2019永川市场房地产市场运行态势ppt课件.ppt
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1、版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归重庆尚策房地产咨询有限公司所有,未经重庆尚策房地产咨询有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,【2019.01】,1,本文主要内容,楼市板块及典型楼盘,2019年市场运行趋势判断,永川楼盘分布情况,市场供求发展趋势,市场价格运行状况分析,永川楼市板块划分及表现各板块典型楼盘,2019年在售楼盘情况2019年即将推出楼盘情况2019年可能启动入市项目,近年来市场年供求状况市场累计存量房源情况,2019年商品房住宅成交价格价格数据分析,一、永川楼盘分布情况,1、2019年在售楼盘情况(1),2019年,永川
2、在售楼盘约50个,楼盘总体供应量接近1200万,除少量当年新推出的楼盘外,大多是开盘1年以上的楼盘。其中有些是推出5年以上的老盘。在分布上以新城区的兴龙湖板块周边的楼盘为主,其供应量超过了市场总量的70%。,2、2019年即将推出楼盘情况,进入2019年,又有相当数量的新楼盘即将进入市场,具不完全统计,有11个新项目将在2019年推出,新盘总体规模接近400万,以项目平均开发周期为5年计,仅这些新盘每年就会给市场增加80万的供应量。从分布上来看,新盘仍以新城板块为主,占新盘总量的80%以上。,3、2019年可能启动项目情况,除目前在售项目和即将入市项目外,目前还有些项目正处于规划或前期工程阶段
3、,虽然2019年入市的可能性不大,但在23年内推出的可能性比较大,这也是需要关注的潜在供应量。以下为预计在2019年启动,并在12年内可能入市一些项目的情况。,桂山公园棚改项目 50万方 住宅30万方 项目位于永川老城核心区域的渝西广场片区,属于旧城改造项目,初步规划为业态较为丰富的城市综合体,项目总建筑面积约50万方,其中商业(含商务)部分为约16万方,住宅及商务公寓约30万方。项目一期以住宅为主,目前拆迁工作已基本完成,正处于前期工程阶段。预计2019年即可动工,并在2019年底或2019年年初入市。 该项目由于其优越的地段,丰富的资源(公园、教育、商圈)以及50万方总体规模,入世后将成为
4、老城区域板块能与新城板块抗衡的项目。渝铁花漾城 30万方 住宅25万方 该项目为永川火车站棚户区改造项目的一部分,项目紧邻银山源,目前项目拆迁工作已完成80%,项目规划已得到政府主管部门的初步认可,预计2019年拆迁工作即可完成。同时施工工作也能顺利展开。 该项目所在区域发展成熟、配套完善,入世后对置业者也有相当的吸引力。东科红星美凯龙项目 15万方 住宅12万方 为东科好望岭项目姊妹篇,引进红星美凯龙,项目可能会沿用好望岭产品及营销模式。项目目前正在方案完善阶段,预计2019年会启动。,凰城御府 用地300亩 利安地产既凰城华府后在黄瓜山森林大道拿地的另一个项目,目前项目详细情况还未公布,预
5、计依然会沿用凰城华府开发和营销模式,以品质赢取中高端客户关注。 除上述项目外,在新城所谓神女湖、兴龙湖和凤凰湖板块还有巨量的待开发地块,一旦市场环境有所好转,就可能进入市场。,尚策观点: 按市场规模、供求关系来看,从现在开始,永川房地产市场供求平衡的关系已经打破,逐渐进入了买方市场。由于目前在产品研发上同质化现象比较严重,未来许多项目将面临十分严峻的营销形势。 应对策略: 做好项目市场策划工作,对产品目标市场进行充分的研究和规划,并针对性研发产品,加强产品创新,通过寻找市场空隙和薄弱点,以弱化未来竞争所带来的压力。,二、永川楼市供求发展趋势,永川商品房供求状况表,从图表中可以看出永川近10年的
6、房地产市场保持了平稳的高速增长。期间除08年受“金融风暴”影响,导致09年出现了比较明显的供不应求外,永川房地产供求关系相对比较平稳,市场的调节机制有效的发挥着作用。13、14年虽然成交情况保持了增长,但已出现明显的供大于求趋势。,1、近年来市场年供求状况,注:数据来自历年来永川房交网发布数据。,2、市场累计存量房源情况,根据房地产管理部门权威数据,从2019年起到2019年止的5年时间内,除2019年是当年市场需求(成交面积)超过供应面积(预售批准量)外,其余4年都是供大于求的状况,因此,目前除了每年新增的供应量外,5年来累计的存量房源也是一个值得关注的数据。 年份 当年供应量 当年需求量
7、供求差 当年累计存量 (万) (万) (万) (万) 2019年 153.67 125 28.67 28.67 2019年 159.32 102.78 56.54 85.21 2019年 126.34 143.92 -17.58 67.63 2019年 179.8 148.2 31.6 99.23 2019年 206.9 165.1 41.8 141.03 从以上数据可以看出,进入2019年将至少有140万方的累计存量房供应,保守估计在售楼盘新推量以及新项目入市增加150万方左右的供应,2019年永川市场可售房源量将创纪录的达到300万方。市场压力不容忽视。,受开发用地供应、城市规划导向以及置
8、业偏好发生改变等原因,永川房地产市场永川房地产市场出现了板块分化。形成了老城和新城两大板块。从2019年开始,新城板块逐步取代老城板块,成为永川房地产市场主流,供求量占据了永川总体市场的70%以上,价格总体水平也要明显高于老城板块。,新城区板块,老城区板块,人民广场板块,兴龙湖板块板块,凤凰湖湖板块板块,老城区板块:老城区可用于开发的土地极其有限,并且大都存在着拆迁问题,并且均已高层住宅为主,产品比较单一,鲜有能与新城区抗衡的优质大盘。同时分布也比较零散,楼盘之间不能产生联动效应,形成区域热点。因此,无论是产品的品质还是销售价格均被新区一些规模大盘超越。新城区板块:随着人民广场周边项目的纷纷建
9、成,以及诸如金科、恒大、协信等知名房企的进驻,新城区形成了一大批规模大、环境好、公共配套完善、产品结构丰富的大盘,吸引了永川大部分中高端置业者人群的青睐。同时各大楼盘在某一区域相对集中,发挥了较好的联动效应。并形成了人民广场、兴龙湖、凤凰湖板块和神女湖板块。,神女湖板块板块,三、永川楼市板块及典型楼盘,1、永川楼市板块划分,“老城板块”确切的说还不能称之为“板块”,由于分布零散、楼盘体量有限,楼盘之间不能产生联动效应,因此不能形成局部区域热点。 目前老城区域在售的的项目普遍不大,有效供应量仅占永川总体市场的很小份额,此外处于主城核心区的项目有俊豪中央大街和桂山公园棚改项目两个比较大的项目,体量
10、都接近50万,前者一期基本售罄,二期受制于拆迁问题迟迟不能入市,后者则还处于产品研发和报规阶段,2019年也无入市可能。其余项目则分布在老城边角地带和郊区。,2、各板块板基本情况及典型楼盘,老城板块,老城板块楼盘大多是推出2年以上的老盘,随着前些年市场高峰期的消化,目前大多已经进入销售的后半程,销售率大多已经超过70%,开发商所面临的压力相对较少。 在产品类型上,目前老城板产品几乎都是高层住宅,与新城板块花园洋房、类别墅、高层住宅产品类别齐全相比产品形式较为单一。因此客群范围也有所不同。 在供应量上,老城板块总体约400万占永川总体市场的25%左右,但由于大多项目销售进入中后段,目前其有效供应
11、量所占份额也仅有20%左右。 在价格上,目前在售项目较新城板块具有一定的优势。正常情况下,其住宅价格在36004200元/之间,较新城板块42005000元/(高层住宅)相比有比较大的优势。随着桂山公园棚改项目和中央大街二期项目这两个老城核心区项目的入市,新老城板块之间的价格差距有可能会有所缩小。,老城板块典型楼盘,13,1、俊豪中央大街,(1)项目规划布局 沿西大街和滨河路构成的弧线沿街分两排布局,14层为商业(局部两层),533层为住宅,突出了对商业的利用。而玉屏山修建为公园(公园用地约17000方计入规划用地范围),使这个以商业为主的项目绿化和景观得以改善。,14,(2)产品策略 产品以
12、中高端客户为目标群体,主力户型区间在85160 之间,由于研发时间较早,没有明确的产品定位,对目标客户群的细分不足。商业方面,没有足够的前瞻性,导致今后店面升级空间有限。,核心价值:主城核心地段区域型购物中心玉屏山市政公园世界500强商家进驻(沃尔玛),15,(3)营销表现 项目一期在2019年全面兴建,在金融风暴的局面下给客户带来了极大的信心,同时对主力店(沃尔玛、新世纪)的进驻宣传,提升了客户的预期。同时两次在渝西广场的高调开盘也提升了项目的知名度,因此项目一期销售还是比较成功。但大户型则因为市场因素去化存在着很大的问题。二期由于拆迁进度问题,仅16号楼建成推出。目前推出房源基本售罄,仅剩
13、26套尾房,销售价格在4500元/ 左右。,销售进度:2009年3月首次开盘,推出1、4、10号楼约400套,均价3300元/ (当时永川高层住宅最高价),当日成交360余套;2009年6月二次推盘,3、6、9号楼约400余套,成交240余套,均价3500元/ ;其后,项目放慢了推盘的节奏,每次推一幢,到2019年6月,一期除5号楼因规划因素(楼间距问题)外,全部推外,总体成交率约80%。2019年在收购永川宾馆解决楼间距问题后,5号楼和二期的16号楼推出,项目均价达到4000元/ ,但后期去化率一直不很理想,尾盘的销售工作一直延续至今。2019年下半年,二期项目开始施工,但由于项目地块周边关
14、键位置拆迁工作未完成,即使建成也因环境问题难以交房,2019年入市有一定困难。,老城板块典型楼盘,16,2、银山源,(1)项目规划布局 一期沿内环南路以多层住宅+底商,一期以多层住宅为主,南侧为6幢高层住宅。,17,(2)产品策略 产品以中高端客户为目标群体,主力户型区间在80120之间,由于推盘时间较早,没有明确的产品定位,几乎是全线全面产品策略。,核心价值:商贸城商圈交通状况良好较大的面积赠送,18,(3)营销表现 目前为止,该项目是主城板块住宅供应量最大的项目,也是营销周期较长的一个项目,在2019年以前该项目是永川主城最具代表性的项目,总体营销情况也比较良好,成交量每年都在永川名列前茅
15、。2019年后随着新区板块集体发力,并有香山屿和格兰美景两个项目的竞争,其营销明显有所下滑,推盘节奏也受到影响。好在项目已进入销售末段,开发商压力并不大。,19,3、观南城,(1)项目规划布局 6幢高层住宅按规划条件将规划指标用到了极限,这是主城区大多数楼盘的实际情况。,20,(2)产品策略 产品以中高端客户为目标群体,主力户型区间在85160 之间,由于研发时间较早,没有明确的产品定位,对目标客户群的细分不足。商业方面,没有足够的前瞻性,导致今后店面升级空间有限。,核心价值:南大街核心地段面积赠送小户型、大空间,21,(3)营销表现 从地段、项目规模、拥有资源等方面,观南城与主城区域其他项目
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