金色华·印象街推广策划 48P.ppt
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1、金色年华印象街推广策划,金色年华印象街 推广策划,一、市场分析二、项目SWOT分析三、目标客户群简述四、项目定位及广告策略,目 录,一、市场分析,金色年华印象街 推广策划,一、市场分析,金色年华印象街 推广策划,一、市场分析,1、昆明市商业地产近况1.1)竞争激烈,大型商业项目陆续登场。即将上市:昆明走廊、新西南商厦、汇都国际、文明街改造、北辰财富中心、大商汇等自金碧辉煌之后,商业地产相对淡季;05年大有卷土重来之势。,金色年华印象街 推广策划,一、市场分析,1.2)特点。体量巨大:数万至十数万平方米。过于集中:除财富中心、汇都国际外,都集中在近日商圈和青年路商圈。商业地产运作存在巨大困难和风
2、险,巨额的财富诱惑迫使投资开发商不断推陈出新,走大型化、综合化的道路。,金色年华印象街 推广策划,一、市场分析,2、北市区商业地产市场2.1)纯商业地产较少,以社区商铺为主赢城洋楼:社区商铺,商铺总建面6000平米,95%已售。金域蓝湾:社区商铺,商铺总建面5000平米,85%已售。春之城:社区商铺,商铺总建面10000平米,95%已售。美璟新城:街区商铺,商铺总建面50000平米,80%已售。芝麻街:纯商铺,商铺总建面4700平米,91%已售。碧城&晶都:底层、2楼均为商铺,05年3月认购。,金色年华印象街 推广策划,一、市场分析,2.2)特点(大多已完成销售)。体量小:总建筑面积在5000
3、10000平方米之间,无法形成规模化经营。为满足社区消费服务:主要为满足社区消费服务;业态局限于日用百货、餐饮等方面。相对集中:大多集中于烟草路一带。,金色年华印象街 推广策划,一、市场分析,2.3)竞争对手之一碧城&晶都位置:本案斜对面,更接近北大门商圈。认购时间:05年3月强势卖点:北大门商圈、地段商铺规划:12层均为商铺比较:位置及规划不如本项目。对策:强调本案独有的阳光中庭及综合规划。,金色年华印象街 推广策划,一、市场分析,2.4)竞争对手之二美璟新城(80%已售)位置:烟草路中段。强势卖点:花园式商业中心、步行街。商铺规划:街区商铺,总建面50000多平米。比较:对策:强调本案地段
4、及独特阳光中庭。,金色年华印象街 推广策划,一、市场分析,3、综合分析3.1)市中心竞争激烈,北市区前景看好。市中心地段优越、人流集中,但是由于总价过高,赢利空间不大;北市区社区化进程加快,人流日益集中,规模化商业地产会陆续出现。,金色年华印象街 推广策划,一、市场分析,3.2)区域内缺少规模化商场。项目所在地周边只有小型社区商铺,呈规模化集中的大商场只有联盟路家具商场及北大门等少数几处,但是位置及业态等对本项目威胁不大。,金色年华印象街 推广策划,一、市场分析,3.3)区域内商场业态比较单一。专一化:仅有的几大商业聚集点如恒森家私城、北大门美食城等商场,业态倾向于单一化、专业化;大众化:家乐
5、福超市属于综合业态,但是家乐福以大众化、平民化消费为主,对本项目中高档业态不够成威胁。,金色年华印象街 推广策划,二、项目SWOT分析,金色年华印象街 推广策划,1、优势:1.1)家乐福商圈,人气旺盛:和世界500强家乐福超市紧密相连,每天数万人流光顾,人气旺盛,商机无限。另外,家乐福大众化百货与本案的中高档餐饮、娱乐和品牌服饰形成互补,将发展成为北市区最完备的核心商圈。,二、项目SWOT分析,金色年华印象街 推广策划,1.2)社区消费支撑:项目周边社区众多,金星小区、金康圆、北京路花园等小区住户众多,具备较高的消费力水平,足以支撑本项目的综合型业态构成。1.3)阳光中庭:独特的阳光中庭式情景
6、商业街区模式领先同行业竞争者。1.4)官房品牌支撑:官房企业的品牌效应能提升项目的品质感和信誉度。,二、项目SWOT分析,金色年华印象街 推广策划,2、劣势:2.1)总价过高:相比同类型商铺总价过高,导致实际意义上的目标客户群缩小,销售有一定难度。2.2)车位有限:由于金色年华业主大多为商务客户,车位需求较大,加上家乐福超市需要消耗一部分车位,因此留给商铺使用的车位倾于紧缺状态。,二、项目SWOT分析,金色年华印象街 推广策划,3、威胁:3.1)体量较小:由于总体建筑体量较小,难以形成规模效应;这是投资者及经营共同的担忧。3.2)销售模式的影响:商铺没有经过统一招商,总体规划的欠缺对于投资者来
7、说存在较大的投资风险。3.3)竞争对手:碧城&晶都所处地段、规划、开盘时间都与本项目极为相近,会分流一部分客户,二、项目SWOT分析,金色年华印象街 推广策划,4、机会:4.1)体量小,消化快:总体体量较小,易于在短期内完成消化。4.2)区域内同期竞争较小:区域内同期销售的商铺项目少,销售压力相对较小。4.3)北市区社区化进程:随着北市区社区化进程加快,人流会越来越集中,商业地产增值空间巨大。,二、项目SWOT分析,金色年华印象街 推广策划,三、目标客户群简述,金色年华印象街 推广策划,本项目针对的目标客户群比较宽泛,包括所有具备投资意识、且拥有投资能力的客户。,1、投资者,2、经营者,目标客
8、户,三、目标客户群简述,金色年华印象街 推广策划,1、投资者。1.1)理由:地段:位于白云路与北京路交汇处,连接北市区与市中心的交通纽带。商圈:与家乐福为邻,每天数十万消费人群,形成强有力的消费力,支撑着中高档消费。消费支撑:本项目商圈有效覆盖周围金星小区、金康园等大型居住点;消费人群较为集中。,三、目标客户群简述,1.2)投资者特征:有大量闲置资金、有投资意识;注重地段、商圈等可发掘的潜在价值。1.3)诉求点:需要把地段优势、商圈规划及未来良好前景作为利益点突出,着重强调未来投资前景。,金色年华印象街 推广策划,三、目标客户群简述,金色年华印象街 推广策划,2、经营者。2.1)理由:中高档规
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