第二章产开发项目选择和土地使用权获取方式ppt课件.ppt
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1、开 发 流 程,三、开发流程,三、开发流程,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,三、开发流程,证件解释,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。,三、开发流程,证件解释,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件。,建筑工
2、程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。,三、开发流程,开发商选址、立项,三、开发流程,证件解释,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,三、开发流程,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,三
3、、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理建设用地规划许可证:需准备文件如下:立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理国有土地使用证:需准备文件如下:立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图,一式五份,附图为:钉桩图或审计设计方案通知书附图,原土地方国有土地使用证附图(加盖双方公章)建设用地规划许可证及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件建设用地批准书或原
4、用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件(原件)与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理建设工程规划许可证:需准备文件如下:供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理国有土地使用证:需准备文件如下:建筑工程施工许可申请表一式两份建设用地规划许可证及附件建设工程规划许可证及附件施工图
5、纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理商品房销售(预售)许可证:需准备文件如下:年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证,国有土地使用权出让合同,出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售(预售)房价监管协议书,投资总额达35%以上的证明材料销售(预售)商品房面积测量报告和分摊部位的说明,各层平面图市政府征地的批
6、复销售(预售)商品房图,装修标准和设备简介等,三、开发流程,总 结,1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等,2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证,3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建议书、立项报告、可行性研究报告、设计方案送审书、施工图等以及各相关部门的批文,第二章 房地产开发项目选择 和土地使用权获取方式,第一节 房地产开发项目选择的概念和程序一、项目选择的概念项目选择一般可分六个步骤 广泛寻找投资项目;
7、 精心筛选投资项目; 对重点项目进行初步可行性研究; 项目投资谈判; 详细可行性研究 房地产开发公司的总体决策。,二、项目选择的程序,(一)投资项目寻找称为“看地”或“选址”。项目数量10:1 (二)投资项目精选 (三)初步可行性研究 (四)项目谈判 (五)详细的可行性研究公司总体决策,一个房地产项目最终选定的决策权在公司,服从于公司的总体发展事略和投资方针。,第二节 房地产建设项目选址,一、项目选址管理 城市规划法规定:“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时,必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”,二、住宅项目选址原则,一城九镇(现为三城(松江大学城
8、、南汇临江新城、嘉定安亭汽车城)若干镇),三、住宅区位及住宅生态环境,(一)住宅区位 是指住宅的地理位置及社会经济位置的综合。 (二)住宅与生态系统 是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生态系统是由生命物质和非生命物质构成的。,四、申领建筑项目选址意见书,(一)住宅开发单位必须填写建筑项目选址意见申请表 (二)规划管理部门核发住宅建设项目选址意见书,第三节 住宅项目建设用地规划管理,一、建设用地规划管理的概念和主要内容 (一)概念 建设用地规划管理是城市规划管理部门根据城市总体规划(包括分区规划、专业系统规划、详细规划)对建设单位或个人申请的建设项目用地进
9、行审查,确定其建设地址,用地范围,核定其用地性质和土地开发强度等规划要求,核发建设用地规划许可证。,(一)主要内容1、核定土地使用性质2、核定土地开发强度(1)容积率(2)建筑密度,(3)拟定土地使用的其他规划管理的要求: a、,b、AL(W+S)(投影角为56.3度)或 A1.5L(W+S)(投影角为45度)。c、建筑退让d、建筑间距;建筑高度;绿地率;基地标高等。,二、申领建设用地规划许可证操作程序,凡未取得建设用地规划许可证,而取得建设用地批准文件占用土地的,批准文件无效;未经发证机关审核同意,建设用地规划许可证的有关规定不得变更。,第四节 住宅项目建设工程规划管理,一、建设工程规划管理
10、的概念 建设工程规划管理,是根据城市规划管理的法规、规章,对建筑、管线、路桥和房屋等工程,由规划管理部门审核,并会同相关专业管理部门协同审核意见,对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向,基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定,并核发建设工程法律凭证建设工程规划许可证。,二、住宅项目建设工程规划管理的内容,(一)按土地来源不同对工程规划进行管理2、在土地使用权有偿出让基地上建设 在土地使用权有偿出让基地,在受让方签订土地使用权出让合同,申领建设用地规划许可证,并进行土地使用权初试登记取得土地使用权证(或房地产权证)后,方可向规划部门送审建筑设计方案
11、,申领建设工程规划许可证。,第五节城市开发用地获取,2.2.1 我国现行土地制度2.2 2 房地产开发用地的选择2.2.3 房地产开发用地的取得2.2.4 在建项目收购与项目公司入股2.2.5 开发建设中的农地征用2.2.6 房地产开发可接受的地价的测算,2.2.1现行的土地制度,1土地的基本概念 土地是指地球的陆域表层,包括内陆水域、沿海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。 澄清三个概念: 1、土地与土壤的区别 土地的含义比土壤广泛。 2、土地与国土的区别 3、土地与土地资源的区别,3土地的职能和特点,4土地相关权利,所有权,使用权,抵押权,典 权,租赁权,(1)土地所有权土地所有人对土
12、地的占有、使用、收益和处分的权利。,中国,(2)土地使用权,(1)土地使用权定义,(2)取得方式,行政划拨(有限定),出让,转让,(3)使用年限,协议 挂牌,招标,拍卖,买卖,赠与,交换,土地一级市场,土地二级市场,70年,居住用地,50年,工业、文、体、医、综合用地,40年,商业、旅游、娱乐用地,土地使用权出让 指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者,由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有期限的基础上的,该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押,其合法权益受国家法律保护。土地使用权转让 指土地使用权出让后,土地使用权受让人
13、将土地使用权转移的行为,包括出售、交换和赠与等。土地使用年限 指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。按国家有关法律规定,各类用地的最高出让年限为:居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合用地50年。,土地一级市场 是指土地使用权的出让市场。是国家以所有者身份向建设用地单位或土地经营单位有偿、有期限地出让土地使用权,并收取土地出让金的土地经营市场。包括土地征购市场(具有一定的强制性)、土地出让市场和土地租赁市场。,土地二级市场 就是土地使用权转让市场,是土地使用者和土地经营单位有偿转让土地使用权给其他单位的市场。,(
14、3)土地抵押权,抵押权 是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担保,当债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。,土地抵押权 是一种担保物权,是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式,向抵押权人提供债务履行的担保,当债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。在我国,特指土地使用权抵押。,(4)土地典权,典权 是指一方支付典价占有他人所有的不动产并占有、使用、收益的权利。在典权法律关系中,支付典价者为典权人,收取他人典价并将自己财产供典权人占有、使用、收益者为出典人。作为典权标的物的不动产为典物。典权人交
15、付于出典人的价金称为典价。期满后,出典人退还典价,可赎回土地及地上建筑物、其他附着物的使用权。典期期满逾期10年,或典契未写明年限而经营30年未赎回的,原则上视为绝赎。,(5)土地租赁权,是指土地所有者或非土地所有者依法作为土地出租人将土地使用权随同地上或地下建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,并依法向承租人收取租金的权利。,土地管理基本制度 土地管理法中明确规定了我国土地管理的六项制度,即社会主义土地公有制度,国有土地有偿使用制度,土地用途管制制度,占用耕地补偿制度,基本农田保护制度,土地登记制度。社会主义公有制是土地所有制的一种。国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让;房地产开发商获
16、得的只是开发用地的使用权。在本节中,重点介绍土地所有制和国有土地使用制度。,4土地管理制度及其演变,(1)土地所有制,我国的土地所有制分为以下两种:,全民所有制,土地管理法实施条例第二条规定,下列土地属于全民所有即国家所有: 城市市区的土地; 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地; 国家依法征收的土地; 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地; 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集 体所有的土地;因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后 不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,集体所有制,劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所
17、有的形式,该种所有制的土地被称为农民集体所有土地,简称集体土地。农民集体的范围包括:村农民集体;村内两个以上农村集体经济组织的农民集体;乡(镇)农民集体。土地管理法第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体组织经营、管理。”,(2)国有土地使用制度,这种土地使用制度,是在不改变城市土地国有的前提下,采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者;土地使用
18、者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,其合法权益受国家法律保护;需要继续使用的,经批准,期限可以延长,同时按当时市场情况补交地价。 土地管理法:国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例:土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”,土地使用权可分为两类:一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权,称为所有权能的使用权,又称为所有人的使用权;另一类是非土地所有权人对土地享有的权利,称为与所有权相
19、分离的使用权,或叫非所有人的使用权。土地使用权指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。同样具有占有、使用、收益和处分四项权能。,(3)土地使用权类型与权能,2 土地使用权获取方式的历史演变,我国土地使用权获取方式的演变经历了四个阶段:,第一阶段(1949年1954年) 1954年以前,国家从制度上承认城市土地的商品属性,对城市国有土地实行有偿使用,无论全民所有制单位还是集体所有制单位,只要使用城市国有土地,都必须向国家缴纳租金和有关税费。这种有偿使用制度实质上是具有市场配置含义的。第二阶段(1955年1987年) 1954年以后,我国建立了高度集中的计划经济体制,土地管理制度也由市场配置转变
20、为计划配置,城市土地取消了有偿使用,确立了行政划拨土地制度。国有土地的行政划拨制度具有划拨手段的行政性、使用期限的无限制性、土地获取和使用的无偿性、土地物权的无流动性四个特征。,第三阶段(1988年2000年)1987年,深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。1988年,宪法修正案规定,土地使用权可以依照法律的规定转让。1990年,国务院出台城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。1995年,城市房地产管理法规定,国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。1998年,土地管理法规定,国家依法实行国有土地有偿使用制度,建设单位使用国有土地应当以出让等有偿
21、方式取得。自此,国有土地有偿使用制度正式确立。,但是,这一阶段的土地出让以协议出让为主,市场配置与计划配置同时存在,并不能完全体现土地的市场价值,甚至造成了大量土地的不规范出让,滋生腐败,损害了国家利益。由于出让市场的不规范,造成土地二级市场发展缓慢,市场需求多是通过一级市场解决。,第四阶段(2001年至今) 2001年国务院下发的关于加强国有土地资产管理的通知明确提出,为体现市场经济原则,确保土地使用权交易的公开、公平和公正,各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。同年,国土资源部发布了划拨用地目录,不符合目录的建设用地,不得划拨供地,必须有偿供应。 2002年、2003年,国土资源部陆续发布了
22、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定和协议出让国有土地使用权规定。 在这三年间,国有土地划拨供应的范围进一步明确,招拍挂出让和协议出让有了具体细化的范围与操作程序,国有土地市场配置的制度框架初步确立。 现阶段,房地产开发项目除经济适用房、廉租房等保障性住房可以通过划拨方式获得土地使用权外,其它商品房开发项目获取土地使用权的主要方式有三种,分别是:土地使用权出让、在建项目收购和项目公司入股。,2.2.2 城市开发用地的选择,1开发用地的必备条件 国有用地根据中华人民共和国土地法和城市房地产管理法的规定,在城市规划区内,只有国有土地才能投入房地产开发;城市规划区内的集体所有土地,经依法征用转为国有土
23、地后,才可用于房地产开发;城市用地 开发用地,通常是指一宗(片)位于城市规划区的,适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。,开发用地的使用权根据我国房地产管理法的规定:对开发用地,国家实行有偿、有期限使用制度;开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。,2房地产开发用地的选择,(1) 地段影响因素分析市场供求行情:地块需求呈上升趋势,价格必然上扬,好的地块。自然条件:与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水量、自然灾害等。社会条件:地块附近城市基础设施、附近房地产状况、社会治安状况、政局稳定情况等环境条件:空气污染程度、噪音大小、绿化
24、程度、视觉效果(房地产平面布局、立面效果,各种用线的悬挂状态,各种牌杆的树立状态)、清洁程度,增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件,地段的影响因素:,(2)地段选择的原则,选择最有升值潜力的土地进行投资未开发的土地 地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大;其升值的潜力取决于该地区的经济发展。开发中的土地(已经完成区域规划,具备基本的水、电、路等保障的地区,多指城镇周围的郊区或新开发区) 价格适中、投资后的增值潜力大已开发土地(指已经具备城镇规模的土地) 西方发达国家:土地价格高,可供利用空间少,建筑规模和居住人口已趋于饱和,需求少,日后升值的可能性不会太大。 国内:土地价格高,再利用
25、的价值较大,升值潜力尚得开发,国家又有政策鼓励投资,所以,在一段时间内,是比较好的投资地段。,总揽全局选择投资地段 房地产投资地段仅是城市土地的一个组成部分,因此,必须从城市的整个布局、整个城市规划的全局角度来考察地块的投资利弊。在投资地段选择时,既要判断出近期的热点地段,又要判断出中长期的投资热点地段,还要判断出隐蔽的投资地段所在。为达此目的,首先要用全局的观点来考虑问题;其次要认真调查研究,充分掌握第一手材料;再次要透过表面看本质,通过资料分析,找出关键所在。,2.地段选择的原则,积极稳妥,敢冒地段风险 风险是绝对的,投资任何地段,都要冒一定的风险, 只不过风险有大有小而已。世界上不存在只
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