4月近期房地产行业形势研究.ppt

近期房地产行业形势研究,房地产行业研究,基本面不改短期泡沫巨大泡沫即将破灭,经济持续稳定发展,2005至今，政府对GDP、CPI、M2、失业率、新增就业人口等各项指标的调控始终保持一个稳定的目标。,人口结构决定刚性需求，目前仍处于婴儿潮推动的上升周期,中国婴儿潮与模拟置业高峰,家庭置业生命周期,中国人口结构,刚性需求巨大且客观存在政策和市场发生的变化只会延后这种刚性需求的释放，并无法将其完全打消,但是利好因素相对利空因素被过度放大和提前透支不平衡性,通胀、人民币升值、城市化、配套改善等容易被过度透支，而加息、流动性收紧却容易成为煮青蛙的温水,去年货币实际贬值为23.4%，而一线城市房价涨幅大多超过60%，上涨幅度也早已超过货币贬值的幅度。,价值,货币,房价,政策成为调节这种不平衡性的主要手段，因此频繁、反复，使得市场表现出“政策市”,房地产市场近年来围绕基本面上下大幅波动（商业地产由于受政策干预较少，更能反映出基本面）,由于基本面稳定和政策调整相对频繁，投资需求还未经历实质性打击的历史，更加敏感于利好因素，麻痹于利空因素，容易形成泡沫,中国的地产投资需求还未经历过如美国、日本、中国香港等地，地产泡沫带来的实质性打击，对风险的防范和感知还停留在低水平。“从众”心态较重，面对政府对房地产的政策导向的变化和市场的变化，仍然较为感性。,日本房地产走势,美国房地产走势,香港房地产走势,房地产行业研究,最近，国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。也就是说，房子空在那儿没人居住，很多房子在炒家手上。,基本面不改短期泡沫巨大泡沫即将破灭,一、长期居民收入增长与房价增加相对合理，短期内极不合理,长期：重点城市1998-2009年涨幅普遍低于同期GDP和人均可支配收入1998年-2009年，北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等，但除上海外，其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅，如北京住房均价累计上涨312%，但GDP上涨375%；深圳住房均价累计上涨191%，但GDP累计上升432%。上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅，但同期居民储蓄存款累计上涨511%。,表：1998-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,短期：一线城市2004-2009年房价累计涨幅超出同期GDP和人均可支配收入，二线城市涨幅相对较小2004年-2009年，重点城市的住房均价增速加快，其中北京的累计涨幅达到163%，而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%，仅有居民储蓄存款累计增长110%；类似的还有上海，房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅；广州住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅，但高于人均可支配收入涨幅，也存在一定风险。天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP等指标。,表：2004-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,二、房价租售比长期在低位徘徊，地产泡沫隐忧重重,实际情况2009年，较之住宅价格的快速攀升并超过历史最高点，各大城市的房屋租金涨幅相对较小，而且尚处于低位。至11月底，五大城市住宅租金基本回升至去年年初的水平，累计涨幅在8%-12%之间。五大城市租金回报率均低于同期个人商业住房贷款基准利率（5.94%，甚至不足7 折优惠后的利率4.16%），以租养贷均已入不敷出。其中，北京、上海和深圳的租金回报率已处于3%以下，逼近同期的存款利率。,调研数据在今年3月网上发起的一个超过900人参加的租售比调查显示，92%的参加者称所住房屋的月租售比超过300倍，45%参加者称月租售比超过500倍，21%在500倍到600倍之间，高于600倍的有24%之多。超过500倍的租售比意味着，房主出租40年也不能收回投资。财新网专栏作家Barrons把北京与22个世界主要城市比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列第一，直逼日本东京历史上的最高位。,“租售比”月租金与房价之间的比值。国际上一般用租售比来衡量住房投资价值，正常范围应在1：100至1：230之间。世界大城市平均水平的1：20的年租售比，相当于240的月租售比。即：如果将房子按现在的租金出租，可以在9到20年内能收回购房款。,三、消费者的购房期望转变：投资期望占的比重过大,自住投资 租金回报房屋升值,房产投资回报期望的转变：购买豪宅的，已经不考虑租金回报了，全部希望压在房价的升值上面,房产投资对需求结构的影响：既然人们买住宅很少为了居住，而是买一个金融衍生品，还分什么刚性需求与投资，投机的需求，岂不是很荒唐，试问股票有刚性需求吗?期货有刚性需求与投机需求之分吗？,四、市场存量巨大，流通率不高,存量房的流通率，是衡量二手房市场活跃度和成熟度的重要指标。,流通率不高：香港房地产市场被认为是一个成熟的市场。根据中原统计，香港私人住宅市场平均流通率约在8%左右。相比之下，内地五城市的住宅流通率整体还处于较低水平，最高的上海仅3.2%。,住宅存量巨大：目前五大城市住宅存量巨大。其中上海住宅存量规模已达到650万套，比较香港私人市场约110万套的住宅存量，上海存量房规模达香港6倍之多。,一二手房市场供需不平衡：在大城市的中心区域，一手房的供应已经偏紧，但另一方面，二手房市场的存量却十分巨大，低租金回报率和空置问题一直存在。激活二手房市场，盘活空置的房源，提高二手房的流通率，使购房需求部分地在二手房市场兑现，将会有效缓解供应偏紧的问题,五、新房价格涨幅大幅超出同期二手房，区域上甚至出现城乡倒挂,2009年1月至10月，深圳和北京的新房成交均价分别累计上涨83%和54%，但同期二手房均价（报价）上涨26%，未来存在调整风险。武汉、广州、重庆新房均价涨幅略高于二手房价涨幅，但高出幅度较小；杭州、天津、上海的新房价格涨幅低于同期二手房，可能与当地中低价位新房较多上市有关，未来价位将较为稳定；以北京为例，东湖湾最新一期报价达28000元/平方米，较今年1月上涨超过80%，而同区域内同质二手房均价约为21000元/平方米，涨幅约为60%；类似的还有京投快线阳光花园，由于四号线的开通，从9月的17000元上涨到目前的23500元，涨幅超过30%，而同期周边二手房（马家堡区域）涨幅不到20%。,主要城市2009年10月新房和二手房均价相比1月涨幅数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统,六、产权和房屋质量：我国较差的房屋质量和有限的产权形式，进一步显现出巨大的泡沫,同一经济水平下，中国的房屋地产价值要远低于国外,房屋质量：中国是世界上每年新建建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25-30年。据资料显示，英国建筑的平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命达74年。,产权问题：海外地产的土地产权形式90以上为永久业权、世代相传。在我国，住宅的土地使用权通常是70年土地使用权到期后，如果继续使用，可能还会涉及如何继续取得土地使用权的问题，比如再购买。,七、不可忽视的国际炒家,远期：日本泰国香港近期：冰岛希腊迪拜海南或上海或北京（三把悬在中国经济头上的利剑）,专家观点李嘉诚,“去年年初时，我曾经说过如果有闲钱，可以入市买楼，但今天我不会评论楼市，而作出任何投资都要谨慎。”,香港长江实业(集团)有限公司董事局主席李嘉诚先生,专家观点施永青,“最近，我曾多次劝喻一些力有不逮的朋友，不要急于入市。当我向他们陈以利害的时候，他们好像对我的意见很受落，但转瞬间又神推鬼拥地落了订，要向亲友四处筹措资金。因此，楼价趋升的时候，市场会有很强的透支购买力的能力。九七年楼价可以升上这个高度，大体就是这个原因。”,香港中原地产集团主席施永青,房地产行业研究,基本面不改短期泡沫巨大泡沫即将破灭,他山之石,当前房价已在高位（特别是一线城市住宅产品），系统性风险已经显现，但是较低的利率环境和较充裕的流动性掩盖了其风险度，未来随着政策的调控，风险将会被逐步显现出来。,泡沫即将破灭,相对加息软着陆逐渐缩紧流动性政策转向，主旨明确供需结构近期改善,低利率环境，投资者乐园,历年贷款利率变动一览表（单位%）调整6月以内（含）6月至1 年 1至3年 3至5年 5 年以上2007-03-18 5.67 6.39 6.57 6.75 7.112007-05-19 5.85 6.57 6.75 6.93 7.202007-07-20 6.03 6.84 7.02 7.20 7.382007-08-22 6.21 7.02 7.20 7.38 7.562007-09-15 6.48 7.29 7.47 7.65 7.832007-12-22 6.57 7.47 7.56 7.74 7.832008-09-16 6.21 7.20 7.29 7.56 7.742008-10-09 6.12 6.93 7.02 7.29 7.472008-10-30 6.03 6.66 6.75 7.02 7.202008-11-27 5.04 5.58 5.67 5.94 6.12,08年为应对金融危机，政府连续四次下调利率，同时针对个人按揭贷款利率实行7折优惠。低利率的环境下，流动性充裕，通货膨胀预期，又由于实体经济尚未恢复，房地产成为投资者的乐园。,七折后的5年期贷款利率：5.94%*0.7=4.158%同期存款利率：3.6%,加息或相对加息，刺破房地产泡沫的重剑,07年的宏观调控，连续六次上调贷款利率，配合一系列的紧缩政策，直接导致了08年的房地产拐点：,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品房价格过高地区商业银行停发三套及以上住房贷款，对没有1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明非本地居民暂停放贷。,3月份CPI同比上涨2.4%环比走低（2月CPI2.7%)，多数经济学家认为：3月份低于预期的通胀数据会降低立即加息的可能性。,目前加息的可能性:立即加息可能性降低，但实际利率已经上调，只是针对性更强,虽然没有上调利率，但实际利率已经上调,各银行纷纷取消了贷款优惠，重要国企的贷款利率仍享受下浮10个百分点的优待外，其他企业的贷款利率普遍上浮10。在珠三角、长三角等民企大本营，今年利率一般上浮了2030的水平，有的贷款利率甚至上浮到50以上。民间高利贷是信贷是信贷松紧最敏感、最宽松的指标。到2010年2月，温州地区民间借贷率攀上月利息6、年利息72的高位,企业融资,购房贷款,日渐紧缩的流动性，流动性极度宽松局面正逐步终结，而且难以察觉，很可能成为煮青蛙的温水,由于资本金不足，中国的商业银行信贷投放能力将远不如2009年，加之银行间相互持有次级债补充附属资本的手段会逐步被取消，银行体系要么将面向资本市场再融资以补充资本金，要么只能放缓信贷资产的扩张。,一季度我国新增人民币贷款2.6万亿元,较去年同期4.58万亿元的新增规模明显回落，以今年新增信贷目标7.5万亿元为总量计算的话,2.6万亿元占全年调控目标的34.7%,仍处于合理水平。,货币市场对央行收紧货币的举措早已有所反映。3月份银行间市场同业拆借月加权平均利率为1.40%，比上年12月份上升0.15个百分点，而市场流动性最为充裕时的2009年3月，同业拆借月加权平均利率仅0.84%。,政策转向，主旨明确,使房价掉头向下，刺破泡沫，释放资金,不是退出，而是完全转向、收紧,针对性更强，同时保护实体经济和刚性需求,不是抑制房价上涨，而是直接打压房价使之向下，否则将会召来更严厉的调控,大开发商已经开始调整策略,强迫资金寻找新出路：调结构，保增长（新的经济增长点）,生物医药,物流货运,高尖端制造业,旅游休闲,金融产品,新能源技术,再循环产品,IT的延伸产品,军用技术大量转为民用,新的经济增长点,资金流动,金融体系不会受到过大冲击，房地产相关产业受到的冲击有限，对实体经济的冲击也有限，甚至能够解放实体经济，释放出新的亮点产业,我国近年来房价走势和贷款利率对比,金融系统对风险的预知和抵御对比 过去的历史数据，金融体系根据房价的上涨和下跌而调整其贷款利率，因此拥有较强的风险抵御能力，能够在一定范围内应对房价波动产生的冲击。,地产相关行业的产能消化和释放与地产相关的钢铁、水泥、建筑等行业，虽然可能因为地产降温而带来产能过剩的问题，但通过我国基础设施建设高速发展以及地震受灾城市重建等项目的拉动，其受到的冲击也是有限的。,我国铁路里程增长情况,股市已经找到办法,市场带来的供需变化：09年在建土地将在10年下半年形成供应，缓解目前供应紧张的矛盾，同时开发商和投资客抓住政策传导消化期快速出货，进一步增加供给,全国土地投资和住宅建设增速（2007年2月2009年10月）,开放商和投资客的资金链紧张：可能降价，放量抛盘,回顾2007年来开发商销售策略可以发现，住宅市场的发展与开发商资金环境密切相关：,2010开发商目前资金较为充裕，但随着信贷收紧融资环境恶化，未来可能的销售惨淡，开发商有可能重复08年的情况，祭出降价大旗，放量抛盘，以期渡过寒冬。,2007年房地产市场发展过热，通过银行贷款和股市增发而大量融资的房企大举购地。,2008 年起，政府转而实行紧缩政策，使当年开发行业融资困难，陷入资金困境。各房企几乎无法从银行获得新的贷款。而股市的剧跌，又基本断绝了增发融资的希望。陷入困境的开发商不得不祭出降价大旗。,从2009年起全面转向宽松的政策环境，伴随着“4万亿”政策的落实，银行大量放贷，房企融资大门启，各开发商资金困局得到显著缓解。此外，地方政府纷纷救市，2009 年销售市场的持续活跃令开发商得以快速回笼资金。,刺破泡沫的因素总结：80%已经实现！其中政策甚至严厉过07年！,市场预期完全转向，观望气氛形成。投资客降价抛售。开发商近期快速出货。,加息或相对加息,房地产调控政策,日渐紧缩的流动性,开发商投资客的资金链趋紧，短期供给增加,市场上供需结构变化,新的经济增长点出现,已经实现的因素,将实现的因素,房地产行业研究,基本面不改短期泡沫巨大，可能加速积累泡沫即将破灭,近期房地产政策调控第一波的调控并未起到其预期效果,从而招致史上最严厉的调控，显示出政府刺破泡沫和调整经济结构的决心，将打破一切侥幸心理,收缩购房者的资金杠杆，打击非自住刚性需求,住房消费税,加大供给,加大融资成本,整顿房地产市场秩序,直接打压房价使之向下,4月14日90平方米以上贷款首付款比例丌得低于30；贷款购买第二套住房贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1；,4月17日，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,4月14日加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。,4月17日通知，加快保障性安居工程建设。确保完成年建设保障性住房万套、各类棚户区改造住房万套的工作任务。,4月20日银监会要求银行业金融机构要积极贯彻国家调控政策，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险,4月20日未获预售许可的商品房，不得收取定金等费用；预售楼盘10日内公开全部房源及价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售；预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可；认购后不得更改购房者姓名。,这使得消费者预期将会彻底改变,2010年第一季度中国购房者信心总体指数110.0点，处于一般水平，较09年第四季度的112.4点略有下降，购房者的购房信心表现为不够乐观。购房行为上表现为节前观望气氛浓重，节后购买意愿渐强。综合看来，预期向好与恐涨心理成为购房者购买意愿加强的两大主因。在地域对比中，城市间信心指数存有较大差距，最大幅度近30点；一线城市信心指数普遍偏低，东部二、三线城市居中，中西部城市信心表现活跃，东北城市间信心差异明显。,随着4月14日政府一系列对地产高压的组合式政策，消费者对于地产的预期将会彻底改变，原先分化的观望气氛将会被明确政策导向带来的强烈降价预期所替代,市场必然面临调整,政策的主旨在于调整市场、释放风险银行差钱、开发商中长期差钱地方政府不（敢）救市,后期政策压力在加大。华泰联合证券的报告称，“投资性需求向较有潜力的二三线城市转移已是事实。如果在一线城市楼市泡沫过大的同时，再将二三线城市泡沫吹大，极有可能招致更为严厉的调控政策。”报告认为，新华社社论可能是为新政策出台进行铺垫，而较可能出现的新政策主要有物业税试点、提高首付和利率并严控房贷、改革招拍挂制度。,投资中国一二线城市住宅的实际租金回报率为负值。高通智库4月3日的一份研究报告宣告，一线城市高档住宅目前的年化收益率在2.5%左右，中低住宅在1.8%左右；二线城市高档住宅的年化收益率在3.2%，中低住宅在2.7%左右。一二线城市住宅年化收益率，均接近和低于一年存款利息；在减去通胀之后的实际收益率，已为负值。,市场调整的必然性,07、08年的量价规律极可能重演,投资比率较高的地区和产品将率先调整,投资比率较高的地区：海南、上海、北京等一线城市和概念性城市,投资比率较高的产品：总价较高的大户型、配套较差的远郊大盘,市中心二手房不会出现放量抛售（郊区新盘可能率先调整）,市中心土地资源拥有稀缺性，绝大多数一线城市的中心地块土地资源已经开发殆尽，中心二手房的价值优势长久存在。中心二手房的地理位置和周边配套设施拥有得天独厚的便利性，这一优势无可比拟。转移成本大，按揭贷款利率的上调和营业税等资金成本限制了部分抛售中心二手房，转战新房源的情绪,市中心二手房不会因为市场的变化而发生放量抛售，调整将从配套较差的郊区新盘开始,对后市的看法将会产生分歧，不会像07、08、09年共进共退，部分开发商已经行动,观望等待政策的调控效应初显,走为上计“在最恶劣的楼市形势到来之前，抓紧卖房，能卖多少就卖多少。”,稳定静中求变,部分开发商和投资客率先降价,深圳：投资客一次清空680套房，5月或将出现退房高峰 据中原地产监控，目前已有深圳投资客一次性挂出上百套房源出售的情况。随着银行房贷的严格执行，将陆续出现退房事情，而5月和6月将成为本次退房的高峰时段。,上海：开发商开始大幅度打折，温州客出逃 位于浦东的绿洲康城亲水湾已经打出9.3折的大幅度折扣。而绿宝园的别墅只要现付50万元意向金，在购房时可享受50万元优惠，另根据首付时间还有相应折扣。出于政策将不断收紧以及对物业税的预期，不少温州客纷纷抛盘撤离上海。,北京：新房成交下滑二成，开发商降价力度加大 自上周四楼市调控新政出台后，上周北京新房整体成交立即下滑，较此前一周下跌19%。其中，4月18日网上签约期房住宅257套，较3月份平均水平下降约7.6%。此外，开发商降价力度也开始增加，继上周末通州某项目单价降低3000元后，昨天通州又有一楼盘降价5000元/平方米。,炒房客抛售 三亚楼市量价齐跌 4月上旬，三亚的一手房成交再度出现量价齐跌。据统计，4月1日至10日，三亚一手房成交套数延续3月下旬的下滑颓势，总签约数仅为481套，环比减少27.45%。,调整的目标：租售比逐步接近合理水平,租售比大于1：2001：300,这场房地产的风雨过后，一些大房地产公司变小了，一些好房地产公司变得不好了，还有一些房地产公司更强大了。它们之间的区别在于有没有对市场的远见，能不能未雨绸缪，并把这种远见不受任何干扰地实施下去。,他山之石,某标杆企业领导人08年中发表于自己的博客,本次调控的历史背景和力度都是史无前例的，其影响将会立即显现，其调整的幅度和时间跨度也既有可能史无前例！,房地产行业研究,基本面不改短期泡沫巨大泡沫即将破灭,结构性发展特征中期,2,3,4,一线城市新房稀缺性显现,二三线城市将成为新的增长极,商业成为价值洼地,二手楼抗风险价值凸现,1,结构性变化不可避免,2010 年政策导向将可能由“全面刺激”到“区别对待”。由于中国房地产市场具有典型的“政策市”特征，随着政策微调时代的来临，房地产市场亦将迎来结构性的变化。,2008年出台实施的房地产救市政策贯彻于2009年全年并奏效显著，促使2009年市场快速反弹。然而，随着经济结构性调整的基调确定，以及房价快速攀升的泡沫现象又现，房地产政策将面临微调的局面已定。,结构性变化总体特点,城镇化建设：城镇化建设成为今年楼市的重要关键词。从中长期看，楼市可能仍保持较快的发展。虽然大部分城市的城镇化建设方兴未艾，但有些城市的楼市，将不会重新进入快速发展的通道。,区域性和阶段性：一线城市新房交易占比将下降，取而代之将是二、三线城市成交量的增长。这是由于二、三线城市处于城市化进程加速发展阶段，城市化将向都市圈形态发展，以及产业转移都将给二三线城市带来导入型人口红利,二三城市房价仍具一定上升空间，但市场风险将日渐趋同于一线城市。,一线城市新房供给长期紧张土地资源稀缺,一线城市土地供给紧张：从2006年开始，北京、上海等四个一线城市的新建住宅成交面积就已连续三年出现了不同程度的下降。这一现象与这些城市土地资源稀缺，供给连年下降有很大的关系。这些城市近几年二手房成交比例持续上升，并显著超过二线城市，也说明其需求仍较为旺盛，新房成交量的下降更多的是供给的原因所致。展望2010年，一线城市土地资源紧张的局面仍难以突破。深圳将于12月1日开始实行的城市更新办法实质就是深圳城市发展转型的一个重要标志，意味着深圳的城市发展由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主的转变迈出重要一步。而深圳的这一步，也预示了其他一线城市未来的土地供给也将逐步转向存量土地的开发利用的方向。,一线城市新房供给长期紧张高价格抑制刚性需求,一线城市已较高的房价水平反过来将对这些城市刚性需求的释放形成抑制，尤其是在2009年已充分释放了2008年被压抑的需求之后。尽管一线城市目前平均的房价收入比指标还没有超过2007年楼市调整前的水平，但四个一线城市的租金收益率指标已全部大大低于2007年。显示这些城市的投资需求已处于过于活跃的状态。未来如果开始加息，将对一线城市过度活跃的投资需求产生较大影响。结合土地的供给难以增长、08年被压抑的需求已基本释放，高房价对刚性需求将形成的抑制，2010年下半年或将加息的判断，我们认为2010年一线城市的新房成交量同比将难以再出现较大增长，相比2009年甚至可能还会出现一定下降。,一线城市的机遇与风险,一线城市的豪宅价格还将以远超过中低档房价的速度上涨。豪宅价格的抗跌不抗涨的特性，反映的是财富分配中富人越来越富的马太效应和核心地段土地资源稀缺性的矛盾。而这一矛盾，在国内的大多数城市，尤其是一线城市同样存在。（高收益率）,10万平米建面以上住宅类用地成交价格走势,近几年北京和上海住宅类用地楼面地价和溢价水平情况,相对于房价，一线城市的地价出现了更快速度的上升。以上海和北京为例，截至今年10月，住宅类用地成交平均楼面地价都创出历史新高。如果要在北京或上海想获得一块10万平方米以上建面的项目，资金门槛已从2006年的5、6万亿元，跃升至10亿元以上。过高的地价，将大部分资金实力弱小的开发商挤出一线城市发展。但同时也意味着这些拿地的企业将面临较高的市场风险。（高门槛）,机遇,风险,二三线城市发展将增速,核心城市辐射预计未来内地也将形成产业分工明确，交通连接便利的都市圈。从而使核心城市的发展辐射到这些区域内的二、三线城市。行政体制因素从我国现行的行政体制角度，也更利于城市化向都市圈形态的发展。在政绩考核升迁体制下，各地方官员更倾向于做强做大自身城市，在都市圈中寻求自身优势定位，而不是并入核心城市成为一个区县。产业转移从宏观及政策导向上看，产业结构再调整以及国内产业转移将是长期趋势。产业转移将为内地有产业承接力的中心城市带来大量新增产业从业人员，一方面会促进当地的第三产业繁荣，增加经济增长预期，另一方面产业带来的中高端管理人群将形成城市房地产市场新增购买力量。,两大外来因素刺激二三线城市房产需求释放,二三线城市地产受追捧,城市化进程提速 二三线高潮爆发随着二三线城市房地产市场的快速发展，一线城市房地产市场在全国市场中所占份额及比重已开始下降。从1998年至2009年，房地产开发投资额比重由40%下降至15%左右，商品房销售金额比重由20%下降至10%左右。土地储备充沛 开发进入高峰据中原地产监测数据，2007 年重点城市新增土地可建面积较为丰富。按照建设周期，2010年，这些土地将陆续相应进入开发建设及销售阶段。根据中原对标杆房企的监测数据显示，标杆房企在二三线城市的土地储备量比较充足，2008年和2009年标杆房企在一线城市土地储备的比重仅为20%左右，而在其他城市的土地储备比例高达80%。城市化进程提速 楼市供求两旺随着区域规划的大举推进，城市空间将进一步扩容，大规模的基础设施投资即将启动。2009 年中央经济工作会议提出稳步推进城市化进程，这对二三线城市的未来发展影响将更为显著。无论是区域规划的密集批复还是城市化进程的推进，都为二三线城市房地产市场发展提供了空间和能量，从而夯实房地产市场的刚性需求。,随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加。需求的持续增加促使近几年大部分二三线城市呈现出供不应求的态势。过去5年住宅供求比为0.8，供不应求状况凸显。因此2010年二三线城市将迎来楼市的销售高潮。,二三线城市将成为新的增长极,随着城市化进程的加速，二三线城市周边区县的富裕人群一方面出于改善居住环境及为子女创造更好教育条件的需要，另一方面也出于升值预期，开始进入中心城市购买房产，带来新的刚性需求。,二三线城市人均收入增速高于一线城市及全国平均水平,大部分二三线城市房价收入比位于合理范围,1）处于未来新生都市圈的核心城市，具备一定的城市经济基础，属于产业转移的目标城市。2）拥有一定数量和质量的高校，能为转移产业提供高性价比新生劳动力。3）城市房地产价格仍具备一定的承接能力，房价收入比处于相对合理范围。本地居民呈现“改善+投资”复合需求。,在产业转移的大背景下，具备以下一些城市特征的二三线城市将能更好的承接产业专业带来的房地产市场红利：,在二三线城市房地产市场中，本地居民仍然是的主要购买力量当地居民购买新房产主要基于改善目前居住条件，房产购买需求呈现出“改善+投资”的复合型，反映在成交户型上体现出明显的大户型偏向。周边地区富裕人群进入带来刚性购房需求。,二三线城市的机遇与风险,我国主要二、三线城市平均房价收入比（=人均年收入/房屋均价）为4.65，位于国际警戒线（4倍）以上，而四大一线城市平均房价收入比仅为2.96。此外主要二、三线城市人均收入增速近年均呈现出高于四大一线及全国平均水平的特征，预计未来随着产业转移和城市化加速，二三线城市人均收入仍将保持长期稳定的增长。从整体房价承受能力及居民收入长期增长预期上看，二三线城市价格仍有上升支撑力量。（市场容量大）,二三线城市市场波动幅度小于一线城市及全国平均水平,一、二梯队主要城市价格效应传导图,机遇,风险,相比较于一线城市，二、三线城市房地产市场呈现出一定的价格传导滞后性及相对窄幅的市场波动性。一方面，这是由于全国性的开发商对二三线城市价格调整主要基于一线城市的市场判断，往往是在一线城市出现确定的市场调整状况后才开始对二三线城市的销售项目进行价格调整。另一方面，则是由于二三线城市相比较于一线城市处于一个相对封闭的经济环境中，受全国及全球经济大环境变化的影响没有一线城市大，因而在近几年的市场波动幅度上显示出相对地稳定性。随着全国性的产业转移逐步推进，二三线城市与全球及全国经济的关联度将逐步增加，当地居民对房市风险的承受能力将随收入的增加而有所提升，但房产市场的波动幅度将逐步趋同于一线城市，将对以往会呈现出较大的调整幅度。（收益率低）,商业地产低迷原因剖析,金融危机引发租金拐点,供应激增致复苏雪上加霜,政策不作为写字楼反弹乏力,数据证明，中国写字楼市场的发展周期基本与中国经济的发展周期同步。受国际金融危机的影响，2009 年国内写字楼需求大幅萎缩，前三季度GDP 增幅均小于历年平均增幅。影响写字楼需求的重要因素之一的外商直接投资（FDI）2009 年1-10 月累计实际为708 亿美元，同比下降12.6%，外资企业在中国的投资收窄。,写字楼从新开工到竣工的周期一般为3年3年半。2007-2009年写字楼新开工面积依然维持高位，且有进一步上升的趋势，2010-2012年全国写字楼的供应情况不容乐观。供应持续在高位徘徊，对写字楼租金的回升造成了很大的阻力。,2009 年针对商业地产市场，政府并没有出台有针对性的鼓励政策，虽然住建部曾一度对商业地产市场进行调研，但并未出台相关政策。2009年5 月，普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，恢复到13年前的水平，而商业房地产开发项目的最低资本金比例仅下调为30%。11 月，深圳取消了商业地产限外令，然而这比取消住宅限外令整整晚了7个月。政策的不作为使写字楼市场长期不温不火，政策市下的中国写字楼市场仍需鼓励性政策助力。,投资价值隐现 商办市场平稳筑底,在金融危机和政策不作为的双重影响下，2009 年商办市场延续了2008 年低迷的走势，但随着住宅市场的回暖、价格的快速攀升，商办市场的投资价值日益显现。2009 年资金充裕的国内银行、券商、以及保险公司纷纷出手购买写字楼，在自用的同时可兼作投资。据不完全统计，2009年内资整购写字楼16单，涉及金额高达75亿元。尽管2009年商办市场销售及租赁仍处弱势格局，但在住宅用地火爆成交的刺激下，综合性用地供求也开始活跃。2009年下半年开始，各地政府逐步加大了对商办用地的推出。从2009年各地热门成交地块的分析可以看出，综合性用地和商办用地开始受到市场追捧，尤其是一线城市商办及综合用地供需两旺。根据中原地产对12个城市土地市场的监测，一线城市商办用地所占成交比重已由2007年的20%增加至2009年的近40%。2010 年一线城市商办市场将有大量落成，供应充裕，租售价格面临上涨压力，显示出阶段性的价格洼地价值。因此，我们预计，2010年商办市场将平稳筑底。,新增土地成交可建面积分布情况（20072009年）,进入门槛较高：受限于综合性用地和商办用地的开发难度，市场进入的门槛较高，商办及综合用地的争夺者多以大型房企为主，如绿地在上海摘得的总价地王。高端写字楼市场及零售业对宏观经济的走势变化更为敏感。因此，一线城市商办用地市场的日渐活跃，反映出市场对未来经济走势的的乐观预期。不同城市表现分化：2009 年下半年，深圳、广州写字楼市场已经表现出明显的回暖迹象，由于广州的经济回暖较快，虽然深圳经济仍然不振，但由于2个城市未来的供应依然偏紧，预计2010两地的写字楼市场将延续2009年的反弹走势，租金持续上涨、空置率明显下降；上海经济持续低迷，而未来供应持续上升，2010 年上海写字楼市场不容乐观，北京经济复苏较快，但由于未来写字楼供应仍将增加，且维持在高位，2010北京写字楼租金将保持平稳。从分季度的GDP数据来看，北京、广州经济增长表现较佳，上海、深圳则差强人意。,商业地产的机遇与风险,商业地产价格仍处在周期性的底部：由于商业地产的周期滞后于住宅市场，也滞后于实体经济。随着实体经济开始企稳复苏，也将带动商业地产的需求逐步复苏和增长。人民币升值预期再起：从历史来看，以资产升值预期收益套利为目的的热钱，更偏好投资于一线城市的高端住宅和商业地产。新保险法允许险资投资商业地产：随着新保险法的正式实施，保险资金可投资于自用办公楼、廉租房、养老实体、商业物业等住宅以外的商业地产项目。根据测算，保险行业可投资于商业地产的资金将在2000亿元左右,机遇,风险,二手住宅相对泡沫偏小,二手住宅比重显著提升根据中原统计，2009 年五大城市（北京、上海、广州、深圳、天津）。其中深圳二手住宅成交比重已逾63%；北京、上海和广州均在50%左右；天津最低，但也已接近40%。二手住宅市场的可供房源充足从目前我国大城市二手住宅租金回报率屡创新低也可以看出，二手住宅的空置率居高不下。据中原地产统计，截至2009年11月底，北京、上海和深圳的租金回报率均已处于3%以下。在一手住宅供应相对紧缺的一线城市，政府应开拓政策调整思路，在增加供应、严厉打击囤地的同时，可以适度刺激二手住宅特别是普通二手住宅的流通，同样可以达到增加普通住宅供给的效果。一二手住宅市场之间的替代效应开始显现。一手住宅项目对市场具有强烈的风向标作用。根据二手住宅比重超过8成的香港市场的经验，一手住宅的成交态势将直接左右二手住宅的价格和成交态势。因此，我们预计，一二手替代互动的效应将在2010年继续演绎，尤其是在新房市场供应相对紧缺的一线城市，二手房市场份额将逐渐扩大，同时一二手住宅价格也将互相影响，互相带动，处于高位难下。,一线城市住宅销售和可售区域分布对比,一线城市历年一手住宅成交量占比变化（20052009年上半年）,二手住宅的发展现状,投资比重高 深穗领跌领涨2008 年的楼市调整和2009 年的反弹过程，珠三角均领跌领涨，其中深圳两次均扮演了领头羊的角色。无论从反弹时点还是反弹幅度上，深圳市场都要领先于其他城市。据中原指数系统数据显示，截至今年11月底，深圳二手住宅价格累计涨幅已经达到54.3%，远高于其它城市（约30%）。这主要是由于，深圳房地产市场容量不大但发展却较为成熟；另一方面投资比例较高，由于投资者较为敏感，因而使得其市场的波动亦相对较大。根据中原地产调查，2007 年上半年深圳投资购房超过50%，部分楼盘超七成，浓郁的投资氛围使得其在随后的宏观调控中受到的冲击最大，成交量一度跌至高峰时的20%。相比之下，北方城市的波动则较小，尤其是天津，主要以本地需求为主，投资成分较少，因而市场表现相对滞后，波动亦较小。区域普涨，次中心区表现突出中原领先指数数据显示，本次房地产市场的反弹过程中，价格上涨是全面性的，各城市主要板块二手住宅价格均有不同程度上升，其中深圳部分板块二手房价格上涨幅度接近八成。即便如此，城市不同区位的房产亦有不同的表现，其中次中心区域的房价上涨幅度相对较大。这主要是因为，一方面次中心区的房价相比中心区要低很多，同时随着城市的发展，如今这些次中心区的交通生活等配套基本都已经十分完善；另一方面部分次中心区域的一手新开项目较多，也加速了次中心区域房价的上升。一手影响显著 城市表现各异由于一二手房市场的替代效应，一手房的供应对二手市场的影响颇大。各城市二手房市场也会因为一手市场未来走势不同而表现各异。深圳和广州，近年来一手住宅的新增供应一直偏紧，2009年一手住宅供应仍然不足。因此，2010 年深圳和广州的二手房市场仍会较为活跃，二手住宅成交比重有望进一步提高，其中深圳有望达70%左右。上海，由于城市可扩容的空间相对较大，郊区地带的一手住宅新增供应较充足，将会对二手房市场造成一定程度的影响，预计2010年二手房成交量将会有一定幅度的回落，但不会低于2008年的水平。然而，在城市中心区，二手房已经成为市场的主体，成交亦会保持活跃。北京和天津，由于体制上的原因，二手房市场发展一直滞后于南方城市，但近年来随着体制的放开，二手房市场发展迅猛，正处于快速上升的过程中，预计2010年北京和天津的二手房成交量将有望保持2009年的水平。,房地产行业研究,基本面不改短期泡沫巨大泡沫即将破灭,后话,我们不能改变宏观的政策和形势，但能挖掘自身的智慧和动力。要立刻转变到用“熊市”的工作方法来解决问题，意志要坚定，头脑要清醒。“熊市”下会暴露出我们很多在“牛市”中被遮掩的问题，要敢于面对，冷静分析，不断改善，努力提高。困难面前要多一点协作，少一点指责，多建议，少抱怨，齐心去面对，同舟共济。,