河北省石家庄市场调研报告118页.ppt

目录,1,调研目的,一,二,三,四,通过对石家庄市场调研，充分了解怀来周边小商品市场分布情况，为怀来项目做好准确定位.,通过此次调研，对比分析市场形成的原因和过程，分析怀来市场的市场商机和风险,分析市场特点，对经营模式、租金等进行深入研究，同时考察小商品市场的商户特征及渠道供应，对怀来未来市场情况进行预估及客户分析,分析总结怀来面对的问题和机遇，如何规避风险，迎接挑战,石家庄市场调研,2,石家庄概况,拥有四条高速（京石、石太、石黄、石安）和四条国道（107、207、307、308）以及2条省道、42条县道在市域纵横交错，公路通车总里程 6379公里。,铁路运输石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四 条铁路干线交汇于此，其中京广线是连接中外交流的大动脉，石太线是晋煤外运的主要通道。主要担负着京广、石德、石太三条干线的旅客输送、货物到发中转任务及列车编解、运行组织工作，日均发送旅客列车108列，日均输送旅客5万人,现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，常住人口977.41万，其中市区面积455.8平方公里,人口242.78万。,公路交通,铁路交通,行政划分,全部财政收入完成488.9亿元，其中地方一般预算收入完成221亿元，社会消费品零售总额完成1640亿元，增长18%。全民创业成效明显，民营经济持续健康发展。,地方财政,石家庄商圈图,石家庄目前存在两个专业批发市场，南三条批发市场和位于火车站商圈的新华集贸服装批发市场。,市场调查分析目录,南三条商圈,大径街,中 山 东 路,中江古玩城,现代小商品城,乐汇城,华北箱包城,茂源大厦,太和日化市场,新源发小商品特色市场,太和文化礼品城,东方文化商城,太和文化礼品城,南三条金正商贸城,南三条玩具市场,胜利南街,南三条超级批发市场,金茂皮具城,南三条鞋类市场,花中城五金电器城,中华鞋城,南三条五金城,昆仑胜阳门项目地,南三条市场分布图,建国食品批发城,正 东 路,向 阳 路,阜 康 路,圆 明 路,租金分布以大径街临街最高，其他区域租金由高到低依次为正东街以东、正东街以西、向阳路以东，向阳路以西基本没有门面。,南三条市场分布,市场现状,“南有北义乌，北有南三条”之称的南三条市场地处石家庄市中心商业繁华区。诞生于1979年的南三条市场，前身只是一个“天桥市场”，1989年在天桥市场的基础上，通过政府投资、商户集资等方式，开发了拥有2200个摊位，基础设施较为完善的南三条小商品批发大厅；90年代初通过整合市场范围内企事业单位的厂房和场地，实现了由单一经营场所到若干个专业市场的发展。1998年开始历时五年的升级改造，他们引资18亿元，对市场进行了从布局到道路等方面的整体改造。使南三条市场完成了由简易、低档的大棚式集贸市场向配套设施齐全、服务功能完备、经营环境优美的现代化大型市场的飞跃。目前，市场占地800亩，营业面积约45万平方米，拥有太和文化礼品城、太和日化城、新源发小商品特色市场、建国食品城、东方文化商品市场、华北箱包城等13座大型专业商城，经营商户达1.2万户，从业人员3万余人，经营品种72000种，日客流量20万人次，2010年南三条年交易额364.8亿元，新华集贸397亿元。成为北方地区最大的小商品集散中心。,新中江文化城,面积：总建筑面积2.5万平方米。地下一层，地上五层。经营业态：中江文化城以经营中高端珠宝、玉器、书画等文化礼品为主南三条市场文化产业已初具规模，文化产品年成交额45亿元，从业人员8000多人。目前，南三条市场内的太和文化礼品城、东方文化市场、金茂图书城、中江文化城4座特色商城，已成为该市场文化产业发展的龙头和支柱。,新中江文化城,新中江文化城,新中江文化城,新中江文化城小结,总建筑面积：约23000平米占地:13.46亩投资:1.2亿楼层：4层 1-2层为文具批发兼零售，3-4 层为工艺品及礼品。4层主要以假花生意为主临街商铺主要以文具为主铺位：472个层：125/2层/1333层/119 4层/95摊位面积：100-300平米租金：门面租金300元/月/平米，首层到四层租金：100-300元/月/平米,太和文化礼品城,太和文化礼品城,太和文化礼品城,三层平面图示意,太和文化礼品城,太和文化礼品城小结,现代床品百货城,始建于1999年。老纺织厂厂房改造，经营环境较差。面积：总建筑面积27000平方米,主楼五层。目前经营到2层，以上被拆除。地下一层，地上二层局部三层。经营业态：负一层及一层经营家纺、二层小商品，局部三层家纺2004年升级改造后，以床品经营为龙头、百货经营为主茶叶经营为辅的批发零售为一体的综合经营形式，其中：床品百货一枝独秀，不仅成为南三条、而且成为华北地区最大的批零基地。,现代床品百货城,现代床品百货城,现代床品百货城小结,尚隆皮具城,箱包皮具城：营业面积21824平方米，总体结构四层。以经营皮具为主，拥有万里马、花花公子、梦特娇、华伦天奴、老人头、袋鼠、鳄鱼、圣大保罗、金狐狸、宾奴、双苹果、威豹等国际国内知名品牌。,尚隆皮具城,尚隆皮具城,尚隆皮具城小结,华北箱包城,总建筑面积：约25000平米楼层：4层 1-3层为箱包批发兼零售，4层为库房。临街商铺主要以经营口杯为主，部分经营箱包生意。铺位：223个（4层为库房）层：119/2层59/3层/45摊位面积：100-300平米租金：门面租金300元/月/平米,华北箱包城,华北箱包城,华北箱包城小结,江信针织城,江信针织城位于南三条市场的中心位置，与新源发商贸城隔街相望，与新华集贸市场仅一街之隔。主楼地上四层，地下一层，建筑面积约18000平方米。作为专业的针织商品批发商城，江信针织城依托南三条和新华集贸两大商圈，以其独特的批发性市场特色以及南三条市场中超值的性价比吸引着南来北往的各色商户。商城100出租率，全面吸纳南三条、新华集贸两大商圈每天数十万人次客流量,江信针织城,江信针织城,江信针织城小结,总建面:楼层:地上4层,地下层；1-3层为玩具批发；4层为库房；地下一层为百货。设施设备：有风扇;6个扶梯，10个货梯，主通道2.5米，层高3.5米。每层设有公厕。市场批发主要以华北地区为主。租金：2层为4元/月/平米 3层为3.5元/月/平米,金正玩具城,金正玩具城,金正玩具城,金正玩具城小结,太和日化城总建面:约 2万平米自2000年1月8日开业以来，锐意发展，人气鼎盛，目前已形成一层主营化妆品、品牌家居；二层为塑料、竹木、清洁及不锈钢等家用百货专业市场；三层为玻璃、陶瓷、口杯、紫砂、水晶等家庭、酒店用品特色市场；商城汇集知名厂家、办事处、总代理、经销商千余家，高、中、低档商品五万余种，辐射三北，年交易额26亿元人民币，已成为华北地区最大的日化、塑料、陶瓷、口杯、不锈钢等家用百货专业批发市场，更是北方地区最大的超市、商场、酒店、企事业单位日用品配货基地。市场批发主要以华北地区为主。年交易额26亿元人民币。日客流3万。,太和日化城,太和日化城,太和日化城,太和日化城小结,新源发市场经营定位及业种分布：该市场面积约4万，具有25000种商品，以批发为主，零售兼营。一至三层为商业，四层为仓库，五楼为办公、物业管理、商务、公寓等一楼：针织品（主营中高档内衣、文胸、袜子、童装、帽子）二楼：饰品、小百货（头饰、胸针、银饰、日用小百货）三楼：名品内衣展示广场与餐饮休闲配套等新源发市场各楼层铺位及经营户：新源发市场一层有大小商户210户，二层有大小商户360户，三层有大型展示式商位 72家。新源发市场内部环境商场式批发市场；采用现代市场格局，中庭采光，通道宽敞整洁、环境舒适幽雅；市场设有四部客货电梯，八部自动扶梯；新源发市场租金：1层为10-12元/月/平米 2层为8-10元/月/平米 3层为6-7元/月/平米,新源发市场,新源发市场,新源发市场,新源发市场小结,花中城五金建材市场,花中城五金电器城 于2002年11 月8日正式开业，建筑面积24000多平方米，共有商户700余家，经营品种2万余种，市场年成交额2.5亿元以上，知名品牌千余种。整个商城称得上商品经销，仓储货运、商务办公为一体的综合性五金电器集散中心。,花中城五金建材市场,花中城五金电器城小结,冀兴商城,项目地处南三条最里侧，东临大经街，总占地面积24亩，总建筑面积100,000。项目包括精品商铺、高端配套商业、高档写字楼等主流业态，商业面积30000平米。集靓丽家纺、精品家饰、品牌针织于一体，批零兼营。目前，项目正在招商中。,冀兴商城,目前招商模式是带租约销售，年8%回报率。其中：一层至三层售价31000-33000元/平米。产权面积：25-35平米产权年限：40年。目前一二层已经售罄，正在装修，其余楼层正在招商。,冀兴商城,冀兴商城小结,新华集贸商圈,市场现状,简介：石家庄新华集贸中心市场位于河北省会石家庄市中心，东临火车站和石家庄解放纪念碑；南临长途汽车站和繁华的商业街中山路；北与金融一条街新华路相接。新华集贸中心是石家庄结合旧城改造纳入城市建设总体规划的第一专业批发市场。是得天独厚的经商宝地。新华集贸中心市场由19个分市场组成，占地面积27.64万平方米，经营面积18万平方米，经营摊位15000余个，有经营者30000余人。整个市场以服装为主，还有布匹、电子、鞋帽、日用百货、床上用品、音像制品、副食餐饮等八大行业，5000多个花色品种。,福兴阁服装城,福兴阁位于新华区民族路9号，由石家庄福明房地产开发有限公司投资近两亿元人民币兴建，商城占地18亩，总建筑面积38000平方米，1-4层及地下拥有1000余户面积不同的商铺，是目前省城较繁华，最具有商业价值的现代化大型服装批发零售市场。,福兴阁服装城,福兴阁服装城,福兴阁服装城小结,太和电子商城,太和电子城是河北太和集团下属的龙头企业，位于全国著名的石家庄市新华商贸中心金桥北大街6号，总建筑面积达10万平方米，由超大型电子卖场和5A级电子智能大厦组成，集经营、展示、办公、交易、餐饮、住宿、信息服务为一体。其中太和电子城3万平米，是以经营IT、数码、通讯产品为主的专业大卖场，汇集国内外电子厂家的代理商、经销商2000余家，年交易额一百亿元人民币。,太和电子商城,太和电子商城,太和电子商城电子商务平台,http:/,太和电子商城小结,金亿城,金亿城服装广场于 2006年3月25日正式营业，2006年9月24日二期项目封顶。整体竣工后的金亿城服装广场营业面积将达4.3万平米，可同时容纳1300多家商户入驻经营；写字间面积1.5万平米，地下停车场1.2万平米，库房8千多平方米；市场内环境优雅，配套设施齐全，拥有16部扶梯、7部直梯、374部室内中央空调；此外，还设有一个装修豪华、音响设施齐备、面积达500平米的多功能会议大厅，以及可容纳数百人同时用餐的餐厅一个。总投资2.1亿元，占地面积12997.7平方米。整体项目由商业裙楼和金亿城商务大厦组成，商业大裙楼为地上六层，地下一层，商务大厦为地上5层至17层；地下二层为大型停车场，,金亿城,金亿城,金亿城小结,调研成果分析,3,针织、家纺占有比重26%、文化礼品占有比重17%、皮具箱包13%、日化用品11%、玩具10%、电子用品8%、饰品8%、五金7%。其中针织家纺占比最大、其次是文化礼品、其次是皮具箱包。占比后三位的是饰品、五金和电子用品。,1、优势（Shrength）1）地理位置优越，商圈人气兴旺。南三条市场地处石家庄市核心商 业区域，且是北方最大的小商品批发市场，商业发达，地理位置 优越，交通便利。2）地段商品集中，升值空间大。由于南三条位于石家庄市商业集中 的区域，周边乐汇成等商业设施的开业，对本市场起到了有利的 支撑。3）专业化程度较高，形成了地区良好市场口碑，已经形成了固定客 源和进货渠道。4）人流量大，每日15万以上的客流。5）其中针织、家纺26%、文化礼品17%、皮具箱包13%、日化用品11%、玩具10%、电子用品8%、饰品8%、五金7%。6）物流货运发达，紧邻汽车货运站，对批发市场形成了完善的配套 服务。7）先进的电子商务平台为商户与渠道供应商直至消费终端，搭建了 有利的商务平台。8）灵活的租金方式及优雅的购物环境保证了品牌商的进入。提升了 市场形象和品位,石家庄南三条市场SWOT分析,2、劣势（Weakness）1）由于项目地处商业中心,人、车流动量比较大,没有地下停车场 严重制约了市场的发展空间。2）由于市场建立较早，部分商城改造较难，没有空调及电梯，严 重影响了市场品牌化的建立。3）市场设立较早，对户外形象没有统一，影响了市场品牌形象。4）缺乏市场规划，业态重置率较高。5）因市场较大，人流集中，无大型餐饮，客户无法停留。6）地下空间由于没有连体成片开发，造成空间的浪费。7）缺乏大型仓储基地。基本以商城顶层作为仓储库房使用，存储 空间有限，费用较高。8）由于缺乏产地型自营加工，属于外来中转集散，可持续发展受到制约,石家庄南三条市场SWOT分析,3、机会（opportunity）1）随着市场知名度的不断建立，商户需要更多地发展平台；吸引石 家庄附近的区域市场商户成为分销商。2）市场的不断发展，将成为华北区域的最大的批发集散地。将对华 北、张家口、内蒙等城市的小商品市场提供有力的货源保证。3）市场不断强大，将吸引更多地品牌进入，极大促进石家庄周边市 场经济，提供有利的机会，成为更多商品的疏散地及生产加工 地。4）交通的便捷及物流，为周边区域市场的小商品提供了有利的价格 优势。5）电子商务平台的建立，将更有利于周边区域市场的采购，为周边 小商品市场提供更多发展空间。,石家庄南三条市场SWOT分析,4、威胁(threat)1）随着石家庄商业市场的逐步完善，附近正定小商品市场的逐 步建立，将对石家庄南三条市场造成威胁；2）由于商业设施的落后，购物环境无法得到改善，将极大限制 品牌商户的进入。3）由于缺乏仓储库房，物流成本的增加将对市场的价格构成冲 击。,石家庄南三条市场SWOT分析,怀来周边市场现状,4,怀来周边小商品市场,怀来,大红门,木樨园,动物园,保定裕华小商品,南三条,新华集贸,宣化,张家口,1、北京地区批发市场是据怀来项目 最近的批发市场。2、怀来以北 成规模的批发市场有宣 化、张家口3、石家庄保定距怀来较远，但也存在一定的辐射关系。,怀来作为北京西北方向出京重要要道之一，目前京张高速、京新高速、110国道、宝平、康祁等国道省道纵横 怀来县域。连接涿鹿、宣化、张家口等主要县镇，具有重要的地理优势。目前县内具有长途汽车客运站，主要以张家口、赤城、北京、东花园为主要客流，辅以周边其他区县。,怀来周边县区市场一览表,优势Strength,SWOT分析,威胁 Threat,机会 Opportunities,劣势 Weaknesses,中心地段，容积率与建筑使用方便性与舒适性存在矛盾。（目前南三条所有建筑最高仅做到五层，且顶层基本为库房）。购物中心与专业市场之间必然存在一些冲突。怀来城区区人口13万，且属县域经济状况。无类似项目作为我司参考。,怀来本地处于专业市场商业空白，内部存在需求，但供给量不够。怀来以北地区无成规模专业市场。怀来经济处于强有力的增长势头。,张家口武城街桥西大市场及宣化吉龙小商品批发和吉龙精品批发会截流我项目部分客流。,怀来紧邻北京，自古就有塞北通衢之称,是其北部地区包括张家口、内蒙古部分地区入京必经之路。项目处于怀来县最中心地段，客流旺盛，交通便利、距高速仅五分钟车程。境内铁路150多公里，有12个站点，是全国最多的县份之一。沙城火车站是丰沙、京包、大秦、沙蔚四条电汽化铁路的枢纽，为全国二等区段站。京张高速、京新高速、110国道、宝平、康祁等国道、省道纵横交错，公路通车里程650公里。,石家庄和怀来专业市场对比分析,未来专业市场主要竞争来自于北京、南三条。且两个竞争对手均做全业态，我司项目要想市场占有一定份额，需在业态定位、及商品组合上采取避重就轻策略且考虑怀来以北地区人们的真正需求。,招商，盈利模式：巨额投资，以优惠的政策吸引商家入住，捆绑盈利，控制业态,盈利模式,租、售面向客户,租售价格,盈利模式：采用3+7捆绑模式，有利于控制业态，表达开发商和商户同进退,万悦广场八大成功因素,完善的售后服务,市场空白,规模化,业态规划合理,政府支持,顶级国际建筑设计,上下游资源充分整合,区位优势,万悦广场,怀来市场定位及产品分析,5,京西北地区批发兼零售全业态小商品集散地,定位,服务范围,经营模式,业态组合,产品性质,客户群及消费群分析,客户来源,一、批发客户来源石家庄南三条、新华集贸市场、保定裕华小商品市场。1、以上三市场商户均有多年小商品批发零售经验，切对小商品批发行业洞察力敏捷，有优质的货源渠道及销路。2、一些品牌的一级代理仅作省会及以上城市，我们可以引进到二级代理或加盟商进驻。二、零售客户来源宣化吉龙小商品、张家口武城街小商品市场、张家口婚纱针织市场、怀来大市场、怀来街边商业、涿鹿、下花园、官厅、赤城批发及零售商户。1、无论从地域交通以及离批发地的距离方面都具有突出优势，零售商户没有理由舍近取远去选择张家口、宣化而不考虑怀来。2、张家口及宣化至怀来公路交通一个小时以内，具备异地开店条件。3、我项目零售客户来源30%应来源于怀来周边如张家口、宣化、逐鹿等。另70%源于怀来本地。,延庆,57公里,消费者来源批发客群,1、张家口、赤城及内蒙古部分地区的商户批发进货渠道主要是北京、石家庄，路程较远且成本较高。2、怀来周边商户批发进货渠道主要是张家口、宣化，部分回到北京及石家庄。而张家口宣化小商品市场规模不具规模，商品品类欠缺，严格上不具备批发条件。3、我项目建立能保证怀来周边的消费者前来批发，同时利用地域交通优势和商业规模及商品齐全优势，亦会截流张家口、宣化、赤城及内蒙古部分商户。,消费者来源零售消费群,1、逐鹿、下花园、官厅、桑园、鸡鸣驿等地区，均无综合批发类商业。2、现有商业业态与消费者实际需求所产生的矛盾日益激烈。3、怀来小商品市场建立，无疑给怀来周边百姓带来福音，能够进行一站式生活用品和必需品的采购。,业态定位分析,专业市场业态规划示意,业态规划总则,总体原则：本项目专业市场要以快速回笼资金为本，在此前提下我们 建议将地下一层和首层以产权销售模式进行销售，以售价 16500元/平米来实现成本回笼，26层以自持运营收取租 金形式进行租赁，待市场成熟及火爆后另行销售。,沙城大市场：为自发形成市场，主要以民房改造为主，经营档次较低，业态混乱，档次为低端产品为主，经营业态以服装、鞋帽、五金家电、儿童用品、劳保用品为主。手机专卖（燕都广场）：该市场主要经营数码电子产品，进货渠道主要是北京中关村和石家庄太和电子城，产品更新较慢，品牌较少，且多为杂牌。家电专卖（小家电一条街）：该市场以经营小家电为主，经营档次低，品牌杂乱。龙潭市场：该市场以经营品牌服装为主，经营档次较高，经营业态主要以品牌服装，婚纱摄影为主。备注：目前怀来专业市场有建材市场、农产品批发市场，因与本项目商业业 态不符合，所以未在图示中显示。,怀来专业市场分析,定位建议一解析,一、将1层定位于手机数码、小家电市场：主要考虑到其产品更新速度较快、销售利润较高、可承受较高市场售价及租金、对摊位铺面需求面积较大（销售摊位面积基本在3060平米之间），以及持有资金雄厚的前提下确定其楼层分布，二、将1层定位于箱包皮具、家纺市场：主要考虑到箱包皮具、家纺经营方式以批发为主，所需要摊位铺面面积也较大，业主具有较强的资金实力来购买商铺。三、2层5层：6层婚庆用品、美食广场、库房、办公区5层服装鞋帽、童装、童鞋、儿童玩具4层服装、鞋帽3层小商品、饰品2层针织、日化之所以如此定位，是因为其产品业态多数为可满足人常需求的产品，但其业态对租金、面积需求较低且明感，一次性要其购买存在风险，所以我们将其定位于自持租赁经营，通过几年的养商，待市场成熟及火爆后另行销售。对其摊位铺面建议控制在815平米即可，租金根据楼层而定。,怀来专业批发广场建议初步将本案定型为全业态综合批发市场,商业业态定位建议一,F1箱包皮具、家纺,F2针织、日化,F3小商品、饰品,F4服装、鞋帽,F5服装鞋帽、童装、童鞋、儿童玩具,F6婚庆用品、美食广场、库房、办公区,B1 手机数码、小家电,建议初步将本案定型为 专业批发市场+手机通讯办公用品市场,商业业态定位建议二,F1 箱包皮具,F2 家纺、针织,F3 家纺、针织,F4 外贸服装,F5 礼品、饰品,F6 美食广场、库房、办公区,B1 日化,专业批发广场,手机通讯办公用品市场,商业业态定位建议二,F1 品牌机、笔记本、二手电脑广场,F2 散件DIY广场、动漫电玩城手机地带,F4 通讯及通讯配件广场,F5 办公设备、耗材,F6 文化办公用品,B1 数码相机 小家电 家电广场,手机通讯办公用品,F3 通讯及通讯配件广场,一、4万平米专业批发市场：1、主要考虑到专业批发市场中的箱包皮具、家纺等产品,可通过大宗批发覆盖怀来周边地区。2、怀来距离北京很近又是通往内蒙的必经路线，本项目可作为批发中转地实现二次批发。3、而其它批发产品业态丰富，批发+零售可满足怀来周边区县如赤城、涿鹿、下花园、官厅、鸡鸣驿、怀来本地及周边乡镇村落、等地居住人群的日常生活需求。二、将9000平米手机通讯、办公用品市场：1、手机通讯、办公用品市场其为专业性较强的市场，对以怀来周边市场具有较强的拉动作用。2、而手机通讯市场在怀来具有较好市场氛围，并有一定市场占有率，但其规模相对较小，未来市场还具有较大的发展空间及前景。3、同时办公用品市场在怀来现阶段处于市场空白，未来具有较大的发展空间。4、另外手机通讯市场其淘汰与更新速度远高于其它类型产品，倍受年轻人群关注其市场发展潜力巨大。,定位建议二解析,招商策略和市场拓展,6,招商策略,对租赁市场的客户给予一定的优惠，鼓励客户租赁，优先购买实行市场化的统一管理，统一运营，实行业态分区域管理通过网络，建立市场电子平台系统，实现网上招商，将供应商与商户快速连接利用拆迁优势，对原商户鼓励招商，吸引老客户带领新客户加大对区域周边市场的宣传，营造市场氛围，树立项目品牌形象，鼓励投资者购买商铺完善售后服务，包括后期物流配送体系、投诉体系，提供各种带租服务联合政府，开展区域经济发展招商会等形式，扩大项目影响联合政府优先为商户现场办公一条龙服务，为商户提供绿色通道对大品牌及大客户提供优先服务，设立大客户洽谈区等吸引大客户进入,招商形式,招商流程,Diagram,渠道拓展,主要客源拓展渠道,媒体 通过张家口日报、晚报、张家口电视台等形式，努力营造商业热销 氛围，制造热销 场面；户外 通过户外广告牌等形式，让客户一进入沙城高速口，即可看到项目 形象广告；项目围挡 拆迁完毕后，通过项目工地围挡包装，在怀来县城，树立项目高端形象；活动 通过开展招商会、会展等形式，吸引客商到怀来投资，辅以优惠政 策及高租金回报达到快速出货的目的。商业拓展 通过业务员上门拜访，对石家庄南三条、保定裕华、张家口武城街、宣化吉龙市场等 进行客户挖掘，收集客户资料；电话直销：业务员电话拜访，对客户进行电话营销,租金及销售测算,销售租金测算表,