房地产投资研判报告课件.ppt
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1、,目录,“察市”,第一部分:菏泽市情及城市发展,用发展的眼光看待菏泽市情、未来发展趋势,研判项目未来价值。,菏泽市地处山东省西南部,与苏、豫、皖三省接壤,东与济宁市相邻,东南与江苏省徐州市、安徽省宿州市接壤,南与河南省商丘市相连,西与河南省开封市、新乡市毗邻,北接河南省濮阳市。总面积12238.62平方公里。菏泽市辖牡丹区、定陶区、曹县、成武县、单县、巨野县、郓城县、鄄城县、东明县2区7县及菏泽经济开发区、菏泽高新技术产业开发区。2016年全市人口1014万人,市区常住人口 103万人。,地理区位,菏泽市,古称济阴、曹州,位于山东西南部,中华民族发祥地之一,历史上曾是通往中原的交通要冲,文化交
2、流频繁,境内有回、满、瑶、蒙古、等少数民族40个。菏泽历史悠久,文化底蕴深厚,享有“天下之中”的美誉。刘邦登基称帝、曹操成就霸业、黄巢起义、宋江聚义等都发生在菏泽。菏泽作为中国牡丹品种的主要发祥地之一,种植牡丹历史悠久,始于隋,距今已有1400余年的栽培历史,是著名的中国牡丹之都、武术之乡、书画之乡、戏曲之乡、民间艺术之乡。,历史人文,菏泽概况,自古以来,菏泽的水路、陆路交通都比较发达,目前已形成铁路、公路、航空、航运、管道运输等综合交通运输网络。菏泽至郑州、济南两大国际机场仅200公里,均在国际机场的有效半径之内,1.5小时即可到达。军民两用的嘉样机场距菏泽仅70公里,菏泽机场项目前期工作已
3、正式启动,机场选址、飞行程序设计等实质性工作正有序进行。菏泽是山东省唯一的内陆港口城市,距青岛港不足600公里,经高速公路5小时可达;距日照港不足400公里,经日东高速3小时可达,出口货物非常便利。,交通条件,菏泽概况,菏泽概况,三次产业比由11.2:52.8:36.0调整到10.9:51.3:37.8,工业主导地位比较突出,一二三产业融合发展,经济结构不断优化,发展质量和效益显著提升。,总体来讲,山东贫困村和贫困人口大部分集中在中西部,分别占全省的95%和93%。菏泽是山东省欠发达中小城市,GDP排名全省倒数第二,山东经济“低谷” 。,菏泽概况,黄河三角洲高效生态经济区、山东半岛蓝色经济区相
4、继上升为国家战略,已成为山东发展的重要引擎;省会城市群经济圈和西部经济隆起带两大区域发展战略,标志着山东已在全省形成“两区一圈一带”区域协调发展的总体格局。2016年,全市列入省棚改计划6.2万户,占全省的1/8,居全国地级市首位,争取棚改政策性贷款224.3亿元,政策性资金30亿元。2017年,山东省财政安排专项扶贫资金亿元,加大菏泽、临沂个市以及个脱贫任务比较重的县省级资金扶持力度。,2015-2016年,菏泽GDP由2400亿元增加到2560亿元,GDP增速为6.7,房地产业处于稳定发展期。,菏泽概况,0-800US$,人均GDP与房地产发展关系,800-4,000US$,4000-8,
5、000US$,8000-20,000US$,2016年菏泽市人均GDP为3712美元, 房地产市场生存、改善需求兼有。,2016年,菏泽城乡居民人均可支配收入达到22140元、10690元,分别增长8.7%、9.1%,国税收入实现168.2亿元、增长30.3%,规模以上工业增加值增长9.9%,这五项指标的增速均居全省第1位。,中原经济区突破菏泽,2012年,国务院正式批复中原经济区规划,中原经济区规划范围包括河南省全境,河北省邯郸市,山西省长治市,安徽省宿州市,山东省菏泽市等。2012年山东政府工作报告和山东省“十二五”规划:深入实施“突破菏泽”战略,将菏泽打造成鲁苏豫皖交界地区科学发展高地。
6、2013年8月,山东西部经济隆起带发展规划 “一带”战略正式启动。地域包括枣庄、济宁、菏泽6市等,力争各项指标适当高于全省平均水平,逐年缩小与中东部地区的差距。促进形成东部率先发展、中部加快崛起、西部跨越发展的区域协调发展新格局。,菏泽市提出,充分发挥承东启西、引南连北的区位优势和已有的产业资源优势,努力把菏泽打造成山东西部经济隆起带的重要增长极和向中原地区辐射的桥头堡。着力推动能源化工、生物医药、机电设备制造和农副产品加工四大主导产业向价值链前后两端延伸,向具有产业控制力和高附加值的上下游环节延伸。,中原经济区规划范围,菏泽自古基本可以划分为东关(新城)和西关(老城)两个部分。菏泽市总体规划
7、 (2003-2020):在空间发展方向上,以向东为主,向南为辅,完善北部,控制西部。在空间布局结构上,为一核、两轴、四组团。一核即城市中心区,以赵王河为轴,自北向南依次布置市级行政中心、文化中心和商业中心。,菏泽概况,四组团即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。城东组团的功能定位以发展一二类工业和相配套的生活服务设施为主,是城市东部副中心。城南组团的功能定位是以仓储物流及相配套的商贸、生活服务设施为主的城市组团。城西组团的功能定位是保护和发展“内圆外方”的城市格局,适当发展一类工业用地,是城市西部副中心。城北组团的功能定位是保留牡丹种植观赏区,布置教育用地和生活居住用地,建设全市的高教园
8、区、体育中心、会展中心。,“审时”,第二部分:菏泽房地产市场调研分析,对菏泽房地产市场概况、价格、投资、客群等比较分析,得出菏泽房地产市场大势。,客群分析,作为中小城市,菏泽市房地产业的发展2003年刚刚起步,2004年才刚刚走上规范化运营的道路。但政府不断加大房地产投资力度,房地产的投资增长速度远远高于同期国民经济的增长速度,目前房地产业处于稳定发展期。2016年,全市房地产库存去化周期由18.1个月减少到8.8个月。2017年,菏泽将实施规划引领、道路贯通、道路提升、片区开发、棚户区改造等十大工程。 “十大工程”共涉及城建工程项目198项,其中片区开发项目和棚户区改造项目共61项,总投资1
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