湖北武汉汉口后湖片区市调报告(110页) .ppt
《湖北武汉汉口后湖片区市调报告(110页) .ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《湖北武汉汉口后湖片区市调报告(110页) .ppt(111页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、后湖片区市场调查报告,市场分析,项目监测,配套分析,目录,整体概况政府规划交通路网市政配套公共配套楼盘分布总 结,第一部分:后湖片区配套分析,整体概况,总体定位:现代绿色生态都市居住新区建设范围:南临京广铁路、北抵规划的三环线,西起姑嫂树路、东至解放大道和汉黄公路所围成的区域。该区域规划用地23.6平方公里,其中江岸区占地18.56平方公里,江汉区占地5.04平方公里。后湖地区远期规划人口32.2万人。,政府规划,后湖居住新城是汉口区域距离中心区最近的一个纯粹居住城。根据后湖居住新城概念规划,未来的后湖新城将由四大版块组成,北面为创意产业园,中央为文化岛,西面为后湖都会亲水公园,东边为商业中心
2、。新城约为六个大型居住区,每个区约为四万,整个区域将居住25万人。“十一五”期间(20062010)后湖地区作为城市副中心,其配套设施将于2020年全部建成拟以幸福大道为该地区发展的中轴线,分期建设。“十一五”期末,后湖地区“五纵三横”交通干道基本形成,已开发区域服务性支路连接成网。三金潭污水处理厂投入使用,污水处理率达到70%。明渠景观整治大幅提升该地区总体生态环境。后湖泵站抽排能力提升,减轻黄孝河地区排渍的压力。商业配套等各种设施基本齐全,该地区将初步成为交通便捷、设施齐备、生活舒适、环境优良的居住新区。,武汉市城市功能分区关系图,后湖片区区域内功能分布图,交通路网,后湖作为未来武汉市的城
3、市次中心,是距离中心区域最近的居住新城,后湖地区道路规划总长192.8公里。区域内部“五纵三横”干道全长为37公里,“五纵”道路由西往东依次为:塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线和建设渠路,“三横”道路由南向北依次为:后湖路、幸福大道和井南路。,目前该地区仅设有百步亭花园和塔子湖两处公交首末站点。区域内部共布置了12条公交线路,另在外围道路设有20余条线路。公交通达区域主要为金桥大道沿线和百步亭花园片区。另在堤角和汉黄公路西侧建有公交停保场1座、公交停车场2座。城市公交。新建塔子湖西、三金潭、同安花园3座公交停车场和塔子湖西、余华岭、后湖、百步亭、石桥路、后湖路、体育中心等7座公
4、交首末站。,目前,后湖三横五纵的路网已经基本建成,但后湖的出入口仅二七小路、金桥大道或杨汊湖。作为武汉大道的重要组成部分,黄浦路金桥大道高架的修建,对后湖居民的出行有重要意义。武汉大道与二环线在竹叶山高架桥交汇,根据“二环线内30分钟畅通工程”的相关规划,二环线竹叶山段将建设四层组合式互通立交。二环线位于第二层,跨越京广铁路的金桥大道位于高架三层,后湖往二七长江大桥定向左转匝道是高架四层,还设置了长江二桥往汉口火车站和汉口火车站往后湖两条左转匝道。这样,在工程竣工后,不仅增加了畅通无阻的出行通道,而且对后湖与武昌的联通,也起到非常重要的作用。,生活配套,1条滨水绿化景观轴:黄孝河轴线绿化2条绿
5、色长廊:三环线、京广线2个综合公园:后湖公园、塔子湖公园3座社区游园:百步亭游园、后湖中心广场、竹叶山商贸城游园,多重立体绿化体系,生活配套(二),生活配套(三),楼盘分布,五大片区:幸福大道两侧的汉口花园片区;兴业路以南的黄浦科技园片区;兴业路与幸福大道所辖的后湖居住新城;百步亭花园片区;堤角都市工业园片区。据2005年城市规划报告数据:后湖片区目前已建小区建筑面积296.28万平方米,住户数25735户,可居住人口8.2万人。在建小区建筑面积132.79万平方米,住户11534户,人口3.7万人。,后湖片区住宅及配套分布图,总 结,住宅项目:东西两端即汉口花园和百步亭花园片区分布楼盘较少,
6、但规模很大;中部后湖居住新城楼盘项目纷繁稠密,但规模较小周边配套:大型配套设施多集中在汉口花园外围,其余分布较零散,未来多集中在幸福大道沿线;该区域缺少大型综合医疗结构交通路网:道路通行能力尚可,但出入片区通道单一,车流量大;公交线路较多,但不能满足当前居民出入要求,第二部分:区域市场分析,价格分析户型分析开发理念,客户对其板块认知度持续提高,同类板块比较,价格相对稳定,年增幅位于前列新政实施后,板块市场表现仍旧良好,区域供求关系:量价稳步有升,价格分析调控政策作用下,武汉市场成交量出现下滑,但价格仍保持稳定,受影响程度小,居住价值逐渐体现的区域,在调整时仍能保持较好的市场表现,价格分析:产品
7、价值升级趋势明显,后湖片区商业规划,户型分析,后湖片区目前在售或将售项目以小高层和高层居多,小高层住宅基本控制在11层到18层之间,高层住宅则在22到27层之间单套面积大小分布阈值较广。从50平米左右1房小户型到150平米左右4房大户型均有分布,但主力户型多位7090两房和110120左右三房。90平米左右小三房比较缺乏。,开发理念,区域楼盘特点:从房地产的市场特征区分,后湖片区房地产开发面积普遍较大,小区住宅密度低,容积率低。如具有国家级声誉的大型经济适用房百步亭花园总占地面积1000亩。注重“绿色生态”,坚持“以人为本”的理念。“居住要追求人性主义与自然的融合”,是后湖楼市建立高素质新城的
8、开发理念。品质逐渐提升,科技含量高,现代风格浓。以新地置业为例,从最早入主后湖开发的东方恒星园、东方花都到东方华府,再到现在的东方明珠、东方世家,清晰地记录了后湖楼市的发展历程,楼盘品质也节节攀升。从楼宇构成来看,目前后湖地区多以高层、小高层为主,传统的多层住宅渐渐淡出区域市场。后湖片区的均价目前远低于市中心区域的均价,其均价一般6000元每平方米以上,未来随着周边道路和配套设施的完善,价格将会进一步上扬。,总结:,新政策调控下,武汉房地产市场进入调整期预计武汉市场在调整期,表现应较为稳定,成交量缩减幅度不会太大,价格波动较小。市场或将出现分化,高性价比区域稳定性强,第三部分:区域项目监测,汉
9、口花园(幽兰居)圣诚和园盛世东方同安家园(四期)新生活摩尔城柠檬墅晋合后湖项目嘉锦苑,汉口花园,项目基本信息所推房源情况项目策略及广宣表现项目点评,项目基本信息,所推房源情况,产品情况介绍,汉口花园六期幽兰居共由31栋楼组成,其中26栋11层、2栋15层、3栋18层,共计1919套。户型以二室二厅为主,90以下户型占据近70%。该项目分三次销售,分别是四月、六月和八月。现已两次开盘,时间分别为:2010年4月18日、2010年6月6日 其中,第一批开盘房源为:C1、C2、C4、C5、C6、C7、C11第二批在售房源为:C3、C9、C10、C13、C17、C21目前在售C3、C9、C13、C21
10、,所推房源情况,定价策略:在售房源面积为90-112平米左右,均价为6200元/平米,一次性98折,按揭99折,在售详情3#楼:11层1梯3户2个单元,公摊15%,一楼为商铺。分布户型为C1、C2,共40套。13#楼:11层1梯3户2个单元,公摊15%,一楼为商铺。分布户型为C1、C2,共40套。9#楼:18层2梯3户2个单元,公摊23%,一楼为商铺。分布户型为C2(34套)、A1(68套)21#楼:11层1梯2户2个单元,公摊19%,1单元一楼为商铺,分布户型为D(42套)。此楼靠近中心花园,起价6200元/平,最高6610元/平。11#楼:目前仅顶层有售,分布户型E17#楼:目前仅顶层有售
11、,分布户型F1F2/J2/K户型将于8月开盘,分布在5栋小高层,主力户型,项目策略及广宣表现,项目外部表现,建材方面:一、二层花岗岩饰面;三层以上(含三层)为涂料售楼部内外布置、包装:普通,紧凑人员服装:标准职业套装售楼部公示:明显人员服务:态度冷淡,工积极性较差推广渠道:报广、网络、广播、户外、道旗等项目营销策略:汉口花园营销策略较为平稳,主要以报纸广告为主,尤其在开盘前后几周,每周报广宣传一至两次。其他推广渠道主要为项目周边道旗、口碑传播等,项目点评,项目优势:大品牌,大规模中小户型居多,瞄准刚需和首改客户价格在区域中相对较低,户型规整,性价比高周边配套齐全,项目劣势:离火葬场1公里范围内
12、各期建筑外观和园林景观完全一致,缺少创意后期深入后湖腹地,亟需成熟配套进驻南北均为城中村,周边环境有待改善新华家园附近交通堵塞严重,VS,客户分析:目前以刚需和改善型客户为主,多来自汉口城区,也包括周边拆迁居民和老旧社区居民。早期(一期)有相当一部分投资客户。,圣诚和园,项目基本信息所推房源情况项目策略及广宣表现项目点评,项目基本信息,所推房源情况,产品情况介绍,圣诚和园 共有7栋高层建筑组成,共938套住宅。产品形态分为18层、23层、25层。2010年6月12日首次开盘,推出1、2、6、7号楼,其中1#楼18层,共2个单元,一层3户,合计108套,户型为B户型和G户型2#楼24层,共3个单
13、元,一层3户,合计210套,户型为A、C、D、E、F、H、I6#楼18层,共2个单元,一层3户,合计108套,户型为B、G7#楼18层,共2个单元,一层3户,合计108套,户型为B、G、J,开盘均价6000元/平,后均价涨至6200元/平,优势楼层达到7100元/平。总价40-60万,首付8-12万。一次性付款98折,按揭99折;楼层差价50元/平,下定金7日内签合同减2000元现金。,定价策略,项目策略及广宣表现,外部表现,建材方面:棕色面砖售楼部内外布置、包装:简约风格人员服装:白底黑条纹衬衣售楼部公示:明显人员服务:服务非常热情专业LOGO释义:七巧板古老神秘,可拼出1600多种不同的图
14、案,代表该项目户型灵动多变,相关推广语为“一样的80平米,不一样的生活空间”;该项目共由7栋楼组成,推广渠道:目前已知有报广、网络、围墙、道旗等报广及主推广语:(定位80后首次置业刚性需求)80+“玩”美生活领地;80+城市新锐玩美置业方案报纸软文及配套活动宣传:话题:“70后与80后的阳台观念PK客厅带阳台好还是卧室带阳台好”;事件:媒体合作,与大楚网合作,冠名世界杯“草根报道团”,策略和媒介表现,营销推广策略:总体来说比较普通。主要以报广、网络、围墙等渠道为主,未进行大规模集中宣传轰炸。其中网络主要和大楚网进行活动推广,和搜房网等进行广告合作。在开盘前后有过报纸硬广宣传,前后各一周,每周2
15、次。软文仅发过两次,一次讨论阳台位置,一次正面讨论其户型的紧凑合理,除此之外无太多亮点。营销方面则依靠低总价低首付的80后首次置业定位吸引客户。,项目点评,客户定位:中等收入人群,一般家庭居多,自住占大多数,年龄在30-50,也有年轻情侣,平均年龄35户型分析:从成交户型结构来看,两室两厅一卫B户型成交套数最多,一方面是该户型推盘量最大,另一方面与其他两房户型相比,B户型功能划分最明确,布局最为合理,卧室客厅都增开大飘窗,生活阳台和主卧阳台更较适用;三室两厅两卫的I户型和J户型销售率较高,因为本次推盘近90%都是两房中小户型,对于改善性需求和三代同堂客户而言,更倾向三房户型。,项目优势位于后湖
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 湖北武汉汉口后湖片区市调报告110页 湖北武汉 汉口 后湖片区市调 报告 110
链接地址:https://www.31ppt.com/p-2338029.html