万科花园小城项目营销策略汇报70PPT.ppt
《万科花园小城项目营销策略汇报70PPT.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《万科花园小城项目营销策略汇报70PPT.ppt(70页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、万科花园小城08年度营销策略汇报,2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库!全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,PART 1 市场分析PART 2 客户分析PART 3 资源分析建议PART 4 推盘策略计划PART 5 媒体整合PART 6 风险提示,PART 1 市场分析,2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库!全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,全市商品住宅市场整体供求情况,(面积单位:万平方米、套数单位:套
2、、价格单位:元/平方米),资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,全市商品住宅市场整体供求情况,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,全市商品住宅市场整体供求情况,供 应 量:2007年10月全市商品住宅上市面积91.66万平方米,较上月下 降58.55%。成 交 量:2007年10月全市商品住宅成交面积109.38万平方米,较上月 下降58.53
3、%;成交套数9237套,较上月下降49.51%。成交均价:2007年10月全市商品住宅成交均价11737元/平方米,较上月 上升10.63%。成 交 比:2007年10月全市商品住宅成交比为1:1.19。,根据趋势,10月商品住宅的上市量、成交量较9月均有所下降,而成交均价却有了比较明显的提升。,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,闵行区公寓供求情况,(面积单位:万平方米、套数单位:套、价格单位:元/平方米),资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建
4、议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,闵行区公寓供求情况,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,供 应 量:2007年10月闵行区公寓上市面积10.90万平方米,较上月大 幅度下降,幅度达77%。成 交 量:2007年10月闵行区公寓成交面积18.55万平方米,成交1787 套,均较上月有所下降,其中成交面积跌幅达到30%。成交均价:2007年10月闵行区公寓成交均价7393元/平方米,较上月下 降了8
5、.4%。,闵行区公寓供求情况,根据发展趋势来看,10月闵行区公寓住宅的上市量、成交量较9月均有所回落。而成交价格也下跌为7393元/平方米较9月下降了8.4%。,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,竞争个案十月公寓成交情况,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,新近推案项目分析,(面积单位:平方米、套数单位:套、价格单位:元/平方米),资源分析
6、建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,(面积单位:平方米、套数单位:套、价格单位:元/平方米),新近推案项目分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,08年市场预判-竞争个案,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,政策影响(政策
7、篇),9月27日,央行和银监会发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知(以下简称“927新政”),对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定,其中主要针对购买“第二套房”提出了一些建议。根据央行、银监会国庆节前发布的相关通知,贷款购买第二套(含)以上的住房首付款将提高至40%以上,利率不得低于同档次基准利率的1.1倍,且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,政策影响
8、(数据篇),从月供求情况看,07年至今,上海商品住宅供应量总共1119.64万平方米,成交量1811.73万平方米,巨大的供求缺口也导致的价格始终走高,即使是10月1日-10月21日,成交比依旧达到1:1.19。,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,政策影响(数据篇),从政策公布后10月1日-10月21日的市场成交看,成交价格依旧保持强劲的上升势头,9237套的成交表现也不能算差。结论:单从成交数据来看,上海楼市目前并没有受到银行新政的影响,新政对于房价的抑制作用至少
9、目前并未显现。,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,政策影响(客源篇),目前上海的住宅市场,大量中年的改善型购房者和80后首次购房者是支撑着上海楼市成交的主力。内环内及部分豪宅区的物业多为外区域、境外及本地有着很高收入的隐性人群所购买,他们受目前国内银行贷款的限制和压力原本就不大。通过提高房贷新政来遏止庞大的炒房团,至少在上海市场还找不到确切的证据来证明。对于相当一批通过投资股市等投资手段获得利润,准备考虑二次购房、换屋的客源来说,新政的出台是一个不小的打击。根据对我
10、司操作项目的现场执行人员了解,目前总价在200-300万元总价段的公寓产品成交势头受到遏止。而这个总价段的主力客源恰恰正是二次购房、换屋的客源。当然这也不排除近期楼市房价进一步上涨也使得客户从迫切出手转而耐心观望。由此看来,提高房贷新政对于二次购房、换屋的客源具有一定遏止作用,但效果并不显著且同样显得证据不够充足。,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,政策影响(银行篇),各大银行对于“第二套(含)以上住房”这一概念如何界定?建设银行:明确第二套住房的认定标准以“户”为
11、单位,提高首付比例,利率为基准利率的1.1倍,即便首套房产贷款已还清,仍将被计算在内,而这也是其他三大商业银行的选择。光大银行:正式对外宣布暂停对个人第二套房的固定贷款,仅对第一套住房提供固定利率贷款,成为首家正式宣布暂停第二套房固定贷款的银行。华夏银行:总行向分行下发了执行细则,细则规定第二套房的首付为4成,利率为基准利率的1.1倍,每增加一套住房,首付提高不少于5个百分点,贷款利率在前一套贷款利率的基础上上浮不低于2%。花旗银行:近日表示将以“个人”为单位认定第二套住房,同时如果第一套房贷款结清后,再贷款购房则视为“首套住房”。由于各大银行所出的细则不同,因此对于购房者而言,还是有可回旋余
12、地的。因此可以预计,此次新政对于楼市的影响,在市场供求失衡的情况下,影响有限,或者说未必能够持续太久。,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,05-06市场回顾,一级市场,在土地供应量保持连续近10年的持续增长后,2005年开始下降。而06年土地成交量仅1690万平方米,较上年下降42%。,2006年,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,05-06市场回顾,2006年上海市供求为1:0.93,住宅供求比为1:0.97,供略大于求。,二级市
13、场整体,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,05-06市场回顾,二级市场整体,2006年上海市商品房上市量较05年减少7.8%,成交量则增长28.39%;商品房成交均价7528元。同期上海市住宅上市量2198.9万平方米,较05年下降14.78%,住宅成交量2141.2万平方米,较05年增长19.36%;住宅成交价格8156元,较05年增长5%。上海房地产市场在经历了05年的成交量萎缩后,于06年强劲反弹。,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议
14、,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,06-07调控政策,06年调控政策回顾,06.03.05 国务院总理政府工作报告指出中央政府对房地产宏观调控的主要政策指向。06.04.28 央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。06.05.17“国六条”提出。06.05.29“十五条”出台,提出90平方米、双70的量化规定标准。06.05.31 对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。06.07.06 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见明确了90平方米标准。06.07.06 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知
15、发布。06.07.11 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见发布。,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,06-07调控政策,06年调控政策回顾,07.1.17 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知发布07.1-10 央行连续6次涨息07.9.27 银鉴会出台文件提高第二套住房首付及利率,07年调控政策,06.07.24 关于建立国家土地督察制度有关问题的通知发布。06.07.26 关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知,8月1日起全国
16、范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。06.08.01 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行06.08.30 城镇廉租房工作规范化管理实施办法发布。06.09.04 关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知发布。06.09.05 国务院关于加强土地调控有关问题的通知发布。06.09.12 按照国办发200637号)和建住房2006166号的要求,就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。06.09.05 财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知发布。,08年调控依旧,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,
17、资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,政策影响(结论篇),总体来看,仅仅想依靠现有公布的房贷政策,尚难对目前高走的房价起到遏止作用。但根据今年各项政策出台的频率,预计接下来2个月里,政府及银行应还会有进一步的各项政策出台,如外界预测的进一步提高首付比例、征收物业税等,一旦实施,则届时那些政策的走向和形式应会对市场产生更明显的影响。,资源分析建议,推盘策略计划,市场分析,客户分析,资源分析建议,推盘策略计划,媒体整合,市场分析,客户分析,风险提示,PART 2 客户分析,
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 花园 小城 项目 营销 策略 汇报 70 PPT
链接地址:https://www.31ppt.com/p-2383898.html