民生地产 信阳房地产调研报告版71P.ppt
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1、,信阳房地产调研报告,Research report,2/15/2023,目录,信阳市情概况地产市场分析重点项目监控,2010-2010年,Part 1,信阳市情概况,信阳:三省通衢,豫南经济、文化、教育、物流中心,鄂豫皖区域性中心城市。有“北国江南,江南北国”美誉,人杰地灵、英雄辈出,是中华文明最重要的发祥地之一。,PART 1 信阳市情概况,城市概况,城市概况:,豫南经济、文化、教育、物流中心,鄂豫皖区域性中心城市 信阳市位于河南省南部,东邻安徽,南接湖北,三省通衢,是江淮河汉间的战略要地,豫南经济、文化、教育、物流中心,也是鄂豫皖区域性中心城市。信阳山水秀丽,气候宜人,素有“北国江南,江
2、南北国”之美誉,是中国著名的宜居之城、魅力之城、创业之城,自古以来人杰地灵、英雄辈出,是中华文明最重要的发祥地之一。,2/15/2023,PART 1 信阳市情概况,城市区位:,信阳北距郑州300公里,南距武汉200公里,东距合肥340公里,特殊的地理位置,使信阳成为三大城市之间最具区域性中心城市发展潜力的地区。,2/15/2023,PART 1 信阳市情概况,行政规划:,信阳市下辖浉河区、平桥区、羊山区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、罗山县、光山县等七县三区,代管固始县,另有羊山新区、南湾湖风景区、上天梯管理区、鸡公山管理区、信阳工业城、潢川经济技术开发区6个处级行政单位。全境总面积1
3、8915平方公里。6个管理区,全市总人口610万,主城区人口约60万人;预计到2020年城区人口规模将达到l00万人左右。建设用地规模将达到100平方公里,城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。,信阳区域地图,2/15/2023,PART 1 信阳市情概况,区域概况:,信阳城区规划,2/15/2023,PART 1 信阳市情概况,交通概况:,信阳北距郑州300公里,南距武汉200公里,是国家重要的综合交通通信枢纽、全国44个交通枢纽城市之一。民航:信阳明港机场(2009年12月11日开工建设)。铁路:境内京港高铁、京广
4、铁路、京九铁路、宁西铁路四条国家级铁路大动脉。公路:境内京港澳高速、沪陕高速、大广高速三条国家级高速公路,过境的京珠高速公路水运:信阳有两大出海港口,分别是淮滨港和固始望岗港,其中淮滨饮马港是河南第一大内陆港。,2/15/2023,PART 1 信阳市情概况,城市建设,城市现状:,信阳全市人口共613万人,市区城市人口约60万人,城镇化率36%。城镇居民家庭自有住房率为 89.3%,其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房,40.1%的家庭拥有房改私房,38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城 镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。城市经济增长率较快,城市居民
5、消费能力逐步提升,同时旅游业主导城市发展,人均居住面积增长,都为项目后期提供充分购买力。,2/15/2023,PART 1 信阳市情概况,城区发展:,从信阳市城市规划图可以看出,将信阳市的城市性质确定为:鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心、工贸旅游综合发展、具有山水园林风貌的区域中心城市。信阳市城市规划图指出,建设用地规模将达到100平方公里,城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。信阳市城市规划图及其内容表明,此次规划重点加强公路交通、防洪、电力等区域基础设施建设,加强与湖北、安徽等相邻地区的经济联系。,2/15/
6、2023,PART 1 信阳市情概况,城市发展:,城市发展规划-根据规划,2020年,城区人口规模将达到l00万人左右。向东:主要布置城市行政中心、文化以及工业区,城市大规模集中建设的居住区;向北:跨国羊山和龙飞山,主要建设科教园区及配套居住组团,发展教育产业;向西:南湾风景区及金牛山风景区,发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。向南:完善湖东区建设,保护和完善浉河两岸景观,作为城市重要的生态建设及特色河滨风景区。,发展方向,评析:从信阳城区发展规划可以看出,城市功能定位更加准确,未来城市发展将保持较高的发展速度,羊山新区将成为未来主要发展方向,而老城区旧城改造项目在逐一进行,升
7、值空间有限。,2/15/2023,经济状况,PART 1 信阳市情概况,经济指数:,2012年信阳全市生产总值1408.6亿元,同比增长10.5%。其中,第一产业增加值377.64亿元,同比增长4.7%;第二产业增加值569.88亿元,同比增长13.5%;第三产业增加值461.17亿元,同比增长10.9%。2012年粮食产量达120.65亿斤,连续第8年创历史新高;茶产业发展态势良好。“信阳红”宣传力度不断加大,红绿相映比翼齐飞。全年茶叶种植面积7.52万公顷,茶叶总产量达4.78万吨,分别较上年增长20.6%和16.2%。全年工业增加值461.50亿元,较上年增长14.3%。其中,规模以上工
8、业企业增加值357.00亿元,增长16.5%,增速居全省第6位、黄淮四市第2位。2012年,全市社会消费品零售额592.6亿元,较上年增长15.8%,增速居全省第7位、黄淮四市第2位。分行业看,批发零售业零售额442.8.12亿元,增长12.0%;住宿业零售额21.32亿元,增长15.2%;餐饮业零售额192.93亿元,增长15%。2012年,全市城镇居民人均可支配收入17256元,比上年增长13%。经营收入成为居民收入快速增长的主要支撑。全市城镇人均消费性支出11253元,比上年增长11.3%。,2/15/2023,PART 1 信阳市情概况,信阳经济,亚洲第一大非金属矿,信阳茶叶,旅游业,
9、信阳经济发展较快,采用高新技术对食品、医药、冶金、建材、电力等传统产业进行技术改造,形成五大支柱产业。以信钢、羚锐、华英等企业为重点,强化资本运营,着力培育优势产品和优势企业,已初步形成了一批竞争力较强的大公司、大集团和若干对全市工业有一定支撑作用的工业企业。,2/15/2023,PART 1 信阳市情概况,小结,豫、皖、鄂三省交汇处区域中心,地利优势突出;经济水平相对滞后,第一产业占GDP较大,工业化水平低;城镇化水平低,城区框架大,发展迅速;居民收入水平偏低,增长迅速很快,为地产发展奠定基础;城区规划新城向东南方向,该区域发展迅速;信阳茶叶产业优势较明显,信阳毛尖已成为全国十大名茶之一,信
10、阳的城市名片;信阳旅游业发达,每年旅游业上下游产值达数十亿元;信阳市是全国十大宜居城市之一,河南省唯一。,2/15/2023,Part 2,地产市场分析,信阳房地产市场快速发展阶段,房价上涨很快。2012年,信阳全市房地产开发投资189.15亿元,较上年增长15%。其中,住宅投资154.16亿元,增长15.4%。,2/15/2023,PART 2 地产市场分析,2012年信阳房地产状况,2012年,全年生产总值1408.66亿元,固定资产投资1197.52亿元,较上年增长22.3%。比上年增长10.5%。全年房地产开发投资189.15亿元,增长15.0%。其中,住宅投资154.16亿元,增长1
11、5.4%。房屋施工面积1500.57万平方米,增长4.4%。其中,住宅1338.19万平方米,增长8.7%。商品房销售面积423.09万平方米,下降11.9%。其中,住宅384.97万平方米,下降10.7%。商品房销售额134.05亿元,增长3.5%。其中,住宅115.17亿元,增长4.0%。信阳市房地产开发投资连续5年位居全省第3位。,2/15/2023,PART 2 地产市场分析,土地市场,“十二五”规划信阳住宅用地应规划,分析:按照规划,2013年将进一步放大土地投放和市场新建商品房的投放量,这将导致近期市场竞争加剧局面。,2/15/2023,PART 2 地产市场分析,2012年土地成
12、交情况,土地市场,分析:2012年,信阳全年土地成交总量达到391.44万,其中住宅用地总成交为142.38万,占总成交的36.4%,商服用地成交量较少,占总成交的12.5%,全年工业用地成交量较大,共成交199.11万,加大工业用地的投放。,2/15/2023,PART 2 地产市场分析,小结,城镇化起步阶段,地产投资平稳增长,潜力巨大;成交量、价格增速变缓慢,但整体成交量较高;改善型居住为主,90-100平为两房;市场热销户型为140-180平,其中140-160为三房,160-180为四房;楼盘、媒体投放量主要集中在浉河区、羊山新区;实力开发商较多,开发档次较高。外地人去信阳市买房人较多
13、,市场需求量较大。,2/15/2023,PART 2 地产市场分析,信阳楼市各月成交状况,评析:从表上看,近7个月信阳市区销售商品房15875套,月均销售2265套。除了2月份赶上春节,其它月份成交基本都维持在2400套左右,起伏不大。由此可见信阳市区商品房市场需求旺盛,销售潜力巨大。,2/15/2023,PART 2 地产市场分析,2月份媒体监控:,分析:2013年1月1日至1月31日,共有34个广告项目在统计的7类广告上投放了112例广告,平均每个项目发表广告约3.3次。相比12月,广告投放项目减少了3个,广告数减少了32例。另外,1月份信阳房地产广告主要以无线广告、其次是网络、信阳楼市图
14、、大规格(半版和整版),彩色广告为主。,2/15/2023,PART 2 地产市场分析,2012年2月份媒体监控:,分析:2013年1月1日至1月31日,共有34个广告项目在统计的7类广告上投放了112例广告,平均每个项目发表广告约3.3次。相比12月,广告投放项目减少了3个,广告数减少了32例。另外,1月份信阳房地产广告主要以无线广告、其次是网络、信阳楼市图、大规格(半版和整版),彩色广告为主。,2/15/2023,Part 3,重点项目监控,信阳项目主要分布在浉河区板块和羊山新区板块,其中,羊山新区房价最高。,2/15/2023,PART 3 重点项目监控,重点项目监控,2/15/2023
15、,PART 3 重点项目监控,浉河区板块,范围:信阳老中城区浉河区北岸地区,即火车站与市政府之间和浉河南岸地区。概况:区域为城市较早的建成区,土地资源相对紧张,多为城市遗漏地块开发或老厂区改造项目。以旧城改造为主。设施:信阳火车站、汽车站,繁华商圈、市第一人民医院、滨河景观等城市稀缺资源。本区域交通便利,购物、生活、教育、休闲等配套齐全,购房消费表现为原住居民自住改善需求居多。物业类型:本区域个别项目由于占据较多公共资源,发展商借势开发综合性商业、酒店公寓、商业,投资需求占有一定比例。,2/15/2023,PART 3 重点项目监控,区域特点,目前老城区楼盘较多,市场投放总量较大;项目体量普遍
16、不大,铁建领秀城成为区域标志性大盘。楼盘住宅均价在4500元平方米。本区域改善型客户较多,产品形态也比较丰富,有写字楼、商业、精装酒店公寓、高层住宅等。主力户型为两室、三室、四室,主力户型面积区间130-180平方米,其中140-160为三房,160-180为四房;区域内也有部分一房做办公和投资用;随着竞争加剧,竞争也逐步的由单纯价格竞争转变提升产品综合性的品质楼盘,如铁建领秀城、台北城上城等。,2/15/2023,羊山新区板块,PART 3 重点项目监控,范围:信阳火车站以东、以北区域,是信阳新开发区域。概况:区域内多为原住居民自建房屋,且未经开发的土地较多,多为新盘建设。设施:信阳市政府、
17、市图书馆、博物馆、百花广场等基础设施集中,将是信阳未来的行政中心。本区域道路宽敞,但公交线路较少,购物、生活、教育、休闲等日常配套暂为缺失,购房消费表现为原住居民自住需求改善、周边县乡入城客户及投资客户。物业类型:本区域为信阳未来的行政中心,发展商借势开发住宅、综合性商业、酒店公寓、商业等产品。,2/15/2023,PART 3 重点项目监控,区域特点,本区域多为新开发楼盘,市场投放总量较大;项目体量普遍较大,区域内代表楼盘:恒大名都、东方今典、中乐百花公馆。楼盘产品均价较之浉河区和平桥区普遍偏高,均价已经突破在4000元以上。本区域楼盘主要集中在新六大街两侧和新七大道两侧。本区域楼盘多为新建
18、项目,产品同质化较严重,价格竞争已向品质竞争转变。,2/15/2023,平桥区板块,PART 3 重点项目监控,范围:信阳市平桥区为信阳1998撤地设市后在原信阳县基础上区划而成,大体为火车站以南、以东区域。概况:该区域内工业企业较多,占用土地面积较多,当地居民自有房屋较多,土地资源较为紧张,多为城市遗漏地块开发或工厂、居民区拆迁改造项目。设施:平桥区交通便利,通信发达。京广铁路、107国道和正在建设中的京珠高速公路横穿全区东西。区域内全国性工业企业较多,为该区经济支柱,且有特色型产业:信阳啤酒厂、茶叶、板栗等加工企业。购房消费表现为原住居民自住改善需求居多。物业类型:出住宅项目外,本区域由于
19、工业企业较多,相关专业地产较多,如综合性招商商城。,2/15/2023,PART 3 重点项目监控,区域特点,目前城区楼盘较少,市场投放总量较小;标志性楼盘为双汇欧洲故事、台北城上城、世界城。楼盘住宅均价在3500-4000元平方米。本区域住宅产品以自住型客户居多。产品形态以普通住宅和专业性商业为主,也有部分酒店式公寓和写字楼。主力户型为两室、三室,主力户型面积区间90-130;与该区域的竞争出区域内楼盘外,更多的来自于区域外竞争,羊山新区一定程度上分流了区域内住宅客户资源。,2/15/2023,PART 3 重点项目监控,恒大名都,2/15/2023,PART 3 重点项目监控,项目介绍:信
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