商业地产市场调研报告.ppt

目 录,重庆概况,渝北片区概况,渝北片区房地产概况,重庆房地产市场发展状况,项目定位,规划设计初步建议,项目SWOT分析,是中华人民共和国四个直辖市之一，中国五大国家级中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区,国家统筹城乡综合配套改革试验区以及两江新区。,重庆概况,悬挂在联合国大厅的世界地图上，仅仅标出了中国四个城市的名字，其中一个就是重庆,新特区的良好形象和经济发展前景将吸引越来越多的外地及外籍人士进入重庆，新增人口对住房、商业及商务等方面的需求必将推动重庆市房地产业的进一步发展,人口重庆,2008年末重庆市常住人口为2839.00万人，总人口3253.32万人，常取其概数说“三千万重庆人”，但事实上重庆主城区户籍人口只有800万人，占重庆全市人口不到1/4，其中城市人口641万人，城镇化率82.7%。重庆全市城镇人口1361.15万人，城镇化率49.99%。重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求,因此市场潜力巨大。,一个富有三千年巴渝文化底蕴的历史文化名城，丰姿绰约！为房地产的开发提供了丰富内涵。,文化重庆,川剧绝活:喷火,众多学府形成了重庆独特的人文环境，为重庆经济和文化的发展提供了大量的人才！,学府重庆,在渝的高等院校共有55所，本科院校18所（含3所军校）。其中国家教育部直属重点大学2所（重庆大学和西南大学），地方市属本科大学13所（不含军校），重庆大学和西南大学为国家211工程院校，重庆大学也是国家985工程学校，西南大学是985工程优势学科创新平台高校。其中重庆大学建筑学院（原重庆建筑大学）是国内建筑学“老八校”之一，为国家培养出了一大批优秀的建筑学专业人才。四川美术学院，以卓越的艺术成就驰誉国内外，“中国八大美术学院”之一。西南大学是国家教育部与农业部共建的8所重点大学之一。西南政法大学有中国法学界的“黄埔高校”之称。四川外语学院是中西部地区规模最大，建设最完备的外国语学院，而重庆理工大学是隶属中国兵器工业集团公司的四大兵工直属高校的学校。,丰富的旅游资源为重庆的经济注入了活力，也为房地产的开发提供良好的契机！,旅游重庆,磁器口古镇、大足石刻,重庆的美食不仅提供了大量的就业机会，也为商业地产的开发提供很好的平台！,美食重庆,重庆是火锅的发源地，并对火锅这种饮食文化影响较大的。如今的重庆火锅仍在不断的创新和完善出多种特色火锅。2007年3月，重庆市荣获中国烹饪协会授予“中国火锅之都”称号。重庆饮食喜麻辣，以不拘一格使用各种材料创作新菜见长。,重庆的产业已经形成一定规模优势，这是城市的命脉，也是房地产得以良性发展的基础。,产业重庆,重庆是中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，中国重要的现代制造业基地，长江上游科研成果产业化基地，长江上游生态文明示范区，中西部地区发展循环经济示范区，国家高技术产业基地，中国汽车名城，中国摩托车之都，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区以及国家统筹城乡综合配套改革试验区。市内建有以汽车、摩托车为主体的机械工业，以天然气化工和医药化工为重点的化学工业，并且形成了冶金、机电设备、电子信息、仪器仪表、食品加工、建筑建材、日用玻陶等一批优势行业。,“五个重庆”的发展目前是为人居城市创造 条件，可以极大地提升城市价值，同时也必将促进的物业增值，房价的上涨是长期的趋势。,五个重庆,重庆确定了“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”、“健康重庆”5个发展目标，这“五个重庆”的概念是结合重庆的实际，而且是把科学发展观、和谐社会在重庆具体化了，是紧密联系重庆的实际提出来的。这“五个重庆”的概念，现在在重庆可以说是深入人心。,重庆，是享受国家优惠政策最多的城市，“国家战略+直辖市+西部开发+库区政策+城乡统筹试验区+两江新区+保税港区”的叠加形成了全国“政策洼地”，水往低处走，资金往“政策洼地”流，将使大量“资金、企业、人才”等优质社会资源向重庆快速汇聚，形成“涡轮效应”。这为重庆发展带来了其他城市不可比拟的特殊优势,魅力重庆,一城五片，多中心组团式的发展格局，中心区的商业地位得以加强巩固,未来重庆,规划：多中心组团式发展：一个城市中心六个城市副中心沙坪坝、杨家坪、观音桥新牌坊、南坪副中心，西永副中心;、茶园副中心。,商业中心定位细化，老商圈持续发展，新商圈竞争能力加强。,商圈规划,规划：传统商圈：面积450万平方；零售总额：450亿元；解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝商 圈、杨家坪商圈、南坪商圈新规划商圈:面积增加180万平方；零售总额120亿元以上；茶园商圈、西永商圈、大渡口商圈、北碚商圈、渝北商圈、巴南商圈,附：“十一五”新规划商圈简介茶园商圈：定位于市级商业副中心，服务茶园城市副中心，辐射主城东部消费者。与南坪商业中心功能互补，集商务、旅游、生态型购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的新城商贸中心。西永商圈：定位于市级商业副中心，辐射主城东部消费者.集高新技术产品、文化艺术和展示展览、高校文化娱乐、旅游休闲、购物功能于一体，极具文化艺术特色的文化中心。大渡口城区商圈：定位于都市区商业副中心，服务大渡口、中梁山，辐射主城中西部消费者。依托大渡口公园，打造集休闲、购物为一体，独具特色的“都市生态购物公园”。北碚城区商圈：定位于都市区商业副中心，服务北碚区及周边居民，辐射合川等地消费者。培育商业特色街，发展商务办公，建成服务都市圈中心区.渝北两路商圈：定位于都市区商业副中心，服务与辐射与北区及北部新区消费者。建成重庆北部及购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等现代服务业于一体的商务功能突出、高品位的新型商贸中心。巴南渔洞商圈：定位于都市区商业副中心，服务与辐射巴南区及周边消费者。建成以商贸为主导，会展、休闲服务等功能配套的主城南部商贸中心。,“成渝经济区”的规划，为重庆的发展注入了活力，拓展更大的发展空间。也为提高重庆城市品位提供了良好的机会，为高品质楼盘的发展提供了舞台。,未来重庆,成渝经济区规划有望出台 初步确定的成渝经济区，包括重庆“1小时经济圈”和渝东北相关地区共31个区县以及四川省的15地市。总面积达20.61万平方公里，人口9840万，GDP总量1.58万亿元。战略定位初定为五个方面：西部大开发的增长极或经济高地;国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地;全国统筹城乡综合配套改革试验区;国家内陆开放示范区;国家生态安全保障区。,城市规划小结：1、重庆市”一城五片,多中心组团式发展”是重庆拓宽城市发展空间、加速城市化进程的重要举措。促使各商业中心的定位趋于细化；2、完善金三角CBD区域的交通道路体系，将会加速其城市化进程以及与主城各区之间的联系，各商业中心之间的定位将趋于细化；3、核心中心区具备良好的轨道交通条件，也是整个重庆商业、商务面积最集中的区域，未来发展潜力巨大；4、除现有5大商圈外，规划新增6个新的城市商业副中心，商业竞争日趋激烈；5、人口增长、经济总量及的增加，将为重多商业项目提供更多的发展空间；6、经济总量的持续提升，将促进各产业的快速发展。,一个充满无限商机的城市跃然纸上，谁把握住这一历史重大时机，就意味着谁站在财富的顶峰。而重庆的房地产，将是实现这财富神话的最快捷通道！,综述,重庆房地产市场发展状况,一、重庆与全国国民经济及投资之比较,1、1999-2009年全国国民经济及投资基本数据,全国房地产投资占固定资产投资比重保持在1820%左右相对合理的区间。,2、1999-2009年重庆市国民经济及投资基本数据,重庆市房地产投资占固定资产投资比重高于全国平均水平，处于相对合理的水平，基本保持在平稳的状态。,3、1999-2009年重庆市与全国国民经济增长情况比较,近年来重庆国民经济的增长速度高于全国的平均水平，且有逐年加快的趋势。,4、1999-2009年重庆市与全国固定资产投资增长情况比较,近年来重庆固定资产投资的增长速度高于全国的平均水平，也有逐年加快的趋势。,5、1999-2009年重庆市与全国房地产投资增长情况比较,近年来重庆房地产投资的增长速度基本与全国的平均水平相当，但2008-2009年重庆房地产投资的增长速度远低于全国的平均水平,说明重庆房地产是健康的。,6、1999-2009年重庆市城镇居民人均年可支配收入变化趋势,从近年的增长幅度来看，可支配收入的增幅有所放缓，在一定程度上制约居民的消费支出。,7、1999-2009年重庆市社会消费品零售总额变化趋势,消费品零售总额增长变化表明重庆市消费需求旺盛，具有较强的消费能力，消费市场活跃，特别是近几年的数据，可以反映出重庆消费者购买力的增长和生活水平的改善。,二、重庆市重庆主城区招拍挂土地成交情况,1、2006-2009年重庆市主城区招拍挂土地成交面积数据,近年来重庆主城区招拍挂土地呈逐年减少趋势，这也意味着供应量在减少。,2、2006-2009年重庆市主城区招拍挂土地成交价格数据,2009年重庆主城区共成交商品房用地114宗，总面积为747.47万平方米，较去年增长112.93%，土地成交主要集中在下半年；沙坪坝区的大学城板块、江北区的大石坝板块和江北城板块均有大量土地出让；土地成交均价为321.97万元/亩，较去年上涨63.96%。,三、重庆市商品房历年销售情况,1、1999-2009年重庆市商品房销售面积数据,2、1999-2009年重庆市商品住宅销售面积数据,3、1999-2009年重庆市房屋（住宅）竣工与销售面积比较,一、买家卖家，良性互动：过去3年中，市场需求在3000万平方米左右。二、2008年市场特征：在全国市场比较低迷的情况下，与最高峰时的2007年相比，销售量仅降低不到20%。三、2009年市场特征：投资性需求和自住性需求得到释放，市场销售猛增。四、投资性需求所占的比例逐年放大，特别是2007年和2009年，这也是市场的隐患。,4、1999-2009年重庆市商品房销售价格数据,5、1999-2009年重庆市商品住宅销售价格数据,1、从上图可以看出，重庆房价在2007年前上涨幅度不大，但在2007年和2009年这两年中涨幅较大。2、重庆房价虽然有一定程度的涨幅，但与全国市场相比，房地产市场发展相对迟缓，价格涨幅在合理的范围，因此还有一定的上涨空间，但短期内涨幅不会太大。,四、2010年1-4月重庆房地产市场,2010年1月至4月，重庆商品房销售面积为1063.99万平方米，同比增长11.1%，但增幅相较一季度有所放缓，消费者观望情绪日渐浓厚。相对于2009年房地产市场全面回暖、强劲反弹的态势，2010年将成为重庆房地产市场调整之年。2010年1月至4月，重庆市房地产开发企业完成投资345.66亿元，同比增长40.3%，依旧保持今年以来的逐步加快态势，开发投资信心较足。但随着该市二套住房及以上信贷高度紧缩，以公租房为代表的保障性住房的推广，消费市场观望情绪日渐浓厚。重庆市统计局最新数据显示，该市今年前四月商品房销售面积为1063.99万平方米，同比增长11.1%，相较于一季度同比22.8%的增幅，增速有逐步放缓的趋势。,五、重庆房地产市场判断及预测,1、重庆房地产总体发展水平判断通过对重庆市与全国的国民经济、固定资产投资、房地产投资的比较分析，我们认为：在近年来全国房地产投资热潮的大背景下，重庆的房地产投资也增速明显；但目前重庆国民经济和固定资产投资增长均高于全国平均水平，而其房地产投资增长却低于全国平均水平，这种背离的现象充分说明了重庆房地产投资在全国这波房地产投资热潮中是比较理性的。其房地产投资与国民经济发展水平和固定资产总投资规模是相适应的。,2、重庆房地产无泡沫，运行健康发展空间大重庆房价在全国大城市中历来就属于著名的价值盆地，虽然经过了2007年、2009年二轮价值回归的上涨，依然属于没有泡沫风险、发展空间巨大的地区。外地客户的大量增加为重庆房地产市场长期健康发展装上了发动机。3、重庆房地产市场供求关系判断通过对重庆市近年来房屋（住宅）竣工和销售面积、2010年1-4月商品房供求的比较分析，可以看出：重庆房地产市场供需均保持快速增长，市场持续性供需两旺，但供应量稍大，导致空置房面积增加；2007年以来供求关系更趋向合理。,4、重庆商品房价格水平判断及主城区房价趋势预测 2007年以前，重庆市房价的涨幅处于合理的水平；进入2007年和2009年，在需求量基本稳定的情况下，商品房价格却高速增长。可以认为2009年重庆房价的大幅度上涨是在全国房价大幅度上涨的宏观背景下的一种补涨行情，是一种合理的上涨。进入2010年来主城区需求稳步攀升的情况下，住宅价格也同比大幅度增长27.3%；说明在房地产宏观调控的大环境下，重庆主城区房价继续坚挺。随着宏观调控的继续，这种倾向将更加明显，回归主城区的有效需求将推动主城区房地产市场的发展，价格有可能有一定的调整幅度，但调整幅度不会太大。,5、宏观调控对重庆房地产影响判断和预测 自去年年底以来，政府加大了对土地供应的控制，开发企业购置土地趋于谨慎，虽然商品房供求基本平衡并保持旺盛，但持币观望的气氛也在逐渐形成，主城区需求下降幅度较大，投资和投机行为在宏观调控的大背景下得到有效抑止。重庆房地产市场也将受到此轮房地产宏观调控的影响，但这种影响是暂时的、结构性的、且影响程度相对全国大多数城市来说是小的。我们的理由是：在近年来重庆国民经济和固定资本投资增长均高于全国平均水平，而其房地产投资增长却低于全国平均水平，这种背离的现象充分说明了重庆房地产投资并未脱离其经济整体发展水平，中央政府目前对全国房地产宏观调控对重庆房地产市场的影响必将低于全国的平均水平；经济的快速增长、城市基础设施的高速发展和城市化水平的迅速提高，必将为重庆房地产市场的发展奠定坚实的基础，中国房地产下一轮的发展必然看重庆。,重庆市商业市场发展概况,重庆市商业市场现状特征1、商业网点众多，档次不高2、商业多中心发展，核心商圈位于各个主城区据重庆市商业局的有关统计，重庆市目前现有商业网点约为30万个，其中5,000平方米以上的大型商业零售项目仅有170个，所占比例较小。重庆市商业街多以街铺形式存在,整体档次较低，实力较弱。重庆商业多中心、组团式商业流通体系基本形成，主城区销售额占全市的76.2%，流通集聚优势明显。轨道交通的兴建将推动地铁商业的出现和推进城市的商业升级。3、传统零售业态占据主导地位，缺少购物中心等新型业态根据有关数据显示，重庆市的商业零售业结构以百货公司、超市和专卖（业）店为主，代表新型商业零售业的购物中心项目较少。4、新开发购物中心项目较多，大都以销售为主根据有关数据及TCBL调查显示，重庆市目前开发的大型零售项目，销售部分约占整体开发项目的60%以上，发展商仍以销售为开发主线，此种销售型的购物中心的未来发展存在较大隐患。,重庆市商业市场发展趋势：1、重庆城乡统筹规划的政策，促进商业地产的强势增长2、只租不售的商业物业将持续增加3、大量体的商业物业将持续增加，主要集中于写字楼、酒店、酒店式公寓的综合商业物业将会陆续投放市场4、商业与地产的合作将会越来越强，定单式开发的趋向将会越来越明显5、外资进入重庆市场呈现出越来越多元化的方向6、特色商业项目日趋增多，市场定位及经营规划的重要性体现越来越明显7、滨江商业持续增量，进入快速开发阶段8、轨道交通的发展，促进周边商业地产的开发，开发量将会持续增大,商圈布局,重庆市的主要商业区较为集中的分布于渝中区、沙平坝区、南岸区、九龙坡区和江北区等城市中心区。按照商业物业的集中程度和市场认知度，目前业已成型的商圈为渝中区解放碑、江北区观音桥、沙坪坝区沙坪坝、九龙坡杨家坪、南岸区南坪。,重庆业已形成五大商圈及几大次级商圈，商业氛围浓厚。其重点商业设施都基本上集中于各组团核心商圈中。而解放碑商圈又是主要商圈中的重点商圈。,商圈概况,渝中区解放碑商圈 解放碑商圈位于重庆市渝中区，是重庆市最繁华的商圈之一。该商圈的起源可以追溯到上世纪，商圈成型于解放后。自直辖后，全国第一条商业步行街重庆解放碑中心购物广场，开始有了质的提升。作为重庆市最繁华的商圈之一，其发展得到了重庆市渝中区政府的大力支持，致力于打造成为重庆市的“时尚之都”。,重庆解放碑步行街曾经是中国西部面积最大的步行街（目前被重庆江北观音桥步行街超过），也是中国第一个大型商业步行街，商业面积达到92多万平方米，营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家。此外还汇集了新世纪百货、重百临江商场、太平洋百货、王府井百货、重庆书城等其他大型卖场，由于商业的繁华，以及商业建筑的高度密集，解放碑还成为了一个旅游景点，平均每天人流量有40万人左右，节假日高峰时有近每天120万人流。从2001年以来的统计，解放碑商贸中心区每年以总销不低于12%，社零不低于14%的速度发展，雄距中国西部各商业街区的第一位。被商界誉为西部第一街。,商圈概况,江北区观音桥商圈 2006年8月16日，观音桥商业街被正式命名为“中国著名商业街”，成为西南地区首条“中国著名商业街”。目前观音桥商圈已经成为了重庆主城商业副中心中集聚能力、扩散能力、辐射能力最强的一个商圈。,江北观音桥步行街位于重庆市江北区核心地区，商圈内有金源大饭店、重庆金源时代购物广场、新世纪百货、世纪新都、重百江北商场、香港新世界百货、北京华联、茂业百货、远东百货、香港城、家乐福金观音店、永辉超市、国美电器、苏宁电器等，商业面积达到120多万平方米，5000平方米经营面积以上的大型商场20余家，成为重庆规模最大、设施最全、景观最靓的商圈，其占地面积超过了重庆解放碑商业步行街位居全国第二位（第一位为上海南京路步行街），中西部首位。目前已经被中华人民共和国商务部授予西部唯一的“中国著名商业街”称号。,商圈概况,沙坪坝区沙坪坝商圈 1997年，三峡广场开始兴建，沙坪坝商圈才逐渐开始真正成型。目前在重庆五大商圈中排名第三，具有明显的教育经济圈特征。,沙坪坝有极具文化艺术特色的中心商圈三峡广场。广场中心商圈面积2平方公里，入驻国内外知名商贸流通企业10余家，商贸企业近600家，各类营业网点近6000个，营业总面积60多万平方米，从业人员6万余人。三峡广场中心商圈被国家命名为“百城万店无假货示范街”、“全国特色文化广场”、“中国特色商业街”，并成为重庆都市魅力一日游的重要景点，在全市五大商圈中光彩夺目。,商圈概况,九龙坡杨家坪商圈杨家坪商圈在2002年以前发展较为缓慢，2002年区政府为提升杨家坪商圈的形象，投资2.5个亿修建了重庆市最豪华的步行街，并成功引进了新世纪、富安百货、沃尔玛、重百杨家坪店等大型零售商业企业。,杨家坪步行街位于重庆市九龙坡区杨家坪，面积5.5万平方米，基础设施投入2.5亿元，是九龙坡区历史上最大的市政项目。商圈内有龙湖西城天街、大洋百货、富安百货、瑞成商都、重庆九龙商场、嘉茂购物广场等，国美、苏宁、商社、锦阳等电器专业店家和家乐福、沃尔玛等大型超市已陆续进驻步行街，商业面积达到50多万平方米，这是重庆至今档次最高、投资最大的步行街，同时也赋予了杨家坪竞逐重庆“第二商业中心”的底气。,商圈概况,南岸区南坪商圈据南岸区政府南坪商务圈五年发展规划，南坪商圈将大打特色招牌，提出要在未来五年重点发展会展、医药、汽车、家居四大产业，并建设休闲运动、灯饰建材、会展、汽摩四大街道。,南坪步行街位于重庆市南岸区南坪，南坪商务圈由5条步行街组成，已经形成以会展经济为龙头，大力发展商务中心，同时打造医药、家居、汽车等其他专业市场的物流平台。商圈内有新世纪百货、重庆百货、上海百联、百盛百货、万千百货、苏宁、国美、建玛特、红星美凯龙、灯玛特、商社电器、人人乐购物广场、中百仓储超市、沃尔玛、艾美酒店等，商业面积达到100多万平方米。,商圈概况,坪坝区三峡广场,传统商圈,新兴商圈,江北区观音桥,渝中区解放碑,九龙坡杨家坪,核心商圈,辅助商圈,传统商圈-是指在重庆历史中就具有商业地位的商圈；新兴商圈-是指随着上世纪90年代商业发展过程而形成的商圈；核心商圈是指规模较大并且在重庆市城市发展规划中为重点商业发展区域的商圈；辅助商圈是指规模较小且在重庆市城市发展规划中为次级商业发展区域的商圈。,商圈总结,位于重庆市区东北部、嘉陵江与长江北岸的三角地带。东与重庆市长寿县接壤，南面毗连重庆市江北区，西与重庆市北碚区、合川市相邻，北与四川省广安地区华蓥市、邻水县分界；渝北的地势呈“三山两槽”地形，以丘陵分布最广，约占幅员面积的50%。,区域概况,渝北片区依华蓥，挟两江，旅游资源丰富，名山胜水、古迹园林、民俗风情汇萃而成独具魅力的旅游胜景。重点景区有：统景风景区、张关大型溶洞群、碧津公园、巴渝民俗文化村全景,旅游资源,向北，是重庆城市发展的方向。从中国首个内陆保税港区的建立，到国务院明确在渝开发“两江新区”，北部始终是重庆乃至国家着力打造的重点。,渝北:重庆城市发展风向标,渝北，不是江北 胜似江北,大多数购房者至今都还习惯于把渝北称作“江北”，在他们的地理概念里，过了嘉陵江以北，皆统称“江北”。这些混淆的概念足以说明，渝北，不是江北，但胜似江北。作为重庆的北部窗口城区，渝北毫无疑问已经成为重庆北移东下的主战场。未来十年内，渝北与北部新区将合力为重庆主城贡献200平方公里的新城。此外，加之渝北被列入重庆市一小时经济圈的战略布局，让大量房地产、建筑业投资商将目光锁定于此，重庆当下最具招商潜力的投资热土非渝北莫属。,渝北，水陆空立体交通枢纽中心,渝北，一个将机场、码头、港口及保税港这几个城市最为重要的功能单位合为一体的区域，正汇聚着重庆越来越多的物流、人流、信息及优惠政策。距离机场不到2公里，距人和铁路枢纽站约7公里左右，横贯全境的渝邻、渝涪、渝合、机场高速、金开大道、北二环等6条高等级公路已经建成。同时，轻轨6号线已经建设中，轻轨3号线即将动工建设，届时，其区域交通将进一升级，约十八分钟左右，即可直达解放碑。,CLD：未来中央居住区,十年前，龙湖选址新牌坊，鲁能选址龙头寺。十年后，新牌坊成了有口皆碑的富人区，龙头寺成了投资宜居两相宜的新住区。此后，空港新城、回兴片区、悦来新城开始发力并脱颖而出，呼之欲出的两江新区，更是将渝北的区域价值推进到了一个无可比拟的高度。近几年，渝北区集聚了重庆档次最为丰富的楼盘，为购房者提供了不同类型的宜居之所。此外，作为投资高地的渝北，楼市潜力也被业内广泛看好。在重庆，住在金开大道，非富即贵，已然成为身份地位的象征。,产业经济的新阵地,拥有三区（经开区、高新区、出口加工区）一港（航空港）一会展（中国西部国际会展中心）经开区：“十里汽车城”和现代制造业、出口加工业、现代物流业基地高新区：光电、生物医药、软件三大产业基地和涉外商务中心、江北火车客运枢纽出口加工区：已引进日本利时德汽车部件、日本风琴针业、贝特尔科技实业、美国西亚斯国际贝斯特、美国现代美联制药、华福数码液晶显示器、台湾合通生物、中日吉西西车用空调压缩机、润际合金添加剂等企业和项目。,六大区域助推器、打造重庆未来新中心,【一】新城广场如果要评选重庆公园TOP3，空港新城区的新城广场一定榜上有名。大片的草坪，波光粼粼的人工湖，由于地势平坦，它拥有重庆公园少有的开阔与大气。【二】渝北体育馆重庆也有“巨蛋”了。作为台北国际化地标建筑巨蛋体育馆，因为多次召开巨星演唱会而名声鹊起。酷似台北巨蛋体育馆外形的渝北体育馆也将在今年内建成投入使用，如同一个晶莹剔透的巨型蛋，躺在空港新城区广袤的土地上。,【三】会展中心将建成比南坪会展中心规模大10倍的中国西部国际会展中心，策划培育一批诸如两江论坛这样有影响力的会展品牌和论坛活动，吸引并举办制造业、商业、行政等行业大型国际展览、综合性会议和节事活动。会展的经济价值难以估量。【四】总部基地说起总部，总是充满了敬畏与遐想。之前在重庆，公司总部都愿意设在解放碑，因为代表了一种公司形象，但这种局面很快会被打破。占地1500亩的西南总部基地，将打造独栋式、花园型、生态型的产品，专供国内大型公司、跨国公司的总部入驻。,【五】游乐园规模超过上海迪士尼的科普中心游乐园，预算达33亿元。包括3000亩的游乐区和1000亩的商业配套区，年接待量可达1200万人次，预计今年有望正式签约，届时将成为重庆新地标。【六】太平洋购物中心大型商业航母“太平洋购物中心”将正式在空港新区挂牌。购物中心总建筑面积30万平方米，商业经营面积约14万平方米，拥有3家高档主力店、12家次主力店、1家五星级影院、30余家特色餐饮娱乐休闲场所、200余家精品专卖店及900个泊车位的大型停车场。沃尔玛、重百、麦当劳、屈臣氏、等数十家国内外知名商家已成功入驻。,截止，目前渝北片区市场可售量合计：259.8785万M2，占总量的26.43%,各区可售情况,2009年渝北片区商品房成交量合计：652.28万M2，占总成交量的28.78%,2009年重庆主城各区商品房成交量和同比增长率,2009年，重庆主城各区成交均价最高的是北部新区，达到5273元/平方米，是唯一一个超过5000元/平方米的区域,2009年重庆主城各区成交均价和增长率,如果说重庆因西部大开发、三峡工程、城乡统筹试验区而成为中国的政策特区，那渝北片区则是这片政策特区中的特区。在优厚的政策支持下，北部新区不但是重庆本地最大的房企龙湖、金科赖以起家的大本营，也是外来巨头抢滩重庆的首选区域。棕榈泉、保利、奥园、融科、绿地、复地、常青藤、和记黄埔等，在这片热土获得了丰厚的回报。这也说明重庆人对外来品牌有很高的认同度。,城市向北政策导向强力推动渝北片区地产发展,即便在火热的重庆主城各区中比较，渝北片区房地产发展速度也非常突出：从2004年到2009年商品房销售额有成倍的增长，在重庆市商品房销售面积和金额中占有的比例也一再攀升，发展趋势显而易见。,渝北片区是重庆房地产市场的制高点,大多数项目规模大，规划起点高，产品以中高档为主，富有创新：洋房、别墅、小高层、高层,产品特色,以周边及江北、渝中为主，二次置业约占50%左右，客户层面相对较高，而且还成为外地客户在重庆的首先之一,客户分析,重庆搜房网曾经展开了一次外地人重庆购房需求调查，调查结果显示，三北地区（江北、渝北、北部新区）共占到总需求的54.83%。三北地区无论是地理位置、交通的便捷程度、商贸业的成熟度、开发的进程等方面都是其他区域无法比拟的,住宅是渝北片区商品房销售中最主要部分，商业只是配套，住宅占全部商品房销售面积90%以上,住宅与商业的比重,重庆房地产行业已经发展到相当的高度，产品也日益成熟。根据对重庆和渝北片区最新最具代表性高档楼盘的考察，可以总结出如下的亮点和不足：【抽样标杆项目：龙湖蓝湖郡、江与城、金科十年城、保利高尔夫花园、绿地翠谷、棕榈泉花园】,重庆和渝北片区标杆住宅项目的亮点与缺陷,开发企业可以发现“边缘”片区的价值，获得巨大回报。渝北片区是距离重庆传统中心相对较远，重庆直辖后才得到迅猛发展的区域。同国内其它大城市的新兴片区一样，实力开发商大手笔高起点的规划和开发，可以极大的提升原本处于边缘位置的片区价值，并从中获得巨大的回报。渝北区的新牌坊片区就是最经典的例子，也是新都市主义的实践范本。十年前的新牌坊还到处是荒坡和农田。新牌坊片区的飞速成熟，离不开“拓荒者”龙湖。龙湖不仅将住宅进行合理的规划，更重要的是整个片区的规划。从基本的住宅到商业、市政规划的配套，龙湖无一不全方位投入。在龙湖精心布局一系列楼盘打造的“龙湖大社区”周围，众多开发商众星捧月地参与发展，新牌坊迎来了大规模开发的局面。从下表可以看出新牌坊房地产市场的变化趋势：龙湖在十年前低价拿下的土地终于在多年耕耘后开花结果，在炒热新牌坊的过程中龙湖获得了巨额回报，为其成就目前的高度打下了坚实基础。,重庆和渝北片区房地产发展趋势,“造城”概念的超大型复合地产项目是今后的发展趋势。纵观重庆和渝北区的高档大盘，虽然体量较大，在产品品质方面也各具特色，但是都存在着商业不足人气不旺的缺陷，导致西式的建筑形态和中式生活方式脱节。西方人爱清净，中国人讲人气。单靠小区内部的商业配套体量，形不成各类资源的集聚效应，无法满足不同层次业主的各种需求，不能代表如今市场发展的方向,拥有轨道交通、靠近机场区域将是新一轮城市建设的热点。根据对国外和国内城市轨道交通的大量研究发现，轨道交通会缩小沿线郊区一端与中心城区的房价差。由于重庆经济健康快速发展，沿线郊区住宅需求的释放不会以市中心的负增长为代价，而是郊区和市中心同时升值，但郊区的增值幅度和速度远远高于市中心。另一方面，重庆机场正在持续扩建过程中，第二跑道和第三跑道都已开工或完成规划，2020年旅客吞吐量将达到4500万人次，必将极大地持续提升空港片区的价值,从商业的区位来看，重庆历来就是多中心多组团的商业格局。重庆不同于普通平原城市的一大特点，就是商业呈多中心多组团式的发展。重庆现有五大商圈同质化严重，加上各区之间距离较远，市民习惯就近消费，各大商圈社会消费零售额差异不大。2005年以前，因为江北缺乏集中化上档次的商业中心，居民都不得不过江到解放碑商圈释放消费需求；2005年底观音桥商圈步行街完工后，立即“拦截”了绝大部分过江消费，传统排名的第一的解放碑商圈，面临着观音桥商圈赶超的危险。,渝北片区房地产市场需求旺盛、项目品质高、市场竞争激烈，渝北片区是重庆房地产市场的制高点和风向标。,综述,1、品牌实力优势：开发商是厦门的知名企业，上市公司，具有一定品牌，企业实力强，是确保商业物业运作成功的前提；2、区域位置优越：位处金开大道富人区，与建工未来城相邻，物业发展空间较大。目前三北地区是重庆房地产发展最火热的地区，三北地区的房地产开发主要是中高端物业，有助于项目高端人群的集聚和选择；3、人居环境优势：渝北片区的人居环境已经深入人心，加上项目依山，有个天然的湖泊，人居环境优势明显；4、项目规模优势：项目有390多亩，有一定的规模优势。操作建议：结合项目的优势，突出项目的景观资源和产品的差异性，加上高品质生活的营造，将形成楼盘极强的卖点。,项目优势分析及因素分解,1、公共交通不便：目前区域的公共交通还是个瓶颈，虽然轻轨在建设中，但与中心区域的距离不容忽视；2、区域配套不足：项目地处新区，生活配套及教育资源相对不足，周边缺乏人气和商业氛围；解决方案及建议：在开发过程中，要充分考虑交通的不利因素对客户的影响，产品规划以中大户型为主；增加小区的配套，塑造项目本身高素质和独特性，规避劣势，通过塑造景观来营造高尚社区环境，通过良好的项目形象包装，相应的广告宣传配合，树立项目良好的品牌形象。,项目劣势分析及因素分解,1、两江新区的发展机遇：据悉，两江新区审批应该不会有多大问题，这将为项目的开发提供良好的发展机遇；2、西部国际会展中心选址定于渝北悦来，为区域的提升和配套的完善提供良好的发展机遇，必将促进项目的开发。3、轨道交通的建设将拉近各区域之间的距离，为项目提供了良好的机会。4、区域产品同质化严重，为本项目的开发提供机会；5、重庆为中央直辖市、新特区，国家的大投入有力地推动地方经济的发展，高收入阶层增多，推动各行业的发展；6、渝北片区的高起点规划、建设，有效地刺激周边物业的需求，为本项目的开发建设提供机会。7、区域楼价的急速拉升，为区域的楼价起示范作用；对策：整体经济环境向好，市场潜力巨大，结合本区域高标准规划的特征，塑造本项目的市场和与之相匹配的高品质产品。,项目机会及因素分解,1、政策面和经济环境的不确定性，市场竞争的加剧，对房地产的影响不容突视；2、直接威胁：绿地翠谷、美利山、棕榈泉等是本案最直接的竞争与对比个案，与本案有诸多共同点，它各方面的参数将会直接影响到本案；对策：由上述分析可以看出，本项目面临着一定的威胁，因此我们要做好前期市场调研工作，充分了解市场和竞争项目，对项目进行准确的定位。,项目威胁分析及因素分解,一、客源区域：、以北部新区、渝北、江北、渝中为主；、部分在重庆经商的外地人及周边区县；、其它；二、职业类别：、政府职能部门的公务员；、个体、私企老板；、企、事业单位高级白领、教师；三、购房动机：项目所处的地段、周边的人居环境、开发商的实力和物业的投资回报、升值前景是购房的主要动机。认同产品文化附加值，渴望忙碌工作后享受生活，具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。,项目的目标客户群分析,目标顾客群的消费层次设定,中坚知识财富阶层，二次置业点评：本案潜在客源主要为项目渝北片区、江北、渝中等及周边县区高收入阶层，即在重庆生活、工作、学习、经商之人士和重庆藉的外地经商人士。总体素质较高，消费能力较强，且多为3060岁的中青年夫妇一次置业或二次置业之人士。然而，良好的区位发展前景也吸引了大量的投资者。因此本案的包装和推广必须充分考虑到客源特征。,目标客户群锁定,一、项目定位原则迎合市场需求、适度超前、引导市场、创建精品楼盘的原则二、项目定位思路创造产品附加值，以产品特色作为行销思路提升物业档次，以联发集团的品牌为市场风向标，以产品创新引导市场。项目定位要考虑差异化产品和产品的创新,项目定位,本地块适宜做的住宅项目分析,根据以上地产因素分析，本项目位置目前属于一般区域，交通不便，配套不全等劣势，虽然本区域未来发展趋势很好，但本项目是今年底可能开工建设，单靠现有条件没有太大的说服力。然而为保证开发商获得最大利润，因此本项目只有靠自身条件的创造，以自身的个性特色作为卖点，由产品创造附加值。,人文大宅 庭院生活,产品定位,两江新区财智精英城,形象定位,空中叠加联排别墅,开发主题,生态、健康、休闲,倡导理念,重点楼盘重庆国际家纺城,重点楼盘华港翡翠城,重点楼盘万科渝园,重点楼盘万科朗润园,重点楼盘鲁能星城,重点楼盘首创十方界,重点楼盘奥林匹克花园,重点楼盘绿地翠谷,重点楼盘美利山,重点楼盘融科橡树澜湾,重点楼盘龙湖悠山时光,重点楼盘棕榈泉国际花园,重点楼盘恒大华府,重点楼盘江与城,重点楼盘逸翠庄园,重点楼盘协信天骄城,别墅（联排、双拼、独立、叠加）花园洋房（多层、多层带电梯）小高层、高层,重点楼盘产品规划总结,“市场化”与“适度超前”,规划设计原则,项目规划，必须“以人为本”，创造“人与自然、城与自然”和谐共存的生活、工作、休闲环境，节约和集约化利用土地，走“紧凑城市”的发展到道路，坚持“市场化”与“适度超前”的原则，充分考虑到业主的生活和居住需求，切合项目定位思想，规划出与定位本身相对应的项目气质、风格与内涵。本项目虽然是中偏高档商住型小区，但规划起点要高，还要营造项目本身的独特性和唯一性，起立项目在市场的良好形象。,规划设计思路,方案一,方案二,方案三,方案四,空中叠加联排别墅-厦门中赢独创产品,产品特色：1、拥有联排别墅（拥有前庭后院的复式小洋楼）的享受，却有空中远视野的独特性；2、主力户型面积小型化：125-145（建面）,产品平民化，客户层面广；3、50%以上赠送面积的附加值；4、产品是重庆市场上没有的差异化独特产品；,四个方案对比分析,方案四投资效益估算,主要技术指标,一、测算依据1、土地成本（单位：元/m2）,2、建安造价（单位：元/m2）,3、销售单价（单位：元/m2）,二、销售收入,三、投资与成本费用估算表,四、投资效益估算,从市场销售前景及投资经济效益估算等方面分析，我们认为方案四是可行的,总 结,充分利用坡地及自然环境,由于本项目的土地成本不低，但目前区域的房价还相对较低，为增加卖点，提高销售价格，可以通过规划创新合法地扩大容积率，从而提高经济效益。,规划创新：合法地扩大容积率,由于项目定位较高，可根据中国人对庭院的情结，最好能设计每家每户都有前庭后院 的产品,庭院规划,考虑到区域的未来竞争较激烈，因此宜规划一些差异性的产品，如空中叠加联排别墅等,差异化产品规划,由于本项目有一定的山景等资源优势，因此在户型的设计上要考虑发挥景观资源的优势。,山景、湖景的景观资源优势的发挥,由于本项目为中偏高档住宅区，因此电梯厅入口大堂设计一