大连杨树房幸福花园项目产品分析及营销推广报告.ppt
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1、杨树房幸福家园项目产品分析及营销推广报告,大连华侨房地产营销机构2011年3月28日提报,目 录,城市概述 经济概述 规划发展 区内状况,根据大连城市规划城镇空间结构规划构建“一轴两翼、一核多节点”的城镇空间结构,皮杨产业区作为黄海城镇发展翼的重要战略节点,区域发展潜力巨大。依据普湾新区规划,构建“五区、三带、四园“明确杨树房以现代服装业为主的产业发展方向。,城市规划是地区经济发展的风向标,皮杨中心产业区规划总面积170平方公里,其中起步区71平方公里。主导产业:港航物流、装备制造、海洋生物、服装服饰 2010年,皮杨中心产业区生产总值81.2亿元,占普兰店市生产总值的27.5%;三产业结构比
2、14:62:24;固定资产投资34.2亿元,占普兰店市总投资的22%;财政总收入5.3亿元,占普兰店市财政总收入的25.4%;农民人均纯收入10121元,高于普兰店市平均8230元的1891元。产业区内超千万元项目有56个。,经济状况是区域房地产业发展的风向标,从现状来看,目前成型居住区为大杨开发的怡河园,但性质为地产,未来一段时期,该区域国有居住用地将逐步放大;产业园区的建立和发展,必然带来大量的外地务工人员,从而进一步形成购买力。未来,本区域购买力呈上升趋势;作为杨树房第一个国有产权项目,与在售的地产项目比较,区域竞争不大。,本案,本 案,洋尔特,耐尔特,东达,贸大,大通,佳德眼镜,中西眼
3、镜,包装品,鸿源机械,洪发,众富,怡河园,金洋服装,小结:,城市发展:全域城市化发展目标及规划,皮杨产业区是为其重要战略节点区域房地产市场关注度将逐步提升;产业结构:皮杨产业区承担着大连外向型经济、新兴产业发展和产业调整与转移的任务经济的发展将加强房地产的购买力,推动市场的繁荣;房地产市场:本项目作为杨树房第一个国有产权项目,承担着区域房地产发展的基调本项目当借此机遇,确立市场品牌。,目 录,项目基本概况 SWOT分析及优化 产品定位,1,2,3,4,5,6,7,8,9,12,10,11,13,14,15,18,17,16,19,22,20,21,23,24,25,26,8A,一期(5#、6#
4、、7#)建筑面积20385,项目规划图项目总建筑面积8.5万平,分2期开发,其中一期2万平由3栋小高层组成。,单体效果图项目建筑风格为现代简约,立面整体现代而不失典雅。,标准户型,格局方正,空间舒适,无浪费面积,高达84.7%得房率;独立厨房,飘窗设计,户户均赠送一半阳台面积。,Strength优势,1-绝版环境资源:水岸福宅气界水则止,天地的生气,可以用水使它停留住,因此,在住宅前有环抱形的水,就可以使气凝聚在住宅前。如果屋前有河流,其为内弯弧形,家宅就好象中国古代的官员,腰部缠上了一条玉条,这就是格,此为上上宅。2-较大的项目规模:规模效应因此从项目形象、景观环境、区内配套、物业服务都更为
5、完善。3-国有产权:第一效应可贷款,可出租、可转售,比较地产,投资性更强;而作为”第一“将受到更大的关注度。4-项目工程进度项目已封顶,年内可入住,后续持续开发,能够形成购房者的信任度,进而形成良好口碑。5-项目质量:框架剪力墙结构,抗震等级更高。6-企业整合专业资源的思想和能力,SWOT分析,1-项目位置项目地处区域边缘,距离客群工作区域相对远。(以纯居住标准来弱化)2-周边环境沿河景观改造尚未完成。(着重对沿河景观改造的宣传,从而转化为优势)3-动迁政策政策导致成本的增加,回迁安置无法集中。,SWOT分析,Weakness劣势,1-区域具有一定的发展潜力 皮杨中心产业区的快速发展,区域地段
6、价值在逐步提升,具有一定发展潜力。2-区域关注度将会增强商品房市场元年,将吸引更多公众的关注,区域居住环境将更加成熟。3-产品创新,引领市场市场现有产品均为地产,品质不高,产品创新缓慢,把握时机,赢得市场。4-市场营销操作空间较大5-区域内市场价格尚未形成,SWOT分析,Opportunity机会,1-房地产政策日趋严厉 购房者持币观望情绪严重,近两个月市场销售平淡;对于本项目主要影响为贷款条件限制。2-购买需求相对单一 购房需求以一次置业需求为主,改善性需求次之,投资需求所占比例较少。,SWOT分析,Threat威胁,项目定位解析,定位关键词:区域发展:规划、潜力、升值;产品优势:水岸、福邸
7、、配套、国有产权、规模、景观、小高层、户型、实景准现房;精神价值:第一、私有、引领、荣誉。传世府邸 荣誉小高层城市新贵 地标性景观美宅,面积配比来看,主力面积在71-90之间,进行模拟购买分析:,单价按照3000元/平计算总房款:21.3万-27万贷款七成,贷款额:14万-18万首付三成,首付款:7.3万-9万还款10年:1597-2053元/月还款20年:1052-1353元/月还款30年:894-1150元/月,单价按照3500元/平计算总房款:23.4万-29.7万贷款七成,贷款额:16万-20万首付三成,首付款:7.4万-9.7万还款10年:1825-2281元/月还款20年:1202
8、-1503元/月还款30年:1022-1277元/月,购房者在购买本项目需要支付7-10万的首付款,按照20年还款计算,每月还款1000-1500元/平,客户特点:区域来源:北三市、东北等外地务工人员年龄分布:25-35岁家庭背景:两口之家,小三口之家年均收入:个人3万元/年,双职工家庭5万元/年,购房以贷款为主购房目的:以结婚、改善居住条件为主,少量投资客户客群描述:具有一定的经济实力基础;认同杨树房区域的地段价值;注重实惠的同时,更具有一定的虚荣心;希望购买到具有更高附加值的私有物业(成本相对低/身份相对高/设施相对好);具有文化兼容性和城市引领型水岸居住休闲方式;承担城市主角;,客户特点
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