通程控股:拟转让持有长沙通程金洲投资有限公司股权项目资产评估报告书.ppt
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1、,长沙通程控股股份有限公司,拟转让持有长沙通程金洲投资有限公司股权项目,资产评估报告书,沃克森评报字2011第 0341 号,沃克森(北京)国际资产评估有限公司,二 O 一一年十月六日,长沙通程控股股份有限公司拟转让持有长沙通程金洲投资有限公司股权项目资产评估报告书,资产评估报告书,评估报告书声明.1,(摘要).2,资产评估报告书.5,一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者.5,二、评估目的.7,三、评估对象和范围.7,四、价值类型及其定义.8,五、评估基准日.9,六、评估依据.9,七、评估方法.11,八、评估程序实施过程及情况.13,九、评估假设.14,十、评估结论.15,十一、特别
2、事项说明.16,十二、评估报告使用限制说明.17,十三、评估报告日.17,评估报告附件.20,1,长沙通程控股股份有限公司拟转让持有长沙通程金洲投资有限公司股权项目资产评估报告书,评估报告书声明,长沙通程控股股份有限公司:,沃克森(北京)国际资产评估有限公司(以下简称“沃克森”或我公司)接受贵公司的委托,对长沙通程金洲投资有限公司于评估基准日 2011 年 10 月 5 日的股东全部权益价值进行评估,针对本评估报告特作如下声明:,一、评估机构和注册资产评估师在执行本资产评估业务中,遵循了相关法律法规和资产评估准则,恪守了独立、客观和公正的原则。根据注册资产评估师在执业过程中掌握的事实,在我们认
3、知的最大能力范围内,评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论,以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。,二、评估对象涉及的资产、负债清单及相关法律权属资料由委托方、被评估单位提供并经其签章确认;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。,三、评估机构和注册资产评估师与评估报告中的评估对象无利益关系,与相关当事,方无利益关系,对相关当事方不存在偏见。,四、注册资产评估师已对评估报告中的评估对象进行现场调查;我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象法律权属资料进行
4、必要的查验,但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证;我们已提请企业完善产权,并对发现的问题进行了披露。,五、评估机构和注册资产评估师具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。六、评估报告中的分析、判断受评估报告中假设和限定条件的限制,评估结论仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明、评估假设和限定条件及其对评估结论的影响。,七、评估机构和注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见,是经济行为实现的参考依据,不应视为评估目的实现的价格保证,并不承担相关当事人决策的责任。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于
5、评估报告载明的评估目的,仅在评估结论使用有效期限内使用,因使用不当造成的后果与我们无关。,八、我们未考虑本次申报评估资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的因素,我们也未对各类资产的评估增(减)值额作任何纳税考虑;未考虑诸如资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。,九、评估结论是根据基准日时点的资产状况,市场价格标准确定的,评估报告使用者应当对评估基准日后资产数量、价格标准的变化,在资产实际作价时给予充分考虑,进行相应调整。,沃克森(北京)国际资产评估有限公司,2,长沙通程控股股份有限公司拟转让持有长沙通程金洲投资有限公司股权项目资产评估报告书长沙通程控股股份有限公司拟转让持有长沙
6、通程金洲投资有限公司股权项目资产评估报告书(摘要)沃克森评报字2011第 0341 号,重 要,提,示,以下内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当阅读评估报告正文。沃克森(北京)国际资产评估有限公司接受长沙通程控股股份有限公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法(成本法),对长沙通程控股股份有限公司拟转让持有的长沙通程金洲投资有限公司股权而涉及的长沙通程金洲投资有限公司股东全部权益在 2011 年 10 月 5 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:一、委托方及被评估单位委托方:长沙通程控股股份有限公司。被评估单位
7、:长沙通程金洲投资有限公司。二、评估目的长沙通程控股股份有限公司拟转让持有的长沙通程金洲投资有限公司股权。本次评估是对长沙通程金洲投资有限公司的股东全部权益市场价值进行评估,为长沙通程控股股份有限公司拟转让持有的长沙通程金洲投资有限公司股权这一经济行为提供价值参考。三、评估对象和范围本次评估对象为长沙通程金洲投资有限公司于评估基准日的股东全部权益。评估范围为长沙通程金洲投资有限公司申报的于评估基准日的全部资产及负债。其中资产总额账面值 5,754.82 万元,负债总额账面值 754.82 万元,所有者权益账面值5,000.00 万元。评估前账面值已经天职国际会计师事务所有限公司审计,并出具天职
8、湘SJ2011825 号审计报告。具体评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。四、评估基准日沃克森(北京)国际资产评估有限公司,2,3,4,5,6,7,9,-,3,长沙通程控股股份有限公司拟转让持有长沙通程金洲投资有限公司股权项目资产评估报告书本项目资产评估基准日为 2011 年 10 月 5 日。五、评估方法本次评估采用了资产基础法(成本法)。六、价值类型本次评估的价值类型为市场价值。七、评估结论在评估基准日 2011 年 10 月 5 日长沙通程金洲投资有限公司申报的在评估基准日 2011年 10 月 5 日资产总额账面值 5,754.82 万元,评估值 18,983.59 万元,评估增
9、值13,228.77 万元,增值率 229.87%;负债总额账面值 754.82 万元,评估值 754.82 万元,评估值与账面值无差异;净资产账面值 5,000.00 万元,评估值 18,228.77 万元,评估增值 13,228.77 万元,增值率 264.58%。资产评估结果汇总表,被评估单位:长沙通程金洲投资有限公司,金额单位:人民币万元,流动资产非流动资产,项,目,1,账面价值A-5,754.82,评估价值B-18,983.59,增减值C=B-A-13,228.77,增值率D=C/A100-229.87,其中:可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款长期股权投资投资性房地产,固定资产
10、,8,在建工程工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产,10111213,146.42,-146.42,-100.00,无形资产,14,5,608.40,18,983.59,13,375.19,238.48,开发支出商誉,1516,沃克森(北京)国际资产评估有限公司,4,长沙通程控股股份有限公司拟转让持有长沙通程金洲投资有限公司股权项目资产评估报告书,项,目,账面价值A,评估价值B,增减值C=B-A,增值率D=C/A100,长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产,171819,资产总计流动负债,2021,5,754.82754.82,18,983.59754.82,13,228.77,22
11、9.87,非流动负债,22,负债总计,23,754.82,754.82,净 资 产,24,5,000.00,18,228.77,13,228.77,264.58,采用资产基础法(成本法)对长沙通程金洲投资有限公司于 2011 年 10 月 5 日的股东全部权益评估价值为 18,228.77 万元,增值 13,228.77 万元,增值率 264.58%。报告使用者在使用本报告的评估结论时,请注意本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响;并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。按照有关资产评估现行规定,本评估报告有效期一年,自评估基准日起计算。超过一年,需重新进行资产评估。沃克森(北京
12、)国际资产评估有限公司,5,长沙通程控股股份有限公司拟转让持有长沙通程金洲投资有限公司股权项目资产评估报告书,长沙通程控股股份有限公司,拟转让持有长沙通程金洲投资有限公司股权项目,资产评估报告书,沃克森评报字2011第 0341 号,长沙通程控股股份有限公司:,沃克森(北京)国际资产评估有限公司接受长沙通程控股股份有限公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法(成本法),对长沙通程控股股份有限公司拟转让持有的长沙通程金洲投资有限公司股权而涉及的长沙通程金洲投资有限公司股东全部权益在 2011 年 10 月 5 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:,
13、一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者,本次评估委托方为长沙通程控股股份有限公司。(一)委托方概况,企业名称:长沙通程控股股份有限公司住所:长沙市劳动西路 589 号法定代表人:周兆达,注册资本:人民币肆亿伍仟贰佰玖拾捌万伍仟伍佰肆拾陆元整实收资本:人民币肆亿伍仟贰佰玖拾捌万伍仟伍佰肆拾陆元整公司类型:上市股份有限公司注册号:430000000030448成立日期:1996 年 8 月 10 日,经营范围:酒店业务的投资管理;房地产业、旅游业和国家法律法规允许的实业投资;(下述经营业务由分支机构开展,涉及行政许可的,未取得许可证书不得经营)综合零售;食品、饮料、烟草制品、文化体育用品及
14、器材、家用电器、电子产品、五金、家具、室内装修材料的零售;废旧家电回收与销售;互联网上网服务。,(二)被评估单位概况1、注册登记情况,企业名称:长沙通程金洲投资有限公司(以下简称:金洲投资)住所:宁乡县玉潭镇宁乡大道玉龙国际花园 20 号楼法定代表人:周兆达,沃克森(北京)国际资产评估有限公司,-,6,长沙通程控股股份有限公司拟转让持有长沙通程金洲投资有限公司股权项目资产评估报告书注册资本:人民币伍仟万元整实收资本:人民币伍仟万元整公司类型:有限责任公司(法人独资)成立日期:2008 年 9 月 12 日注册号:430124000017166经营范围:资本投资、实业投资;百货零售;酒店管理。(
15、涉及行政许可项目凭许可证经营)经营状况:至评估基准日,金洲投资尚未经营,2008 年取得的位于宁乡县金洲乡同心村土地使用权尚未开发建设。2、截止评估基准日,被评估单位股东出资及持股比例如下表:,投资方名称长沙通程控股股份有限公司合 计,出资额(万元)5,000.005,000.00,持股比例%100100,4、近年资产、损益状况企业 2009 年、2010 年及 2011 年 10 月 5 日的资产状况如下表所示:金额:人民币万元,项目名称,2008-12-31,2009-12-31,2010-12-31,2011-10-5,流动资产非流动资产,0.305,617.34,0.305,654.9
16、9,5,734.11,5,754.82,其中:可供出售金融资产持有至到期投资长期股权投资投资性房地产固定资产,在建工程无形资产,8.945,608.40,46.595,608.40,146.425,608.40,商誉长期待摊费用递延所得税资产,资产总计流动负债,5,617.64617.64,5,655.29655.29,5,734.11,5,754.82754.82,非流动负债,负债总计,617.64,655.29,754.82,实收资本,5,000.00,5,000.00,5,000.00,5,000.00,资本公积,734.11,净 资 产,5,000.00,5,000.00,5,734.
17、11,5,000.00,沃克森(北京)国际资产评估有限公司,2,4,6,8,9,7,长沙通程控股股份有限公司拟转让持有长沙通程金洲投资有限公司股权项目资产评估报告书注:2008 年数据已经开元信德会计师事务所湖南分所审计,并出具开元信德湘分审字(2009)第 127 号无保留意见审计报告;2009 年数据已经天健会计师事务所有限公司审计,并出具天健湘审字(2010)第 416 号无保留意见审计报告;2010 年数据未经会计师事务所审计;2010 年 10 月 5 日数据已经天职国际会计师事务所有限公司审计,并出具天职湘 SJ2011825 号审计报告。5、委托方和被评估单位之间的关系被评估单位
18、为委托方全资子公司。(四)委托方以外的其他评估报告使用者评估报告使用者包括:委托方,国有资产管理部门及工商行政管理部门。二、评估目的长沙通程控股股份有限公司拟转让持有的长沙通程金洲投资有限公司股权。本次评估是对长沙通程金洲投资有限公司的股东全部权益市场价值进行评估,为长沙通程控股股份有限公司拟转让持有的长沙通程金洲投资有限公司股权这一经济行为提供价值参考。三、评估对象和范围本次评估对象为金洲投资的股东全部权益价值,股东全部权益账面金额 5,000.00 万元,无抵押、质押、冻结等法律瑕疵事项。评估范围为金洲投资于评估基准日的全部资产及负债,其中资产总额账面值5,754.82 万元,负债总额账面
19、值 754.82 万元,所有者权益账面值 5,000.00 万元。评估前账面值已经天职国际会计师事务所有限公司审计,并出具天职湘 SJ2011825 号审计报告。资产评估申报汇总表金额单位:人民币万元,项,目,账面价值,1357,流动资产非流动资产固定资产在建工程工程物资无形资产研发支出递延所得税资产资产总计,-5,754.82146.425,608.405,754.82,沃克森(北京)国际资产评估有限公司,2,8,长沙通程控股股份有限公司拟转让持有长沙通程金洲投资有限公司股权项目资产评估报告书,项,目,账面价值,10111213,流动负债非流动负债负债总计净资产(所有者权益),754.827
20、54.825,000.00,具体评估范围以金洲投资提供的资产评估申报表为准,金洲投资承诺,申报评估的资产及负债范围与经济行为涉及的范围一致,未重未漏,产权无纠纷或潜在纠纷,不存在影响评估价值的任何限制。具体评估范围以被评估单位提供的资产评估申报表为准。该公司申报评估主要资产为位于宁乡县金洲乡同兴村的土地使用权,该土地红线内未进行土地平整,地面无建筑物。具体情况如下:,项目地理位臵用途四至东至四至南至四至西至四至北至土地面积(m)土地出让年限权属性质及权属变更土地使用证编号登记时间土地使用者地籍图号宗地号备注,内容宁乡县金洲乡同心村商业、住宅宁乡职业中专学校金洲乡同心村山地金洲乡同心村山地金洲大
21、道137,662.00m2(其中商业 8273.4(m 2)40-70 年国有出让宁(1)预国用(2008)第 0304 号2008-12-12长沙通程金洲投资有限公司无金洲新区预登记证,四、价值类型及其定义根据评估目的和评估对象的特点,考虑市场条件及评估对象的使用等并无特别限制和要求,因此确定本次评估结论的价值类型为市场价值。本次评估是在持续经营假设前提下金洲投资股东全部权益在基准日的市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。沃克森(北京)国际资产评估有限公司,9,长沙通程控股股份有限公司拟转让持有长沙通
22、程金洲投资有限公司股权项目资产评估报告书,五、评估基准日,本项目资产评估基准日为 2011 年 10 月 5 日。评估基准日系由委托方确定,确定的,理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近。,六、评估依据,(一)主要法律法规,1、国有资产评估管理办法国务院第 91 号令;,2、原国家国有资产管理局国有资产评估管理办法施行细则国资办发199236 号;3、企业国有资产监督管理暂行条例国务院令第 378 号;,4、国务院办公厅关于转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评,估监督管理工作意见的通知国办发2001102 号;,5、国有资产评估管理若干问题的规定财政部第 14 号令;6、国有
23、资产评估项目核准管理办法财企2001801 号;7、国有资产评估项目备案管理办法财企2001802 号;8、企业国有资产评估管理暂行办法国资委第 12 号令;,9、关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知国资委产权2006274,号;,10、企业国有产权转让管理暂行办法国资委、财政部 2003 年第 3 号令;,11、中华人民共和国企业国有资产法;,12、中华人民共和国土地管理法(1999 年 1 月 1 日起施行);,13、中华人民共和国城市房地产管理法(1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大,会常务委员会第八次会议通过);,14、中华人民共和国土地管理法实施条例;,15、中
24、华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国务院 55 号令;,16、国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地,估价规程的通知(国土资发2002195 号);,17、国务院关于加强土地资产管理的通知(国发200115 号);,18、有关技术标准,(1)中华人民共和国国家标准 GB/T18507-2001城镇土地分等定级规程;(2)中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2001城镇土地估价规程;,19、地方政府及有关部门颁布的主要法规、条例、文件、通知;20、其他与资产评估有关的法律法规。,(二)准则依据,1、资产评估准则基本准则(财政部 财企200420 号)
25、;,沃克森(北京)国际资产评估有限公司,10,长沙通程控股股份有限公司拟转让持有长沙通程金洲投资有限公司股权项目资产评估报告书,2、资产评估职业道德准则基本准则(财政部 财企200420 号);3、资产评估准则评估报告(中国资产评估协会 中评协2007189 号);4、资产评估准则评估程序(中国资产评估协会 中评协2007189 号);5、资产评估准则业务约定书(中国资产评估协会 中评协2007189 号);6、资产评估准则工作底稿(中国资产评估协会 中评协2007189 号);,7、资产评估准则不动产(中国资产评估协会 中评协2007189 号);8、资产评估准则无形资产(中国资产评估协会
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