城市更新项目操盘实务.ppt

城市更新项目操盘实务,二一七年四月,01,城市更新概述,03,项目报审,05,项目管理,02,项目拓展,04,项目拆迁,06,交流互动,C,目录,ONTENTS,城市更新概述,第1章,概念,背景,原则,条件,方式,主体,第1章 城市更新概述,法规,程序,城市更新概念,城与市：“城”是围绕城邑建造的一整套具备防御功能的建筑物；“市”是集中商品交易场所。随社会经济发展，城、市逐步融为一体，变成要素繁多、结构复杂、功能齐全的综合体，已经成为人口、资本、技术、企业等经济和社会发展资源按一定空间结构与社会分工聚集起来的有机体。,城市更新概念,城市更新概念源于西方二战后，20世纪50年代，为医治战争创伤和解决城市发展中的社会问题，掀起了一场大规模的城市改造运动，并形成新兴的社会工程学科城市更新学。,城市更新概念,西方城市更新概念的权威定义为：生活的城市中的人，对于自己所住的建筑物、周围的环境或者上班、上学、购物、游乐及其他的生活有各种不同的希望和不满。对于自己所住的房屋的修理改造，街道、公园、绿地和不良住宅的清除等环境的改善，尤其是对土地利用的形态或地区制度的完善，大规模公用事业的建设，可以要求尽早的实施，以便形成舒适的生活、怡人的市容等。狭义：旧城改造广义：更加多元化、综合化的旧城改造，不仅包括硬件设施建设，如危房改造、道路拓宽、绿化硬化、排水治污等，还包括软件的更新，如居民生活的改善、上学就业医疗等问题的解决。,城市更新概念,深圳：指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。,城市更新概念,广州：指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。,珠海：是指由符合本办法规定的主体对城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧办公区、旧住宅区、城中旧村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行整治、改建或者拆建的活动：（一）危房集中。（二）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善。（三）环境恶劣或者存在重大安全隐患。（四）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施。（五）已经批准规划设计条件的“三旧”（即：旧工业厂房、旧城镇、旧村庄）改造项目。（六）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。,城市更新概念,主体申报主体、实施主体客体三旧两村条件公基不足、环境恶劣、安全隐患、规划落后方式拆除重建、综合整治、功能改变程序计划申报-土地房屋确权-规划编制-房屋拆除-产权注销-主体确认-土地出让-开发建设-回迁安置-销售交房法规政策城市更新办法及实施细则等管理方式城市更新单元计划、规划,七个特定,城市更新概念,城市更新背景,一、土地资源难以为继1、城市面积相对较小，与人口、经济发展部匹配（北京的八分之一，广州的四分之一，上海的三分之一）；,城市更新背景,一、土地资源难以为继：2、生态控制线所占范围、比例偏大，超过1000平方公里，占全市土地面积二分之一。,城市更新背景,二、经济发展迅速，吸引了大量的资金、人才。,城市更新背景,三、城市发展太快，规划定位、质量安全、配套公益等滞后。,城市更新背景,四、土地管理缺乏顶层规划，利益重大、关系复杂、问题多多。,城市更新背景,五、拥有一定权限的立法权，可以进行政策、机制创新。,全国人民代表大会常务委员会关于授权深圳市人民代表大会及其常务委员会和深圳市人民政府分别制定法规和规章在深圳经济特区实施的决定(1992年7月1日第七届全国人民代表大会常务委员第二十六次会议通过 根据第七届全国人民代表大会第二次会议关于国务院提请审议授权深圳市制定深圳经济特区法规和规章的议案的决定，第七届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议审议了国务院关于提请授权深圳市人民代表大会及其常务委员会和深圳市人民政府分别制定深圳经济特区法规和深圳经济特区规章的议案，决定授权深圳市人民代表大会及其常务委员会根据具体情况和实际需要，遵循宪法的规定以及法律和行政法规的基本原则，制定法规，在深圳经济特区实施，并报全国人民代表大会常务委员会、国务院和广东省人民代表大会常务委员会备案；授权深圳市人民政府制定规章并在深圳经济特区组织实施。,城市更新原则,城市更新条件,城市更新方式,城市更新方式,城市更新方式,不改变主体结构和使用功能,主要由政府部门组织实施,费用由区政府、权利人和相关人分担,一般不加建附属设施,城市更新方式,可加建符合要求的附属设施,符合产业布局规划优先增加公共空间转型升级,需办理规划许可变更和相关手续,需征得利害关系人同意,重签土地出让合同补缴地价,城市更新方式,城市更新方式,城市更新主体,城市更新主体,城市更新主体,城市更新法规政策,一、框架文件1、关于推进三旧改造促进集约节约用地的若干意见（粤府【2009】78号）2、深圳市城市更新办法 2009-10-22 修改3、关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知 2012-02-07 4、关于深入推进城市更新工作的意见 2011-03-31 5、印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知 2012-10-30 日新版6、深圳市城市更新十三五规划,城市更新法规政策,二、城市更新计划申报深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）2010-06-13 三、土地建筑物信息核查及历史用地处置1、关于印发深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）的通知（深规土【2010】439号）2、市规土委关于印发深圳市城市更新历史用地处置暂行规定的通知（深规土【2013】294号）3、市规土委关于印发深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处理操作规程（试行）的通知（深规土【2013】295号）,城市更新法规政策,四、更新单元规划编制1、深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）2、城市更新单元规划审批操作规则 3、深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行4、深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定五、实施主体确认关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知 六、权属证书注销拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）的通知（深规土【2010】554号）七、用地审批1、市规土委城市更新项目用地审查操作规则的通知（深规土【2011】22号）2、市规划国土委关于印发深圳市城市更新清退用地处置规定的通知,城市更新政策法规,八、地价测算市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知九、城中村（旧村）改造1、深圳市城中村(旧村)改造暂行规定（深府【2004】117号）2、深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见（深府【2005】56号）3、深圳市城中村(旧村)改造专项规划编制技术规定（试行）4、深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要5、关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见6、深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法（深府【2007】24号）7、关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知（深府办【2007】159号）8、关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见（深府）【2006】258号,城市更新政策法规,十、深圳工改工1+6文件深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见1、深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）2、深圳市创新型产业用房管理办法（试行）3、深圳市宗地地价测算规则（试行）4、深圳市关于贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见（试行）5、深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）6、加快发展产业配套住房的意见十一、规划技术文件1、深圳市城市总体规划、年度建设和土地利用计划、法定图则等2、深圳市城市规划与准则 3、深圳市城市更新专项规划（2016-2020）十二、各区相关文件1、深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）2015.102、龙岗区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿安置协议备案工作程序（试行）3、深圳市福田区拆除重建类城市更新单元实施办法4、宝安区股份合作公司集体用地土地使用权管理办法（试行）5、深圳市宝安区城市更新暂行办法及12个配套文件,城市更新程序,深圳最新城市更新政策要 点 解 读,第一章,深圳市城市更新十三五规划（部分）,第二章,关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施,第三章,宝安区城市更新实施办法及12个配套文件（部分）,目,录,CONTENTS,第一章,深圳市城市更新十三五规划（部分）,第二章,关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施,第三章,宝安区城市更新实施办法及12个配套文件,目,录,CONTENTS,出台背景 1、省“三旧”改造政策深圳创新为城市更新模式。2、“十二五”全市城市更新出让用地7.6平方公里，固定资产共1708亿元人民币。3、城市更新规范有序运行，持续性、常态化、长期性、影响日益扩大。4、15年5月启动编制，16年11月规土委和发改委联合印发。重要意义1、指导全市城市更新工作的纲领性文件。2、落实深圳城市总体规划、近期建设规划与土地利用规划；3、指导各区城市更新五年规划编制、更新单元计划制定的重要依据。4、合理确定“十三五”期间全市的更新目标、规模安排、时序统筹等，为城市更新工作的健康、有序开展把握方向、提供指引。,出台背景与重要意义,各区拆除重建指标（合计1250公顷）,各区综合整治和功能改变指标（合计1750公顷）,建筑增量分配及策略,更新单元规划控制,规划期内：3550平方公里年 度：710平方公里,各区更新单元计划规模分配方案（3500-5000）,提升更新实施率,拆除重建类用地供应：1250公顷规划目标任务完成率：100%,提升民生幸福水平新增配套设施,提升民生幸福水平提高住房保障力度,1、增加商品住宅供应，以城中村拆除重建为主、工改居为辅，更新住宅供给占全市新增住宅7成以上，约26万套。2、优化住房供应结构，严格执行更新配建人才住房和保障性住房政策，配建13万套人才和保障性住房。,提升民生幸福水平促进社区转型发展,1、推进集体物质形态升级，经济转型；2、完善社区管理和服务机制，增强基层自治水平。,第一章,深圳市城市更新十三五规划,第二章,关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施,第三章,宝安区城市更新实施办法及12个配套文件,目,录,CONTENTS,一、规划引领1、纲领性文件城市更新“十三五”规划），重点研究：总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。2、分区落实市更新“十三五”规划。各区政府本辖区的城市更新五年规划，以城市更新“十三五”规划划定的更新模式分区范围为指引，确定实施拆除重建与综合整治的空间范围，落实各类城市更新的计划用地规模和供应用地规模，分解各项配建和建设任务，保障全市城市更新规划目标的实现。各区城市更新五年规划批准后，辖区内申报拆除重建类更新计划的项目原则上应位于其确定的拆除重建空间范围内；各区城市更新五年规划批准前，申报拆除重建类更新计划的项目应当位于城市更新“十三五”规划划定的优先拆除重建区内。城市更新项目的更新方向应符合法定图则和其他上层次规划要求。3、推进“城市修补、生态修复”。注重在城市更新中保留历史记忆、文化脉络和地域风貌，弘扬传统优秀建筑文化。历史建筑、历史风貌区、特色风貌区原则上不进行拆除重建城市更新，鼓励结合城市更新项目对上述片区实施活化、保育。,二、计划申报合法用地比例申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例（以下简称合法用地比例）应当不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。位于探索实施土地开发创新模式的坪山中心区范围的，其拆除范围内合法用地比例应当不低于50%。,二、计划申报建筑物建成年限1、原则上：旧住宅区不少于20年；旧工业区、旧商业区不少于15年。2、符合产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求，在2007年6月30日前建成的旧工业区，经区政府组织研究论证，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业用地（M1）。3、因规划统筹和公共利益需要，旧工业区、旧商业区中部分建成时间未满15年的建筑物，符合以下条件之一的，可纳入城市更新单元拆除范围进行统筹改造：（1）建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一。宗地内全部建筑物建成时间未满15年的，其占地面积为该宗地面积；宗地内部分建筑物建成时间未满15年的，按其建筑面积占宗地内总建筑面积的比例折算其占地面积。（2）城市更新单元公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%，或者该城市更新单元涉及法定规划要求落实不小于6500平方米独立占地的公共服务设施及落实政府急需建设的轨道交通、次干道及以上道路、河道整治等基础设施。,二、计划申报旧住宅更新 一、基调稳步推进。成片旧住宅符合棚户区改造政策的，按相关规定实施；确需拆除重建，由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析、更新计划申报、市场主体公开选择等工作。二、零散旧住宅区，纳入拆除范围需同时具备以下条件：1用地面积比例原则上不超过二分之一。2旧住宅区部分由区政府组织开展前期工作，由区城市更新职能部门申报，权利主体意愿应当达到100%。拆除范围内其余部分由其他主体进行申报的，其与区城市更新职能部门一起作为该单元的联合申报主体。3更新意愿分别计算，均应符合要求。地块总面积不超过6000平方米且占拆除范围用地面积的比例不超过三分之一的，可不公开选择市场主体。合法房屋产权置换原则上按照套内面积1:1进行，其他类型合法房屋产权置换协商确定。,二、计划申报部分建成已出让用地更新 放宽部分建成的已出让用地更新条件。国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，因规划实施等原因需划入城市更新单元的，整宗地可纳入城市更新单元拆除范围，适用城市更新政策。,二、计划申报小地块更新 原特区已生效法定图则范围内、拆除范围用地面积不足10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的区域，方可申请划定小地块城市更新单元：1旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的。2旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的。3为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目，确需划定城市更新单元的。用地应为完整宗地，土地及建筑物有合法手续，权利主体城市更新意愿达到100%。在计划申报阶段，提供计划申报材料和规划方案；旧工业区升级改造或者政府鼓励产业的，提供产业主管部门意见。无偿移交给政府独立用地不小于30%；除用于落实规划的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外，可协议出让给项目实施主体。,三、重点更新单元开发一、政府主导；试点开展10个左右。二、符合以下条件：1位于城市更新“十三五”规划划定的优先拆除重建区内。2原特区内，不小于15万平方米；原特区外不小于30万平方米。3合法用地比例应当不低于30%。三、实施机制：区政府组织编制重点更新单元规划，报市政府批准。重点更新单元原则上应当整体实施；确需分期实施的，独立占地的城市基础设施和公共服务设施、政策性用房以及用于安置回迁业主的物业应在首期落实。规划经批准后，由区政府组织以公开方式选择一家市场主体实施。区政府应当每年向市政府报告实施进展情况。,四、完善用地政策历史用地处置,对于经批准纳入计划的更新区域内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可按照以下规定进行历史用地处置：1继受单位自行理清处置土地范围内的经济关系。进行拆除重建的，应当自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。2继受单位应当与政府签订完善处置土地征（转）用手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。3对于拆除重建类项目，政府将处置土地的一定比例交由继受单位进行城市更新，其余部分纳入政府土地储备。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照办法和实施细则要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。4对于拆除重建类项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）。对于旧工业区综合整治类增加生产经营性建筑面积的项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给继受单位，使用年期为30年；新建建筑面积部分按照本暂行措施规定缴纳地价后可按程序登记在继受单位名下。,拆除重建类城市更新项目历史用地处置比例表,四、完善用地政策历史用地处置,四、完善用地政策其他事项 1、扩大旧屋村政策适用范围。原特区内92年6月18日市政府关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定实施前已经形成的原农村旧（祖）屋的集中分布区域，适用城市更新旧屋村有关政策。2、继续推进70个旧城旧村改造项目。3、规范城市更新土地出让年限。改造居住部分不超过70年；改造为工业用途的，不超过50年；若因产业发展需要，改造为现代物流用途的，不超过30年。4、简化城市更新地价体系。整合地价标准类别，简化地价测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的地价测算体系。地价可不计息分期缴交，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清。5、明确公告基准地价标准适用条件。（1）2013年1月8日前核发规划批复的，且符合以下条件的，按2006年版公告基准地价标准执行：项目整体或首期在规划批复核发日起2年内办理用地出让手续的；二期在城市更新3年内办理用地出让手续的；三期及后续各期在4年内办理用地出让手续的。（2）2013年1月8日之前核发更新单元规划批复的城市更新项目不符合上述条件的，或2013年1月8日及之后核发更新单元规划批复的，项目地价测算执行2013年公告基准地价标准。,五、提升公共配套及服务设施,1、提高公共配套设施配建标准并加强管理。配建社区级非独立占地公共设施应满足法定图则、相关专项规划和深标要求、规模；增配50%且不小于1000平米社区公共配套用房。范围外国有未出让用地可通过规划统筹，与移交用地、清退用地进行整合，扩大教育、医疗等独立占地的公共配套设施规模。区政府及时接收、管理。2、“工改保”条件：（1）位于规划保留的成片产业园区范围外。（2）位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内。（3）原特区内，用地面积不小于3000平米；原特区外，不小于10000平米。改为公共租赁住房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积45%的商品性质建筑面积；改为居型商品房的，不超过25%。住宅的套型建筑面积控制在90平米以下。,五、提升公共配套及服务设施,3、提高人才住房、保障性住房配建比例，分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%，并根据深圳市城市更新项目保障性住房配建规定进行核增、核减后确定，其中属于工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的核增比例由8%提高至15%。配建比例提高部分的50%对应的建筑面积计入基础建筑面积。具体如下：,五、提升公共配套及服务设施,4、创新人才公寓配建制度。项目改造后包含商务公寓，位于配建规定确定的一、二、三类地区的，分别将20%、18%、15%的商务公寓移交政府，作为人才公寓。上述配建的商务公寓建筑面积的50%计入基础建筑面积。移交政府的商务公寓免缴地价，建成后由政府按照公共租赁住房的回购方式回购，产权归政府所有，纳入全市住房保障体系。,六、提倡有机更新，鼓励旧工业区转型升级,1、推进旧工业区复合式更新。对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部分建筑物集中成片，所在区域具备独立使用、独立成宗的条件，建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的，可开展以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新，其拆除范围用地面积应当大于10000平方米，按照拆除重建类城市更新单元计划的要求进行申报，并在更新单元计划公示中一并公示初步划定的拆除重建和综合整治用地范围。更新单元计划批准后，计划申报主体同步编制拆除重建与综合整治的更新单元规划一并报审。更新单元规划批准后，办理拆除重建与综合整治范围的土地分宗手续，按照有关规定予以实施。,2、鼓励旧工业区综合整治。鼓励旧工业区开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。（1）因消除安全隐患、完善现状功能等目的，可增加不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施，不需列入计划，由主管部门直接组织实施。（2）符合产业发展导向和法定图则用地功能，建筑物建成时间不少于10年，权利主体更新意愿符合实施细则第三十七条设定标准且权属清晰的合法土地面积不低于50%的旧工业区，可申请列入综合整治类城市更新单元计划，在符合深标的前提下，通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积。加建的，规模不对原有结构安全和消防安全产生影响；空地扩建的，新批容积率不超过现状合法容积率的两倍；局部拆建的，不超过综合整治用地面积的15%且不大于5000平方米，拆除范围内新批准容积率按深标执行。同一宗地上建成时间未满10年的建筑物,因规划统筹确需纳入综合整治范围的，其占地面积之和不超过该宗地面积的二分之一。,六、提倡有机更新，鼓励旧工业区转型升级,3、明确旧工业区综合整治用地政策。旧工业区综合整治项目根据已批准的更新单元规划按规定办理规划、用地手续。其用地土地使用权使用期限按照该宗地原用途使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。剩余期限不足30年的，最高可按30年补足，但剩余期限与该宗地已实际使用时间之和不可超过该宗地的原土地用途法定最高期限。改造后新建的建筑面积均限定自用，属于工业楼宇的可按照深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）及其实施细则进行转让，其中，按照本暂行措施第（十一）条进行用地处置的，其原有工业楼宇首次转让免收增值收益。,六、提倡有机更新，鼓励旧工业区转型升级,六、更新服务与保障措施,1、规范实施主体资格。对本暂行措施施行后纳入我市城市更新单元计划的城市更新项目，涉及房地产开发经营的，在申请实施主体确认时，申请人应当具备房地产开发资质并提交相关证明材料，属于原权利主体自行改造的项目除外。2、建立信息通报制度。区城市更新职能部门在核发实施主体确认文件时，应当同时抄送市场监督管理部门。如实施主体股权后续发生变更，市场监督管理部门应当及时将变更情况向税务部门通报，由税务部门督促相关企业依法纳税。3、强化建筑物拆除监管。实施主体签订项目实施监管协议后方可进行建筑物拆除，区政府应当组织相关部门对具体拆除工作做好施工安全等监督管理。4、定期开展更新计划清理。各区定期对计划进行清理，按程序调出计划：（1）计划公告1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。（2）规划批准2年内，项目首期未确认实施主体的。（3）实施主体确认1年内，未办理用地出让手续的。,六、更新服务与保障措施,5、明确职责，优化城市更新审批程序。市规划国土部门为主管部门，负责组织、协调、指导全市城市更新工作；区政府为辖区更新工作责任主体，负责本辖区城市更新的具体管理工作。相关部门应当进一步精简城市更新审批环节，提高审批效率。市规划国土部门会同各区政府，建立涵盖城市更新全流程的网上申报及管理系统，所有审查事项均纳入网上办事大厅进行监管，严格按照统一标准和时限进行办理，杜绝在法定程序之外增设审查事项。涉及多个主体的，各主体应当协商一致，共同编制规划草案报批并形成相应可操作的利益分配方案。难以达成一致的，区政府应当搭建平台，加强协调，指导完成上述工作。6、实施城市更新绩效考核。,第一章,深圳市城市更新十三五规划,第二章,关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施,第三章,宝安区城市更新暂行办法及12个配套文件,目,录,CONTENTS,一、“1+12”文件体系,“12”：片区规划研究范围和改造范围划定指引规划编制管理规定公共资源规划建设和使用管理规定公共资源配置和建设标准搬迁补偿安置工作指引项目重点企业引进指引项目土地权属认定规则整治提升工作指引棚户区改造工作指引公示公告管理细则项目社会稳定风险评估工作管理细则廉政风险防控工作规,“1”：深圳市宝安区城市更新暂行办法城市更新工作委员会议事规程规划（交通市政）专业委员会议事规程公共资源和民生发展专业委员会议事规程产业发展委员会议事规程住房保障专业委员会议事规程整治提升专业委员会议事规程2017年3月6日发布,一、暂行办法,二、搬迁补偿安置指引,1、区更新局根据工作需要可以发布搬迁补偿安置标准指引。2、搬迁补偿安置协议需在申报实施主体确认时报更新局备案，经备案的协议内容不得进行修改。3、监管金额为公共配套设施、搬迁补偿协议中产权置换（物业分成）的建安成本及未支付完毕的货币补偿款，可采取保函形式履行保证责任。4、其他：（1）计划专规通过后，不得再出具设立企业的经营性场地使用证明，不再办理企业设立登记，已有的需结合项目实施需要办理注销或地址变更；（2）严格审查建筑物转移登记；（3）办理租赁业务需征求更新局意见；（4）土地监察加强巡查，制止新、改、扩建和装修，改变房屋和土地用途。,三、土地权属认定规则,可直接确认为合法用地类型 1、房地产证、土地出让合同、竣工项目处理决定书、土地权属证明文件和规划确认文件：范围清晰、面积准确。2、非农建设用地：根据深府2004102号文规定所确定的指标中已划定或未落实的非农建设用地。3、旧屋村用地：根据旧屋村范围认定办法(试行)认定的范围。4、已按历史遗留违法建筑处理用地(即“两规”)：取得房地产证书、取得违法建筑历史用地处理决定书、取得规划确认和土地权属证明文件。5、国有土地使用证、6、集体土地使用证 用地单位和范围明确,记载用途与现状功能一致,坐标清晰。7、由原宝安县代为行使规划国土职能的单位签署的基建委;托合同书(建房合作书)能有效确定使用范围的。8、经原县级人民政府或国土管理部门已核发用地批文的划拔用地、征地返还地、同富裕工程、非农建设用地(不属于2)：范围清晰，批地功能与实际功能一致的。,三、土地权属认定规则,经处理可认定为合法用地1、国有土地使用证；2、集体土地使用证；3、由原宝安县代为行使规划国土职能的单位签署的基建委托合同书(建房合作书)：用地范围不明确,用地单位实际已建成并占用至今,通过地籍调查和分宗定界等程序确定。4、70个历史遗留项目：理顺经济关系后可视为完成确权。5、已划定拟申报城市更新单元拆除范围,经核算,合法用地在大于50%小于60%之问的：按照“两规”处理规定,简易处理。6、房屋所有权证：按照 关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见(深府201066号)处理,取得土地权属证明和规划确认文件。7、经县级以上人民政府依法确定土地使用权的用地。本规则在征求市规划和国土资源委员会意见,报市政府审批同意后,方可生效。,四、公示公告管理,1.更新意愿公示2.更新单元计划草案公示3.更新单元计划公告4.专项规划草案及修改公示5.更新单元专项规划公告6.建设用地许可证修改公示7.旧屋村范围认定公示8.土地确权公示9.拟确认改造实施主体公示 10.建设工程规划许可批后公告11.总平面图修改公示12.其他需要公示的事项,公示内容,四、公示公告管理,1.更新意愿公示2.更新单元计划草案公示3.更新单元计划公告4.专项规划草案及修改公示5.更新单元专项规划公告6.建设用地许可证修改公示7.旧屋村范围认定公示8.土地确权公示9.拟确认改造实施主体公示 10.建设工程规划许可批后公告11.总平面图修改公示12.其他需要公示的事项,公示内容,四、公示公告管理,公示方式,1.媒体公示：通过报纸进行公示,在深圳特区报、深圳商报任选一家,以及宝安日报进行公示。2.网络公示：通过宝安政府在线网站进行公示。3.现场公示：由项目经办人在区城市更新局、项目所在街道办、社区股份合作公司、项目现场设置展板进行公示。,四、公示公告管理,公示时间,1.更新意愿:7天。2.计划草案:10天。3.更新计划:5天。4.专项规划草案及修改:30天。5.专项规划:5天。6.建设用地许可证修改:30天。7.旧屋村范围认定:10天。8.土地确权:5天。9.拟确认改造实施主体:7天。10.建设工程规划许可批后:无。11.总平面图修改:7天。12.其他按照相关规定执行。,五、社会稳定风险评估,1、由区更新局委托第三方进行2、适用的项目：已经发生信访、行政复议或行政诉讼的项目；新申请纳入更新计划的旧住宅改造项目；区政府认为需要的其他项目3、评估报告内容：梳理出风险点、分析原因、提出措施4、评估结果建议：可实施、部分实施、暂缓实施、不实施5、拟定维稳工作方案，更新局审核、区政府审批、区政府部门备案6、属地管理、分级负责、谁主管、谁负责7、街道办为属地责任主体，做好信访和维稳工作。,项目拓展,第2章,馅饼？,陷阱？,现状分析,未来规划,更新意愿,交易条件,经济测算,第2章 项目拓展,项目现状,项目现状1：区位,项目现状1：区位,项目现状2：性质,旧住宅,旧厂房,项目现状2：性质,旧屋村,城中村,项目现状3：容积率,项目现状4：建筑年限,旧厂房：不低于15年,旧住宅：不低于20年,项目现状5：权属,单一业主,少数业主,多数业主,项目现状5：权属,私人业主,村股份公司,项目现状5：权属,私营企业（内、外资）,国有企业,项目现状6：合法用地,五类用地,项目现状6：合法用地,1、国有用地：包括国有已出让用地、行政划拨用地和已办理房地产权登记的用地。2、非农建设用地：是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由规划国土主管部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地。包括根据市政府1993年发布的深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法（深府1993283号）、2004年发布的深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法划定的非农建设用地，以及已批准的同富裕工程用地、扶贫奔康用地、固本强基用地等。3、征地返还用地：政府征收原农村集体所有的土地或拆迁集体物业后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。,项目现状6：合法用地,4、旧屋村用地：在市政府关于发布深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法的通知（深府1993283号）实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域，经规划国土主管部门依据深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）（深规土2010439号）认定属于旧屋村的用地范围。5、已经处理的历史遗留违法用地，包括两类：一是按照深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定和深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定处理的1999年3月5日以前建设的历史遗留违法私房或违法建筑所占用地。二是按照深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定及其试点实施办法处理的历史遗留违法用地。6、其它经规划国土部门认定或处理的合法用地。对于拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例不足60%，可按相关规定申请调整非农建设用地，或按深圳市农村城市化历史遗留违法建筑的相关规定对范围内的相关房屋进行处理，以提高拆除重建范围内权属清晰的合法土地的比例。,项目现状6：合法用地,项目现状7：资源,未来规划,未来规划1：法定图则（控规）,未来规划2：土地贡献率,公园绿地4352.7,道路及其它用地17747.3,未来规划3：容积率,容积率：是指总建筑面积与建 筑用地面积的比值。即开发强度。直接关系着可售，利润率。,容积率严格按照新深标计算，体现城市更新公平、公正的管理模式。,未来规划3：容积率,确定容积率的相关要素,密度分区,用地规模,周边道路,地铁站点,土地贡献奖励建设量,未来规划3：容积率,密度分区,密度分区：是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出远期城市发展 空间密度布局和规划密度控制要求。深圳是首先从总规层面对整个城市进行密度分区并提出量化指标的城市。,未来规划3：容积率,4.1.2 城市建设用地密度分区分六个等级。城市建设用地密度分区等级应按表4.1.2 执行。,4.2.1 地块容积率与使用功能密切相关，受该地块所处的服务区位、交通区位和景观区位等要素的影响。本标准与准则主要对居住、商业服务业和工业、物流仓储四大类用地及其混合使用的地块容积率确定予以指引，对公共服务设施和交通市政设施等用地地块容积率不作特别规定。,未来规划3：容积率,4.2.4 居住用地地块容积率等级分为5个等级区间，对应的密度分区基准容积率及容积率上限应符合表4.2.4 规定。,4.2.5 商业服务业用地地块容积率等级分为5个等级区间，对应的密度分区基准容积率及容积率上限应符合表4.2.5 规定。,密度分区：决定城市更新项目的基准容积率。,未来规划3：容积率,4.2.11 工业用地地块容积率规定应符合表4.2.11 规定。工业用地地块容积率上限应按本标准与准则规定执行，下限应满足深圳市工业项目建设用地控制标准要求。,工业地块：促进工业用地升级改造。,4.2.12 物流仓储用地地块容积率应符合表4.2.12 规定。物流仓储用地地块容积率上限应按本标准与准则规定执行，下限应满足深圳市物流项目用地规划建设标准要求。,未来规划3：容积率,4.2.6 居住用地地块容积率与地块规模大小有关，一般情况下，以1公顷为基准用地规模。地块大于或小于基准用地规模，地块容积率均应折减。地块规模修正系数应按表4.2.6 执行。,4.2.7 商业服务业用地地块容积率一般情况下以0.7公顷为基准用地规模。地块大于或小于基准用地规模，容积率均应折减。地块规模修正系数应按表4.2.7 执行。,用地规模：政府鼓励居住用地大小为1公顷，商业用地大小为0.7公顷。打破了大居住区的时代。,未来规划3：容积率,4.2.8 居住用地、商业服务业用地地块容积率应根据地块周边道路情况进行容积率修正。根据地块与周边城市道路的关系，周边道路修正系数依据地块周边毗邻城市道路的情况分为一边、两边、三边及周边临路等四类。周边道路修正系数应按表4.2.8 执行。,周边道路：鼓励城市更新增加城市道路。,未来规划3：容积率,4.2.10 周边道路修正系数和地铁站点修正系数同时存在时，商业服务业用地地块可进行重复修正，居住用地地块仅选取其中最大值修正。,4.2.9 居住用地、商业服务业用地地块容积率应根据地块周边地铁站点等级及覆盖情况进行容积率修正。站点综合定位根据各地铁线路详细规划成果确定；以站点几何中心作为规定半径计算基点，规定半径分别为0200 米和200 米500 米两个等级；对跨越不同规定半径的地块，宜依据相应的修正系数和影响范围面积加权平均，折算到整个地块；远期实施的地铁线路站点原则上不考虑修正。地铁站点修正系数应按表4.2.9 的规定确定。,地铁站点：促进地铁周边用地集约节约利用。,未来规划3：容积率,土地贡