天津新地王津南新城可行报告.ppt
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1、1,天津“津南新城”,2010年3月,2010年3月,2,城市概况 3 16项目概述 17 29区域市场 30 40项目定价 41 66项目测算 67 68SWOT分析 69结论 70,目录,3,1、天津,中央直辖市中国北方第一大港环渤海经济中心中国经济增长第三极。,一、城市概况,4,2、国民生产总值(GDP),2009天津市GDP总量7500亿元,增长幅达到了16.5%,,一、城市概况,5,3、人均GDP,09年末人均GDP达到9295美元,一、城市概况,6,4、产业结构,天津市产业结构以第二产业为主,一、城市概况,7,5、固定资产投资,2009年固定资产投资5006亿元,比2008年有大幅
2、度增长固定资产投资的增加促进房地产的发展,一、城市概况,8,6、人均可支配收入,2009年人均可支配收入21430元收入的增长使人民生活水平的提高,购房需求进一步增强,一、城市概况,9,7、人口规模,截止到2009年底天津市常住人口约为1202万人人口规模的增加,将会从很大程度上刺激房地产市场需求,一、城市概况,10,7、居住房面积,08年人均住房面积28.53平方米人均住房面积进一步攀升,说明改善型要求的人群逐年增加,一、城市概况,11,8、房屋施工、竣工面积,09年房屋竣工2838万平方米,同比增长11.26%天津市竣工面积总体呈现不断增加的趋势.,一、城市概况,12,9、房地产开发投资,
3、09年房地产开发投资735亿元,同比增长12.5%09年增速虽然出现下滑,但投资额仍呈现了高速增长的局面,一、城市概况,13,2009年天津商品住宅市场,新增供应量1072万平米,实现成交量约1342万平米,当期供求比为1:1.25商品住宅市场供不应求,10、09年天津商品住宅成交情况,一、城市概况,14,11、近期房价走势,室内六区成交均价稳步上升,环城四区在波动中前进。,一、城市概况,15,北辰区:6700元/,北辰区,西青区,津南区,东丽区,红桥区:12000元/,南开区:14000元/,和平区:16000元/,西青区:8000元/,河北区:8300元/,河东区:9000元/,河西区:1
4、4000元/,津南区:7500元/,东丽区:7000元/,12、各区2010年2月房价,一、城市概况,16,13、各区县客户置业流向,一、城市概况,和平:基本不愿离开,区域情节浓厚河西:经济实力较高,优越感较强河东:对东部发展有信心,看好东部南开:区域范围较大,收入水平中等河北:经济实力较低红桥:经济实力较低市区客户置业:形成向外扩张的趋势。,17,1、地理位置,项目所在的津南区位于天津市东南部,海河下游南岸,是天津市的四个环城区之一,是联接市中心区和滨海新区的重要通道。津南新城地处津滨走廊,是双城发展带动下的潜力区域,二、项目概述,18,本案天津市中心城区 12公里 本案天津站 15公里 本
5、案滨海国际机场 20公里 本案天津港 30公里 本案京津塘高速 12公里,宗地位于津南区核心位置半小时可达天津市各商务中心,二、项目概述,1、地理位置,19,2、挂牌条件,二、项目概述,自天津市津南区国土资源分局关于津南(挂)2010-11号地块公开出让方案的请示(草稿2010年3月11日版)表述:,1)、地块基本情况,位于津南区咸水沽镇东至津南区北环路 南至老海河 西至东沽路 北至津歧路,20,2、挂牌条件,二、项目概述,建设用地面积:118.4公顷规划建筑面积:300万m2居住:260万m2商业金融:35万m2中小学:5万m2平均容积率:2.53绿地率?%,建筑密度?%建筑限高?米,2)、
6、规划条件,21,2、挂牌条件,二、项目概述,3)土地使用条件:出让范围内的树木、供电设施,受让人可结合规划设计方案保留,对不需要保留的,由受让人自行与有关部门协商解决,并承担所需费用,如有地下建筑物、构筑物或其他设施等,由竞得人自行与有关部门协商解决。土地用途:?用地,出让年限?年(按地块分列)规划范围内的市政路网由津南区政府出资修建公共市政道路1700米,其余部分由受让人修建。规划范围内的绿化用地由竞得人出资修建并承担费用。规划范围内由竞得人出资修建10万平方米的建筑,按照津南区人民政府批准的规划实施建设,建成后由津南区土地整理中心回购,回购价格、具体位置等事宜由竞得人与津南区土地整理中心协
7、商确定,另行签订回购协议。,22,2、挂牌条件,二、项目概述,4)地价情况:出让底价:62亿元自来水、燃气、污水、雨水、道路、绿化城市基础配套费已经包含在出让底价内。不包括通讯、供热、电力,此三项配套由有关专业部门申请解决,并按规定缴纳相应费用。5)公开出让方式:挂牌本次出让11宗地按起挂价综合进行报价,以总报价最高确定1个竞得人,竞得后分别签订土地出让合同。挂牌地块的增副为人民币100万元或100万元的整数倍。,23,2、挂牌条件,二、项目概述,4)有关要求:竞买人须是中华人民共和国境内外法人,且竞买人或其控股公司须具备国家建设部颁发的房地产开发一级资质,并且注册资本金不少于20亿。接受联合
8、竞买,联合体中有一方须符合上述条件,联合体不超过三家。竞得人未在津南区注册的,在地块成交后30日内在津南区注册新公司。津南(挂)2010-32号地块内规划所建酒店应满足五星级酒店硬件标准,自签订出让合同之前须提供与国际知名酒店如签署的经营管理协议。11宗地竞得人自签订国有建设用地使用权出让合同后一年内开工建设,竣工时限为?年,以上方案如无不妥,津南分局予以备案后即委托天津土地交易中心组织实事该地块建设用地使用权的公开挂牌出让(七个工作日),上交本请示之前,津南需要至少有一家先交预申请保证金15亿元。,24,天津大道:连接中心市区和滨海新区的快速客运道路,起点为外环线津沽立交桥,终点为滨海新区的
9、中央大道.途径津南区的双港镇、辛庄镇、咸水沽镇、葛沽镇、冶金工业园,塘沽区的新城镇,两端连接中心城区的小白楼商业区和滨海新区的中心商务商业区。通过天津大道,从本案至滨海新区20分钟至市区10分钟。,二、项目概述,2、区位条件,25,地铁一号线由天钢柳林过海河经双港,辛庄,高教园,津南新城,葛沽,于家堡,终点到天津港。,2、区位条件,预计于2013年通车,项目将永久享受地铁带来的便捷优势,更将为地段的升值带来无限空间。,二、项目概述,26,宗地现状,3、宗地现状,现状地主要以旱地鱼塘和村庄为主地势较为平坦,适宜建设。水系发达,现状鱼塘可作为未来景观水体基地村庄拆迁基本完成,二、项目概述,27,6
10、、周边配套,海河新家园,滨海新区中心镇,历史名镇,生态镇,电子工业镇,咸水沽,目前项目周边生活配套设施主要集中在咸水沽老城区;公园、学校、政府、商业、餐饮配套齐全,道路交通发达。,二、项目概述,28,6、周边配套,海河教育园区:规划总占地37平方公里,规划办学规模20万人,居住人口10万人。将崛起一座集中20所职业院校和2所大学的现代化大学城。雄厚教育资源、完善区域配套、大量人口导入将带动区域发展,二、项目概述,29,6、周边配套,老海河公园紧邻宗地南侧高质量的城市绿地和公园景观将提升小区的品质,二、项目概述,30,1、津南区,津南,津南区地处天津市空间发展核心“一轴两带三区”的主轴上(武清新
11、城中心城区津南新城-滨海新区核心区为)津南区被城市中心区和滨海新区的双向挤压,将快速发展。,三、区域市场,31,立体空间布局,抢占大滨海核心要塞,津南区第九次党代会,客观总结了区域经济社会发展的成就,提出了“东进、西连、南生态、北提升”的发展战略。,三、区域市场,1、津南区,32,东进滨海;西接市区;双城优势聚焦,西连连接泰达(西青)微电子工业区,重点发展以八里台工业园区和泰达(津南)微电子工业区为依托的IT产业,实现产业对接,提升聚集能力,形成以津港公路为主线,以滨海新区津南产业功能区为延伸的微电子产业带。,东进以葛沽镇为基点,把津南融入滨海新区。充分发挥葛沽镇作为滨海新区综合配套改革试验示
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