CRIC 江宁板块市场分析课件.ppt
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1、PART 4 城市板块简介,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块,1,3,4,5,2,6,江北板块,江宁板块,溧水板块,高淳板块,城市距离:秦淮河以南,含江宁区全部轨道交通:地铁1号线,3、5、6、8、17号线规划中 资源占有:三山、九龙湖区域配套:百家湖商圈楼市发展:城市版图急剧扩大江宁的城市边界已经由原先东山、百家湖一线向九龙湖、科学园一线转移,地域半径由15公里扩大到现在25公里以上,向南发展的趋势突显,且发展速度迅猛产业支撑:三产为主客户构成:主城区价格外溢及刚需客户,秣陵禄口,滨江谷里,汤山麒麟,百家湖,东山岔路口,九龙湖科技园,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板
2、块|片区介绍,江宁板块分为东山岔路口、百家湖、九龙湖科学园、滨江谷里、禄口秣陵和汤山麒麟六个小片区,其中百家湖、东山岔路口、九龙湖科学园为热点片区,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|汤山麒麟配套,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|滨江谷里配套,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|滨江谷里配套,宏运大道,金箔路,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|东山岔路口配套,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|秣陵路口配套,4,6,7,机场线(在建),地铁1号线(南延线),PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|百家湖配套,Page 1
3、0,江宁行政辖区北邻南京主城,东与句容市接壤,东南与溧水区毗连,西南与马鞍山市相邻,西邻长江;从西、南、东三面环抱南京主城,江宁区行政区划面积1573平方千米,下辖东山、秣陵、汤山、淳化、湖熟、禄口、横溪、江宁、谷里以及麒麟共10个街道。,加快南京两基地、两中心和国家战略门户城市建设中民挥先行支撑作用。,规划至2030年,城乡总人口307万,其中城镇人口289万,城镇化率94.1%;2030年城乡总建设用地360平方公里,城镇建设用315平方公里。(其中麒麟科技创新园和仙林地区的用地由南京市统筹安排),南京都市区南京中心,长三角重要的战略性新兴产业基地、大学科教创新园区、交通物流 枢纽区、城乡
4、统筹的高品质都市化发展先行区;,功能定位:,发展目标:,发展规模:,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划,Page 11,江宁区城乡总用地量为15.73万平方公里,城镇建设用地为3.12万平方公里,其中居住用地为9667.05平方公里,占城镇建设用地比的30.97%,第一产业布局:第一产业布局,中部大量引导发展景观农业与郊野公园区,形成良好景观、生态隔离和秦淮河湿地公园区;东部为优质粮油主要产区,西部为设施农业主要分布区第二三产业布局:落实南京“4+8+8”产业发展规划,打造江宁具有强大竞争力的“2+3+5”产业体系,建立 一批有影响力的产业园区,产业用地布局,PART 4
5、 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划,江宁用地规划,功能定位:南京都市区南部重要的增长极地区长三角重要的战略性新兴产业基地大学科教创新园区、交通物流枢纽区城乡统筹的高品质都市化发展先行区,规划人口:2015年总人口186万左右,建设用地面积311平方公里2020年总人口211万左右,建设用地面积306平方公里2030年总人口297万左右,建设用地面积339平方公里,江宁板块定位为南京市区南部的重要增长极、长三角重要的战略新兴产业基地、大学科教创新园区、交通物流枢纽区和城乡统筹的高品质都市化发展先行区,秣陵禄口,滨江谷里,汤山麒麟,百家湖,东山岔路口,九龙湖科技园,备注:资料来源南京规划
6、局南京市整体及各区规划2007-2030,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划,江宁规划2030年形成1个副城,5个新城,8个新市镇的三级城市体系,居住用多集中在副城和新城内,秣陵禄口,滨江谷里,九龙湖科技园,汤山麒麟,百家湖,东山岔路口,江宁总体空间结构规划(2007-2030),备注:资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030,聚落体系规划(2007-2030),PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划,江宁板块明年开通机场线和3号线,加上已开通1号线,将形成3线汇聚轨交体系,交通条件大幅改善,整体交通体系围绕副城和新城构建,形成便捷、高效
7、、畅通的城乡交通网,江宁板块交通规划,备注:资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030,秣陵禄口,滨江谷里,九龙湖科技园,汤山麒麟,百家湖,东山岔路口,综合交通规划:构建一个“衔接有序、高效畅达,绿色和谐”的现代化城乡交通体系地铁规划:已开通1号线3号线和机场线2014年建成通车,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|土地成交,2014年江宁板块共成交土地175.31万方,总建297.62万方,成交金额108.83亿。其中住宅成交13幅地块,总成交面积为115.76万方,总建206.62万方,成交金额亿88.8亿
8、。商业和办公成交面积59.55万方,总建91万方,成交金额19.5亿。,住宅,公寓,商业,办公,存量,09年市场集中爆发后开始趋于平稳,整体呈现量价齐涨的走势,供求关系平衡,市场运行平稳。近几年价格增长较为稳定,2014年成交均价为13713元/。机场线的运营以及在建的3号线,将给江宁住宅市场带来新的增长空间。,2009年是房产市场狂欢的一年,市场异常火爆10年开始江宁住宅市场开始回归正常,供求基本保持平衡,价格平稳增长。2014年供应量为220万方,去化192万方,较201313年均有小幅下降。2014年成交均价为13713元/,较2009年上涨了120%,2014年江宁板有大量土地上市,未
9、来供应量有保障,三号线和机场线的建成和运营,预测价格可能出现大幅上涨。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交走势,江宁板块历年住宅成交趋势,江宁以期“相对低”的价格和完善的配套,成为了大南京区域“刚需和首改”的首选之地。,成交走势,从近两年成交走势看,江宁板块的住宅市场供需稳定,市场形势好,月去化量为16.8万方,成交价格在波动中实现了小幅上升,2014年12月份成交均价为14772元/,较2013年1月份上涨了22%。,江宁板块住宅近24个月成交走势,成交走势,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交走势,江宁板块内住宅产品面积段集中于80-100平米和1
10、20-144平米,约占总体的46.12%,其中80-100平米供应最多;从市场表现来看,80-144平米产品最受市场欢迎,且大面积段产品市场表现一般。,2013年江宁板块住宅面积段成交集中于80-144平米,约占总体的61.24%;其中80-100平米和120-144平米最受市场欢迎,其次面积段住宅产品供应以80-100平米的刚需产品和120-144平米首改型产品为主。,以供求比分析,80-100平米产品最受市场欢迎,140平米以下面积段产品供求比均超过1;随着产品面积段增大,去化率也逐步降低。,江宁板块历年商品住宅成交结构走势图(套数),2014年江宁板块商品住宅成交结构分布图(套数),PA
11、RT 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块成交结构,成交结构,江宁板块住宅历年成交单价段走势(套数),江宁板块住宅历年成交总价段走势(套数),单价段和总价段近6年来发生了巨大的变化,高价段占比越来越高,可以看出江宁目前正处于从刚需向刚改以及改善型转变。,从近6年的单价段变化看,江宁板块目前处于以刚需为主,开始向改善转变的阶段,2014年单价段在在15000元/的产品约占据总量的70%, 15000元/以上的产品占比增加明显。,从近6年的总价价段变化看,总价段在150万以下的产品占比越来越小,但仍占据市场将近65%的份额,总价段在150万以上的产品需求增长迅速。,价格结构,PART 4 南
12、京板块简介|板块介绍|城中板块|主要住宅项目分析,江宁板块住宅市场群龙混战,名企众多,历来是房企进驻南京市场的必争之地,目前在售的项目主要有:中海国际社区、万科金域蓝湾、保利中央公园、朗诗玲珑屿、新城玖珑湖、雅居乐藏龙御景等。,目前江宁板块在售项目中销售情况较好的有:中海国际社区、中粮鸿云、金域蓝湾、保利中央公园、藏龙御景、东郊小镇、朗诗玲珑屿、新城玖珑湖等。,以成交面积排名,以成交套数排名,以成交金额排名,新城玖珑湖,东郊小镇,中粮鸿云,金域蓝湾,保利中央公园,藏龙御景,朗诗玲珑屿,启迪方洲,加州城,五矿九玺台,销售排名,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|主要住宅项目分析,新城
13、玖珑湖:江宁标杆湖居项目,主要卖点 配套+湖景+精装新城玖珑湖由江苏房地产龙头新城地产开发,位于江宁新中心九龙湖板块,占地9.6万方,总建38万方。核心配套:地铁3号线,九龙湖公园、南师附中、同仁医院、苏果超市。,案例分析,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|推盘节奏去化分析,新城玖珑湖去化走势图,新城玖珑湖从2013年11月开始进入市场,共推出17.28万方,去化14.76万方,1412套。整体成交均价为16583元/。整个项目的价格谷底出现在2014年9月份,成交价14748元/,2014年12月成交均价为17519元/,2015年3号线建成运营可能使整个九龙湖区域价格上涨到2
14、0000元/,,新城玖珑湖的的主力户型为80-90和110-130。新城玖珑湖的户型特点是:小户型主打高赠送,空间百变,大户型主打舒适享受和面湖而居。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|主力户型介绍,居室:4室2厅1卫1厨建筑面积:89,居室:4室2厅2卫1厨建筑面积:135,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|总结,新城玖珑湖地处江宁新核心九龙湖板块,临靠九龙湖公园,周边配套齐全,项目主打高赠送面积和湖景房,是九龙湖板块的标杆性湖居项目。,新城玖珑湖物业类型包括高层和叠加别墅,客户群面对江宁板块以及整个南京区域的刚需以及高端人群。项目获得了较高的市场认可度,品牌开发
15、商、临湖而居、精装修等项目卖点,使项目吸引力更加凸显。九龙湖板块的配套还不成熟,亟需发展 目前只有公交能到,不是很方便。,项目总结:,新城玖珑湖占地9.6万方,总建38万方,一期推出17.28万方,目前去化14.76万方,去化率为85.4%。项目整体成交均价为16583元/ ,2014年11月份成交均价为17519元/ 。,住宅,公寓,商业,办公,存量,江宁板块酒店公寓历年成交走势,江宁板块公寓市场近几年增长稳定,14年受市场影响,供需均降低,但供需关系合理,市场运行稳定。成交价格稳定增长,14年受市场影响,小幅回落,14年成交均价为13204元。随着江宁板块各种配套的完善,未来公寓价格将会出
16、现大幅度上涨的情况。,2009年开始,江宁板块公寓市场开始发展,供应量迅速增加,需求增长较为缓慢。12年开始需求迅速增长,14年受市场的影响,需求有所下降。2014年成交均价为13204元/,较2012年有小幅下降。2014年江宁板有大量土地上市,未来供应量有保障,三号线和机场线的建成和运营,预测价格可能出现大幅上涨。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交走势,依托江宁板块迅速发展的市政配套和交通配套,未来该区域的公寓市场将会更加的“繁荣”。,成交走势,江宁板块酒店公寓近24个月成交走势,从近24个月的成交走势看,江宁板块公寓的需求稳定,受市场影响,在进入14年之后需求开始
17、下降,成交均价亦有小幅下降,2014年12月成交均价为12858元/,较12年1月份下降了7%。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|近24个月成交走势,成交走势,江宁板块酒店公寓历年成交结构走势(套数),江宁板块酒店公寓2014年成交结构及供求比(套数),从江宁板块内公寓产品面积段走势看,需求面积越来越大,60以上的产品占比越来越大,40以下的产品逐渐被淘汰,2014年供应和需求都集中在60-80这一面积段。,江宁板块内公寓产品面积段变化趋势明显,40以下的产品逐渐被淘汰,50以上的产品开始成为市场的主流,2014年占比最大是60-80的产品,约占到总量的40%。,2014年江宁
18、板块公寓市场供求关系较为平衡,供应和成交均集中在60-80这一面积段,对于40以下的需求越来越小。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交结构走势,成交结构,江宁板块公寓历年成交单价段走势(套数),江宁板块公寓历年成交总价段走势(套数),单价段和总价段近6年来发生了巨大的变化,低价段的产品占比越来越少,中高价段的产品需求越来越大,说明江宁的公寓市场由刚需向改善的转变以及开始。,江宁板块内公寓产品单价段从6年前的全部为10000元/一下,到14年10000元/只占20%,12000元/以上的占比越来越大,2014年约占总量的70%。,江宁板块内公寓产品单价段从6年前的全部为50
19、万以下,到14年50万以下的只占比不到5%,70万以上的产品占比越来越大,2014年约占总量的73%。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年单总价段结构走势,价格机构,协众雅居,富力城,悦恒君铂国际,金轮新都汇,东山国际滨河街区,以成交面积排名,以成交套数排名,以成交金额排名,江宁板块目前在售的公寓项目主要有:协众雅居、百利广场、金轮新都汇、悦恒君铂国际、富力城、翠屏水晶蓝湾、东山国际滨河社区等。,目前江宁板块在售项目中销售情况较好的有:协众雅居、百利广场、翠屏水晶蓝湾、富力城、悦恒君铂国际等。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|主要住宅项目分析,销售排名,住宅,
20、公寓,商业,办公,存量,江宁板块销售型商业历年成交走势,2009-2011年供应量和成交量同时降低,供求关系良好。2012年开始供应量的增长远远超过需求的增加,市场压力开始变大。2012年之后供应量开始逐年减少,需求开始逐年增加,2014年供应量为15.6万方,去化量为10.6万方。江宁板块的价格高地出现在2013年,成交均价为27767元/,14年开始回落,成交均价为20511元/。,江宁板块目前在售商业多为社区底商,大量的优质商业被开发商自持。从销售型商业上看,09年-11年供需关系合理,12年供应量突然增大,需求走低,供求关系失衡,12年之后供应量开始减少,需求开始回升,市场压力减小。,
21、开发商持有绝大部分优质商业,导致江宁板块销售型商业难以走上正常发展的轨道,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交走势,成交走势,江宁板块销售型商业近24个月成交走势,从近24个月的成交走势看,江宁板块商业的需求较为稳定,受市场影响,成交均价下降幅度较大,2014年12月成交均价为28644元/,较12年1月份下降了19.9%。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|近24个月成交走势,成交走势,江宁板块销售型商业历年成交结构走势(套数),2014年江宁板块销售型商业成交结构(套数),江宁板块目前在售商业需求面积段占比最大的为80以下,大面积段的市场表现欠佳,这和目前
22、在售商业多为社区底商有关。,江宁板块内商业需求面积段主要集中在80以下,在2012年需求量出现萎缩,之后出现反弹,2014年约占总量的63%。其它面积段的产品市场表现力最好的一年是2012年,约占总量的70%。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交结构走势,成交结构,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年单总价段走势,从近6年的单价段走势看,15000元/以上的产品占据的市场额度越来越大,受市场影响,2014年出现小幅度下降。总价段在200万以上的产品需求增长较快,13年之后出现小幅回落。,江宁板块销售型商业历年单价段走势(套数),江宁板块销售型商业历年总价段
23、走势(套数),江宁板块内销售型商业单价段变化明显,15000元/的产品占据的市场份额越来越小,2013年约占总量的8%,14年有所回升,约占市场总量的28%。,从江宁板块销售型商业总价段变化趋势看,高总价段的产品占比越来越大,50万以下的产品逐渐被市场淘汰,2014年50万以下的产品约占总量的5%。,价格结构,江宁万达,印湖山庄,东方龙湖湾,富力城,托乐嘉花园,财富广场,万裕龙庭水岸,以成交面积排名,以成交套数排名,以成交金额排名,翠屏水晶蓝湾,江宁板块目前在售商业多为一些社区底商,以及大型商业体中的小部分,绝大多数的优质商业被开发商自持,如:同曦瑞都、金轮新天地等。目前在售商业去化情况较好的
24、有:印湖山庄、东方龙湖湾、富力城、中海国际社区、托乐嘉花园。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|主要住宅项目分析,目前江宁板块在售项目中销售情况较好的有:印湖山庄、东方龙湖湾、富力城、中海国际社区、托乐嘉花园等。,销售排名,住宅,公寓,商业,办公,存量,江宁板块销售型办公历年成交走势,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|历年成交走势,近几年江宁板块办公的需求在日益增加,但由于2012年供应量的突然增加,导致市场去化压力较大,成交价格保持稳定的上升,2014年成交均价为13764元/。,2009-2011年供应量和成交量相对稳定,供求关系良好。2012年供应量远远超过需
25、求量,市场压力开始变大。2012年之后供应量开始逐年减少,需求开始逐年增加,市场压力减小。2014年受市场的影响,需求下降,2014年去化量为8.84万方。江宁板块办公的成交均价呈现稳定的增长,2014年成交均价为13764元/。随着江宁板块各方面配套的成熟,未来价格存在进一步上涨的空间。,随着江宁板块各配套的完善,未来江宁的办公市场必定会迎来一个高速发展的时期。,成交走势,江宁板块销售型办公近24个月成交走势,近24个月江宁板块的办公供求关系较为稳定,受市场的影响,进入2014年供需均走低,但是成交均价却波动中保持了稳定的上升。,PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|近24个月成交
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