南充南部县新城丽景整合营销方案草案38p.ppt
新城丽景 整合营销方案（草案）,南部新城丽景,南部,NANBU,新城丽景市场篇新城丽景项目篇新城丽景定位篇新城丽景营销篇新城丽景推广篇,NAN BU,新城丽景市场篇,TOP GRADE MARKET ARTICLES,1、南部概况南部县隶属四川省南充市，位于四川盆地北部、嘉陵江中游，全县幅员面积2235平方公里，耕地91万亩；辖78个乡镇（办事处），1053个行政村，总人口130万。县境东接仪陇、蓬安，西邻盐亭、梓潼，南靠西充、顺庆，北连阆中、剑阁。县城地处国道212线、省道101线、204线及嘉陵江交汇处，与成都、重庆均相距280公里，三地连线呈等边三角形；即将动工的兰(兰州)渝（重庆）铁路在此建有中型客（货）运站。四川省南部县地处四川盆地北部，嘉陵江中游，历史上，因为人口众多、农业基础脆弱，工业发展缓慢，人均纯收入较低，县域经济社会发展缓慢而滞后。但随着市场发展和相关招商引资项目的落实与执行，南部发展也在跟着发生大的变化。南部正从一个落后县份逐步向丘区强县迈进。2009年争取国省投资项目157个、10.4亿元，对外招引项目77个、20.82亿元；工业集中区入驻企业47户，规模以上企业达到87户；五城建设开局良好，拉动县域经济增长的作用日益明显，产业发展强势推进，新的产业链条不断产生。全年实现地方生产总值125.07亿元、财政一般预算收入2.43亿元、固定资产投资73.89亿元、社会消费品零售总额37.6亿元，分别比2008年增长15.6%、20%、60.6%、23%。,ZNAN BU,新城丽景市场篇,2、发展中的南部房地产市场目前南部的房地产市场发展就如雨后春笋遍地开花，加上南部县县政府设立于新区中心，近几年以县镇府为核心，城市建设大规模铺展开来。同时积极调控和引导住房需求。加大市场对住房的自身调控力度，切实有效遏制投机性和投资性购房，适当控制住房贷款规模。建立和完善充分利用存量土地的激励机制，促进土地集约利用和高效利用。在近4年的城市发展中城市的面貌也发生了翻天覆地的变化，形成了以县镇府为中心的城市新面貌，购物、逛街、餐饮、超市、休闲、车站等。南部县城现在基本形成了新区和老城的城市新格局，老城区城市面貌落后且破败，街道比较狭窄，街道门市小且展示面较差。而新区建设基本按照高规格的城市发展要求以及时代发展的需要而建，同时也是满足当地市民对物质以及生活的追求。老城区的发展比较局限性，在现有的城市建设基础上基本上没有上行的空间和余地，而现在大规模的人口城镇化导致了老城区已经是“黔驴技穷”“油尽灯枯”的状态。在这种必然的趋势下新城区的诞生就显得尤为重要和明显，在这几年的城市发展进程中国民收入也有了质的改变，随着相应GDP的增长，房产市场可谓是南部的一大支柱性板块，发展也非常迅速。,ZNAN BU,二、新城丽景项目篇,UPPER GRADE PROJECT PAPERS,1、项目基本经济指标,规划用地面积：7519.89（合计亩）规划总建筑面积：18406.14其中：住宅总建筑面积：商业总建筑面积：地下车库总建筑面积：2504.32居住户数：140户容积率：3.5净用地面积：4422.35建筑密度：%绿地率：%地面车库：个底下车库：个总共车位数：个建筑结构：,ZNAN BU,二、新城丽景项目篇,UPPER GRADE PROJECT PAPERS,2、新城丽景SWOT分析,Strengths（优势）成熟圈层 项目周边的项目基本上都已经接近于交房阶段，人气比较旺盛，周边商业的销售情况比较良好，对新城丽景项目有很大拉动，项目整 体接受度较为容易一些 大区域环境 县政府到新城丽景项目的距离比较近，同时周边商场，市政建设和设施都在新城丽景辐射范围内。核心居住地段 本项目到县镇府广场5分钟，到幸福大道3分钟，背靠政府即将开工建设的市政公园，可谓是进可繁华，退可林静的理想居所。独立的小区物业管理 小区整体不大，方便管理，社区居民组成相对比较简单，生活较为单纯。时尚俊朗的外墙立面设计 外墙采用了咖啡色，白色，鎏金黄的设计比较时尚且大气，同时彰显项目品质。,ZNAN BU,二、新城丽景项目篇,UPPER GRADE PROJECT PAPERS,Weaknesses（劣势）项目整体体量较小 项目共计才1.8万，对于一个新城市的发展，显得比较渺小，同时在区域内有其他较为成规模楼盘的冲击 竞争力比较大 在县镇府新区目前在手楼盘不下10个，同时还有其他在建楼盘共计还有10于个，在这种情况下每个楼盘之间都会有很明显的直接 竞争（楼盘之间有很多相似之处）用地性质 项目用地为二类用地，二类用地的年限是50年，客户在意识形态接受上有一定的难度，毕竟和其他楼盘有一定差异，70年用地性质的 项目肯定会引导客户做相应比较。,2、上层上品SWOT分析,ZNAN BU,二、新城丽景项目篇,UPPER GRADE PROJECT PAPERS,2、上层上品SWOT分析,ZNAN BU,Opportunities（机会）销售时机的掌握 2012年全年房产市场必定是一个不顺年，但并不是说就是没有机会打胜仗，2012年下半年整个市场的环境会随着长时间客户的积压而有所爆棚，观望客户在下半年一般都会有一定量的释放。量小的盘应该抓住机会实现“快销”。政府政策的宽松带来市场的自然复苏 楼市在中国目前的国情下依然是不可缺或替代的行业，楼市在未来的几年必定有所反弹，政府虽说直接救市的可能性基本不存在，但中国毕竟农村人口众多，在自然发展的状态下，房市也会在有回归的一天。,二、新城丽景项目篇,UPPER GRADE PROJECT PAPERS,2、上层上品SWOT分析,Threats（威胁点）大规模的土地开发量 南部一个全县130万人口的县城，但近几年土地放量一直比较大，虽说是前几年报批地块，但现在的土地存量已经是非常的 高了，奥体中心一片的土地就足以县城目前市场情况消化2年以上。开发商下半年集体跳水 南部现阶段的方式就如“跷跷板”一样极易失衡，下班年有很多开发商不再会像现在这样坚挺，主要原因如下：其一，长 时间的销量下滑，资金链断裂，急需资金周转的情况下只能被动的采用降价促销，而一旦有价格裂口市场必然会有蔓延和效仿。,二、新城丽景项目篇,UPPER GRADE PROJECT PAPERS,2、上层上品SWOT分析,Threats（威胁点）其二：尾盘楼盘聚集量较大，二尾盘项目在资金回收时间上一般都会看得比较重，谁也不会恋战而去承担市场风险和耽误运作其他项目的时间。在市场极度不稳的情况下尾盘项目最容易影响市场和在售项目。自身期望值过高 在这种市场行情下，一定不能够对项目预期期望值估量过高，期望值过高容易出现资金链断裂，同时影响项目整体操作，相应 会让项目错失很多销售时机和资金回收。,三、新城丽景定位篇,Positioning of the upper grade papers,1、新城丽景项目形象定位,进可繁华 退可宁静 该安个家了,ZNAN BU,三、新城丽景定位篇,Positioning of the upper grade papers,ZHONGHAO,项目形象定位解析：进可繁华：到县镇府3分钟路程 相关政府机关和单位近在咫尺，无论逛公园、购物、宴请、休闲都在3分钟生活圈。退可宁静：背靠原山，依托山脉打造亮丽公园景观，居家最为理想之所。该安个家了：本项目针对的主力客群应该是第一次置业和改善性居住，随着城 市的发展人们会逐渐追逐身心愉悦的生活环境，喧嚣的城市不再 是追崇方向，只是一个生活的必须品，但人都是有思想和追求，好的环境同时还能便利的生活方式才是“生活”定位原则：居家生活社区,ZHONGHAO,三、新城丽景定位篇,Positioning of the upper grade papers,2、新城丽景核心价值定位,生活该有的是一份安宁 一份享受 一个家,项目核心价值定位解析：家：是一个让人时刻牵挂的地方 家是一个让人能放下一身疲惫的地方 家是一个能让你微笑着付出而内心无比欣慰和自豪的地方它承担了我们对他所有的期望 是我们的最终归宿-它值得我们典藏一生,四、新城丽景项目营销篇,Upper grade project marketing articles,一、新城丽景项目总体营销策略 对于一个周边环境比较成熟，且地理条件比较优越，但在新城丽景项目同区域内竞争压力也比较大，在售的楼盘不下于10个。同时在现阶段整个房产市场都比较低迷。在这种市场氛围下新城丽景应该抓住自身的有点，迅速回笼资金。总的策略：稳扎稳打 细节出发 销售量为王,ZNAN BU,四、新城丽景项目营销篇,Upper grade project marketing articles,ZNAN BU,二、新城丽景项目营销策略建议 1、项目面世前阶段 一切以销售销售为大，一切的准备工作都要销售先行，前期的时候要多对市场进行摸底，最大限度的掌握市场的动向。同时在前期采取一切行之有效的方法把项目的相关信息和项目优势传输给客户，进而起到一个销售铺垫的过程。2、项目入市阶段 项目入市不等于销售，在入市阶段应该尽最大努力制造项目轰动场面，同时要有刺激性的销售前期政策。在这个阶段要以最快的方法拿到商品房预售许可证随时掌握市场的主动性。这个阶段相关的广告策略以及市场的公关策略应该要有明确的体现，借以为项目造势和拔高基调。,四、新城丽景项目营销篇,Upper grade project marketing articles,ZNAN BU,3、项目销售阶段 新城丽景项目的体量相对较小，销售周期不宜过长这是重中之重。在此阶段应该反复的运用“炮轰战术”尽快解决战斗。避免消耗过多的人力、财力。同时项目后期滞留过多资金在项目上同时出现大幅缩水。4、尾盘阶段 该项目由于体量比较小，在正式销售阶段基本上要做到95的销售红线，所以尾盘基本上是根据市场的发展和变化进行选择性销售,三、项目营销推广周期拟定,四、新城丽景项目营销篇,Upper grade project marketing articles,ZNAN BU,2012.5-2012.6 项目面世前阶段 2012.7-2012.9 项目入市阶段 2012.10-春节 项目销售阶段 春节-2013.5 尾盘销售阶段备注：以上时间节点根据项目动工时间节点进行灵活调整,四、新城丽景项目营销篇,Upper grade project marketing articles,ZNAN BU,四、各营销阶段的策略执行1、项目面世前阶段 A、围墙广告的处理以及上墙 围墙广告是项目面世前的唯一表现形式，在色彩搭 配上以及文字处理上必须高要求。B、售楼部现场信息展示 在项目销售中心亮相前应该多给予关注人群一些信息引 导，进最大限度的吸引口碑宣传。C、提前刊登项目咨询方式以及项目指标参数等D、准备设计项目的具体广告单页，户型资料，楼书，报板，现场相关软装饰工作 安排,四、新城丽景项目营销篇,Upper grade project marketing articles,ZNAN BU,2、项目入市阶段A、通过入市的具体活动以及相关宣传告知直面接触市场和客户，在接触过程 中了解客户的接受程度和灌输项目的相关资讯等B、现阶段应该广告推广配合上必须加强，户外大牌，单立柱，报纸，DM单等 行销工作的铺展 该阶段要多利用行销工作吸收大量的潜在客源，为后期 的销售做好良性铺垫,四、新城丽景项目营销篇,Upper grade project marketing articles,ZNAN BU,3、项目销售阶段A、对前期潜在客户进行梳理，促其成交，同时利用前期储备客户的爆发点达 到吸收后期到访客户。B、不断做项目宣传活动，让项目信息随时刺激市场和购买客群的购买欲望 4、尾盘阶段A、尾盘阶段的楼盘在策略上应该以现房实景景观的局部呈现为主导线，最大 限度的实现产值。同时根据市场实际情况进行合理安排掌控B、充分挖掘老客户资源，通过老客户的口碑传达实现销售清盘,四、新城丽景项目营销篇,Upper grade project marketing articles,ZNAN BU,五、价格策略,现阶段南部楼盘的销售量都比较低迷，从表面上看属于“有价无市”的尴尬局面，如果是要想在这种残酷的市场竞争中脱颖而出就必须先制造亮点，当大家都在为“钱”纠结的时候，价格策略就尤为重要：低价高抛 最大限度吸引客户和市场的关注，告诉实现销售体量，最快回收销售资金建议销售价格：前期销售价格不突破3700.00 后期根据实际情况可做 适当调整,五、新城丽景推广篇,Upper grade project marketing articles,ZNAN BU,1、项目推广策略 项目由于体量较小，产值必然也比较小，所以在推广策略方面建议：采用最直接推广方式 避开形象植入和调性拔高的盲目误区2、项目推广主题和细化策略执行（略）3、项目媒介组合（略）,LOGO概念,手提袋概念设计,纸杯概念,行销宣传衣服概念,礼品伞概念,折页概念,折页概念,LOGO概念,部分VI概念,手提袋概念,吊旗设计概念,VI概念,户型单页概念,VI设计,谢谢聆听！,THE END！,
