房地产企业经营活动的税务筹划探讨 论文定稿.doc

毕业论文 中文摘要毕业设计（论文）题 目 房地产企业经营活动的税务筹划探讨 摘 要税务筹划是企业在政府的税收政策导向下，利用国家赋予纳税人的税收优惠权利，在不违背国家法律法规，不违背国家立法精神的前提下，对企业自身的涉税活动进行科学合理的安排，以及达到纳税最优化，即税后收益极大化的目标而采取的税务决策行为。税务筹划，是当今企业经营管理中较受关注的一个议题，它涉及到企业经营、投资、理财、决策等活动的各个方面。有效的税务筹划，能最大程度地降低纳税人涉税风险，增加经济效益，实现价值最大化，提高企业管理水平，争强企业的竞争优势，是企业增强核心竞争力的有效方法之一。无论对房地产企业还是其他类型企业，都是一个十分有价值的研究课题。本文从税务筹划的基本概念出发，针对房地产企业的税务筹划进行探讨。主要从经营活动这方面对房地产企业的税务筹划进行分析和探讨，并设计相应的税务筹划操作实务例子，以期在实际中达到合理避税的目的。房地产企业要随着房地产市场环境的变化及产业政策、法律法规的调整而调整税务筹划方法，并在房地产经营管理实践中不断完善。关键词：税务筹划 房地产公司 经营活动II毕业论文 英文摘要ABSTRACTThe enterprise make the tax planning under governments tax policy guidance, using its tax revenue preferential benefit right which the country endows. The tax planning dose not violate the national laws and regulations, and it works under the premise of the national legislation spirit.Tax planning is a subject to which more attention has been paid in nowadays enterprise management. It involves each aspect of an activity such as enterprise management, investment, finance-managing, decision-making and ect. An effective tax planning can reduce the taxpayers tax-involved risk in a maximum degree. It can also increase the enterprises economic efficiency, make its value maximize, enhance the enterprises management level, in order that the enterprise's competitive advantage can be raised. It is one of the effective method to strengthen the enterprises core competitive power. As a result, the tax planning is an extremely valuable research topic no matter to a real estate enterprise or other kind of enterprises.This article starts from the basic concept of tax planning, aiming at discuss the real estate enterprise. Then it will go to analysis of the tax planning through such management process of a real estate enterprise as the aspect of an activity such as enterprise management. And for some examples, in order that tax avoidance reasonable practically. The real estate enterprise should keep up with the time, adjusting the method for tax planning as the change of the environment of real estate market as well as the adjustment of the industry policy and laws and regulations. And it needs to be continuously improved during the practice of real estate business management.Key words: Tax Planning；Real Estate Enterprise；Prosecution Activities毕业论文 目录目录中文摘要I英文摘要II一 引言1（一）选题背景1（二）研究意义1二 房地产企业税收概况3（一）房地产企业概述3（二）房地产企业税收概况31.房地产开发建设阶段涉及的税种32.房地产销售阶段涉及的税种43.房地产使用阶段涉及的税种54.其他税种5三 房地产企业税务筹划概述6（一）税务筹划的概念及意义61.税务筹划的概念62.税务筹划的意义6（二）房地产企业税务筹划的必要性71.房地产企业税收负担重72.房地产企业依法纳税意识淡薄73.房地产企业长远发展的需要7四 房地产企业经营活动的税务筹划9（一）建筑合同订立的税务筹划9（二）利用建房方式的税务筹划101.合作建房方式的选择102.自建与代建的选择11（三）销售定价的税务筹划12（四）清算的税务筹划13（五）借款费用的税务筹划141.借款费用的资本化142.利息扣除方式的选择16（六）价外费用的税务筹划16五 总结19参考文献20致 谢21III毕业论文 一 引言一 引言（一）选题背景房地产业在国民经济中占有重要的地位，住房消费市场的不断增长，促使房地产市场日趋活跃，房地产企业更是成为公众关注的焦点。由于房地产业的过热，政府对房地产业的管理日趋规范和严格，包括对房地产业的税收管理。继2010年4月14日国务院常务会议遏制部分城市房价过快上涨的“新国四条”和4月15日国土资源部公布全国住房供地计划后，4月17日，国务院又颁布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发201010号，近来对房产交易的相关税费也进行了调整。如商品房交易中契税政策的改变，从2010年1月1日至2010年12月31日止，90平方以下普通住房的契税税率为2%，90平方-144平方普通住房的契税税率为3%，144平方以上高档住房的契税税率为5.5%。可见国家对房地产业的关注，也反映了房地产企业涉税风险增大。为提高经济利益，使开始进入调整期的房地产业健康稳定的发展，处于房地产市场的个人和企业均有实施税务筹划的需求和动力。由于房地产涉税事项和涉税环节主要集中在房地产企业，且房地产企业在各环节的筹划空间较大，因此本文主要以房地产企业为探讨对象。（二）研究意义税收筹划在我国还是一个新的领域，随着改革开放和市场经济逐渐成熟，税务筹划的理论研究不断的加深，其在企业中运用也日趋普遍。但与此同时也存在着不少的问题。一是把偷税、漏税、与税务筹划混为一谈，没有区分它们的差异和实质；二是离开企业整体利益谈筹划，有的甚至为避免纳税义务的产生而舍弃已经具备条件的经营运作；三是企业片面夸大税务筹划的作用，为满足税务筹划的条件，企业盈利规模、计税方式、成本核算方法可以任意改变；四是缺乏税务筹划的专业人才，大部分企业对税务筹划的认识还不够，就连一些会计师事务所、税务师事务所对税务问题也仅仅停留在“正确计算应交税金”这种事后核算的水平，根本谈不上事前筹划，更谈不上把税务筹划作为财务管理的一项内容，有意识地选择最优税收成本方案；五是税务筹划在实践应用并未广泛展开，由于税收违法行为的成本过小，税务筹划对人员素质、企业管理水平的要求较高，再加上我国税收法规的变动频繁，限制了税务筹划在我国的发展和应用1。由此可见，我国在税务筹划这一方面还处于初级阶段，需要进一步的发展。本文以房地产企业为对象进行税务筹划的探讨，使房地产企业恰当履行纳税义务、实现涉税零风险；实现企业价值最大化，包括纳税成本最低化，资金时间价值最大化，税负最低化与税后利润最大化；提高企业的经营管理水平。由此推及其他行业的企业，真正做到合理、合法地降低税负，走良性循环的道路。2毕业论文 二 房地产企业税收概况二 房地产企业税收概况（一）房地产企业概述 “房地产”是房产和地产的总称。房地产业是指通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理）等行业，广义的还包括建筑业的房地产建设部分。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。房地产业是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，房地产业对国民经济发展起到巨大的推动作用。我国的房地产业起步较晚，但进入20世纪90年代以来，房地产业得以迅速发展，其原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关：一是住房制度改革福利性住房制度改为商品化住房制度；二是土地使用制度改革土地无偿、无期限行政划拔制度改为通过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权制度；三是开发方式改革房地产开发方式从千家投资、分散建设改为综合建设、配套开发。2001年6月和2007年8月，全国人大修订了城市房屋拆迁管理条例和中华人民共和国城市房地产管理法，标志着我国房地产法制体系的进一步完善；2004年8月，全国人大第二次修订了中华人民共和国土地管理法，从土地利用、用地审批等方面进一步规范了我国的房地产业。（二）房地产企业税收概况房地产企业从投资到项目建设完毕，出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般而言，可以将这个程序划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和销售阶段。各个阶段涉及的税种主要有城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房地产税、城市房地产税、契税、营业税、企业所得税、城市维护建设税、印花税等。现分阶段将涉及的主要税种分别作介绍。1.房地产开发建设阶段涉及的税种（1）耕地占用税耕地占用税是为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地，对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按其占用耕地面积，一次性定额征收的一种税。实行差别定额税率，每平方米税额从1元到15元不等。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。（2）契税契税是对在我国境内转移土地使用权和房屋所有权时，依据当事人双方订立的契约，以所有权发生转移的不动产作为征税对象，由产权承受人缴纳的一种税。主要包括国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换五项内容。考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况，契税实行3%-5%的幅度税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%-5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定具体适用税率。房地产企业在取得土地使用权或转让土地使用权时会涉及到契税的缴纳。（3）印花税印花税是对经济活动、经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。主要通过纳税人在应税凭证上粘贴印花税票来完成纳税义务。房地产开发阶段的印花税，是在开发材料的购销中，针对购销金额，适用“购销合同”税目，按照0.03%税率征收；房地产企业委托有资质的施工单位进行建设，针对合同金额，适用“建筑安装工程承包合同”税目，按照0.03%税率征收。2.房地产销售阶段涉及的税种（1）营业税营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。营业税是房地产开发企业主要税负之一，房地产销售阶段的营业税，主要是指针对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税。（2）城市维护建设税城市维护建设税是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计税依据征收的一种税。房地产开发企业的城市维护建设税是作为营业税的附加税同时产生的。按照纳税人所在地的不同，城市维护建设税实行地区差别比例税率，税率分别为7%，5%，1%三个档次。（3）教育费附加教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计算依据征收的一种附加费。房地产开发企业的教育费附加是作为营业税的附加费同时产生的，现行教育费附加征收比率为3%。（4）土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，土地增值税也是其主要税负之一。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。（5）印花税房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。（6）企业所得税企业所得税是以企业取得的生产经营所得和其它所得为征税对象所征收的一种税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税基本税率为25%，低税率为20%。3.房地产使用阶段涉及的税种（1）营业税房地产使用阶段的营业税，主要是针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。（2）城镇土地使用税城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区划分，每平方米税额为0.630元不等。（3）房产税房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。4.其他税种（1）车船税车船税是国家对行驶于境内的车辆、船舶依法征收的一种税。房地产企业在经营活动中必然会使用车辆，涉及到此税种。车船税实行幅度差别的定额税率。车辆的具体适用税额由省、自治区、直辖市人民政府在规定的子税目税额幅度内确定。（2）车辆购置税车辆购置税是对在中国境内购置应税车辆的单位和个人征收的一种税。车辆购置税实行从价定率的办法计算应纳税额，按应税车辆计税价格的10%一次征收。6毕业论文 三 房地产企业税务筹划概述三 房地产企业税务筹划概述（一）税务筹划的概念及意义1.税务筹划的概念税务筹划亦称税收筹划、纳税筹划，对于税务筹划概念的描述国内外也不尽相同。其各自观点如下：荷兰国际财政文献局（IBFD）：“税务筹划是指纳税人通过对经营活动或个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收2。”印度税务专家N.J.雅萨斯威：“税务筹划，是纳税人通过财务活动的安排，以充分利用税收法规所提供的，包括减免税在内的一切优惠，从而获得最大的税收利益3。”美国W.B.梅格斯博士“人们合理又合法的安排自己的经营活动，使之缴纳可能最低的税收。他们使用的方法可称之为税务筹划。少缴纳和递延缴纳税收是税务筹划的目标所在。在纳税发生之前，有系统的对企业经营或投资行为作出事先安排以达到尽量的少缴所得税，这个过程就是税务筹划4。”国家税务总局注册税务师管理中心：“纳税筹划是指纳税人在遵守税收法律、法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小合理纳税而进行设计和运筹5。”唐腾详、唐向：“税务筹划指的是在法律规定许可的范围内，通过对经营，投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得节税的税收利益6。”盖地：“税务筹划是纳税人依据所涉及的税境，在遵守税法、尊重税法的前提下，以规避涉税风险，控制或减轻税负，有利于实现企业财务目标的谋划、对策与安排7。”由以上观点可以看出，税务筹划的目标是减轻税负，最终达到企业利益最大化。其实现方式在于利用税法提供的优惠合理安排经济活动。但多数情况下没有将税务筹划与避税、节税加以区分，造成各自概念的混淆，不利于税务筹划长远的发展。2.税务筹划的意义（1）有助于提高企业的纳税意识税务筹划需要全面掌握并综合运用税法知识，企业为实施税务筹划，必须加强学习税收法律法规，这将有助于房地产企业提高依法纳税意识，降低涉税风险。（2）有助于实现企业价值最大化一方面，税务筹划使企业进行决策、计划、控制等经济活动时，充分考虑各种活动引起的税收成本，并根据税收待遇的差异作出最优选择，这将有利于企业降低税收成本。另一方面，由于税收政策体现了国家经济发展策略，企业根据税收政策开展税务筹划的同时，顺应了经济调整方向和产业发展趋势，这将有效降低市场风险、扩大市场占有率。（3）有助于提高企业的经营管理水平税务筹划需要根据筹划需要，调整投资方向、营销策略，并及时协调企业内外关系，这将有助于提高企业的经营管理水平，增强企业竞争力。（4）有助于优化产业结构和资源的合理配置企业根据税法中税基与税率的差别，根据税收的各项优惠政策，进行投资决策、企业制度改造、产品结构调整等，尽管在主观上是为了减轻税负，但在客观上却是在国家税收的经济杠杆作用下，逐步走向了优化产业结构和生产力合理布局的道路，体现了国家的产业政策，有利于促进资本的流动和资源的合理配置。（5）有利于不断健全和完善税制税务筹划有的可能是利用现行税制的疏漏和缺陷，这样，可以促使国家税务当局及时改进和修订税法，从而不断健全和完善税制；同时，也有利于提高税收征管人员的素质。（二）房地产企业税务筹划的必要性1.房地产企业税收负担重当前房地产企业涉及税种多，除了营业税按5%计征、企业所得税按25%计征等一般行业适用的税种外，土地增值税的税率甚至最高达60%。除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发相关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获得的纯收入的重要因素。根据建设部房地产业司的资料分析，税收占商品房房价的比重是10.96%左右。 因此，当前房地产企业税收负担偏重，税务筹划能有效降低税收负担。2.房地产企业依法纳税意识淡薄房地产企业依法纳税意识淡薄，并已在一段时期内给房地产企业造成负面影响。要明显改变目前的状况，需要将新型的纳税意识、纳税模式引进企业各项经营决策，进行税务筹划可谓对症下药。3.房地产企业长远发展的需要从外部原因看，在激烈的市场竞争环境下，企业为使自己处于有利的地位，必须增收节支，合理优化获利资源，实现最大的经济效益。在其他因素不变的情况下，企业通过税务筹划可降低税负，增强竞争力。从内部原因看，在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，降低税收成本是一项有效措施。降低纳税成本的方法包括：偷税、避税、税务筹划。偷税、避税不但要承担法律制裁的风险，还将影响纳税人的声誉， 对纳税人正常的生产经营产生负面影响；税务筹划既不违反税法，又能获得“额外”收益，符合房地产企业长远发展的需要。同时提高是企业的纳税意识8。8毕业论文 四 房地产企业经营活动的税务筹划四 房地产企业经营活动的税务筹划 房地产企业的经营活动是房地产企业将资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为。其运作流程主要包括开发建设阶段、销售（或自营）阶段、使用阶段。以下对各阶段涉及的税务筹划进行介绍。建筑合同的订立、建房方式的选择和借款费用的税务筹划属于开发建设阶段，销售定价和清算的税务筹划属于销售阶段，价外费用的税务筹划属于使用阶段。（一）建筑合同订立的税务筹划房地产企业在进行项目开发时，一般不是自行建造产品，而是与具体的建筑施工企业签订建筑施工合同，委托施工企业进行施工建设。在房地产企业与施工企业间的承发关系中存在着诸多税务问题，这些税务问题将对房地产企业的开发成本产生直接的影响。（1）政策法规营业税暂行条例实施细则第十八条规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。（2）筹划思路在建筑、修缮、装饰工程作业特别是安装工程作业中，所安装的设备价值往往很大，可见整个安装工程如果包含所安装的设备价值，营业税负担就很重。如果不包含所安装的设备价值，营业税负担就会大为减轻。（3）案例甲房地产公司正在开发一个大型商业项目，工程由乙建筑公司承建。工程总造价8000万元，其中包括：电梯价款300万元，供暖设施和中央空调价款700万元，土建及内外装等工程价款7000万元。在如何签订建筑施工合同上存在两种方案：方案一：甲房地产公司与乙建筑公司签订含电梯、供暖设施和中央空调在内的8000万元建筑合同。同时，乙建筑公司同设备生产厂家签订共1000万元的设备购销合同。方案二：甲房地产公司与乙建筑公司只签订含土建及内外装等工程的7000万元建筑施工合同。同时，甲房地产公司同设备生产厂家签订共1000万元的设备购销合同。（4）案例分析方案一：设备由乙建筑公司采购，价款包含在建筑施工合同中，因此需按合同总金额8000万元计缴营业税。应缴营业税=8000×3%=240万元城建税及教育费附加=240×（7%3%）=24万元方案二：设备由房地产企业自行采购，价款不在建筑施工合同内，因此只按金额7000万元计缴营业税。应缴营业税=7000×3%=210万元。城建税及教育费附加=210×（7%3%）=21万元（5）结论方案二比方案一少缴纳营业税33万元（240+2421021），可见方案二最佳。（二）利用建房方式的税务筹划1.合作建房方式的选择所谓合作建房，指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。合作建房有两种方式：第一种是“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样双方都拥有部分房屋的所有权。但在这种方式下，需要就转让土地使用权和不动产缴纳营业税；双方将分得的房屋出售时，还应缴纳营业税和土地增值税，税负较重。第二种是成立“合营企业”，即一方以土地使用权，另一方以货币资金成立合营企业合作建房。对此又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方风险共担、利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。两种方式下的税负也不同9。（1）政策法规根据现行营业税法，自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以其全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（2）筹划思路在合作建房中才应成立合营公司方式可以有效规避合作双方以物易物而产生的税费，对合作双方更为有利。（3）案例甲房地产公司与丙公司合作建房，丙公司提供土地使用权，土地作价4000万元，甲房地产公司提供资金4000万元。两公司约定，房屋建好后双方均分。房屋销售总价为10000万元。合作方式有两种：方案一：以物易物；方案二：成立合营公司。（4）案例分析方案一：丙公司通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，按转让无形资产缴纳营业税。甲房地产公司转让部分房屋所有权，按销售不动产缴纳营业税，假设双方都将房屋对外销售，则丙公司应缴营业税=4000×5%（50004000）×5%=250万元甲房地产公司应缴营业税=4000×5%5000×5%=450万元方案二：丙公司以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。合营公司对外销售房屋应缴纳营业税。合营公司应缴营业税=10000×5%=500万元（5）结论采用成立合营公司的方式公需缴纳营业税500万元，比以物易物方式少缴营业税200万元（250+450500），降幅达29%。2.自建与代建的选择房地产的自建房行为，是指房地产开发企业自行进行房地产开发，建设完成后自用或转让给购买者。房地产的代建房行为，是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。（1）政策法规对于房地产开发企业，没有发生房地产权属的转移，不需缴纳土地增值税和营业税，只需就劳务收入缴纳营业税。（2）筹划思路房地产开发企业可以利用该政策，在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低巨额税负；同时，可以适当降低代建房的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用10。（3）案例某房地产企业，商品房销售收入为5000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3500万元。现有两个方案：方案一是该企业按正常的销售商品缴纳税金；方案二是企业采用代建房方式。（4）案例分析方案一：若该企业按正常的销售商品缴纳税金，则应缴纳营业税及附加=5000×5.5%=275万元增值额占扣除项目的比率=（50003500275）/（3500275）=32.45%应缴纳土地增值税=（50003500275）×30%=367.5万元实现利润=50003500275367.5=857.5万元。方案二：若企业采用代建房方式，取得劳务收入1400万元，则应缴纳营业税=1400×5%=70万元实现利润=140070=1330万元。（5）结论建房方式的转变将为企业增加收益472.5（1330857.5）万元，因此采用代建方式更佳。（三）销售定价的税务筹划（1）政策法规中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算税11。我国土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额实行四级超率累进税率计算征收：增值额未超过扣除项目金额（基本等于项目成本）50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。（2）筹划思路房地产企业要利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划，选择适当的定价方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。（3）案例某房地产企业欲销售普通标准住宅，扣除项目总额为2000元/平方米，现有两种销售方案，一是按2380元/平方米的价格出售；二是按2500元/平方米的价格出售。（4）案例分析方案一：按2380元/平方米的价格出售，则增值额占扣除项目的比率为=（23802000）/2000=19%，小于20%，无需缴纳土地增值税，企业利润为2380-2000=380元/平方米。方案二：按2500元/平方米的价格出售，则增加营业税及附加税费=（25002380）×5.5%=6.6元/平方米扣除项目金额=2000+6.6=2006.6元/平方米增值额占扣除项目的比率=（25002006.6）/2006.6=24.59%应纳土地增值税=（25002006.6）×30%=148.02元/平方米企业利润=25002006.6148.02=345.38元/平方米。（5）结论售价提高之后利润却下降34.62元/平方米，企业应选择适当的价格销售。（四）清算的税务筹划（1）政策法规国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知的规定，从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的缴纳由“预征制”转变为“清算制”，房地产开发项目全部竣工、完成销售的应进行土地增值税的清算。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知的规定，开发企业开发、建造的住宅、商品用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计算单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%12。（2）筹划思路如果按测算的土地增值额计算的土地增值税的纳税金额大于预征率计算的预缴金额，则应尽量推迟项目竣工时间或者推迟清盘时间、延缓销售进度是推迟土地增值税清算时间的有效途径。反之亦然。如果预计毛利率大于20%，则应尽量推迟项目的竣工时间，以延迟企业所得税支出。但要注意合理推迟项目竣工时间，则可以推迟清算时间，也就可以推迟补缴税款的时间。反之亦然。（3）案例甲房地产公司计划开发一住宅项目，计划销售额为5亿元，经测算项目预计毛利率为10%，不考虑土地增值税问题，企业所得税税率为25%。有以下两个开发计划方案：方案一：工程建设从2006年5月到2007年10月，公司从2006年9月开盘到2007年8月清盘。方案二：提前项目竣工时间，推迟项目销售时间。工程建设从2006年5月到2007年6月，公司从2007年7月开盘到2007年10月清盘13。（4）案例分析方案一：该公司从2006年9月开盘到2007年8月清盘，在此期间项目未竣工，税法规定预计毛利率为20%，如不考虑期间费用的扣除问题，则毛利额=5×20%=1亿元应缴纳企业所得税=10000×25%=2500万元方案二：该项目竣工时间提前了4个月，而开盘时间推迟到项目竣工之后。按税法规定，项目竣工后按实际收入和成本情况计算缴纳企业所得税，则应缴纳企业所得税=50000×10%×25%=1250万元（5）结论通过行比较可以看出，按筹划后的开发计划，需缴纳的企业所得税比筹划前减少了1250万元（25001250），降低幅度达到50%。可见其对企业的纳税影响是巨大的。为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局于2009年5月12日制定了土地增值税清算管理规程。由此可以看出，国家的清算制度日趋完善，对清算的管理也逐步严格起来。房地产企业也可以利用制度完全应用的缓和期，进行相关的税务筹划。（五）借款费用的税务筹划 房地产行业是资金密集型的行业，房地产在开发项目时要投入大量的资金，除了房地产企业具备一定数量的自有资金外，一般情况下要通过银行贷款对外筹措资金，借款费用是房地产项目开发成本中较大的支出项目之一。因此，借款费用的税务筹划对房地产企业至关重要。1.借款费用的资本化（1）政策法规国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知的规定：开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。开发企业开发、建造的住房、商品用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。（2）筹划思路房地产企业若不将借款费用资本化，而是计入期间费用，则可以扣除借款费用，从而减少企业所得税支出。成本对象完工后发生的借款费用可以作为财务费用直接扣除。因此，对不同时间完工的开发产品，应单独作为成本对象核算，这样已完工的成本对象所对应的借款费用就可以作为财务费用在企业所得税税前进行扣除，企业也就可以相应减少企业所得税支出。（3）案例甲房地产公司正在开发一住宅小区，小区共分两期开发，每期4栋，第一期于2006年2月末完工，第二期于2007年2月份完工。截止2006年12月末，第二期已实现预售收入20000万元。2006年全年共发生借款费用3000万元（其中每期分摊1500万元），管理费用1000万元。计税毛利率为20%，所得税税率为25%。成本对象划分时有以下两种方案：方案一：合并为一个成本对象进行会计核算。方案二：分开作为两个成本对象进行会计核算。（4）案例分析方案一：作为同一成本对象，2006年未完工，因此，2006年的借款费用全部资本化。毛利额=20000×20%=4000万元营业税及附加=20000×5.55%=1110万元应纳企业所得税额=（400010001110）×25%=472.5万元方案二：作为不同的成本对象，总借款为3000万元，第二期借款费用1500万元全部资本化，而第一期的借款费用部分资本化，完工全为2个月，完工后为10个月，则资本化利息=1500×2/12=250万元计入财务费用的利息=1500×10/12=1250万元毛利额=20000×20%=40