青岛市进入机会及李沧区旧村改造项目可行性研究报告(110页 .ppt

青岛市进入机会及李沧区旧村改造项目可行性研究报告,易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南京机构2009年5月,1,呈中南集团,2,1.青岛城市宏观环境,2.房地产市场概况,3.房地产发展趋势,4.四地块详细解析,6.投资初步可行性结论,5.投资价值与风险评估,3,报告总结论一,注：右图为我司根据全国35个大中城市的统计数据，包括行业环境、市场基本面、市场发展面和发展协调面以及未来需求面5个一级指标，30个二级指标，通过层次分析法和因子分析法评价而成的结果。下同,青岛的城市竞争力与房地产可持续发展潜力均处于三线城市的较高水平，适宜进入。,在三线城市当中，青岛住宅市场活跃程度较高，而且由于城市外向型经济的跨越式发展，未来城市经济加速发展和人口快速导入都为青岛住宅和商业地产的开发增添更加巨大的动力。与其它三线城市比较而言，具备更高的投资价值。,报告总结论二,5,我们建议，四地块的拿地时序为：,地块C双峰山李村河片区改造项目,地块A大枣园南岭社区改造项目,地块B上王埠东王埠桃园改造项目,地块D南王埠金水路片区改造项目,地块C属于青岛CLD规划范围，且环境资源得天独厚。一旦项目形象能够成功树立，必将获得丰厚收益。,地块A顺应青岛北拓发展方向，周边配套相对成熟，但周边重污染环境短期难以改变。如果后期产品力凸显，将能获得较多的潜在客群，且可实现快速去化。,地块B区位良好，但地形地势条件较差，且周边大盘竞争激烈，近期入市风险较大。,地块D虽然可取得较高投资回报率，但市场成熟度偏低，如果出让地价能够控制在合理范围，建议做为储备地块以期后续开发。,地块C投资回报50%风险程度,1,2,3,4,地块A投资回报32%风险程度,地块B投资回报33%风险程度,地块D投资回报43%风险程度,投资回报,风险程度,强,强,弱,各地块在报告下文中只简称编号,6,1.青岛城市宏观环境,2.房地产市场概况,3.房地产发展趋势,4.四地块详细解析,6.投资初步可行性结论,5.投资价值与风险评估,7,青岛城市宏观环境,青岛是中国东部沿海中心城市，未来将打造山东半岛群龙头城市，李沧地处青岛中心位置，未来将承接主城人口居住功能。李沧区内二、三产业相对发达，但与青岛其它所辖区市相比，无论在经济总量、居民收入等方面均处于比较落后的地位。但商贸业一直是李沧区的优势产业。随着“环湾保护，拥湾发展”战略的实施，李沧西部将成为该区“拥湾发展”的主力。大交通的规划（轨道交通、快捷路网）将缩短南北距离，缓解李沧区居民的出行难题，并拉动市民到李沧置业。,青岛全市总人口761.56万人，市区276万人李沧人口46万人（含11万外来人口）,全市2008年GDP增速17.16%，李沧区仅3.59%全市2008年房投增速15.73%，李沧区达51.42%李沧零售额增速与全市持平，为22%李沧人均可支配收入达到全市水平20464元,青岛城市发展战略为“环湾保护、拥湾发展”李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区中部打造青岛北部商贸中心东部打造青岛中央居住区交通规划将对对城市扩容产生长远影响,魅力青岛潜力李沧,1,城市概况,自然地理：山优海美,气候宜人,8,青岛市地处山东半岛东南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤地处北温带季风区域，具有明显的海洋性气候特点。空气湿润，温度适中，四季分明全市海岸线总长870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4，城市的三大特色经济港口经济、旅游经济、海洋经济无不依托于海洋,青岛,1,城市概况,城市地位：东部沿海中心城市,9,中国著名品牌之都中国重要的纺织、轻工、化工生产基地之一综合经济实力在全国城市中居第11位，在15个副省级城市中居第5位 中国北方旅游大市2008年全市旅游总收入325.23亿元，增21.11%，其中国内旅游总收入281.79亿元，增长21.01%；国际旅游收入5.43亿美元，增长23.57%。中国对外贸易强市青岛港全年列中国第五位矿石、原油等吞吐量列中国第一位口岸外向度75%，列中国第一位 交通强市高速公路总里程全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一青岛市高速公路发展水平在全国同类城市中名列第一，并已初步达到发达国家水平。,奥帆基地,第一海水浴场,国家历史文化名城/国际港口城市/滨海旅游度假城市中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一,1,城市概况,青岛辖七区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛）五市（胶州、即墨、平度、胶南、莱西）。李沧区东邻崂山区，西濒胶州湾，南与四方区相邻，北与城阳区接壤，位于青岛市中部，是青岛城市中心连接外界以及城市纵深发展的必定选择。,行政区划：李沧是青岛主城北大门,市北区 29平方公里/54万人,四方区 35平方公里/43万人,崂山区 389平方公里/19万人,黄岛区 277平方公里/32万人,城阳区 553平方公里/50万人,李沧区 98平方公里/35万人,市南区30平方公里/50万人,1,城市概况,人口特征：李沧将承接主城人口居住功能,截至2008年末，全市户籍总人口761.56万人。其中市区276万人，增长0.25%；五市(县级)485.3万人，增长0.6%。人口自然增长率缓慢，仅1.73。李沧区现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口46万人（户籍人口35万，流动人口11万），区域内分布有大量的东北人和朝鲜族人，主要为分布在李村中小企业外来务工人员。规划到2020年，青岛将建成超1200万人口的超大城市，市区人口要达到550600万人。未来将以导入外来人口为主。,青岛主城人口的工作、生活目前聚集在市南、市北和四方三区。而三区目前可供开发住宅用地较少。随着青岛“北拓、东进”的推进，以及李沧中央居住区的规划，土地资源丰富的李沧将主要承接其它三区人口外扩的主城人口居住功能。,1,城市概况,交通布局：立体路网，四通八达,12,公路：基本形成以高速公路和一级公路为骨干，二级、三级、四级等公路为补充，功能完善、层次分明的公路网络体系。全市122个乡镇（街道办事处）均实现了晴雨通车，通公路的行政村达到100%。铁路：基本形成以胶济、蓝烟、胶黄、胶新铁路为骨架的铁路网络体系。其中，胶济铁路是青岛港通往腹地的主干道，胶新铁路是我国东部沿海铁路大通道的重要组成部分。港口：基本形成以青岛港为核心，胶南大湾港、鳌山港为补充的港口体系。其中，青岛港是我国能源运输的枢纽和大宗散货的集散中心、全国对外贸易的重要口岸，是国家综合运输体系中的主枢纽港之一。航空：青岛流亭机场是我国华东地区重要的干线。机场开通航线94条、年旅客吞吐能力787万人次、年货邮吞吐量11.6万吨。,青岛与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸。青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地，也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。目前初步形成港口、铁路、公路、航空并举的对外交通网络体系。,李沧GDP低速增长,2005到2008年全市经济发展较快，增速保持在17%以上，位居全国大中城市前列，GDP的增长主要来自大量基建投资、旅游业以及日韩资投资的纯劳动密集型加工制造业等，高附加值的服务业（如金融、高新IT技术）发展则相对缓慢。而李沧区是青岛传统工业聚集区,以利润较低的重工业企业为主,2008年受全球经济下滑、市场需求不足等诸多因素影响，工业生产增速呈现回落走势。国际大环境影响下，GDP低速增长，预计随着十大行业经济刺激计划的落实，以及2009年城市基础建设的大力投入，GDP将得到很大提升。,13,2,宏观经济,李沧四大工业集团：青岛汽车青岛碱业钢铁集团青岛石化,14,2,宏观经济,近年来，李沧的房地产市场投资力度明显加大，特别是2008年投资额增幅明显，在全市的比重也在逐年增加。,房投力度：李沧房投增长明显,零售额：李沧增速与全市持平,社会消费品零售总额连续三年增幅上涨，李沧的增速高于全市总体水平。在经济增速放缓的大背景下，青岛市社会消费品零售总额却稳步增长，可见消费者对后市经济仍然充满信心，这对商业地产的发展是个重大利好。商贸业一直是李沧区的相对优势产业。李村商圈的维客、北方国贸、利客来多年位列青岛十大零售企业销售额排行榜。,15,2,宏观经济,16,2,宏观经济,可支配收入：李沧增速高于全市水平,李沧的居民可支配收入目前基本达到青岛全市平均水平，未来消费潜力较大。,青岛作为山东省经济发展的龙头、全力打造半岛城市群龙头城市，未来随着工业化程度的进展，大量产业工人将成为青岛购房的主要潜在客群。,3,城市规划,总体规划：环湾保护、拥湾发展,立足环胶州湾地区发展，构建以环胶州区域为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局，并以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴（往济南、烟台、日照三个方向）对更广阔的地区形成经济辐射，形成全省“一体两翼”和海洋经济战略格局的核心圈层，着力推进山东半岛区域一体化进程。,莱西,平度,即墨,胶州,胶南,18,四方、李沧至城阳环湾区域积极实施老工业区的产业转型和空间重组，按照多组团、紧凑式、疏密相间的复合规划理念，升级换代都市产业，建设以高端生活性服务业、都市工业、总部经济、文化创意产业、海上旅游为主体功能，集工、商、住一体的现代化滨海城市组团。目前，李沧西部的新客站及周边片区的详规已经出台，将开展工矿企业的搬迁改造，打造集金融、办公、商务、物流、餐饮等服务业于一体的区域核心区。,相关阅读：李沧西部将成为该区拥湾发展主力,3,城市规划,四方、李沧至城阳环湾区域,“环湾保护、拥湾发展”战略的实施，使李沧从青岛的“后院”走向“前厅”，成为大青岛核心圈中最具潜力的活力城区,交通规划：对城市扩容产生长远影响,19,3,重庆路将建设贯穿市区南北的快速公交系统;青银高速李沧收费站将北移至城阳区，与环胶州湾高速公路一起打造成市区快速内环。2020年之前将建成M2、M3、M1地铁，2020年之前将建成的M2、M3、M1地铁，将在李沧的中西部设立多个站点。,在整体城市形象和市民居住环境方面，明显的南北差距一直是阻碍市民到李沧置业的门槛，青岛大交通框架战略的实施将成为破解这一困局的关键。,M2：一期（20092014）M3：二期（20132017）（北到金水路）M1：三期（20162020）,四横三纵快速路网,轨道交通建设规划,城市规划,20,西部打造胶州湾东岸核心商务区西部是拥湾发展的桥头堡，胶州湾东岸核心商务区将从这里崛起。中部打造青岛北部商贸中心中部有上百年历史的李村大集，商业文化积淀厚重，是青岛的北部商贸中心。东部打造青岛中央居住区东部有市区仅有的一片可供大规模开发的土地，将建成青岛的中央居住区。,3,城市规划,李沧规划：两区一心,A,B,C,D,21,相关阅读：李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区,3,城市规划,建设,中部区域主要是指重庆路以东、青银路以西（图中红色框架内），人口约15万人，面积约26平方公里，主要包含湘潭路、虎山路（虎山片区除外）、李村、浮山路4个街道办事处。,相关阅读：李沧中部打造青岛北部商贸中心,3,城市规划,郑家商圈：重点发展金融、会展、总部经济等高端服务业，努力建成集商务、旅游、服务于一体的现代化商务区。,东李商圈：全力建设鞋帽、服装、高档家具、文化产品专业规模市场，打造立足青岛、辐射半岛城市群的专业消费市场群。结合东李旧村改造，在九水东路两侧，建设东李特色商业街区。,A,B,C,D,中心商圈：重点发展商务商贸、金融保险、餐饮娱乐业，打造综合购物、餐饮娱乐、文化休闲、商务办公四大功能区。,沧口商圈：大力发展现代物流业。结合青岛火车新客站拆迁改造，建设（鲜、干）海产品、服装、崂山土特产品、特色小商品、特色餐饮五大街区。沧口飞机场地块建成集商贸、文化、服务机构以及商务办公酒店、公寓、居民楼等为一体的青岛北部中央商住区。,地块A及B的青银高速以西部分位于此片区规划范围。,规划区域西起308国道（黑龙江路）和青银高速，东至崂山区界松岭路一线，横跨25个村庄，现住人口3万多人，改造后可以容纳30万人。CLD占地34平方公里，建设用地面积约18平方公里。在未来的8到10年内形成一个，总投资160亿元、总建筑面积约500万平方米、吸纳20万外来居民的“巨无霸街区”，成为市区北部最适宜发展和安居的新城区。,23,相关阅读：李沧东部打造青岛中央居住区,3,城市规划,规划中的青岛中央居住区分为7个片区1.青岛休闲商住区2.银路东环山居住区（地块B部分）3.工业片区4.双峰山片区（地块C）5.虎山片区6.金水路片区7.天水路片区（地块D）,B地块,C地块,D地块,地块B的青银高速以东部分，及地块C、D都属于此片区规划范围。,24,1.青岛城市宏观环境,2.房地产市场概况,3.房地产发展趋势,4.四地块详细解析,6.投资初步可行性结论,5.投资价值与风险评估,25,房地产市场概况,受居住环境、交通条件等因素的影响，李沧产品的单价、总价始终处于市内四区梯次房价的末端。总体来看，中低价位的中小户型房源即刚性需求的释放成为支撑李沧市场活跃的主力。客源外来化、年轻化将成为区域客源变化的必然趋势。从板块来看，四方跟李沧区的房价相对比较低，客户地位相对重合，未来冲击较大。本次中南的四个项目的开发未来将直接与绿城、伟业两个百万大盘短兵相接，在共同炒热、炒熟区域市场的竞合当中，通过产品细分市场的错位竞争抢夺客户资源是投资成败之关键。,大盘竞争，错位求生,2008年青岛市投资与建设规模：房地产开发投资额年增15.7%施工面积3074.7万平米，竣工面积657.3万平米,2008年李沧住宅市场交易数据：成交面积42万，现有市场规模不大；成交均价4678元，增幅7.8%，增幅水平不高；成交主力总价为60万以下成交主力单价为6000以下成交主力户型为二房成交主力面积80-100平方米,竞争环境方面：四方与李沧目前客重合度高，需有效引导李沧成为青岛百万大盘聚集地，规模优势明显外地大鳄提升市场形象，为丰富产品线奠定基础,2008年李沧土地供应成交31.32万平米,首次置业为主，档次偏低；,1,开发规模,开发投资平稳增长,26,青岛市房地产投资增长速度在05年达到最高峰之后，房地产开发投资额增速减缓，但依然保持平稳增长态势。,施工面积增速渐缓，竣工面积保持平稳,27,1,开发规模,03年开始，青岛房地产施工面积逐年增长，但增速渐缓；竣工面积基本保持平稳。,28,2,土地市场,05-08土地供应与成交,总体来看，青岛市土地市场供应和需求较为平衡李沧区从05年开始土地供应明显加快，出现了短暂的供大于求状态，之后则出现了明显的供不应求的反超现象，08年供求关系达到平衡。,李沧土地供需基本平衡,29,3,住宅市场,06-08住宅成交面积及增长率,纵观2006-2008年市内四区成交面积，整体呈现先升后降的趋势，2006年市内四区住宅成交面积为104.1593万，2007年同比上涨41.3%，达成交面积最高峰147.1679万，2008年成交量同比下降21.2%，达115.9290万，略高于2006年水平。李沧区住宅整体表现平稳，2006年成交面积为32.8827万、2007、2008年成交面积均保持在42万左右。从李沧在四区的占比来看，2008年增幅较大，李沧房市崭露头角。,2008年李沧区住宅成交面积42万，与往年持平,30,3,住宅市场,06-08住宅成交均价及增长率,纵观2006-2008年市内四区住宅市场成交均价，成交均价整体走势为先升后降，2006年成交均价为6303元/，2007年成交均价同比上涨11.8%至7048元/，2008年成交均价又同比下降3.6%至6794元/。李沧区2006-2008年成交均价较为平稳，价格增幅100-300元/。尤其在2008年在青岛市内四区整体均价下降的前提下，李沧区住宅成交均价却同比上涨300元/左右。2006、2007、2008年李沧区住宅成交均价分别为4427元/、4338元/、4678元/.,2008年李沧区住宅成交均价4678元，增幅7.8%,31,住宅市场,3,05-08年住宅成交总价段,从成交总段途图中我们可以看出，青岛市住宅成交总价集中在40-60万元/套之间，占比59%，其次为60-80万元/套占到总体的17%;李沧区成交总价则集中在40万元/套以下，这主要是受政策房总价低的拉动，40-60万元的主力总价也是李沧区的第二主力总价，占比28%。,李沧区成交主力总价为60万以下,32,住宅市场,3,05-08年住宅成交价格段,从上表可以看出，市内四区成交主力价格段为6000元/平方米以下，占比59%，其中5000-6000元占比最多为30%，其次为6000-8000元价格区间，占比23%，8000-10000元价格区间占比仅为8%。李沧区成交主力价格段为6000元占比87%，而小于4000元的占到总体的40%，这主要是受政策房销售的影响，其次5000-6000元占27%，4000-5000元占到21%，均为该区域销售的主力价位。,李沧区成交主力单价为6000以下,33,住宅市场,3,05-08年住宅成交户型段,从上表可以看出，青岛市内四区成交户型二房占比最高为62%，其次为三房占比28%，一房占比7%。李沧区成交主力户型降序排列分别为二房、三房、一房，占比分别为74%、18%、5%。李沧区二房占比超过市内四区二房所占比例。,李沧区成交主力户型为二房,34,住宅市场,3,06-08年住宅成交面积段,李沧区面积80-100平方米户型成交量占到68%，四区为50%100-120平方米户型占到市内四区成交比例的18%，而李沧区仅9%。,李沧区成交主力面积80-100平方米,35,相关阅读：李沧区是主城四区价格盆地,受居住环境、交通条件等因素的影响，李沧区产品的单价、总价始终处于市内四区梯次房价的末端。,从青岛市商品住宅排行榜可以看出热销楼盘主要呈现以下特征：大品牌绿城理想之城、万科四季花城、万达39克拉等品牌开发商以项目优越的品质赢得消费者认可；低总价、中小户型百通馨苑、兴隆花园、鲁岳梦境江南等中小户型、低总价的优势热销；降价多颐中高山、嘉合新兴等主要由于近期大幅降价促销，促进了项目的销售；准现房良辰美景即买即住，减少了购房的过渡成本。,36,相关阅读：2008年青岛热销楼盘主要特征,37,4,主城板块分布特征,竞争环境,四方跟李沧区的房价相对比较低，客户地位相对重合，冲击也很大。,38,李沧区将成为集生活居住、文化科技、旅游休闲、商贸商住于一体的现代化新城李沧楼市正朝着市区最适宜发展和居住的新城区的方向大步迈进,4,李沧区楼盘发展历程,竞争环境,39,4,外地知名开发商项目介绍,竞争环境,40,4,竞争环境,李沧百万大盘介绍,绿城、伟业的两个项目都在李沧CLD片区且位置接近，未来周边地区竞争激烈,41,1.青岛城市宏观环境,2.房地产市场概况,3.房地产发展趋势,4.四地块详细解析,5.投资价值与风险评估,6.投资初步可行性结论,42,房地产发展趋势,预计2009年青岛房地产市场将逐渐走出低谷，供应量将大幅提升、成交量也会逐渐回暖，但整体市场存量较高，而李沧存量最少。区域内整体房价将保持平稳，低开平开将成为新开楼盘普遍的价格策略，个别热销楼盘会出现小幅上扬。每年近百万政策房的不断推出，将挤压本地大量的刚性需求。,政府主导，房价平稳,预计09年市内四区商品房上市量约146.31万平米商品房成交总量约为103.65万平米,市南区房价下跌压力大市北区小盘将主导市场四方区未来竞争加剧李沧区价格保持平稳李沧区近期可供应总建面积达434.67万米,青岛四区近三年每年提供近百万保障住房五大政策支持居民购房山东限制青岛地块出让规模不得20公顷,供应量：仍将稳步增长,2008年的土地成交量较07年出现小幅上扬，09年开盘项目将略多于08年预计09年市内四区商品房上市量约为146.31万平方米，较08年增长28%左右各年的一季度是房地产交易传统淡季，但由于很多原本打算08年末开盘的项目延迟到09年上市，预计2009年一季度新增供应量将高于08年四季度；09年二、三季度，入市项目开始逐渐增多，到9、10月份达到一个高峰，但由于部分谨慎开发商持观望态度，将项目推迟至09年四季度开盘，故09年四季度新增供应量仍然会处在一个较高的位置。,43,【数据说明】：09年供应量根据08年在建项目和成交土地的情况预测09年市场新增供应量。,1,走势预测,成交量：相对低迷，逐渐回暖,预计09年青岛市内四区全年商品房成交总量约为103.65万平米全年成交总量呈回暖态势，预计随着市场回暖、需求释放，全年月均销售量维持8万平米左右成交量变动原因：09年一季度由于受宏观经济走弱、国内楼市萧条以及市场观望的影响，市场成交量仍呈低迷状态，但在开发商主动降价促销和政策利好的带动下，09年一季度市场同比08年会有较大的增长；09年中后期，由于各种救市政策效果相继显现、宏观环境趋好、热销户型的供应量增加以及五一旺季和金九银十的到来，致使需求受到刺激并逐渐释放，预计成交量将会大幅增加。,44,1,走势预测,2,消化速度,青岛市内四区住宅存量李沧最小,截止到2009.04.29，青岛四区供应总套数16494套(约171.92万)，李沧区在售楼盘30个，总共套数2351套(约23.74万)，供应套数仅占整个青岛供应量的14%，就目前供应来说，李沧区存量最小。,46,随着市南区旧城改造工作的不断落实，以及银海一号、锦绣华城等大体量住宅项目的推出，预计09年市南区市场供应量将比08年出现较大幅度增长；同时由于国家针对二套房的调控政策仍未松绑和股市大幅下挫导致人们财富缩水，而市南区多以投资型和改善性产品为主，因此当前市场积累了大量的可售房源未能去化。按照2008年下半年月平均的去化速度，09年市场存量需54个月才能全部销售完成，未来房价下跌的压力和项目去化压力较大。,2,消化速度,市南区：房价下跌压力大,47,市北区未来供应量相对较少，现市北区在售项目未来已无可推案面积，但08年市北区共成交6块土地，全部为住宅或综合用地，预计6项目均会于09年内开盘，将带来一定的市场供应量。由于项目以小体量为主，09年供应量很难超越08年水平。按照2008年下半年月平均的去化速度，市北区09年市场存量全部销售完成需要28个月，在市内四区中去化周期最短，去化压力较小。从数据上看，2009年市北区项目供应量和去化周期均在合理水平，且供应项目体量较小，开发商没有太大资金压力。预计2009年市北区房价下行空间非常有限，部分项目由于周边基础设施的改善住宅价格将平稳上涨。,2,消化速度,市北区：小盘将主导市场,48,四方区西部大批工厂迁址，腾出大量建筑用地，一批体量大、品质高的住宅项目如保利百合花园、海信锦绣海岸、恒锦世家等将会陆续进入市场，预计2009年四方区供应量将比08年出现大幅度增长。按照2008年下半年月平均的去化速度，四方区09年市场存量全部销售完成需要55个月以上，仅从数据来看，市场去化压力较大。但是知名开发商的进驻和政府对基础设施的大力投入，势必会极大改善四方区的居住环境，并且四方区现在售项目房价多在5000-7000元/平米之间，价格适中，将吸引更多具有刚性需求的初次置业者的关注，市场供求关系有望改善。四方区未来楼市风险与机遇并存，但市场观望氛围犹在，另外由于供应量短期内急增势必造成竞争加剧，而且消费者对新的热点区域认知有个过程，预计2009年四方区房地产市场去化压力较大，不排除个别楼盘采取降价策略加速去化，但房价下行的空间较小。,2,消化速度,四方区：未来竞争加剧,49,李沧区未来供应量居市内四区之首，李沧区金水路周边定位于中央居住区，多个大盘聚集于此，2009年伟东幸福之城、绿城理想之城二期相继开盘，预计09年李沧区市场供应量将比08年出现较大幅度增长；按照2008年下半年月平均的去化速度，李沧区09年市场存量全部销售完成需要30个月，去化压力适中。经过多年的努力，李沧区特别是金水路周边作为中央居住区已经被大多数购房者认可，2009年李沧区由于供应量的拉动成交量将会出现反弹，预计各主要开发商仍然会坚持低开平走的价格策略，价格将保持平稳。,2,消化速度,李沧区：价格保持平稳,50,李沧区近期供应达434.67万平米,李沧区即将推出土地信息（含双改项目）,3,李沧预测,湾头,尤家,郑庄,大枣园南岭(A地块),李家庵,B,C,D,五项政策支持购房,2008年11月15日，青岛市关于支持居民购买住房的意见正式出台。（政策执行时间从2008年11月1日至2009年12月31日）,51,4,产业政策,五项新政针对首次置业或初次改善人群，通过降低税费、提高公积金贷款额度等手段来释放该类消费者的购房需求。,52,青岛市住房保障发展规划(20082010年),李沧区是青岛市经济适用房集中供应区域，目前区域经济适用房、限价房价位在3200元4246元平方米。每年近100万保障住房的上市将对居民的住房刚性需求带来不小冲击。,4,产业政策,保障房政策冲击销售市场,53,二八年九月十六日，山东省政府公布关于推进土地节约集约利用的实施意见其中规定，济南、青岛主城区房地产开发用地每宗不得超过20公顷，其他省辖市主城区不得超过15公顷，其他地区不得超过10公顷，土地出让前要制定控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率、绿地率和建筑密度等。此举旨在防止地块规模过大，开发商囤积土地对我们开发单位来说，要与相关政府部门建立良好的战略合作关系,4,产业政策,限制地块出让规模,54,1.青岛城市宏观环境,2.房地产市场概况,3.房地产发展趋势,4.四地块详细解析,5.投资价值与风险评估,6.投资初步可行性结论,四地块详细解析,四地块均为占地100万平米左右或以上大盘,地块综述,地块位置与经济指标（预估）,1,A,B,C,D,重庆路城市快速干道，未来还建设高架桥和快速公交,市内及区市间交通网络尚不十分畅通，公共交通较为拥挤。轨道交通将缩短南北距离，拉动市民到李沧置业，快捷路网将缓解李沧区居民的出行难题,黑龙江路大站快速公交，未来还将打造景观大道,青银高速2010年收费站将北移至城阳区，市区段将成为快速内环,金水路李沧区第一条东西贯通的景观大道,九水东路李沧区东部东西向主干道之一,轨道一期（20092014）,轨道二期（20132017）,轨道二期延长线（2050年之前）,四地块与李沧区交通分析,地块综述,1,A,B,C,D,四地块与李沧区环境景观分析,崂山区,崂山余脉,老虎山山系,胶州湾,渗透范围,C地块D地块景观资源佳，A目前污染较重,李沧东部区域面积较为广阔，三面环山，一侧濒临青银高速公路和滨海景观大道，地下水域丰富，山体植被茂密，自然环境优美，地理位置优越，主要以村庄、空地和山体为主,工 业 园 区,地块综述,1,李村河,李沧西部目前是青岛的传统老工业基地，分布着大量厂房，城区面貌破旧，是青岛工业污染源密集区，也是工业废水、废气、固体废弃物排放集中区，环境污染严重，空气质量较差。远期规划将打造成胶洲湾核心商务区，但工厂具体迁出时间尚未明确。,李村商圈,东李商圈,沧口商圈,四地块与李沧区商圈分析,现状：传统的商业区，以向阳路步行街为轴心呈放射性发展，大商家聚集的辐射效应明显。未来：中心商圈重点发展商务商贸、金融保险、餐饮娱乐业，本项目和宝龙城市广场的进入将进一步促进中心现代服务业的升级,ABC地块都能受到现有商圈辐射，D地块配套相对较薄弱,商圈渗透范围,地块综述,1,现状：属开发初期，尚未形成真正的商圈规模，商业以商场和街铺形式，点、线布局为主。未来：突出生活终端产品集约消费的发展方向，打造立足青岛、辐射半岛城市群的专业消费市场群,现状：依托沧口广场和汽车站发展起来的传统商圈，发展较慢，档次较低，商业形象较为落后；未来：围绕青岛火车新客站建设、沧口广场改造进一步完善商圈功能，港澳商城为此商圈注入了新的商业活力。,A-1,规划中的地铁一期工程及重庆快速路,工 业 园 区,沧口商圈,十梅庵生态公园,中心区,地块外部条件,区域位置：青岛李沧区西北部紧邻贯穿市区南北的快速通道重庆路中北端，十梅庵路南面交通：有5路(112、113、116、130、364）公交线路可到达距离李沧中心区约10分钟车程周边环境：西侧紧邻青岛市重工业区东侧处于李沧区楼山-老虎山山系，紧靠十梅庵生态公园工业园区的存在对人们的身体健康构成威胁，区域内及周边居民反映强烈；环境吸引力不强，影响了投资者的热情。外部配套：依托沧口商圈青钢、一汽、碱业、石化是是李沧的工业产业支柱，但受经济大环境影响，近年来效益不佳。特别是产业工人的购买力有限,片区商业现状主要沿街商铺，档次较低，商业形象较为落后,重庆路沿线 主要以餐饮、汽配、购买和日常服务的商业 配套为主，但档次低、体量小、业态少,地块内高压线 厂房内部现状,地块北侧十梅庵路 地块南侧海信南岭风情,地块西侧汽车工厂 地块东侧居民楼,项目四至,本项目地块北侧为十梅庵路沿街商铺、工程主要以汽车配套为主，地块南侧为海信南岭风情，西侧为汽车工厂，东侧为现有居住小区，整体面貌较差。地块西北角的汽配城不在地块建设范围。,资源条件,本项目地块位置图,十梅庵路,重庆中路,海信南岭风情,项目规模为大盘，预计建面万平米左右，容积率小于2.35，地块内北部和西部多为汽车工厂，东部多为居民平房。平房拆迁已完成2/3，工厂基本未动迁,地块自身现状,地块东侧居民楼,基地价值评估 环境污染较为严重,63,A-2,地块经济指标,64,A,工 业 园 区,润发湖畔雅居住宅单价5200-5500 别墅单价 10000-12500,文昌阁改造（楼面地价1502元）,项目周边典型竞争项目分布及概况,A-3,周边楼盘,颐中千千树,65,相关阅读：项目周边典型项目,A-3,润发湖畔雅居主要以中小户型为主60平米左右的套二住房、70平米左右的套三房是其最大亮点,66,67,相关阅读：项目周边典型项目介绍,A-3,潜在入市项目,颐中千千树 楼盘地址：李沧区唐山路南，近重庆中路 物业类型：普通住宅 建筑面积：125800平方米 容积率：1.10 销售状态：未公开 开发商：青岛千千树置业有限公司 本项目尚未动工，具体细节均未定。,文昌阁改造楼盘地址：李沧区文昌阁村总占地面积：约33.86万平方米总拆迁建面：约13.1万平方米，共拆迁356户，其中，住宅335户，非住宅21户建筑面积：约87.5万平方米产品型态：普通住宅+经济适用房+集中式商业项目目前尚未正式推出，具体细节未定预计项目将于09年底正式入市。,未来需重点关注文昌阁改造地块的动向,68,A-4,S（Strength优势）：青岛市2008年“两改”工程重点项目，拆迁进度已进行2/3，现基本具备招拍挂条件；有一定的自然景观资源；地块基本方正平整，易于规划,T(Threat威胁）：西部大型重工业区污染严重，核心商务区进程缓慢；短期内区域形象难以提升；李沧旧村改造规模较大，未来区域供应数量较多；文昌阁地块将是本地块已知最强劲竞争对手,O（Opportunities机会）：位于规划中青岛北部商贸中心内，西侧将打造成胶洲湾东岸核心商务区；沧口机场搬迁和青岛铁路北站规划也以落地；重庆中路建设高架并开通城市快速公交，直接贯通青岛南北城区；李沧房价是四区最低，随着交通的改善将吸引大量主城客户,W（Weakness劣势）：区域形象较差，特别是东南角的金岭怀念堂为公墓，心理抗性较大；重庆路目前交通混乱，周边噪杂；剩余拆迁以南岭为主，难度较大，影响项目建设进度,项目SWOT分析,69,A-5,项目界定城市发展主方向/区域发展相对成熟/旧村改造/大规模/高容积率/环境噪杂/高污染,项目问题：区域价值困境,区域形象感知较低景观资源及工业污染同时具备临快速干道生活配套不完善,项目资料,地势平整，拆迁量较大项目总建面积约200万平米左右，属大社区高容积率的限制，以致本项目将以小高层、高层住宅为主，其他物业为辅的社区规划,地块结论,70,B-1,规划中的地铁二期工程,308国道,青银高速,区域位置：位于李沧区北端，是进入青岛的北大门紧邻308国道与青银高速交通：有5路公交线路可到达，地铁二号线（预计2017年通车）离地块南侧1公里不到。距离李沧中心区约10分钟车程周边环境：东西两侧位于山体脚下项目南侧为百通馨园（李沧区第一个商品房开发项目）外部配套：受李沧中心区李村商圈辐射,崂山余脉,老虎山山系,地块外部条件,地块内部现状,地块东侧田地,本项目地块位置图,青银高速,地块南侧侧沿街,地块内部现状,地块南侧百通馨苑 地块西侧田地,地块内自然湖泊,项目四至,本项目地块至李沧区与城阳区交界处，地块南侧为百通馨苑小区和伟东幸福之城，西侧和东侧均为田地。,地块现状,本项目地块位置图,本地块外西部为李沧中心辐射区，银川高速和308国道贯穿，把地块分隔成三块。两侧地块地势高于路面，而中间地块内洼地较多，最大高差约10米（目测）。金水河支流位于内部，水面面积较大，并有若干小支流,地块自身现状,308国道,基地价值评估 地形复杂，地块零散,74,B-2,地块经济指标,75,B-3,项目周边典型竞争项目分布及概况,绿城理想之城楼面单价1260元销售单价6600元,伟东幸福之城楼面单价1703元销售单价5200元,百通馨苑三区七期销售单价5800元,B,76,相关阅读：项目周边典型项目介绍,B-3,77,B-4,项目SWOT分析,S（Strength优势）：地块东依老虎山山脉，景观优势明显308国道交通方便，未来轨道到达附近周边区域形象逐渐成熟水面丰富，便于利用属于李沧“双改”工程，可享受部分税费减免政策,T(Threat威胁）：百万大盘聚集附近，且地理位置好于本地块，未来产品差异化竞争力需要深度挖掘绿城拿地成本低；未来调整空间大，是本地块目前已知最大竞争对手,O（Opportunities机会）：地块属于主城北部商贸区和东部CLD规划范围，未来将兼顾宜商适居两大优势周边大盘（伟东、绿城）的推售已将区域升温，特别是轨道利好，已经获得南部城区购房群体关注,W（Weakness劣势）：地块被间隔成三部分，两侧教狭长，不利总体规划地形地势较复杂，未来回填成本较高308国道过往车辆噪杂，影响居住环境,78,B-5,项目界定新兴的李沧区CLD内/区域发展相对成熟/旧村改造/大规模/高容积率/地形复杂不规整/交通复杂/大体量的项目竞争激烈,项目问题：区域价值困境,地块内部横穿两条主要交通干线板块内同类型物业竞争激烈,项目资料,地形地貌较复杂项目总建面积约200万平米左右，属大社区,地块结论,C-1,崂山余脉,区域位置：位于青岛李沧区东南部九水东路南侧交通：北侧九水东路是李沧东部的主干道之一地块东北角有5条公交车终点站距离李沧中心区约10分钟车程周边环境：地块南侧为双峰山及崂山风景区，李村河上游流经地块，山水齐聚，景观资源丰富外部配套：生活配套：依托东李商圈，郑庄商圈（九水东路两侧配套，刘家下河商业中心；西侧有规划苏家商圈）教育配套：惠水路小学位于区域内；青岛酒店管理学院位于地块东侧,崂山区,C,李村河上游,双峰山,公交终点站,学校,区域发展有一定基础，位于政府重点打造的中心居住区，生活配套设施较完善，发展前景比较乐观,地块外部条件,惠水路小学,崂山余脉,地块自身现状,正在打造的李村河,地块北侧九水东路 九水路农贸市场,内部居民楼,项目四至,地块北至九水东路，东至酒店管理学院，西至合川路，南至双峰山脚；,现状：村庄主要沿九水东路南、李村河北分布，村民房屋以一层、二层为主，并建有成群的6层小产权楼房，以及有部分违章烂尾楼；村庄的外围，李村河南侧现状为田地、菜地等农用地；,地块现状,九水东路,学校,内部违章房,本项目地块位置图,景观环境分析,李村河规划,李村河贯穿地块东西，河道景观长廊于2010年5月前完工南侧环山围绕，环境幽静,基地价值评估 景观环境佳，配套较完善,83,地块经济指标,C-2,项目周边典型竞争项目分布及概况,84,C-3,地块周边以旧村改造为主，如尤家下河村改造（和达 和城）、郑庄村改造等；,和达 和城,宝达大厦,和达和城楼面单价1430元住宅单价5600元低层洋房6