;户籍人口:469.85万人。,9,合肥历史悠久,以“三国故地、包拯家乡”享誉华夏,人文历史,合肥是一座有2000多年历史的古城,以“三国故地、包拯家乡”而闻名海 内外。自东汉末以来,合肥数为州郡治所,一直是
5、江淮地区重要的行政中心和 军事重镇,素有“淮右襟喉,江南唇齿”之称。“合肥”之名,最早出现在大文学家、史学家司马迁的史记.货殖列传 中:“合肥受南北潮,皮革、鲍、木输会也”。秦汉之交,合肥正式建立“合 肥县”,属九江郡。东汉刘秀升合肥为侯国,三国时为扬州治所。明清时为庐 州府治,故又别称为“庐州”。合肥解放后由县设市,后安徽省人民政府正式 成立,驻合肥市。,10,合肥丰富的自然和人文景观使其旅游业成为目前国民经济的新增长点和未来重点扶植的支柱产业之一,旅游资源,合肥拥有大蜀山、紫蓬 山、巢湖、岱山湖等众多自然景观;悠久灿烂的文化历史给 合肥留下了众多的名声古迹:现在以教弩台,明教寺,逍遥津,包
6、工祠等最为著名。依托丰富的旅游资源,合肥正在积极的发展旅游产业,重点发展环巢湖区域性旅游产品。目前旅游业已经位居合肥第三产业的龙头地位。到2010年,旅游业将成为国民经济的支柱产业之一。,11,雄厚的科研基础和教育资源为合肥市以高科技产业为主的新型工业化道路提供了丰沛的高科技人才,教育资源,合肥是国家重要的科教基地,拥有中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学等多所高校,具有非常雄厚的科研基础和高等院校资源。2004年年底,经国家有关部门批准,合肥成为我国第一个国家级科技创新试点城市,合肥丰富的人才资源和教育资源,为合肥走一条以高科技产业牵头的新型工业化道路奠定了基础。目前合肥政府发挥科技优势,实
7、施高科技产业倍增计划,在已有的优势产业基础上,积极发展信息产业、生物医药、新材料等前沿产业。,12,合肥素以“工业立市”,已形成了以汽车及工程制造、家用电器、化工及新型建材三个主导方向的产业支撑点,支柱产业,现代农业示范园,蜀山新产业园,高新技术产业开发区,经济技术开发区,政务文化新区,包河工业园,大杨镇工业产业园,庐阳产业园,现代物流园,新站综合开发试验区,瑶海工业园,龙岗工业园,目前,合肥市的比较优势主要在制造加工业。目前,已经形成了汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材三个主导方向的产业支撑点。“十一五期间”政府的发展重点落在发展以制造加工业、城郊型农业、高新技术产业、旅游文化教育产业
8、、现代服务业为导向的综合性产业体系,并已经建成了高新技术产业开发区、经济技术开发区、新站综合开发区等大型开发区及众多的工业产业园区。,13,合肥地处华东腹部,目前全市已形成以航空、铁路、公路互相衔接的立体式交通网络,交通状况,航空 合肥骆岗机场位于城南12公里,是国内大型的现代化机场,有直通北京、上海等20余条航线,还有直达香港的定期航班。铁路 淮南铁路(复线)贯穿南北,北至蚌埠,与京沪线、陇海线相接,南至芜湖,与皖赣、宁芜线和宣杭线相连。华东第二通道“杭州-芜湖-合肥阜阳”线路、合(肥)九(江)铁路已建成通 车。建设中的宁(南京)西(西安)铁路也途经合肥,建后将成为与陇海线平行的东西第二条干
9、线。公路 合肥已成为全省公路交通中心,有开往本省13个地市42个县的直达汽车。312国道和206国道在合肥交汇。合宁、合芜、合蚌等高速公路的相继开通,大大便利了与沪宁杭和长江流域 各城市的往来。,14,城市概况,宏观经济分析,城市规划发展,房地产市场现状,合肥市社会经济及未来发展状况,15,宏观经济,合肥地处长三角腹地,距南京仅129公里,是长三角经济势力向 内地扩展的第一站,随着区域经 济一体化的趋势不断增强,合肥 的区域性交通枢纽的地位进一步 凸现,加快融入长三角。同时,作为省会城市,合肥的经 济发展还起着带动周边县市经济 发展的带头作用,目前,安徽省 正在打造以合肥为中心的省会经 济圈,
10、实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮 城市群的竞争融合。,通泰观点:合肥地处华东腹地,是长三角经济势力向内地扩展的第一站,对周边县市经济发展起带头作用,16,宏观经济分析指标,宏观经济,投资风险指标,投资潜力指标,1、经济发展情况(GDP、人均GDP、GDP增长率)2、房地产开发投资规模(固定资产投资/房地产投资)3、人均使用面积规模4、供给规模(施工面积、竣工面积)5、需求规模(销售面积)6、购买力水平(人均储蓄余额、人均可支配收入),1、房地产投资风险:房地产投资/GDP、房地产投资增长率/GDP增长率2、供求风险:空置面积,17,通泰观点:国内生产总值持续快速增长,但和中部
11、其他省会城市相比仍比较落后,投资潜力指标,2000年以来,合肥经济一直处于经济增长的快车道,年增长率均在10以上,特别是近三年,合肥经济以16以上的速度高速增长,06年合肥市的GDP突破千亿,达到1073.86亿元。,尽管经济高速发展,但比较而言,合肥属于中部地区经济欠发达城市,2006年国民生产总值在全国城市中排名56位,在中部六省市的省会城市中排名倒数第二。,资料来源:合肥市2007年统计年鉴,资料来源:各城市统计局,18,人均GDP达到23205元,房地产还处于以满足需求为主的发展阶段,投资潜力指标,2000年以来,合肥市人均GDP持续增长,2006年合肥市人均GDP达到23205元,约
12、为(2998美元),房地产还处于超速发展阶段,需求还是以生存需求为主,生存和改善需求兼而有之。,19,通泰观点:合肥产业结构日益优化,工业仍居于主导地位;第三产业近几年增张迅猛,未来将会取代工业成为主导产业,投资潜力指标,合肥的经济快速发展主要是以第二产业和第三产业的反展所带动,这也是合肥市今年来产业结构调整优化的重点。而实现经济的腾飞,合肥还将主要依托工业,合肥提出的口号是“建造国内外重要的加工制造基地”。,从三个产业结构比来看,工业和第三产业比例相当,第一产业比例很小。目前,合肥正处在工业化阶段的中期,未来工业仍有很大的发展空间。近几年,第三产业的迅猛发展使城市的产业结构进一步优化组合,将
13、会大大带动以城市为核心的周边地区的经济发展。,资料来源:合肥市2007年统计年鉴,20,固定资产投资、房地产开发投资快速增长,为经济持续发展奠定基础,投资潜力指标,近年来合肥市固定资产投资发展迅猛,近三年增速均在35以上,06年合肥市固定资产投资达到了824.8亿元。固定资产投资的大幅增长,使合肥的基础设施建设日臻完善,为合肥经济持续快速发展的奠定了基础。在宏观调控政策的影响下,合肥市房地产开发投资在2003年经历爆发式增长后,近3年以来增速有所放缓,但增长速度仍然保持在一个较高的比率,房地产业仍在快速发展中。,资料来源:合肥市2007年统计年鉴,21,通泰观点:合肥市人均住宅使用面积平稳增长
14、,但较全国平均水平还有较大差距,投资潜力指标,合肥市人均使用面积保持了平稳增长的趋势,06年达18.9平方米/人。,据统计,05年全国城镇人均住宅面积已经达到26平米,比较而言,合肥市住房人均使用面积还较低,房地产市场还有非常大的发展空间。,资料来源:合肥市2007年统计年鉴,22,供给规模施、竣工面积快速上涨,竣工面积受宏观调控影响增幅放缓,投资潜力指标,资料来源:合肥市房产局,2003年至2005年之间,合肥全市商品房年新增供应量保持在450-550万方左右,年成交量在400-450万方左右,历年累计存量在150-200万方之间,供求关系平稳。2006-2007年,供应量开始增加,尤其是进
15、入2007年以来,大量50万方以上甚至百万方以上体量的项目进入市场,且大多数十万方同期开工,同期销售,市场需求有限,造成市场上大量存量积压,供求关系发生变化。截止2007年6月4日,合肥市共入网上市503个项目,入网销售201860套、1990.15万,;其中可售商品房76603套,可售面积717.18万。,商品房供应,23,成交量价走势,投资潜力指标,资料来源:合肥市房产局,自2003年以来,合肥全市商品房年成交面积保持在400-450万,2006年成交量较高,达520万。成交均价在3000-3200元/左右浮动。2月份由于春节因素,造成成交量和成交均价的下滑,属于正常的市场反映,不影响市场
16、的整体走势。,统计数据表明,每年的3-5月份、9-10月份、12月份以及来年的1月份会形成3个成交高峰,成交价格和成交量均有较为明显的攀升。,24,购买力水平合肥人均可支配收入增长迅速,06年达11013元,但长三角经济发达城市差距还较大,投资潜力指标,与长三角经济发达城市相比,合肥市人均可支配收入大大低于其他城市的人均水平,合肥经济发展水平明显落后。,近年来合肥市人均可支配收入基本以10以上的速度稳定增长,2006年合肥市人均可支配收入达到11013元。,资料来源:合肥市2007年统计年鉴,资料来源:各城市统计局,25,购买力水平,投资潜力指标,资料来源:合肥市2007年统计年鉴,人均储蓄余
17、额的保持了快速增长,预示未来两、三年将是房地产快速增长的阶段。合肥市居民存款余额的上涨预示合肥市房地产业未来几年良好的发展前景。,通泰观点:人均储蓄余额的快速增长,预示人均购买力水平潜力巨大,房地产未来几年前景看好;,26,房地产投资额/GDP比值已超过警界水平,房地产投资风险需警惕,投资潜力指标,自2002年以来,合肥市房地产投资增长速度大大快于GDP增长速度,而房地产开发投资额占GDP比重也逐年提高,已大大高于警界水平,一方面说明房地产投资是促进合肥市经济发展的主要推动力,另一方面也说明合肥市房地产市场存在着很大风险,需高度警惕。,资料来源:合肥市2007年统计年鉴,27,供求风险近两年合
18、肥市商品房空置面积陡增,房地产投资风险凸现,投资潜力指标,尽管合肥市近两年商品房市场销售旺盛,但商品房空置面积也快速上升,数据显示,06年商品房空置面积达132万平米,比05年增长57.2。在合肥房地产投资快速增长的背景下,合肥市房地产市场供过于求的的情况已经很明显,而未来房地产开发量的扩大使房地产供求矛盾更为加剧,投资风险凸现。,资料来源:合肥市2007年统计年鉴,28,城市综合宏观SWOT分析,宏观部分总结,29,城市概况,宏观经济分析,城市规划发展,房地产市场现状,合肥市社会经济及未来发展状况,30,合肥城市发展“141”战略,积极向长三角经济圈靠拢,城市发展战略,自从2001年合肥建设
19、政务新区以来,近几年城市向西南发展,政务新区、高新区、经济技术开发区发展速度较快,成为城市内的新中心;新一届合肥市政府为加速合肥市融入长江流域经济圈的进程,于2006年提出“141”战略,即一个主城,四个城市副中心,一个滨湖新区,推动整个城市向巢湖方向发展,资料来源:合肥市规划局,31,合肥市总体规划(2006-2020),城市发展战略,资料来源:合肥市规划局,32,合肥空间发展策略与空间形态(2006-2020),城市发展战略,规划期内城市主要向西、向南发展,适当向北、向东方向发展。老城提升,三面整合,两向拓展,两带控制。城市以老城为中心,沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸
20、展,形成星形的空间形态。,资料来源:合肥市规划局,33,合肥市中心城区分区规划(2006-2020)中心城区划分为:老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区,城市发展战略,资料来源:合肥市规划局,34,合肥市交通规划,城市发展战略,资料来源:合肥市规划局,中心城区骨架道路布局城市骨架路网由快速路和I级主干路组成,快速路网在整个城镇密集区内构建,规划为“四横四纵”网络,I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”:在二环内组成环网状,向外围组团及功能区呈网状放射形结构。,35,合肥市公交系统规划推行公共交通优先发展战略,确立公共交通在日常出行中的主导地位,城市发展战略,轨道交通规划
21、设置“两横两纵”四条轨道交通线路,总长度为120公里,线网密度为0.33公里/平方公里。公交线路规划设快速公交线路总长度180公里,线网密度为0.5公里/平方公里,形成“一环五射”格局。,资料来源:合肥市规划局,36,合肥旅游规划主要协调主城与巢湖国家级风景名 胜区、蜀山省级风景名胜区之间的关系,城市发展战略,主城与巢湖风景名胜区:协调滨湖新区与风景名胜区建设的关系,保护巢湖自然生态环境,结合防洪设施建设,恢复滨湖生态湿地,促进巢湖综合治理。主城与大蜀山风景名胜区:注重山体与植被的全面维护,保持城市山体制高点的地标形象,保持良好的景观与生态环境,加强周边地段建设的控制,协调城市建设风貌。,资料
22、来源:合肥市规划局,37,城市概况,宏观经济分析,城市规划发展,房地产市场现状,合肥市社会经济及未来发展状况,38,合肥土地开发情况,房地产市场,资料显示,合肥市土地购置面积在2002年2004年迅速增长,2005年以后政府拧紧土地供给阀门,土地购置面积快速减少,但合肥市场上已经囤积了大量待开发土地,且大多数都是2004年以前购置,根据国家相关政策,土地空置两年要收回,所以可以预计未来两三年内合肥市土地开发面积持续扩大,房地产市场供给持续增长。,资料来源:合肥市2007年统计年鉴,39,合肥市房地产概况,房地产市场,2002年以来,合肥市房地产市场快速发展,商品房销售面积逐年上涨,但随着国家宏
23、观调控政策的深入,商品房销售增幅放缓,2006年合肥市共销售商品房640.92万平米,同比05年增长7.7,商品房销售均价同样涨幅趋缓,06年销售均价3131元/平米,同比上涨4.3。,随着合肥市房地产投资力度的逐年扩大,合肥市商品房空置面积也快速增长,06年商品房空置面积达到了132万平米,同比增长57.2,其中空置一年以上99.22万平米。空置面积的快速增长给合肥的房地产市场敲响了警钟。,40,合肥房地产市场板块竞争格局,房地产市场,合肥楼市板块分布特征明显,共分为七大片区。各片区围绕在市中心和城市规划发展的主要区域;政务新区、大蜀山片区、学府片区、包河片区是目前市场的热点;,41,宏观分
24、析,项目价值评析,城市概况,宏观经济分析,城市规划发展,项目四至,SWOT分析,商业市场发展概况,项目概况,思维导图,城市商业综述,商圈分布及现状,类比项目分析,政务区商业概况,项目商业定位,物业业态定位,物业价格定位,目标客户定位,功能及形象定位,房地产市场现状,商业发展轨迹,商业条件分析,物业属性定位,租售经营模式,消费者研究,42,合肥市商业地产市场发展概况,43,产业结构,全年实现规模以上工业总产值1098.5亿元,全部工业实现增加值409.44亿元,占GDP的比重达到38.1%,比2005年提高0.9个百分点,与2005年相比增长22.5%。全年完成固定资产投资824.80亿元,与2
25、005年相比增长66.5%。其中第一产业完成投资6.77亿元,增长1.09倍;第二产业完成投资196.29亿元,增长1.18倍,第三产业完成投资621.74亿元,增长54.7%。二产中工业投资完成193.35亿元,比上年净增103.9亿元,超过2005年全年的工业投资总量。合肥市产业结构层次偏低。按GDP三次产业构成为14.8:46.5:38.7,按就业三次产业构成是51.4:21.3:27.3,这在省会城市中明显偏高。合肥工业结构的轻重工业比为39:61,轻工业中以农产品为原料加工工业占52.2%,绝大部分属初加工;重工业采掘业和原料工业占40%。除机械工业外,大部分加工程度较低。合肥市目前
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