【地产策划】上海西部高端别墅市场调研报告55PPT汉宇地产.ppt
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1、上海西部高端别墅市场,2009.04.25,2,目 录,一、青浦别墅市场介绍-3 青浦区域介绍-4 青浦高端别墅板块划分-5 青浦别墅近期成交量列表-6 青浦别墅 2008年1月至今成交列表-7 青浦朱家角板块划分-89 青浦徐泾板块个案介绍-1017 青浦赵巷板块个案介绍-1823二、松江佘山别墅市场介绍-24 松江佘山高端别墅区位图-25 佘山板块高端别墅成交分析-2627 松江佘山板块个案介绍-2843三、青浦与佘山别墅分析与比较-44 青浦高端别墅分析-45 佘山高端别墅分析-46 松江与青浦别墅板块对比总结-47四、汉宇介绍及最新销售楼盘-48 汉宇简介-49 公司业绩-50 最近销
2、售楼盘-5154 结束语-55,3,一、青浦别墅市场介绍,4,青浦区域介绍,青浦区地处上海市西郊,太湖下游,黄浦江上游。西接浙江和江苏两省,是上海市通向内地的西大门,更是两省一市的交通枢纽。青浦地理位置优越,水陆交通发达。东距市区中心20公里,离虹桥机场仅6公里。境内有三条公路直通上海市区,两条干线连接江浙两省,318国道东西贯穿全境。境内湖河相通是江浙沪水上交通枢纽。,5,青浦高端别墅板块划分,徐泾板块,朱家角板块,依托古镇水乡风情与东方绿洲自然景观,体现江南水乡风格;板块目前在售的有江南华府。,A9高速入口徐泾站,交通便捷,区域内以联排,双拼,独栋别墅为主;代表楼盘有沁风雅泾轩,观庭,大豪
3、山林别墅等。,青浦高档别墅聚集区,北靠佘山自然度假风景区,未来潜力巨大;代表别墅楼盘,恒联名人世家,古北佘山国际别墅。,赵巷板块,6,青浦近期高端别墅成交量列表,青浦别墅12月成交列表,12月青浦别墅成交量最高的是赵巷板块,总计成交10套房源,其次是徐泾板块,6套房源,整个青浦城区别墅区域主要集中在徐泾与赵巷,因此,这两大板块别墅竞争较为激烈。朱家角板块作为以住宅公寓为主区域,独栋别墅相对较少,本月绿洲江南园成交2套,均价在30000元/左右。,7,青浦别墅 2008年1月至今成交列表,青浦高端别墅 2008年1月至今成交列表,8,朱家板块绿洲江南园介绍,9,绿洲江南园详细描述,区位介绍 项目
4、地处青浦朱家角生活区,临近淀山湖生态园区,其所临靠大淀湖面积有800亩,是上海地区罕见的湖景别墅。规划设计 小区内全部为湖景别墅,值得一提的是,绿洲江南园紧靠古镇城区,在享尽湖光水色的同时,还融入了浓郁的水乡生活氛围,使居住者对文化生活产生新的感觉。,10,徐泾板块大华西郊别墅介绍,11,大华西郊别墅详细描述,区位介绍 项目位于青浦徐泾,是西郊高档成熟别墅板块,虹桥的直接延伸段。周边德法学校、上海西华国际学校、蒙特梭利幼儿园等都在周边,特别是位于高光路的德法学校距离本案更近。5公里左右,15分钟车程内的闵行华漕板块,云集美国、新加坡、韩国、英国等国际学校,从小给予孩子高标准成长环境、浓郁的国际
5、化氛围。同时,银涛golf、尊尚会spa、奥特莱斯shopping mall等高档配套,吸引了大量外籍与港台人士聚居此地,租赁市场火爆,区域内别墅平均月租金约25000-40000元。规划设计 每幢别墅力求根据位置、地块结构等因素建造“唯一”别墅。社区内部利用三条自然水系,规划有蜿蜒千米的河岸线,三座绵延至平原的山坡,将整个别墅区划分成森林、原野、环岛、丘陵、山谷五大主题景观。,12,徐泾板块大豪山林别墅介绍,13,大豪山林别墅详细描述,区位介绍 位于青浦徐泾西郊高档成熟别墅板块,虹桥的直接延伸段。随着别墅土地资源管制政策出台,独栋别墅将更显稀缺,性价比势必大幅攀升。周边云集众多国际学校,如上
6、海西华国际学校、蒙特梭利幼儿园和德法学校(2005年9月开学,在校生1500名左右),5公里左右,15分钟车程内的闵行华漕板块,云集美国、新加坡、韩国、英国等国际学校,从小给予孩子高标准成长环境、浓郁的国际化氛围。同时,银涛golf、尊尚会spa、奥特莱斯shopping mall等高档配套,吸引了大量外籍与港台人士聚居此地,租赁市场火爆,区域内别墅平均月租金约25000-40000元。规划设计 项目占地600亩,规划为六期开发。目前在售的为4期,所剩不多。5期即将上市。整个社区风景优美,规划皆引河、堆坡制造风景,社区十分适宜居住。,14,徐泾板块沁风雅泾轩介绍,15,沁风雅泾轩详细描述,区位
7、介绍 位于青浦徐泾,是西郊高档成熟别墅板块,虹桥的直接延伸段。随着别墅土地资源管制政策出台,独栋别墅将更显稀缺,性价比势必大幅攀升。在建中的上海西华国际学校距离沁风雅泾约2000米,该校为12年美国学制(小学高中),一期学前班和小学将于9月开学。沁风雅泾周边3公里内(约5分钟车程)还坐落着蒙特梭利幼儿园和德法学校(2005年9月开学,在校生1500名左右),5公里左右,15分钟车程内的闵行华漕板块,云集美国、新加坡、韩国、英国等国际学校,从小给予孩子高标准成长环境、浓郁的国际化氛围。同时,银涛golf、尊尚会spa、奥特莱斯shopping mall等高档配套,吸引了大量外籍与港台人士聚居此地
8、,租赁市场火爆,区域内别墅平均月租金约25000-40000元。规划设计 沁风雅泾规划为纯独栋别墅区,总套数168套,地上建筑面积350-450平米,赠送地下面积150-250平米。,16,徐泾板块观庭介绍,17,观庭详细描述,区位介绍 观庭位于青浦徐泾,是西郊高档成熟别墅板块,虹桥的直接延伸段。随着别墅土地资源管制政策出台,独栋别墅将更显稀缺,性价比势必大幅攀升。上海西华国际学校距离观庭约1000米,该校为12年美国学制(小学高中)。观庭周边2公里内(约5分钟车程)还坐落着蒙特梭利幼儿园和德法学校(2005年9月开学,在校生1500名左右),5公里左右,15分钟车程内的闵行华漕板块,云集美国
9、、新加坡、韩国、英国等国际学校,从小给予孩子高标准成长环境、浓郁的国际化氛围。同时,银涛golf、尊尚会spa、奥特莱斯shopping mall等高档配套,吸引了大量外籍与港台人士聚居此地,租赁市场火爆,区域内别墅平均月租金约25000-40000元。规划设计 该案总占地13万平米,总户数129户,规划为全独栋别墅,4户一个组团。观庭别墅户均拥有200平米左右半地下室,这样的面积在同档次产品中罕见,它采用堆土设计,抬升整体别墅离地高度,可从地下室直达庭院,营造出半地下室明朗空间。建筑风格 观庭纯独栋别墅,完全秉承赖特草原风格,整体建筑横向铺陈,地上两层,水平元素运用极端丰富而特别。四面斜坡屋
10、顶、夸张的深出挑屋檐、檐板及墙面装饰细节,无不呈现出大草原般的辽阔视觉形象。,18,赵巷板块圣安德鲁斯庄园介绍,19,圣安德鲁斯庄园详细描述,区位介绍 位于青浦赵巷国际别墅区,别墅区总规划占地8000亩,距人民广场仅25公里,距虹桥机场约15公里,走沪青平高速公路可到达市区,沿嘉松中路一路南行便可到达佘山。该地段还有着很多别墅区不具备的交通优势,赵巷别墅区北面几百米即是沪青平高速,20分钟可达市区,很方便。周边高端配套丰富,奥特莱斯、吉盛伟邦国际家具村等,未来还有更多高端配套加入,如珠江国际中心等设施。规划设计 项目占地近300亩,只规划了约110栋别墅,以淀浦河和其他天然河道自然分割,形成了
11、5桥7岛的设计。整个社区容积率只有约0.3,规划为纯独栋别墅社区。项目建筑风格以纯粹地中海风格为主。其建筑由美国著名建筑大师George Grigorian亲自执笔,在功能区、房型面积上进行人性化设计,全部为套房设计。外立面上,两层别墅的格局,架势很大,颇有些庄园的味道。项目已于2009年1月正式开盘,首批房源推出了社区西侧的62套别墅,390-580平方米的建筑面积加上地下室、花园等诸多赠送空间,每栋别墅均可称为大宅。目前销售情况不错。项目在规划上有着一套豪宅的标准,其建筑由葛乔治进行规划,园林则由泛亚景观设计。前者在上海著有西郊庄园,太阳湖大花园等作品,而后者的代表作,则是香港的迪士尼乐园
12、基建项目。,20,赵巷板块恒联名人世家介绍,21,恒联名人世家详细描述,区位介绍 恒联名人世家位于青浦赵巷特色别墅区,别墅区总规划占地8000亩,距人民广场仅25公里,距虹桥机场约15公里,走沪青平高速公路可到达市区,沿嘉松中路一路南行便可到达佘山。区内规划有高尔夫俱乐部、大型水景休闲度假村和会所、五星级度假商务酒店、宋庆龄国际学校、outlets品牌直销广场高起点的规划注定了赵巷别墅区的定位,当前6家楼盘的进入,未来15-20家楼盘即将进入,都给赵巷特色别墅区的突起注入了一针“强心剂”。规划设计 恒联名人世家位于嘉松公路以西,沪青平高速以南。总占地面积约为430亩,分两期开发,共165栋独立
13、别墅。社区内引入天然河道,将恒联名人世家分割为几大块,让社区有了“灵性”。恒联名人世家在社区规划上采用三级道路系统层层铺进,并在庭院的四周满植高大树木,在户与户之间用茂盛绿蓠相阻隔,并且通过堆土造坡、植树筑篱制造特殊园林效果,从而让园林保持了至高的私密性,屏避了外来视线的干扰。,22,赵巷板块古北佘山国际别墅介绍,23,区位介绍 楼盘位于古北佘山国际别墅社区,主要以独栋别墅为主。整个小区融汇中西建筑之精华,凝聚古典与浪漫,处处体现浓厚的国际生活氛围。古北佘山国际别墅位于沪青平公路、方黄路,距沪青平公路赵巷匝道口约一公里。总建筑面积万平方米,建筑形态为别墅,共幢,每幢建筑面积平方米至平方米,西班
14、牙和法式风格。规划设计 古北佘山国际别墅独栋别墅为现房,建筑面积在288-450平方米,两层总高无地下室,总价900万/栋起,根据不同户型配1-2个车位。别墅内最大私家庭院1800平方米,区内4万平方米生态主题公园,南临佘山自然风景区,坐享九年制宋庆龄国际学校,占地1.5平方公里的商业配套中心,依傍拥有4万平方米湖面的北竿山艺术中心,距虹桥机场12公里,距人民广场27公里。,古北佘山国际别墅详细描述,24,二、松江佘山别墅市场介绍,25,松江佘山高端别墅区位图,佘山国家旅游度假区是上海唯一的山林地区,规划总面积为64.08平方公里,区内有9峰12山,自北向南绵延13公里。虽然最高点还不足百米,
15、但在上海这个水源丰富、山脉奇缺的土地上已显得弥足珍贵。除了自然秀丽的山脉风景外,佘山地区的人造景观也不少见,三座山头环抱、水域面积达456亩的大型人工湖月湖,连接着绿树成荫的大道和大面积绿化的高尔夫球场,使整个地区呈现出一派宜人的景色。目前来看,佘山地区已经成为上海顶级别墅项目最多的区域。,26,佘山板块高端别墅成交分析,佘山别墅近期成交列表,近期松江佘山板块独栋别墅成交主要是佘山3号、世贸佘山庄园、天马花园三大豪宅别墅。从成交数据看出,佘山3号与天马花园成交套数相同,均价相差无几,属同一档次楼盘,而世贸显然要比这两大别墅高出一个档次,尽管套数略少于一套,但面积较大,总价高,因此在近期销售排名
16、中处于第一位。,27,佘山板块高端别墅成交分析,佘山别墅 2008年1月至今成交列表,28,佘山板块佘山东紫园介绍,29,佘山东紫园详细描述,区位介绍 项目位于佘山国家旅游度假区核心区的南部,依托东佘山、月湖、佘山森林公园等自然景观资源,及利用本身原由的地势地貌来营造高端别墅社区。距离浦东国际机场约1个小时的车程,虹桥机场20分钟的车程;离上海市中心约40分钟的车程。周边步行5分钟即可享受佘山国家森林公园、五星级酒店世贸艾美酒店、雕塑公园月圆园、高档餐饮设施、18洞高尔夫球场的豪华休闲配套设施。规划设计 东紫园是正佘山又一意大利文艺复兴风格奢华精髓再现之做,外立面采用澳洲进口砂岩立面,按照天然
17、纹理拼接而成,曲线流畅;华丽的穹顶、浮雕、漂延、细致之中磨砺出杰出建筑杰作,极富艺术感。楼盘在建筑技术上、规模和类型以及建筑艺术手法上都以理性的概念统领全局。在建筑空间、建筑构建上都体现出一种统一的空间概念。一期28套房源还有十余套在售,扩大地下室使用面积的作法受到购房者的认可每户为独立景观,配合以石步道、私家泳池、观鱼池或推杆高尔夫果林等。建筑风格典雅高贵;建筑形态和设计上,充分考虑了上海所处亚热带地区日光、雨水和季候特点。澳洲砂岩、南方原木为素材,石材所呈现的天然纹理对纹路拼接,尽显高贵。依托佘山地块原有的植物生态体系,使佘山东紫园保持了佘山丘陵地貌的林间野趣,更增添了浓郁的优雅氛围。,3
18、0,佘山板块上海紫园介绍,31,上海紫园详细描述,区位介绍 上海紫园位于西佘山南侧,依山傍水,自然环境非常优越。是上海唯一的一个4A级风景区,也是上海顶级别墅的发源地。规划设计 上海紫园总体规划设计是由美国强生费恩设计事务院、澳大利亚五合建筑事务所、香港王董设计事务所及同济大学建筑设计研究院、中船第九设计研究院等十几家建筑事务所合作完成的。上海紫园由13个岛和1个半岛组成,岛与岛之间由欧式彩色钢桥相连,临水别墅均设有私家码头,或是游艇或是小舟可畅游于内,美轮美奂。社区四面环水,传承优秀别墅的经典神韵,集“山景、水景、鸟景、林景、园景”多重自然景观,环境优美怡人、尊贵大气而又私密性极强。“上海紫
19、园”的总绿化率达到71.2%,总绿化面积为776亩,目前园内共植有700000多棵大小树木,700多棵百年以上的名贵香樟,100多棵胸径在50公分以上银杏,10000多棵水杉。根据总体规划,小区河道为自然水系,90的别墅临水,可坐船在小区游览,小区共建有11座欧式彩色拱形桥梁,设计采用特殊钢结构。,32,佘山板块佘山3号介绍,33,佘山3号详细描述,区位介绍 佘山3号位于正佘山别墅板块,佘山地区宗教历史长久、人文底蕴深厚,是上海仅有的自然山林,是上海唯一的国家级旅游度假区。周边沪青平高速公路、嘉金高速公路(在建)和泗陈公路等多条主干道四通八达。佘山3号距离人民广场约35公里(45分钟)、虹桥机
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