商业地产餐饮招商技术要点介绍.ppt

餐饮招商技术要点介绍,2011年9月,餐饮业的分类和常见商家资源,餐饮业拓展的基本物业选址要求,餐饮招商的策略和方法,前言,知识点,前 言,“民以食为天”，中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快，居民消费观念与消费结构的转变，餐饮业更获得了迅速扩张的动力。,前言,火热的餐饮市场，必然引来商业地产商的青睐。餐饮与购物、娱乐已经三分天下，许多项目的餐饮比例达到40甚至更高。,餐饮商家对于商业地产意义重大,开发商对餐饮行业越来越重视，归根结底在于业态本身具备的若干优势。餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。能做餐饮的铺位空间利用率比较高，技术标准也最高，投资客非常喜欢购买餐饮商铺。一般来说，能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵500元甚至更高。如果是持有型物业，餐饮也是很适合的业态，它招租比较容易，承租面积大，生存能力强，租金相对来说也并不低。更重要的是，对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气，不仅要吸引大量的客流，更要最大限度地延长每位客户的驻留时间。餐饮、娱乐业无疑是让顾客留下来的法宝。,招商的成败在一定程度上决定了商业地产项目的成败。作为绝大部分商业地产项目的必备业态餐饮，其招商显得尤其重要，仅次于主力店。无论是旅游地产还是大型购物中心，社区商业还是步行街，餐饮都扮演着非常重要的角色，甚至是一些商业项目的特色和竞争力。,餐饮招商的成功就是重中之重!,餐饮的招商，因为有很多的不确定性因素，导致餐饮招商给人难度大的印象。与百货超市相比，大部分餐饮企业特别是中餐的产品标准化程度、从业人员的整体文化素质都相差很远。加上地域因素带来的饮食习惯和文化差异，导致餐饮企业除了快速餐饮外，店铺的标准化和复制都相对较难。,前言,餐饮业的分类和常见商家资源,餐饮业的分类和常见商家资源,餐饮业的分类和常见商家资源,餐饮是个庞大的门类，按照餐饮商家自身的特点和商业地产的规划影响，我们可以把餐饮分为：,快速餐饮,正餐,洋快餐,中式快餐,快速饮品店,整体品牌影响力大,肯德基、麦当劳、必胜客等,发展较慢，逐步突破的趋势,大娘水饺、老娘舅、永和大王,小资一族的钟情去处,星巴克、哈根达斯、costa,中餐,异国餐饮,咖啡/茶馆/酒吧,各地方特色的餐厅,形成连锁大规模发展的不多,得到了长足发展，涌现大批连锁企业,俏江南、苏浙汇、西湖春天,日韩料理、港澳台餐厅,上岛、两岸、真锅、名典、老树、迪欧,餐饮业拓展的基本物业选址要求,餐饮业拓展的基本物业选址要求,品牌快餐,快速饮品店,中餐商务正餐,异国风情餐厅,咖啡/茶馆/酒吧,一般为商务区、繁华商业街区、车站码头和一些购物中心，最好是临近大型卖场（百货/超市/家电/家居等）出入口位置和十字街口。,一般为繁华商业街区或者特色餐饮街区的1楼，对人流量的要求较高，对物业的要求相对较低，一般以外卖为主。,一般选择在高档的酒店、写字楼等商务区、少数高档住宅社区。对层高要求比较高，单层面积要求比较大。一般店面规模200 2000M2。（层高4.5M，单层面积2000M2）,外国人比较集中的商务区、工业园区或者口岸区以及其他一些外国人聚集的区域或者主题街区。,集中点，也就是所谓的咖啡/茶馆/酒吧一条街，或者是附近的地方。文化层次较高，居民又较为集中的地段，可经营一些类似休闲场所，消费不宜太高。临近旅游及商务往来频繁的宾馆附近，客源稳定，并且方便住店客人 选择。高档住宅区及通往商业区的路段。外事机构较为集中的地段，最好是大使馆附近。,餐饮招商的策略和方法,餐饮招商的策略和方法,针对项目，我们要“量体裁衣”，按照餐饮商家出现的地方，我们且把它分成三大类：,商业街、食街或者特色街区,大型卖场或者购物中心,一般住宅或者写字楼底商,商业街、食街或者特色街区,商业街或者特色街区的特点是人群流动量大，但驻留时间短。因此，最合适的餐饮类型也是快捷、方便、大众化的，以宴请聚会为主题的正餐厅不一定适合。,这里的餐饮招商的对象最为复杂和零乱。一般为中低档，以各种地方特色餐饮或者特色小吃为主，消费对象以普通大众和外来人员为主。,针对的经营者多为初次创业或者小投资为主，所以才扎堆选择食街，看中的是旺场和人气，跟在别人身后赚钱或者看着别人赚了钱去抢一份额的心理突出。,餐饮招商的策略和方法,从招商策略上，最好先招一两家有一定知名度和实力的快餐品牌商家，大的商家有一定的带动作用，同时也是这条街的标杆企业，是档次和顾客定位的象征。,大型卖场或者购物中心,组合大型卖场或者购物中心的餐饮商家招商的任务量比较大。特别是购物中心，餐饮娱乐的比例一般在35%左右，而且要求商家有一定的品牌知名度，能够带动商场的人气和消费。,除中餐外，还需要一些商务茶餐厅、快餐厅，可据周边环境调整其配比。肯德基、麦当劳、必胜客、星巴克、永和大王、哈根达斯是快餐类商户的标准配备，一茶一座、塔可钟、仙踪林、棒约翰、巴西烤肉、日本料理等加以补充，再加上一些地方特色的商家进驻。,餐饮招商的策略和方法,购物中心一定要有一个大众中餐的组合，其面积要大于西餐和快餐，以家庭和宴请为主。其中，一定要引进一家当地最有影响力、规模最大、发展得最好的中餐！,开发商可以牺牲部分租金，并通过一些有力的招商策略，吸引这一“最好”的餐饮主力店，它的品牌知名度带给项目的支持，它的影响力对招商工作的推进是非常大的。其余的几家可以拉开档次、风味的差距，实现差异化竞争。,一般住宅或者写字楼底商,一般情况下，这些底商的餐饮招商承租户会要求较长的免租培育期。,相对前面两者来讲，写字楼和裙楼底商的餐饮招商难度最大，特别是新建小区的底商。一是商家没有太多的想象空间，顾客群体基本是可以确定的，就是本物业小区的住户和租户；二是商家菜系和价格定位难，再加上各种物业条件的制约，交通和停车不便利的更不敢轻易在社区开店。,对于这类物业的招商，要先做一下顾客群体的分析，找准定位，然后再找相应档次的目标商家。,餐饮招商的策略和方法,餐饮招商的策略和方法,餐饮招商的成功必须讲究方法和策略，有些需要在正式招商之前做好铺垫，有些则是根据招商的情况随时灵活的调整，这对招商人员是很大的挑战。,这些挑战来自于：项目初期对前期策划理解后的整合；与开发商的长期磨合；（租金的微调、免租期的微调等等）面对各种商家的谈判技巧。,避免产品“先天不足”,餐饮业态对于物业条件的要求是最苛刻的，硬件达不到要求，一家餐饮企业就无法正常经营。这方面的例子不胜枚举。某个商业项目，因为挑高不够，所有的餐饮商家都拒绝进入；某个商家想进驻项目，但因为该项目没有隔油池，最终只能作罢。因此，开发商必须在建设之前，就规划好餐饮的位置，并按照相应的物业标准建造。,餐饮招商的策略和方法,帮助商家实现稳定经营,大中型餐饮商家与商业项目签订的租约一般在5年以上，“如果租期在5年以下，餐饮商家一般收不回成本。”因此，餐饮商家在选址时，最关心的就是“能否保证未来35年稳定的经营期”。目前阻碍餐饮商家发展最主要的瓶颈就是：租金太高。一般餐饮业正常的生命周期是：装修期三个月（一般也是商业物业提供的免租期），养店期三个月到半年，此后才能进入正常运转。如果在养店期承付不起高额租金，商家往往只能关门了事。自然，这也是开发商不愿意看到的。与降低租金相比，餐饮商家更关心未来的投资回报，因此，商业项目的开发者必须增加自身项目的吸引力，通过餐饮业态的布局、设计、品牌组合让商户认可。,餐饮招商的策略和方法,知识点,知识点,知识点,经济指标介绍,上水:半径不小于25毫米排水:直径不下于125毫米隔油池:不小于1立方供电:不小于150千瓦电压:380伏排风:不小于15000立方/小时新风:不小于8000立方/小时,大中型餐饮,知识点,经济指标介绍,面馆,宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。面积：80200平米。租期一般为5年以上。,火锅店,选址于人口不少于5万人的居住区域或、区域型、都市型商圈。厨房可小于餐厅营业面积的三分之一。面积：120500平米。租期一般为5年以上。,茶坊、咖啡馆,其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境。茶坊、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求。面积：50400平米。租期一般为5年以上。,知识点,大型中餐选址技术标准（店铺：便宜坊）,一般租赁面积：2000平米左右层高：4.2 4.5米其他要求：在门脸上方提供招牌安装位置土建结构：无餐饮要求空调系统：不少于150Rt冷冻水供应，分散配置，并提供新增量不少于 30Rt的预留厨房通风：提供2000X900或等同截面积之厨房排风管道预留于租区边缘供电系统：不少于520KW给水系统：供水管径不少于80排水系统：DN200排水管天然气供应量：110m3/h 消防系统：按国家标准弱电系统：按国家标准电话系统：提供两条电话线路,知识点,轻便餐饮选址技术标准（店铺：星巴克）,总面积：150 400平米层高：不低于4米租金水平：按区域的不同确定（大型连锁品牌的租金要求例外）楼层分布：一层供电系统：不小于25千瓦给水系统：1升/秒，店内留一个阀门排水系统：有上下水排风排烟系统：一般标准消防系统：按国家标准其他要求：有明显的广告位,知识点,大型餐饮选址技术标准（店铺：汉拿山烧烤）,总面积：700 1500平米层高：不低于4.5米租金水平：2.5 4.5元/天/平米土建结构：无餐饮要求空调系统：不低于225Rt 厨房通风：排风达到45m3/S 供电系统：800KW，应急30KW给水系统：流量5.5L/S排水系统：提供隔油池，容积不小于6立方米天然气：高峰容量200m3/h 消防系统：按国家标准弱电系统：按国家标准电话系统：提供四条电话线路,知识点,人气餐饮品牌介绍,哈根达斯,基本信息品牌名称：哈根达斯公司名称：上海哈根达斯食品有限公司经营类型：美食餐饮品牌发源地：美国品牌简介享誉全球的著名冰淇淋贵族品牌。联系电话：021-3423 4517 8008201380网址：www.haagen-,基本信息品牌名称：一茶一坐公司名称：台湾一茶一坐餐饮有限公司经营类型：美食餐饮品牌发源地：台湾品牌简介以此一杯茶、一份心代表人与人真实的瞬间有最大的真诚与感动。联系电话：021-64067229网址联系地址：上海虹许路408号虹欣大厦602室,基本信息品牌名称：味千拉面公司名称：上海领先餐饮管理公司经营类型：美食餐饮品牌发源地：日本品牌简介“味千拉面”在日本、香港、新加坡、台湾、中国大陆等各地区拥有300多家连锁店，是日本第二大拉面连锁店。联系电话：021-51696855网址：.hk/联系地址：上海淮海中路98号金钟广场31楼,基本信息品牌名称：星巴克Starbucks公司名称：上海统一星巴克咖啡有限公司经营类型：美食餐饮品牌发源地：美国品牌简介1971年4月，位于美国西雅图的星巴克创始店开业。目前，星巴克是惟一一个把店面开遍四大洲的世界性咖啡品牌。联系电话：800-820-5180网址：联系地址：上海市遵义路107号安泰大楼2楼,知识点,人气餐饮品牌介绍,基本信息品牌名称：俏江南公司名称：北京俏江南餐饮有限公司经营类型：美食餐饮品牌发源地：四川品牌简介“俏江南成功确定了“中餐西吃”的模式，树立了川菜顶极品格。联系电话：010-88760网址：联系地址：北京市东城区朝阳门北大街6,基本信息品牌名称：季诺意式休闲餐饮公司名称：台湾季诺意式休闲餐饮连锁有限公司经营类型：美食餐饮品牌发源地：台湾品牌简介台湾大成长城集团在沪投资的全资子公司，目前季诺旗下拥有“季诺咖啡”“季诺面包坊”等品牌。联系电话：021-62284808 网址：,基本信息品牌名称：九佰碗 公司名称：杭州九佰碗连锁餐饮食品有限公司经营类型：美食餐饮品牌发源地：杭州品牌简介“九佰碗”以其特有的设计装修风格，为消费者创造的精致用膳环境，显示其独有的品位。联系电话：0571-85196803 13588180257网址：联系地址：杭州市环城北路167号11号楼二楼,基本信息品牌名称：鼎泰丰公司名称：北京鼎泰丰美食有限公司经营类型：美食餐饮品牌发源地：台湾品牌简介鼎泰丰餐厅素来以极品小笼包闻名天下。受到海内外各大媒体一致好评，全球已有共计30余家。联系电话：01064624502网址：,知识点,在整个招商的过程中，最主要的是招商人员必须事先参与前期策划工作。好处有以下三点：,参与前期策划时，可以充分了解项目的优势、劣势、威胁、机会，市场发展趋势、更好地从宏观上加深概念。理解策划人员是如何从整体上整合项目的规划，设置出优越的人流动线，创造合理的分割，吸引主要商家有更强的进驻意愿，能对项目起到一定的带动作用。在以后找商家的过程中，可以更为精准的推荐给商家，使招商工作有条不紊的推进。,参与前期策划,知识点,位置的重要性,对于良好的位置，尽量以国际知名品牌商家为主。以便聚集人气，提升商场档次，形成一个亮点。对于一般的位置，可以引进一些进驻国内、但未完全铺开的国际品牌商家或者当地的一些知名商家，来充沛整个商业氛围。,餐饮是需要扎堆的，不同品类、不同档次、不同风味的餐饮聚合在一起，越是丰富多样，越是容易红火。但是，在“扎堆”之中，也要有效避免同类之间的恶性竞争。这就需要根据客流量合理安排餐饮配比，各家餐饮尽量在口味上不要重复。比如在一家购物中心里面，同时引入两家日餐，就一定会造成对有效客流的争夺。,知识点,三方盈利,知识点,三方盈利,招商人员需做到对市场租金水平的了解，可在实际招商过程中提供给开发商，便于在适当的时候，予以租金的微调，以更好更快地促成成交。,租金水平,商业业态,周边租金状况,地理位置,交通状况,经营管理,商业配套,房型面积,商业环境,知识点,对于商家而言，进驻一个位置、档次都很好的项目是商家本身的一个档次和实力的体现，他们是很乐意接受你的招商邀请的。即便项目要求的条件高一点他们也能接受，关键是整个项目自身的规划及其他零售大商家的进驻情况，要让商家感受到品牌扎堆以及商场长期繁荣的景象。,对于招商人员而言，要想餐饮的招商顺利，应该先按照基本要求来规划和建设，才会在后期的商务谈判中加快进度，减少不必要的工程改动而带来的投入，增加和避免谈判周期的延长。,三方盈利,对于开发商而言，有时候是可以牺牲部分租金，并通过一些有力的招商策略，吸引“最好”的餐饮主力店，用它的品牌知名度给项目带来巨大支持力，使招商工作的进度良好的推进。,祝各位实战成功！THANKS！,