厦门P22五缘湾钟宅地块投资分析报告70p.ppt
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1、,xxxx地块投资分析报告,2010P22五缘湾钟宅地块投资分析报告,汇报内容框架,第一章:宏观分析,第二章:市场分析,第三章:地块分析,第四章:项目定位,第五章:投资分析,地块规划出让条件区域规划与建设地块环境分析地块SWOT分析,土地市场分析房产市场分析区域市场分析市场总结,开发销售计划成本估算起拍价效益分析投标报价分析风险分析,内容框架,客群定位形象定位产品定位价格定位,宏观经济分析厦门经济环境宏观政策分析厦门政策环境,1 宏观经济环境分析 2 厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析,第一章:宏观环境分析,经济增速持续回调、企稳,刺激退出政策效果逐步显现;外部环境越
2、显复杂,宏观经济,启示:1、今年第三季度全国GDP增长率为9.6%;连续2个季度下滑;经济增速回归至长期趋势水平;“保增长”目标已阶段性完成。2、“控通胀”和“调结构”是后续政策调整的主要方向;房地产业成为“控通胀”的主要措施。,货币超发,商品投资、投机此起彼伏,9月末广义货币余额为69.64万亿,货币泛滥,流动性过剩;商品投资、投机此起彼伏。1-9月新增货币供应量为6.54万亿元,达到全年货币供应预估值(7.5万亿)的87%。货币供应量已经逐步下降。广义货币与狭义货币余额呈现逐月增长趋势;适度宽松货币政策得以体现,流动性过剩依然存在。,宏观经济,CPI屡创新高,物价普涨,并开始向工业品传递;
3、经济再现“外冷内热”局面,宏观经济,CPI和PPI从2010年1月开始一直保持增长趋势,10月CPI达到4.4%,达到一年来的最高点;PPI达到5%;PMI经历了连续3个月上升,10月PMI达到54.7%,实体经济乐观方向发展;CPI、PPI、PMI数据反映全国经济发展处于“高增长”、“高通胀”时期,“控通胀”将成为政策调控方向。,厦门市总体经济运行良好,第三产业占比50.3%产业结构比较合理,厦门GDP近年保持了约16%的增长速度;受金融危机的影响,2009年增速为为历史新低;,2009年,厦门第一产业增加值21亿元,增长1.1%,第二产业增加值785.9亿元,增长3.5%,第三产业增加值8
4、16.2亿元,增长14.3%;三次产业结构为:1.3:48.4:50.3,与2008年(1.4:52.4:46.2)相比,第二产业比重下降4.0个百分点,第三产业比重上升4.1个百分点,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主,服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距,较福建省主要城市则处于领先地位,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,厦门经济,城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长,城市居民生活富裕购买能力强,厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增长,2009年已达到26131元。比08年增长9.1;厦门城市居民2009年人均消费性支出17990元同比
5、上年增长5.1%;2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系数为39.8%,处于富裕阶段。,厦门经济,厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市,厦门的经济总量相对较小,但人均GDP远远领先与福建省其他地市;是海西城市群中最具活力的城市;厦门财政收入远超福建省其他地市,城市基础设施建设速度、力度明显,新区开发的进程较快;,厦门经济,1-9月固定资产与房地产开发投资高速增长,经济对房地产业依赖度过高,1-9月固定资产投资705亿元,比去年同期增长35.3%;房地产开发完成投资309亿元,增长104.8%;大型项目陆续竣工,基础设施投资下降;房地产开发投资比重过大。1-9
6、月房地产投资占全社会投资的比重为43.8%。工业投资逐步萎缩,前三季度工业投资占全社会投资的比重仅为17.96%。,厦门经济,2010年1-9月份厦门经济快速高位运行,但增长后劲令人担忧,1-9月主要经济指标,数据来源:厦门市统计局,工业继续成为全市经济增长的火车头;批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力;政府财政支出与居民消费支出均有较快增长;外贸出口实现恢复性较快增长;金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长;,厦门经济发展主要特点,厦门经济,房地产调控政策,暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;非本地居民暂停发放购房贷款;首套房首付款比例调整到30%及以上;第二套住房首付款比例
7、不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍;全国15城市出台限购令;公积金贷款政策根据商业贷款调整。,宏观政策,政策解读:全国不分地区执行相同政策,政策涉及概念相对明确,不存在金融机构等自行解释空间;比4月中旬的“史上最严厉政策”更加严厉。抑制需求是本次调控的主要特点。,调控政策主要内容:,厦门关于促进房地产市场平稳健康发展的意见,“意见”核心内容增加普通商品住房用地规模,加快岛外新城建设;取得预售许可证后,应10日内一次性公开全部房源,“一房一价”和明码标价制度。销售价格调整10以上的,应调整预售方案,重新申报预售价格。住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行;,厦门政策,政策解读:2010年
8、3月厦门房价与2007年底接近,而全国主要城市房价上升2378%;因此,厦门并非房价上涨过快城市;“厦门限购令”紧急出台,可见地方政府承受高政治压力;部分银行的按揭贷款还存在“灰空间”。,近阶段厦门市获得的政策性支持,城市发展,特区扩大到全市,2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市,厦门特区面积扩大11倍。,中央支持特区发展,2010年9月6日特区30周年庆典上,胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索,先行先试,发挥作用。,体制创新试点,中国服务外包示范城市跨境贸易结算试点城市“三网融合”试点城市国家创新型试点城市国家知识产权工作示范城市,城市建设重点:全面推进岛内外一
9、体化建设,岛外新城建设,岛内优化提升,四大新城:集美新城、海沧新城、翔安南部新城、同安滨海新城建设面积:240平方公里建设目标:一流现代化国际性滨海新城,旧城旧村改造:曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动;综合体建设:万达城市综合体和观音山、五缘湾等东部商务区建设全面推进;,2009年8月厦门市委提出,要加快推进岛内外一体化建设,提升岛内、拓展岛外、一体发展。2010年初,胡锦涛总书记视察厦门时要求“规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化”。,城市发展,宏观环境总结,宏观经济快速回升,受房地产宏观调控影响,增长速度下降;,厦门经济发展速度全面恢复,结构合理,后劲不足;,房地产调控
10、政策处于高压期,短期内放松可能性小;,地方承受“控房价”的压力增大,粉饰性控房价措施,“特区扩大”、“岛内外一体化”等将进一步推动城市建设;,1 土地市场分析 2 房地产市场分析 3 区域市场分析4 市场总结分析,第二章:市场分析,土地价格保持稳定,出让量随行就市,土地市场,2007年2009年厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元/;2010年土地出让以岛外为主,拉低整体土地价格;土地出让量、价格受房地产市场状况影响较大。,土地出让重点区域向岛外转移,土地市场,2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为27:63;其中集美区商住用地出让占45%;2010年1-10月岛内、外商住
11、用地出让规划建筑面积比例为16:84;其中同安商住用地出让规划建筑面积占43%;岛外基础设施的完善,区域开发进入市场运作阶段,房地产开发开始接棒新城建设;岛内可供出让用地日渐稀少,土地资源稀缺性已非常明显;岛外成为房地产开发的最主要战场已势不可挡;“高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。,岛内用地稀缺,岛外新城为主,土地市场,岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主,住宅用地出让日渐稀少;住宅用地出让楼面价680010000元/;集美城市基础设施完善,发展空间和潜力巨大;是厦门住宅用地出让的集中区域;区域出让住宅楼面价23003500元/;滨海区域楼面价可达6000元/;同安滨海新城建设成为住
12、宅用地出让的重要区域;区域楼面价为25003500元/;翔安新城房地产开发处于起步阶段,土地出让将逐年增大,区域住宅用地出让楼面价为20005000元/;海沧片区发展比较成熟,可出让用地相对较少,区域住宅楼面价5000元/左右。,供应量大幅提升,供应结构性矛盾开始显现,房产市场,1-10月全市各类型商品房供应面积为286.66万平方米,其中居住类供应185.47万平米,占65%。1-10月份岛内住宅供应72万平米,占38.8%,岛内住宅比例逐步下降。9月份、10月份供应量大幅提升,10月份住宅预售批准面积达到53万平米。供销比矛盾逐渐扭转,1-10月供销比为0.95,接近平衡;未来一段时间供应
13、量提升比较快。岛内高端豪宅与岛外新区住宅是两大供应主体,结构比较单一。,住宅年成交300万平,均价0.91.1万元/,房产市场,06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右,08年市场住宅成交107万平米,2009年市场恢复性增长,住宅成交面积接近400万平米;07年以后厦门住宅成交均价长期保持在900011000元/;,下半年以来住宅成交“量升价稳”,房产市场,信贷政策调整以来,住宅成交量由5月份开始大幅下滑,6、7月份住宅成交量小于10万平米,8月份开始住宅成交逐月提升;住宅销售均价保持稳定;10月份住宅均价达到11054元/,8、9、10月份连续小幅下滑;11月随着万科湖心岛、世贸滨湖首
14、府、中骏天峰等豪宅项目的销售,住宅销售均价将大幅提升。,市场持续消化存量,供需矛盾扭转,房产市场,0306年,供销比小于等于1;市场供销平衡,供应量略小于销售量;0708年,市场供应量大于销售量,供销比大于1,市场存量积压比较严重;0910年上半年,市场供应量远小于销售量,市场持续消化存量;9、10月份厦门住宅供应量大幅提升,供销比失衡已经得到扭转。,本地客群下降,外省市已上升,省内保持稳定,2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%,本地居民购房比例下降到最低点;省内其它区域购房客群比例基本稳定,维持在27%35%之间;省外客群比例有逐年上升之势,2010年比例为34.46%;“限外令
15、”后可能下降;海外客群比例较小,维持在2.5%7%之间。,房产市场,土地市场群雄逐鹿 集中开发,五缘湾市场,2007年至今片区已出让商住用地,五缘湾市场,五缘湾区域近年来土地市场硝烟四起,集中放量,2007年至共出让商住用地(含综合体)总建面积达159.35平方米。巨大的区域价值使五缘湾成为品牌开发商的“竞技场”。已经聚集了国贸、特房、建发、新景地等知名开发企业,土地成交价格日益攀升。2007年至今共出让商住用地总额达148.53亿元,平均楼面价9320元/平方米。,土地市场集中开发,品牌房企汇聚,区域短期供应较少,未来同期供应大增,五缘湾市场,缘湾第一次开发热潮已接近尾声,目前区域处于暂时性
16、的产品供应断档期。新景缘、联发五缘湾1号二期熙园、鑫海湾均为尾盘,所剩无几;近期开盘的亿力悦海销售率超过90%。10月底,国贸天琴湾一期推出别墅产品总价高达2000-5000万,依然受到市场热捧,全部售罄,再一次显示五缘湾宜居魅力所在。,区域目前仅有新景国际外滩二期集中推售,产品挑高5.9米,以98-105平米二房、三房为主,产品以挑高、赠送露台为卖点,均价达到19000元/平米。特房五缘尊府和尊墅规划有高层和别墅,以平米两房、三房为主力户型,预计2011年初开盘。,区域市场,区域在售项目基本资料,区域市场,区域在售项目产品对比表,区域在售项目销售情况,区域市场,数据截止:2010.11.23
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