建设工程造价全过程精细化管理之.ppt

建设工程造价全过程精细化管理之四大控制工具操作实务马 楠住房与城乡建设部政策研究中心 特聘专家中国房地产业协会专家委员会 委员中国房地产及住宅研究会 专家中国建设工程造价管理协会专家委员会 委员华北科技学院工程管理与造价教研室主任 教授,开头语,中国建筑业的持久繁荣有力促进了建筑业的大发展，中国建筑业的持续发展给建筑业企业（建设单位、房地产公司、施工企业等）带来了前所未有的机遇；同时面对破解建筑业发展的瓶颈问题，国家全面强制推行的新版建设工程工程量清单计价规范，为中国建筑业的发展提供了规范的市场环境。然而在这样一个大好形势下：一方面是业主方工程管理中出现的“造价一超再超、工期一拖再拖”，另一方面是作为承包方的施工企业竞争加剧、利润低下而叫苦不迭。而这个不合常规的事实却在我国建筑业增速是GDP增速23倍的情况下发生的。我们就很有必要深究一下，那么业主方到底造价控制失误在哪些地方？施工方到底亏损在何处？解决问题的出路又在何方？,开头语,问题的根源在于我们业主、施工单位双方传统计划经济下的粗放型工程造价（成本）管理模式，终于抵挡不住惊涛骇浪的市场经济体制。这种旧的管理往往是一开始做预算，结束后做结算，结算完成后才能了解到工程的全过程，最终导致施工单位过程亏损与业主纠缠扯皮不清、相互指责抱怨的“剪不断、理还乱”的无序状态。解决问题的根本出路在于工程造价（成本）管理必须进入到全过程精细化新时代！著名经济学家吴敬琏更是一针见血：“面对市场经济的直接压力，中国企业必须走精细化成本管理的必由之路”。建筑业企业更不例外，工程造价管理便是首当其冲！工程造价（成本）精细化管理作为一种新的造价管理理念、新的管理文化，以其“精、准、细、严”为基本原则，将过去粗放型造价管理向集约化管理转变、由传统经验造价管理向科学化管理转变、由过去单一部门和岗位的造价管理向全员造价管理转变、由过去阶段性造价管理向全过程管理转变、由过去重结算的造价管理转变为重在前期管理。确保工程造价管理落到细处和实处，全面提高业主的工程投资效益和施工企业的利润目标。,开头语,恰好，建设部2008年发布了新版建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）为工程造价（成本）精细化管理提供了一个绝好的契机和平台，因为该规范有以下三个特点：该规范从适用范围上来看，首先要求政府投资和国有资金投资的建设项目必须强制执行，同时对于非国有资金投资的建设项目也要求执行新版规范的主要规定；从建设项目造价管理的阶段来看，该规范不仅明确规定了招投标阶段的计价行为，而且重点规范了施工阶段以及竣工结算阶段的计价行为，即涵盖了工程建设实施阶段的全过程；从建设工程项目的参与主体来看，这个规范几乎涉及到建设项目参与的方方面面，所以这个规范一经发布便立即引起了全国工程建设领域内的各相关政府部门、建设单位、施工企业、工程咨询业、特别是广大工程造价人员和项目管理人员的强烈关注和普遍欢迎。,开头语,新版清单计价规范（GB50500-2008）实施以来，在很大程度上规范了建设项目参与各方的工程造价计价行为，但在执行过程中陆续出现了一些新的问题，主要是由于工程项目参与各方特别是甲乙双方对新版清单规范关键问题理解差异等原因，使我们广大工程造价人员在实际造价管理工作中非常迷惘，伴随而来的操作失误和由此导致的纠纷，使各方蒙受巨大的损失。为了使广大工程造价人员真真掌握新规范执行中的关键难点问题的操作要领，使工程造价管理体现“全过程控制”、“精细化管理”、“重心前移”的全新理念，下面就当前新形势下出现的这些焦点、难点问题融入工程造价全过程精细化管理中，给出针对性的应对策略与解决方案，切实提高建设项目工程造价控制水平。,讲座总目录,第一部分 建设项目招投标阶段造价控制关键环节精细化操作,招标中工程量清单编制常见错误及应对策略,一,新形势下投标人报价技巧方法以及注意事项,二,招标控制价编制的原则以及投标人投诉对策,三,五,新形势下招标文件编制与评标方法拟定对策,六,新形势下工程招投标阶段建设单位注意事项,暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议,四,七,建设项目工程招投标阶段评标流程以及要点,八,工程招标中标后的后续工作及合同交底要点,讲座总目录,分目录,三.新形式下工程价款支付环节精细化控制,一.新形式下合同价款约定环节精细化管理,四.新形势下竣工结算环节造价精细化管理,二.新形式下业主加强合同精细化管理建议,第二部分 施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作,讲座总目录,当前建筑业的现状 近年来，建筑市场竞争日趋激烈，建筑市场僧多粥少的局面造成了承包商处于被动地位。2010年建筑业利润率在第二产业38个行业中排名倒数第三。据统计,我国大多数上市公司所属的行业净利率一般在9%以上,而建筑业净利率不超过3%,还不及全社会平均水平的40%。承包商首先要争取中标，进而才能考虑如何增加收益。而承包商首先要中标，一般采取低价中标策略；而要增加收益主要策略就是有“经验”的承包商都会该抓四个盈利的机会：工程变更、现场签证、价款调整、工程索赔，力图通过合法途径增加自己的工程款收入，确保不承担经济亏损，并获取相当的利润。,苏通大桥是交通部规划的黑龙江嘉荫至福建南平国家重点干线公路和江苏省规划的“四纵四横四联”公路主骨架“纵一”线的重要组成部分。它西距江阴长江公路大桥82km。东距长江入海口108KM，北接通启高速公路的小海互通立交，南接沿江高速公路的董滨互通立交与苏嘉杭高速公路相连。,案例一：苏通大桥高价结算案例,苏通大桥概算总投资64.5亿元。实际投入资金为86亿元，超概算21.5亿元。,案例二：国家大剧院高价结算案例,国家大剧院建筑设计方案为法国设计，方案复杂，设计深度与我国定额不相符，没有相应的定额标准可供参考，只能按已完工程估算造价。,国家大剧院工程外部围护结构为钢结构网壳，是半椭圆球形，东西长轴212.2m，南北短轴143.64m，总高度46.285m。内设歌剧院（2416席）、音乐厅（2017席）及戏剧院（1040席）及公共大厅等。屋面采用钛金属板，整个网壳外环绕人工湖（35500m2），各种通道及入口均设在水下。设计为法国巴黎机场公司安德鲁建筑师，北京市建筑设计研究院参与主体设计，整体结构用钢量达6750t，195kg/m。,1.高价结算的原因及所占比例,目前结算超概算约占30%左右，但也出现了一些超支现象更为严重的特大工程。下面通过调查收集资料的方法对一般结算超概算现象的原因加以总结。,业主造价失控原因与承包商盈利机会分析,2.高价结算的原因及所占比例统计图,由上图可以看出，超支原因中工程变更、现场签证、工程索赔和价款调整四大原因占了79%。对于业主来说，变更、签证、索赔和价款调整是重点要控制的内容。而对于承包商，变更、签证、索赔和价款调整则是其创收的主要工具，承包上可以合理利用这些工具为自己赢得利润。,业主造价失控原因与承包商盈利机会分析,业主、承包商要改变对竣工结算的重新认识,竣工结算意味着工程的结束,是工程竣工以后的工作.只需按规定审核承包商提交的竣工结算报告,按合同约定支付工程款即可。,传统看法,不应把竣工结算看作终点,竣工结算应贯穿于工程从发包至竣工的各个环节,业主要要控制好投资,必须从招标阶段开始为投资控制做准备。,重新认识,业主造价失控原因与承包商盈利机会分析,3、业主、承包商要改变对竣工结算的重新认识,竣工结算意味着工程的结束,是工程竣工以后的工作.只需按规定审核承包商提交的竣工结算报告,按合同约定支付工程款即可。,传统看法,不应把竣工结算看作终点,竣工结算应贯穿于工程从发包至竣工的各个环节,业主要要控制好投资,必须从招标阶段开始为投资控制做准备。,重新认识,业主造价失控原因与承包商盈利机会分析,新计价规范规定“实行工程量清单计价的工程，宜采用单价合同。主张“量价分离”，业主承担着“量的风险”，承包商承担着“价的风险”。承包商为了获得超额利润，便利用量变价不变的结算原则采用不平衡报价策略低价中标。中标后承包商就可利用工程变更、签证、索赔和价款调整这四大盈利工具赢得利润。该工具的实质是合同价外收入，业主投资控制的关键是要严防这三大漏洞，防止投资失控。,业主造价失控原因与承包商盈利机会分析,讲座总目录,价款调整控制工具操作要领,二,施工索赔控制工具操作要领,四,工程变更控制工具操作要领,一,三,现场签证控制工具操作要领,1.国家计价规范关于价款调整的具体规定和操作要领：,“量”变,4.7.2 若施工中出现施工图纸（含设计变更）与工程量清单项目特征描述不符的，发、承包双方应按新的项目特征确定相应工程量清单项目的综合单价。,4.7.3 因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，造成增加新的工程量清单项目，其对应的综合单价按下列方法确定：合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价确定；（前提：其采用的材料、施工工艺和方法相同，亦不因此增加关键线路上工程的施工时间）合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价确定；（前提：其采用的材料、施工工艺和方法基本相似，不增加关键线路上工程的施工时间，可仅就其变更后的差异部分调整。）合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经 发包人确认后执行。（前提：无法找到适用和类似的项目单价时，应采用招投标时的基础资料，按成本加利润的原则，双方协商新的综合单价）,1,2,“量”变,3,4,4.7.4 因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，引起措施项目发生变化，造成施工组织设计或施工方案变更，原措施费中已有的措施项目，按原措施费的组价方法调整；原措施费中没有的措施项目，由承包人根据措施项目变更情况，提出适当的措施费变更，经发包人确认后调整。,4.7.5 因非承包人原因引起的工程量增减，该工程量变化在合同约定幅度以内时，应执行原有的综合单价；该工程量变化在合同约定幅度以外的，其综合单价及措施项目费应予以调整。若合同未作约定，本条条文说明指出，按以下原则处理：（1）当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以内时，其综合单价不作调整，执行原有综合单价。（2）当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以外，且其影响分部分项工程费超过0.1%时，其综合单价以及对应的措施费（如有）均应作调整。调整的方法是由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新的综合单价和措施项目费，经发包人确认后调整。,1.国家计价规范关于价款调整的具体规定和操作要领：,“价”变,1,2,4.7.1招标工程以投标截止日前28天，非招标工程以合同签订前28天为基准日，其后国家的法律、法规、规章和政策发生变化影响工程造价的，应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构发布的规定调整合同价款。,4.7.6若施工期内市场价格波动超出一定幅度时，应按合同约定调整工程价款。如合同没有约定或约定不明确的，应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构的规定调整。调整方式：（1）价格指数调整法。此法适用于使用的材料品种较少，但每种材料使用量较大的土木工程，如公路、水坝等工程。（2）利用造价信息调整法。此法适用于使用的材料品种较多，每种材料使用量较小的房屋建筑与装饰工程。,因不可抗力事件导致的费用，发、承包双方应按以下原则分别承担并调整工程价款(承发包双方各自的损失各自负责，工程损失由发包人承担。)。,3,1.国家计价规范关于价款调整的具体规定和操作要领：,2.工程价款调整的程序,新规范条文说明中规定，当工程价款调整因素确定后，发承包双方按合同约定的时间和程序提出并确认调整的工程价款。当合同未作约定或本规范的有关条款未作规定时，按下列程序办理：,14天内,14天内,为了更好地控制工程造价，准确地调整材料价差是其关键环节之一。材料价差调整准确与否直接关系到国家投资的经济效益，直接关系到建设单位与施工单位的经济效益，由于工程造价具有多次计价的特点，即在初步设计阶段要计算概算造价，在施工图设计阶段要计算预算造价，在工程承包时要计算承包价，在工程竣工后要计算决算价，各阶段都存在材料价差调整的问题。,关键环节,要准确地调整材料价差，主要取决于两个方面：一是如何调整材料价差；二是选取合适的调整方法。,3.1 材料价差调整的关键环节,3.价款调整重点材料价差调整,热点难点,3.2 材料价差调整策略,3 价款调整的重点材料价差调整,1）清单计价规范关于材料价差调整的规定：基本原则是：有约定按约定无约定按法定。2）策略 业主应尽量通过与承包方谈判将材料价差调整在合同中明确约定。3）双方合同对于材料涨价风险未明确（约定）时的处理方法 材料价格的法定幅度为5%，即5%以内的有承包方承担，以外的由发包方承担。4）操作办法 施工期内，当材料价格变化，超过省级行业工程造价管理机构发布的幅度或约定的时应予调整，承包人采购材料前应将新的材料单价和采购数量报发包人审核，确认用于本合同工程时，发包人应审核确定需调整的材料单价及数量。发包人在收到承包人报送的确认资料后3个工作日不予答复的视为认可，作为调整工程价款依据。如果承包人未报经发包人审核即自行采购材料，再报发包人确定调整材料价格及其数量，并调整工程价款的，如发包人不同意，则不作调整。,3.3 材料价差的调整方法（1）按实调整法（即抽样调整法）：此法是按照工程项目所在地材料的实际采购价（甲、乙双方核定后）与相应材料定额预算价格和定额含量，抽料抽量进行调整计算价差的一种方法。按下列公式进行：某种材料单价价差=该种材料实际价格（或加权平均价格）定额中的该种材料价格 注：工程材料实际价格的确定 参照当地造价管理部门定期发布的全部材料信息价格 建设单位指定或施工单位采购经建设单位认可，由材料供应部门提供的实际价格 某种材料价差调整额=该种材料在工程中合计耗用量材料单价价差 按实调差的优点是补差准确，计算合理，实事求是。由于建筑工程材料存在品种多、渠道广、规格全、数量大的特点，若全部采用抽量调差，则费时费力，繁琐复杂。（2）综合系数调差法：此法是直接采用当地工程造价管理部门测算的综合调差系数调整工程材料价差的一种方法，计算公式为：某种材料调差系数=K1（各种材料价差）K2 式中:K1各种材料费占工程材料的比重 K2各类工程材料占直接费的比重 单位工程材料价差调整金额=综合价差系数预算定额直接费 综合系数调差法的优点是操作简便，快速易行。但这种方法过于依赖造价管理部门对综合系数的测量工作。实际中，常常会因项目选取的代表性，材料品种价格 的真实性、准确性和短期价格波动的关系导致工程造价计算误差。,3.3 材料价差的调整方法（3）按实调整与综合系数相结合：据统计，在材料费中三材价值占68%左右，而数目众多的地方材料及其它材料仅占材料费32%。而事实上，对子目中分布面广的材料全面抽量，也无必要。在有些地方，根据数理统计的A、B、C分类法原理，抓住主要矛盾，对A类材料重点控制，对B、C类材料作次要处理，即对三材或主材（即A类材料）进行抽量调整，其他材料（即B、C类材料）用辅材系数进行调整，从而克服了以上两种方法的缺点，有效地提高工程造价准确性，将预算编制人员从繁琐的工作中解放出来。（4）价格指数调整法 它是按照当地造价管理部门公布的当期建筑材料价格或价差指数逐一调整工程材料价差的方法。这种方法属于抽量补差，计算量大且复杂，常需造价管理部门付出较多的人力和时间。具体做法是先测算当地各种建材的预算价格和市场价格，然后进行综合整理定期公布各种建材的价格指数和价差指数。计算公式为：某种材料的价格指数=该种材料当期预算价该种材料定额中的取定价 某种材料的价差指数=该种材料的价格指数1 价格指数调整办法优点是能及时反映建材价格的变化，准确性好，适应建筑工 程动态管理。上述四种调差办法，在实际工作运用中经常遇到，这就要求我们预算编制人员能 熟练掌握并运用。在实际工作中，不论是在何处工作，收集哪个地方资料，都应 尽快了解、适应、熟悉当地的编制习惯与方法，坚持做到有章可循，有据可依。,4 业主在工程价款调整中的应对策略,合同中应明确承包商可进行价款调整的范围和流程，对未在可调范围内的、或承包商未在规定时间内向业主发出调整报告的，不予调整。,做好施工图设计及清单编制工作，避免施工图设计或工程量清单中标明的工程量小，在施工过程中又必不可少的大幅增加工程量，同时，应规定在一定范围内，工程量变化的风险应由承包商承担。,评标过程中注意是否有单价远低于市场价，或单价波动比较频繁的情况，材料、设备是否有报价很低的情况存在。,要关注、预测法规及政策性变化，如法律及政策性风险较大，业主方可在合同专用条件中规定，将法律变化的风险适当地转移给承包商。,如果确实属于业主应承担的风险，则业主应及时进行调整，并随进度款支付，否则可能会影响整个施工工期，引起更大损失,业主在工程价款调整中的应对策略,4 承包商价款调整的管理策略,4.1 掌握价格变动的幅度，掌握可靠的证据。承包人应加强材料采购时的询价管理，注意价格指数等资料的收集。根据合同约定的价差风险和调整幅度，应该注意随时收集各类价格指数资料等有关证据，保存好原始发票、账单和文件记录以及监理工程师可能提出的任何其他信息。因为在价格调整的工程中，业主对施工单位进行价格调整审查时，都会十分关注有关证据的可靠性，施工单位只有收集齐全这些证据，这样才能造调价中处理主动地位。4.2 及时提出。施工单位必须注意价格调整的程序，当价格上涨等调价因素出现时必须及时提出。按国家规范，调整因素确定后14天内，投标人应向对方递交调整工程价款报告。投标人在14天内未递交调整工程价款报告的，视为不调整工程价款。4.3 措施项目费用的调整。因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，造成增加新的工程量清单项目时，在对综合单价进行调整的同时，如果还引起措施项目发生变化，造成施工组织设计或施工方案变更，应对措施费进行调整。国家规范中允许对措施费调整的情形主要有三种：（1）分部分项工程量清单漏项；（2）非承包人原因的工程变更；（3）工程量增减超过合同约定幅度。4.4 建立价款调整台账。实时监控价款调整对于工程成本和工期的影响，及时采取相应措施，要善于利用停工权及时催促本月价款调整款项与本月工程款一同支付。,价款调整控制工具操作要领,二,施工索赔控制工具操作要领,四,工程变更控制工具操作要领,一,三,现场签证控制工具操作要领,1.工程变更定义和范围,工程项目的复杂性决定发包人在招投标阶段所确定的方案往往存在某方面的不足。随着工程的进展和对工程本身认识的加深，以及其他外部因素的影响，常常在工程施工过程中需要对工程的范围、技术要求等进行修改，形成工程变更。工程变更是指在合同实施过程中，当合同状态改变时，为保证工程顺利实施所采取的对原合同文件的修改与补充的一种措施。,1.1工程变更定义,1.2工程变更的范围,2.工程变更原因分析,在工程变更管理实践中，工程变更生成的主观因素可控性较差，一些不合理工程变更甚至恶意工程变更一般均由主观因素引起。因此，主观因素是建设项目工程变更控制的重点和难点；同时也是项目效益来源的一条捷径。,工程变更虽然种类比较多，发生原因也形形色色，但从本质上表现为价与量的变化。,热点难点,设计变更,主要原因（80%）,3 工程变更价款的计算与确定,2008版计价规范规定：因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，造成增加新的工程量清单项目，其对应的综合单价按下列方法确定：,（1）合同中已有适用的综合单价,（2）合同中有类似的综合单价,其单价与原单价相同，如果工程量超过合同规定幅度，则应对单价进行调整,当变更项目和内容类似合同中已有项目时，可以将合同中已有项目的综合单价拿来，通过换算后采用。,（3）合同中无适用或类似的综合单价,如果原合同中存在类似项目的综合单价且合理、或存在已审批的类似项目的综合单价，则以类似项目的单价作为基础，经过综合分析后对该类似项目的单价进行合理调整后作为新增项目的综合单价。,1.套用单价法,合同中没有类似于新增项目的单价或虽有但单价不合理时，由承包人根据国家和地方颁布的定额标准和相关的定额计价根据及当地建设主管部门的有关文件规定编制新增工程项目的综合单价，然后根据投标时的降价比率确定新增单价。,2.定额组价法,（3）合同中无适用或类似的综合单价,发包人根据承包人在实施某个单项工程时所实际消耗的人工、材料和台班消耗量,采用合同或现行的人工、材料和台班单价,计算直接费用,再加上承包人的管理费用和利润做出单价,以此为基础同承包人协商确定新的综合单价。,3.实际组价法,对于一些零星的变更工作，可根据计日工单价，分别估算出变更工程的人工、材料及机械台班消耗量，然后按计日工形式并根据工程量清单中计日工的相关单价来计价。,4.计日工定价法,如果双方对变更工程价款不能协商一致，可根据最高人民法院的司法解释，根据当时当地的社会平均成本确定变更价款。即业主根据此解释，依据所有各投标书中相关项目的单价进行平均，作为变更工程项目的单价。,5.数据库测算法,3 工程变更价款的计算与确定,4 工程变更的分类及其分析,难点,难点,4.工程变更的分类及其分析,指令性变更通常是业主或咨询工程师通过规范化的程序指令的工程变更。推定性变更是指由于工程变更令的确认缺乏规范化的手续，承包商在业主或咨询工程师的口头指示或默认要求下进行的工程变更。但是由于推定性变更都是事后进行补偿，我们业主尚不能清楚认识到推定性变更对合同价格和工期及其它工程的影响，从而增加了变更引起索赔和纠纷的机会。,工程范围变更指业主或咨询工程师指令承包商完成超出其在投标时估计的施工条件的工作或超出原合同工作范围的工作的一种活动。工程量变更是指属于原合同“工程范围”以内的工作，只是在其工程数量上有所变化。工程范围变更一开始就属于施工索赔的范畴，因为它超出了原合同的工程范围，属于“额外工程”，应该另定施工单价。,难点,难点,4 程变更的分类及其分析,关于“推定性变更”“推定性变更”发生的机率很高，承包商一般会寻机注意充分利用，使某些项目尽量通过工程变更的正常途径，而获得利益。而避免通过施工索赔的路径，使最终结算额大打折扣。,属于“推定性变更”的情形：,（1）设计文件的缺陷。如果在施工过程中发现，由于设计文件中存在的缺陷导致了不利的后果，则该责任一般由业主承担。但承包商应以确凿的证据和正当的理由证明，在投标时或开工之前，对于任何一个承包人，都不可能在阅读设计文件后发现该缺陷。如果不能证明这一点，则索赔难以成功。（2）业主或工程师的不适当拒绝。如果工程师认为承包商所采用的某种方法或材料不符合技术规范的要求，从而拒绝此种方法或材料，但事后证明工程师的拒绝是错误的，则这种拒绝构成“推定性变更”。（3）工程师的苛刻检查。工程师的苛刻检查对承包商的施工产生了严重的干扰，超出了一般承包商合理预料的程度，则构成“推定性变更”。苛刻检查主要有过分频繁的检查、不及时的检查、采用与合同规定不同的检查方法或标准进行的检查等。（4）没有按合同规定的变更程序。如果业主没有按合同规定的变更程序对技术规范或工作范围进行修改与变动，或通过口头指令或、非正式的同意等方式，则被认为是推定性变更。,5 工程变更发生后的处理流程,要证明已发生“推定性变更”，承包商必须证明:什么是合同规定的施工要求;实际施工的工作已超出了这一要求;这是遵守工程师或其授权代表要求的结果。,对“指令性变更”，业主在提出变更口头指令7天之内，承包商必须向业主书面确认，业主在接到确认书的48小时内应给与回应，否则视为业主确认。,6.工程变更与工程索赔的关系,指令性变更,推定性变更,工程索赔,工程量变更,工作范围变更,经统计测算：工程变更的索赔次数在增量索赔中占26%左右,获得的赔偿费占赔偿总额的28%左右。在许多工程索赔中,索赔额高达合同价的10%20%。,6.1 工程变更与工程索赔的区别与联系,6.2 工程变更与现场签证的区别与联系,7.业主对工程变更的控制,7.1 业主对工程变更的控制策略,加强施工图设计及清单编制工作，避免设计出现重大疏漏，避免清单编制出现漏项和漏量，这些都会导致重大变更发生。,合理地发布变更指令、估算变更价款，取得监理工程师和承包商的信任，为工程顺利实施打下良好基础。,及时处理变更，合理计算变更价款，防止变更价款支付不及时导致承包商拖延进度或暂停施工，引起索赔诉讼，进而影响正常工程交付，增加业主损失；,运用价值工程，严格审查承包商提出的变更建议，是否损害了业主利益，对于承包商提出的对双方都有益的变更，应进行合理化建议的奖励；,7.1 业主对工程变更的控制策略,灵活运用补偿方式，如果是工期紧张的项目，则可以少增加工期补偿，多增加费用补偿，反之亦然，最终目的是保证工程顺利投入使用。,审查承包商的变更项目，大多数承包商在变更中会向单价比较高的材料和设备变更，或者向新工艺、新技术变更，这些变更的利润往往是比较高的，业主方应仔细审查这些变更是否确实有利于工程的质量或安全；,审查承包商要求，对承包商要求变更所增加的费用和工期进行核算，在合理的范围内对承包商进行补偿；,7.业主对工程变更的控制,工程变更在工程建设中是不可避免的。其发生和形成是动态的过程，在控制过程中关键在于业主尽量做到事前控制、事中控制和事后控制。,事前控制,事中控制,事后控制,推行限额设计，控制设计缺陷,重视合同管理，健全工程变更管理制度,（1）建立变更台账，对比目标责任成本，加强成本动态实施监控，补回成本损失。（2）追查引发变更单位责任，一查到底，补偿变更损失。（3）总结教训，建立警告机制。,（1）签好设计合同控制设计过程责任成本。（2）做好设计优化，推行限额设计。（3）加强设计审图工作。（4）图纸会审和设计交底（5）招标答疑会提出质疑,对变更进行整理、对比、分析，建立控制变更的指标体系,变更控制方法,(1)重视合同管理，推广工程量清单招标及计价模式。(2)规范工程变更工作程序。(3)建立工程变更限额管理制。(4)建立重要及重大设计变更的评审制。(5)规范统一工程变更格式,7.2 业主对工程变更的控制方法,7.3 业主对工程变更的签发原则,（1）确属原设计遗漏和错误以及与现场不符无法施工非改不可的必须签发的变更，应按设计变更程序进行，否则会影响到工程质量进而会影响到工程目标的实现。（2）对非变不可的变更，要对其进行技术经济评价。对比变更以后产生的效益（质量、工期、造价）与此变更引起施工单位的索赔损失，权衡轻重后再做决定。（3）签发之前，审核设计变更引起的造价增减幅度是否控制在预算范围之内，若确需变更但有可能超预算时，更要慎重。（4）变更中发生的材料代用应办理材料代用单，变更以后的材料应该性能更好、成本更低。坚决杜绝内容不明确、没有详图或具体使用部位，而只是纯材料用量变更。（5）设计变更要尽量提前，确需在施工中发生的，也要在施工前变更，防止拆除造成的浪费，也避免索赔事件的发生。（6）设计变更应记录详细，简要说明变更产生的原因、背景，变更产生的时间、参与人、工程部位以及提出单位。（7）工程变更以后的施工工艺应该个更加简洁，对总工期不产生影响。（8）明确工程变更的责任、费用承担方式及额度，追究责任方的责任。（9）注意变更部分是否已实施，若已实施则要注意按原图施工的拆除费以及拆除的材料、设备的回收和作价处理费。变更中某项目若取消或调减，则要扣减相应费用。,8 承包商工程变更处理策略,（1）发生的工程变更,尽量用工程变更的方式解决,而不是通过索赔的途径。因为索赔将使索赔额大打折扣，而且极容易引起业主的反感，影响承包商与业主的合作关系及承包商本身的信誉。（2）及时确定和处理变更，主动申请变更。将出现的工程变更问题及时处理，以免将问题积累下来算总账。对于一些数额较大的工程变更，尽可能的分解或分段，减少批复的难度。承包商签约后在施工过程中发现有比当前更有效的施工方案、先进技术或者按标书的施工方法根本无法施工时，应主动向工程师提出建议，主动申请变更。（3）及时提出书面确认口头指令的要求。没有工程师的正式指令，承包商可以不开始实施该项工程变更。对于工程师口头形式的工程变更令，需要以书面的形式向工程师提出书面确认口头指令的要求，确认必须在7天之内。以防止”指令性变更”演变为“推定性变更”。(4）设计修改一般会形成重大的工程变更，承包商可以在这个方面提出建议。如果符合业主的意图就可能会被采纳，由工程师下达变更指令，要求承包商实施。（5）当变更量很大时，要抓住新定施工单价的机会。承包商要关注工程量变化到什么程度时（增加或减少）可重新确定单价。承包商要善于利用此机会弥补以前失误。（6）建立工程变更台账。变更结束后承包人应及时建立工程变更台账，实时监控工程变更对于工程成本和工期的影响并及时采取相应措施，要善于利用停工权及时催促本月工程变更价款与本月工程款一同支付。同时为内部成本控制和项目经理过程考核提供依据，坚决杜绝项目经理部变更发生后未及时收回变更价款的的情况放生。,承包商如何创造变更条件,变中求利?,投标前分析变更的可能性,对可能变更的项目报低价,项目在实施过程中通过变更取消该项项目或减少其工程量,承包商并未因该项目的低价受到实际的损失,通过这一方式可以提高其它项目的单价,对分析可能增加的工程量的项目还应加大不平衡报价的力度。,前期投标策略的铺垫,为合理的变更创造条件,对利润空间较大的项目,应想办法寻求增加工程量,对亏损的项目应创造条件减少相应的工程量甚至取消该项工作。每一个分项工程施工方案的制定不仅要考虑技术的可行性、施工的经济性,还应结合其他分项工程,积极地为合理变更、索赔创造条件。,9 工程变更案例（一）,我国某高速公路在某标段土方工程中,工程量清单标明的路基开挖弃土量为605 000m3,至弃土场运距为5 km。在施工过程中,发现实际开挖路基的弃土量为635 250 m3,且新增的弃土必须运至11 km以外的新弃土场,从而增加了承包商的费用开支。,案例背景,承包商在工程变更申请报告中提出了2个要求:第一,开挖弃土量较工程量清单增加了5%,要求提高这部分土方的单价,即从合同中的20元/m3增至30元/m3。第二,对土方开挖量的增加及弃土运距的增加,要求工程师发放工程变更指令。,工程师审查后认为:第一,开挖弃土量较工程量清单增加了5%,但没有超过10%,不能改变开挖单价,而应按合同中已有的价格计算。第二,新增加弃土的运距由5 km增至11 km,可予以调整。经计算共增加费用1 461 076元,为工程师和业主所接受,工程师随即签发了工程变更指令,并同意调整工程价款,此项工程变更顺利解决。,变更处理,变更要求,9 工程变更案例（二）,某施工单位(乙方)与某建设单位(甲方)签订了某项工业建筑的地基强夯处理工程，包括开挖土方、填方、点夯、满夯等。由于工程量无法准确确定，按照施工合同规定，依照施工图预算方式计价，乙方必须严格按照施工图及施工合同规定的内容及技术要求施工。工程量由造价工程师负责计量。,工程在施工过程中，当进行到施工图所规定的处理范围边缘时，出现局部软弱土层，为了使夯击质量得到保证，势必将夯击范围适当扩大。若按此方案施工，则扩大范围内的施工工程量，在向工程师提出计量付款时，必然遭到拒绝。因为该部分的工程量超出了施工图的要求，也就超出了工程合同约定的工程范围，不属于造价工程师计量的范围。,乙方在分析具体情况后，向业主提出建议，将局部软弱土层进行换土施工，由于该建议的目的是为了保证工程质量，合情合理，业主接受了该项建议。,其后，乙方要求业主对其口头指令进行书面确认，业主以文字形式发出了变更内容明确的工程变更指令，并在变更实施前，由甲、乙双方确定了价款。这样，承包商避免了其它的索赔，形成了合法的指令性工程变更，并获得了变更部分的利润。,价款调整控制工具操作要领,二,施工索赔控制工具操作要领,四,工程变更控制工具操作要领,一,2008规范中规定的现场签证定义是：“指在工程建设施工过程中，发、承包双方的现场代表（或其委托人）对发包人要求承包人完成施工合同内容外的额外工作及其产生的费用作出书面签字确认的凭证。”。它不包含在施工合同和图纸中，也不像实际变更文件有一定的程序和正式手续。它的特点是临时发生、内容零碎、没有规律性，但是施工阶段投资控制的重点，也是影响工程投资的关键因素之一。,1 现场签证的含义及对造价控制的意义,2 现场签证的主要内容,3 现场签证遇到的问题及处理方式,4 常见的现场签证项目,4.1 地下障碍物的处理：开挖基础后，发现有地下管道、电缆、古墓等。这些属于不可预见因素，可根据实际发生的费用项目，经甲乙双方签字认可办理手续。,4.2 停工损失：由于甲方原因造成的停水、停电、停工超过合同约定的范围，可以就此办理签证手续。如：停电造成现场的塔吊等机械不能正常运转，工人停工、机械停滞、周转材料停滞而增加租赁费、工期拖延等损失；由于甲方资金不到位，中途长时间停工，造成大型机械长期闲置的损失可以办理签证。,4.3 由于地质资料不详或甲方在开工前没有提供地质资料，或虽然提供了但和实际情况不相符，造成基础土方开挖时的措施费用增加，可就此办理签证。,4.4 甲方供料造成的损失：如甲方供应材料造成的包装破损或者数量不足的签证;甲方供料,不符合设计要求和标准,需要进行加工签证。,4 常见的现场签证项目,4.6 材料的二次加工或使用特殊材料的签证 在包工包料工程的施工过程中,甲方往往指定采购部分材料,有的不能直接使用需进行现场二次加工。有的设计要求使用部分特殊材料,而定额中未包括需进行现场签证。如灌注砼设计要求增加早强剂等。,4.7 备用机械台班的签证 根据工程施工不能间断的需要,甲方为了防止停工而提出增加备用设备的要求,对甲方的要求应有现场签证。,4.8 零星维修项目签证。对于大检修工程、零星维修项目没有正规施工图纸，一般检修前由施工企业提出检修方案，检修完毕后办理工程签证，然后以工程签证办理工程结算。,4.5 场内二次搬运：由于道路狭窄，材料、机具不能一次运到施工现场，必须进行二次搬运发生的费用，经甲乙双方签字认可后办理相应的签证手续。,现场签证,签证的工程量,签证内容单价,竣工结算,技巧：签证前查看定额，防止承包商找一个高的单价，使签证的内容去适应那个单价而获得额外利润。,签证项目要齐全，工程量要涵盖全部项目。明确是计日工工程量还是合同工程量。,5 现场签证的核心签证工程量与签证单价,难点,6 甲乙双方处理现场签证的注意事项,6.1 现场签证内容要明确，项目要齐全。签证中要注明时间、地点、工程部位、事由，并附上计算简图、标明尺寸、注上原始数据，明确结算方式、结算单价。举例：某施工单位砌2m高的围墙办理签证如下：“应甲方要求用M2.5水泥砂浆砌2m高围墙85m3。”可是砌围墙需要先平整场地，需要搭拆脚手架，还需要抹水泥砂浆等。可是该签证中并未详细说明这些情况，势必影响其后期的结算。,6.2 与预算定额中规定相重复的签证项目，不应再要求签证。举例：施工单位在某工程中回填土套用某地区03定额的8-1后，又要求办理土方的双轮车场内运费（运距为100m）的签证，因为定额的注释（工作内容中）中明确素土垫层已经包含了150m的运距，所以，承包商该要求属于重复签证。,6.3 注意时限要求。在编制签证时,要注意施工合同条款约定的递交签证时限,承包商一定要在合同约定的期限前,将签证的增减额及结算提交给发包人,避免造成发包人拒收的情况发生。,6.4 签证手续要齐全。承包商要注重合同约定的签证手续和流程。签证流程举例：某工程合同约定：每份签证内容按各单项工程不同专业由承包人提出，监理工程师、业主造价工程师、业主单位主管经理按签批权限逐层签字审批后,由资料员编号才能生效,然后发放各单位实施。由承包单位将此次签证内容编制成预算书,报至业主造价工程师审核,然后经业主主管领导审批盖章后生效,进行过程跟踪结算,竣工结算时直接并入相应工程项下。,6 甲乙双方处理现场签证的注意事项,6.5 签证单要编号报审，建立签证台账，避免重复签发。6.6 注意随时留底，避免添加、修改现象。6.7 明确价格认证权限，注明材料的价格形式。6.8 零工的签发问题，注意单价的统一确定。,7 业主对于现场签证的签发原则,7.1 严格现场