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第六章 城市房地产交易法律制度,壹,贰,叁,肆,伍,第一节 房地产转让 第二节 房地产抵押第三节 房地产租赁 第四节 房地产赠与第五节 房地产交换 第六节 房地产中介,九逸作品,概念 房地产交易：城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。,第一节 房地产转让概述,1.1 房地产转让的概念 1.2 房地产转让的方式 1.3 房地产转让的原则 1.4 房地产转让的合同 1.5 房地产转让的条件 1.6 禁止转让的房地产 1.7 房地产转让的程序 1.8 房地产转让的效力,第一节 房地产转让概述,城市房地产管理法和城市房地产转让管理规定均对其从立法上予以界定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。,1.1 房地产转让的概念,君子,质胜文则野 文胜质则史,文质彬彬而后君子,第一节 房地产转让概述,1.2 房地产转让的方式 1）买卖 2）赠与 3）其他 合法方式,君子,质胜文则野 文胜质则史,文质彬彬而后君子,第一节 房地产转让概述,1.2 房地产转让的方式 1）买卖 房地产买卖是房地产转让的主要方式。即房地产转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产所有权并支付买卖房地产的相应价款。根据买卖标的状态，房地产买卖分为：现房买卖和期房买卖。,君子,文质彬彬而后君子,第一节 房地产转让概述,1.2 房地产转让的方式 1）买卖之现房买卖(即现售）根据国家有关规定，商品房现售，应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、设 施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已 确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。,君子,文质彬彬而后君子,第一节 房地产转让概述,1.2 房地产转让的方式 1）买卖之期房买卖(即预售）根据国家有关规定，商品房预售，应当符合以下条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)多层建筑已完成主体 结构三分之一以上；(五)高层建筑已完成地面以下的主体工程。,君子,文质彬彬而后君子,第一节 房地产转让概述,1.2 房地产转让的方式 2）赠与 即房地产赠与人将房地产无偿转移给受赠人的行为。赠与要签订赠与合同。赠与合同的属性：一是赠与合同是单务合同、无偿合同。即赠与人自愿单方承担将房地产无偿赠与对方的义务，受赠人享受无偿接受对房所赠与房地产的权利；二是赠与合同是实践性合同。赠与人将房地产交付受赠人的民事法律行为完成后，不得再行撤回赠与。如发生纠纷，受赠人可请求人民法院裁决。三是赠与合同是要式合同。房 地产赠与行为属所有权转移，应按照规定提交各项证明，办理登记过户手续，否则赠与无效。,君子,第一节 房地产转让概述,1.2 房地产转让的方式 3）其他合法方式 根据城市房地产转让管理条例的规定，其他合法方式主要指：（一）以房地产价格入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营地产，而使房地产权属发生变更的；（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（四）以房地产抵债的；（五）法律、法规规定的其他情形。,君子,第一节 房地产转让概述,1.3 房地产转让的原则 1）房地处分一致原则 2）价格管理原则 3）公示原则,君子,第一节 房地产转让概述,1.3 房地产转让的原则 1）房地处分一致原则 房地处分一致原则的适用，不是源于不动产权利的需要，而是基于房产与地产在实物形和价值上的不可属性。为此，在转让时应遵循“房随地走，地随房走”的基本规则。为此，物权法也做了相关规定。物权法第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。,君子,第一节 房地产转让概述,1.3 房地产转让的原则 2）价格管理原则 为维护房产交易市场交易价格的正常秩序，1994年国家计划委员会发布了城市房产交易价格管理暂行办法，该办法确定了房地产交易价格管理的三项制度：（一）价格指导制度；（二）价格评估制度；（三）成交价申报制度。,君子,文质彬彬而后君子,第一节 房地产转让概述,1.3 房地产转让的原则 2）公示原则 公示，即将物权变动的意思表示以特定的方式向社会公开显示，以使他人知晓。作为物权变动的公示原则，是指物权的变动必须以一定的方法公示方能发生一定法律效果的原则。在我国，动产物权变动的公示以交付为原则，登记为例外；不动产物权变动的公示以登记为原则。,君子,第一节 房地产转让概述,1.4 房地产转让的合同 1）房地产转让合同的概念 2）转让合同的有效要件 3）转让合同的内容,君子,文质彬彬而后君子,第一节 房地产转让概述,1.4 房地产转让的合同 1）房地产转让合同的概念 房地产转让合同是指当事人双方约定买卖、赠与或以其他合法方式转移房地产，由一方交付转移房地产及所有权于他方，另一方支付价款的协议。,君子,文质彬彬而后君子,第一节 房地产转让概述,1.4 房地产转让的合同 2）转让合同的有效要件（一）当事人主体资格；（二）意思真实表示；（三）不得违反法律、政策和社会公德。,君子,文质彬彬而后君子,第一节 房地产转让概述,1.4 房地产转让的合同 3）转让合同的内容（一）转让方、受让方的基本情况；（二）转让房地产情况；（三）房地产转让因由；（四）双方申报成交价款及双方议定的付款及房屋交付办法；（五）定金及违约责任；（六）纠纷解决的方式；（七）甲方乙方双方签字、盖章。,君子,第一节 房地产转让概述,1.5 房地产转让的条件 土地使用权取得的不同方式决定了转让条件的不同:1）出让方式取得土地使用权房地产的转让 2）以划拨方式取得的土地使用权房地产的转让,君子,文质彬彬而后君子,第一节 房地产转让概述,1.5 房地产转让的条件 1）出让方式取得土地使用权房地产的转让 其一，要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；其二，按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。分为两种情形：一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或 其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。,君子,第一节 房地产转让概述,1.5 房地产转让的条件 2）以划拨方式取得的土地使用权房地产的转让 以划拨方式取得的土地使用权房地产转让的前提，是必须经有批准权的人民政府审批。经审查准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获 收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。,君子,第一节 房地产转让概述,1.6 禁止转让的房地产（一）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（二）依法收回土地使用权的；（三）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（四）权属有争议的；（五）未依法登记领取权属证书的；（六）法律、行政法规规定 禁止转让的其他情形。,君子,第一节 房地产转让概述,1.7 房地产转让的程序（一）转让的程序：1、房地产转让当事人签订书面转让合同；2、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请办理过户手续。（二）转让的行政审查程序:1、受理（收验证件是否齐全、初审证件的真伪）；2、初审（核验证件、现场勘察、查档审核）；3、审批（全程审核、疑难问题 终结处理、签署审批意见）；4、缮证；5、收费发证。,君子,文质彬彬而后君子,第一节 房地产转让概述,1.8 房地产转让的效力 1）房地产转让无效的情形 2）效力待定的房地产转让行为 2.1)限制民事行为能力订立的房地产转让合同 2.2)无权代理订立的房地产转让合同 2.3)无处分权的人订立的房地产转让合同,君子,文质彬彬而后君子,第一节 房地产转让概述,1.8 房地产转让的效力 1）房地产转让无效的情形 1、因欺诈、胁迫的房地产转让行为无效；2、恶意串通损害国家利益、集体或者第三人利益的房地产转让行为无效；3、以合法形式掩盖非法目的的房地产转让行为无效；4、损害社会公共利益的房地产转让行为无效；5、违反法律、行政法规的强制性规定的房地产转让行为无效。,君子,第一节 房地产转让概述,1.8 房地产转让的效力 2）效力待定的房地产转让行为 2.1)限制民事行为能力订立的房地产转让合同 合同法第47条规定：“限制民事行为能力人订立的房地产转让合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认，法定代表人 未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。”,君子,第一节 房地产转让概述,1.8 房地产转让的效力 2）效力待定的房地产转让行为 2.2)无权代理订立的房地产转让合同 合同法第48条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。”,君子,第一节 房地产转让概述,1.8 房地产转让的效力 2）效力待定的房地产转让行为 2.3)无处分权的人订立的房地产转让合同 合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同无效”。除了以上三种情形外，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许 可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”,君子,第二节 房地产抵押,2.1 房地产抵押的概念 2.2 房地产抵押的性质 2.3 房地产抵押的形态 2.4 房地产抵押的设定 2.5 房地产抵押的范围 2.6 房地产抵押权的实现,称文小而指极大,举类迩而见义远,重 道,第二节房地产抵押,2.1 房地产抵押的概念 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，且债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产折价或变卖该房地产所得的价款优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务担保的公民、法人或者其他组织。,称文小而指极大,举类迩而见义远,重 道,第二节房地产抵押,（1）房地产抵押的从属性。抵押合同为担保主债务合同的履行而签定，是主债务合同的从合同。抵押权为保证债权的实现而设定，因而，抵押权从属于主债权，其因主债权的成立而成立，处分而处分，消灭而消灭。（2）抵押权的价值性。抵押权的价值性，主要体现在抵押设定标的物的价值与抵押所担保债务大小的相关性上。（3）抵押权的优先受偿性。由于抵押，在债务人不履行抵押担保的债时，债权人(抵押权人)有权比其他债权人优先从抵押财产的价值中得到清偿。,2.2 房地产抵押的性质,称文小而指极大,举类迩而见义远,重 道,第二节房地产抵押,1）建设用地使用权抵押2）土地承包经营权抵押3）正在建造的建筑物可以抵押4）不得抵押房地产的情形,2.3 房地产抵押的形态,称文小而指极大,举类迩而见义远,重 道,第二节房地产抵押,1）建设用地使用权抵押 物权法第180条规定“建设用地使用权可以抵押“，但未对不同属性的建设用地使用权的抵押作具体规定。对该问题土地管理法、房地产管理法做了相应规范：出让方式取得的建设用地使用权可以抵押；以划拨方式取得的建设用地使用权必须先行实现由划拨到出让的转变方可抵押；乡镇、村企业建设用地使用权不能单独抵押。,2.3 房地产抵押的形态,称文小而指极大,举类迩而见义远,重 道,第二节房地产抵押,2）土地承包经营权抵押 物权法第201条规定：“依照本法第180条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第183条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。”,2.3 房地产抵押的形态,称文小而指极大,举类迩而见义远,重 道,第二节房地产抵押,3）正在建造的建筑物可以抵押 物权法第180条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止 抵押的其他财产。,2.3 房地产抵押的形态,称文小而指极大,举类迩而见义远,重 道,第二节房地产抵押,4）不得抵押房地产的情形 物权法第184条规定的不得抵押的财产有：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有 争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。,2.3 房地产抵押的形态,称文小而指极大,举类迩而见义远,重 道,第二节房地产抵押,1）房地产抵押合同 2）房地产抵押登记,2.4 房地产抵押的设定,称文小而指极大,举类迩而见义远,重 道,第二节房地产抵押,1）房地产抵押合同 房地产抵押合同，是抵押人与抵押权人签订的、约定以特定的房地产担保债务但不移转房地产的占有，在债务人不履行债务时，抵押权人享有就该房地产的变价优先受偿权利的书面文件。【相关依据】城市房地产管理法第49条规定：“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。”担保法第38条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”,2.4 房地产抵押的设定,称文小而指极大,举类迩而见义远,重 道,第二节房地产抵押,2）房地产抵押登记概念：房地产抵押登记是指房地产抵押设定后，当事人向房地产行政登记机关办理房地产抵押登记的活动。种类：分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。,2.4 房地产抵押的设定,称文小而指极大,举类迩而见义远,重 道,第二节房地产抵押,2）房地产抵押登记效力：1、决定抵押权是否成立。已经登记，抵押权成立；尚未登记，则抵押权不能成立。2、确定抵押权的效力范围。通过抵押登记，可以确定抵押物的具体范围和抵押担保的债权范围。3、确定抵押权的顺位。如果同一抵押物上成立了多项抵押权或其他优先权，则按照抵押登记 的顺序决定优先受偿的顺序。一般而言，登记在先的权利人可以优先受偿。,2.4 房地产抵押的设定,案例分析：房、地产抵押合同的效力辩析,王某系房地产开发商，在城区黄金地段购买面积约30亩的土地使用权，盖一幢商贸楼。盖完后，因需开发另一楼盘无周转资金,便向工行借款一千万,并承诺以这块地做抵押。工行认为，单就这块地的价值远超过贷款数额且担保法还规定了房随地走，所以工行就同意了，并在土地管理部门办理了抵押权登记。后来，王某因资金周转出现问题，还得需要贷款，便又向建行以楼房抵押贷款500万元，双方在房管部门办理了房屋抵押权登记。后因王某楼房质量问题，出现滞销，没能及时还上贷款。两行将王某诉至法院，要求行使抵押权。,对两份抵押合同的效力及其性质存在三种意见：,第一种意见：两个合同均是无效合同。该意见认为，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第33条、房地产管理法第31条、担保法第36条、物权法第182、183条都在强调一个精神，即房随地走，地随房走，且其应属于一种强制性原则。工行抵押了地但是房子没有随着走。建行抵押了房子，但是地没有跟着走。两者均违反了上述原则，因此两合同均应是无效合同。,对两份抵押合同的效力及其性质存在三种意见：,第二种意见：第一个合同即工行所签的合同是有效，第二个合同即建行所签的合同是无效的。该意见认为，因为该宗土地先抵押给工行，楼房应该是随着土走，工行的合同是有效的。建行没有土地，只有一个楼房抵押，其没有附着的基础-土地，其违反了上述原则，所以建行的合同无效。,对两份抵押合同的效力及其性质存在三种意见：,第三种意见：两个合同都是有效的，只不过应是一个集合抵押。该意见认为，地与房是不可分割的，担保法第42条和物权法第180条第2款，都强调以上财产可以一并抵押，这就是典型的集合抵押。按照先登记优于后登记的原则，将来拍卖时一体拍卖，所得款先还工行，剩下的再还建行。,评析 同上述三种意见的不同观点：,第一，考虑这两份合同的效力首先应充分理解房随地走、地随房走是一个什么性质的原则，即它是一个强制性规则还是一个指引性规则，强制性规则是唯一的，违反了就是无效的；而该原则的解释是地可随走，房也可随地走，两者都是可以的，不唯一性说明这个原则不是一个强制性规定，而是一个指引性规则。其次，房、地关系是否存在主物与从物关系。从实物角度分析，主物是地，从物是房，房随应地走。但从权属关系分析，土地使用权和房屋所有权也是两个独立的权利，它们是可以分开的，都有自己的独立的价值，不存在主、从关系。担保法的第55条，物权法的第200条明确规定：土地使用权虽然抵押了，新增房屋并不成为抵押物，只不过在拍卖的时候要把房屋随着地一起拍卖，房屋拍卖款并不用于受偿。以此理解，说明房和地可以分开，不能因为谁跟谁走一概认定合同无效。,评析 同上述三种意见的不同观点：,第二，关于是否是集合抵押。担保法第42条和物权法第180条第2款“以上财产可以一并抵押”之规定，说明所有的抵押物只要一次登记就完成了抵押权的登记，但担保法第35条规定，房和地是分别向不同的登记部门进行登记的，是两个完全不同的合同及登记行为，不可能一次就完成抵押行为，这只能算做是共同抵押。再者，假设把房和地作为一个集合抵押物，就是在一个集合体上存在两个抵押权。按照先登记优于后登记的原则，拍卖时一体拍卖，所得款先偿还抵押在先的工行，剩余偿还抵押在后的建行，如房和地均贬值。,评析 同上述三种意见的不同观点：,第三，从法律意义上的物来讲，土地和房屋是两个独立的权利，是完全分开的，只所以强调房随地走，地随房走，是因为如分属两个不同权利主体的话，会发生一些权利冲突。由于两者之间的这种依存关系，立法才规定了房地相随的原则，但这种原则不能对抗立法所规定的登记，即当工行签订的土地使用权抵押合同，进行登记时，对没有登记的土地上房屋视为“一并登记”，可在整体变卖中优先受偿。但视为登记并不是已经登记，而后建行对房产登记了，在该房产设定了抵押权，这时就应该根据担保法、物权法相关规定，在清偿的时候，已登记的抵押权要优于未登记的抵押权，这样工行和建行各在自己登记的范围内优先受偿。,评析 同上述三种意见的不同观点：,因此，上述案中工行与建行所签的抵押合同均为有效合同，两者的登记行为也是有效的行为。如果没有地，房的价值可能没有那么高，如果没有房，地的价值也不会有很大幅度的高估。在具体操作上，可将地与房分别评估，然后一体拍卖，房与地的最后归宿是同属同一个权利主体，根据当事人意思自治的原则，工行在其土地的抵押权范围内对拍卖价款优先受偿，建行在其房产的抵押权范围内对拍卖价款内优先受偿，假设地款超出工行的债权额度，而房款不足弥补建行的债权额度，建行可在工行受偿后超出的价款内优先受偿；反之亦然,这样同样未违背房随地走，地随房走的原则。,尚 简,大道至简衍化至繁,简约不简单平凡不平庸,2.5 房地产抵押的范围,第二节 房地产抵押,1）房地产抵押权担保债权的范围2）房地产抵押权所及标的物的范围,尚 简,大道至简衍化至繁,简约不简单平凡不平庸,2.5 房地产抵押的范围,第二节 房地产抵押,1）房地产抵押权担保债权的范围 担保法第46条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。（1）主债权。主债权是主债务合同中约定，债权人要求债务人履行一定支付义务的权利，其应支付的数额是确定的。在贷款合同时，主债权是银行贷款的本金。（2）利息。利息是主债权的合法 孳息，它可以是法定利息，也可以是约定利息。,尚 简,大道至简衍化至繁,简约不简单平凡不平庸,2.5 房地产抵押的范围,第二节 房地产抵押,1）房地产抵押权担保债权的范围（3）违约金违约金是主债务合同约定的当事人不履行债务时应当另行承担的金钱给付责任，违约金是合同中事先约定的。（4）损害赔偿金损害赔偿金是当事人因不履行债务给另一方当事人造成的损失，损害赔偿金是违约行为发生后依法确定的。（5）实现抵押权的费用实现抵押权的费用不仅包括评估、拍卖或变卖抵押标的物的费用，也应包括为确认和实现抵押担保范围内的债权而发生的诉讼费或仲裁费、强制执行公证费、保全费和执行费等。,尚 简,大道至简衍化至繁,简约不简单平凡不平庸,2.5 房地产抵押的范围,第二节 房地产抵押,2）房地产抵押权所及标的物的范围（1）房地产自身；（2）房地产的从物；（3）房地产的从权利；（4）孳息。,尚 简,大道至简衍化至繁,简约不简单平凡不平庸,2.6 房地产抵押权的实现,第二节 房地产抵押,1）房地产抵押权实现的条件2）房地产抵押权实现的方式,尚 简,大道至简衍化至繁,简约不简单平凡不平庸,2.6 房地产抵押权的实现,第二节 房地产抵押,1）房地产抵押权实现的条件 房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三种：（一）房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭（抵押权不因当事人的约定和登记部门的规定而消灭）。,尚 简,大道至简衍化至繁,简约不简单平凡不平庸,2.6 房地产抵押权的实现,第二节 房地产抵押,1）房地产抵押权实现的条件（二）债权已过清偿期而未受清偿。债权已过清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期，应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。,尚 简,大道至简衍化至繁,简约不简单平凡不平庸,2.6 房地产抵押权的实现,第二节 房地产抵押,1）房地产抵押权实现的条件（三）对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。我国立法对于抵押权与主债权的关系，严格遵循抵押权的附从性，故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。,尚 简,大道至简衍化至繁,简约不简单平凡不平庸,2.6 房地产抵押权的实现,第二节 房地产抵押,2）房地产抵押权实现的方式 根据担保法规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”。据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有三种，即抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物。,第三节 房地产租恁,3.1 房屋租恁的概述 3.2 房屋租恁的合同 3.3 房屋转租 3.4 房屋租恁的特别效力 3.5 建设用地使用权租恁,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,房屋租赁是房地产市场中重要的一种交易形式。城市房地产管理法规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”,3.1 房屋租恁的概述,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,住宅用房的租赁：城市房地产管理法规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策”。,3.1 房屋租恁的概述,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,现行的房屋租赁政策主要有：1.房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证，承租人必须持有房屋所在地城市人民政府规定的租房证明和身份证明。2.承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。3.共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人享有优先承租权。4.租赁期限内，房屋所有权认转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。,3.1 房屋租恁的概述,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,1）概念2）备案,3.2 房屋租恁的合同,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,1）概念 合同法第212条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。房屋租赁合同是一种承诺合同，即合同一经签订，对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。,3.2 房屋租恁的合同,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,2）备案 根据城市房地产管理法的规定，房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同，且应向房产管理部门备案。,3.2 房屋租恁的合同,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,1）概念2）法律依据3）转租合同的效力,3.3 房屋转租,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,1）概念 房屋转租，是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。它与租赁权的转让虽然相似，但性质不同。由于房屋的使用收益与出租人的利益密切相关，因此近代各国民法在规定房屋转租制度时，形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式。,3.3 房屋转租,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,1）概念放任主义认为转租乃承租人的权利，如无目标性约定，承租人原则上可以转租，如法国、奥地利等；限制主义则规定非经出租人同意，承租人不得转租，如中国、德国、日本等；区别主义则强调区别不同情况或放任转租或限制转租，如意大利、俄罗斯及我国台湾 地区等。,3.3 房屋转租,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,2）法律依据 合同法第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”,3.3 房屋转租,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,3）转租合同的效力 转租合同效力的类型：（一）房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第224条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的（默示），应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。,3.3 房屋转租,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,3）转租合同的效力 转租合同效力的类型：（二）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。（三）房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合 同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。,3.3 房屋转租,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,1）买卖不破坏租恁2）承租人的优先购买权3）房屋承租人的共同居住人的继续租赁权,3.4 房屋租恁的特别效力,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,1）买卖不破坏租恁“买卖不破租赁”是指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。合同法229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。,3.4 房屋租恁的特别效力,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,2）承租人的优先购买权（一）法律依据 合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”,3.4 房屋租恁的特别效力,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,2）承租人的优先购买权（二）承租人行使优先购买权的构成要件承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。承租人只能在同等条件下行使优先购买权。承租人必须在一定的期限内行使优先购买权,3.4 房屋租恁的特别效力,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,3）房屋承租人的共同居住人的继续租赁权 合同法234条规定“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第 119 条也规定，承租人以一人名义承租私有房屋，在承租期间，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。,3.4 房屋租恁的特别效力,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,1）概念2）条件3）效力4）登记5）与国有土地租恁的区别,3.5 建设用地使用权租恁,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,1）概念 是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同建筑物、构筑物及其他设施租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。有以下特征：1、标的物是建设用地使用权；2、建设用地使用权人法律地位不变；3、受出让合同的限制；4、是一种要式法律行为。,3.5 建设用地使用权租恁,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,2）条件 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”,3.5 建设用地使用权租恁,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,3）效力1、建设用地使用权转让，不破坏租赁；2、建设用地使用权转让，承租人有优先购买权；3、建设用地使用权出租时，地上建筑物一并出租；4、建设用地使用权出租后，租赁关系不受抵押权影响；5、承租人可取得所建造的建筑物的所有权。,3.5 建设用地使用权租恁,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,4）登记 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第32条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记”。以登记为取得物权效力的标志。,3.5 建设用地使用权租恁,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,5）与国有土地租恁的区别 目前我国土地租赁存在着两种不同的方式。一是国有土地出租；二是建设用地使用权租赁。,3.5 建设用地使用权租恁,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,5）与国有土地租恁的区别 第一，法律关系主体不同。国有土地出租的主体是土地所有者与土地使用者；建设用地使用权租赁是在土地使用者之间进行。第二，租赁关系的标的不同。建设用地使用权租赁的标的是建设用地使用权本身，并不是土地；而国有土地租赁的标的物是土地，建设用地使用权的设定是租赁的结果。,3.5 建设用地使用权租恁,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,5）与国有土地租恁的区别 第三，转移的权利性质不同。在建设用地使用权租赁中，承租人取得的是建设用地租赁权；国有土地租赁设定的是土地使用权。第四，权利内容不同。建设用地使用权租赁中，承租人只能行使建用地使用权中对土地的占有、使用、收益的权利，不可将土地抵押或转让。而国有土地租赁的承租人则具有处分权能。,3.5 建设用地使用权租恁,存 真,明镜当台去妄存真,明心见性一语破的,第三节 房地产租恁,5）与国有土地租恁的区别 第五，随附出租的标的不同。建设用地使用权租赁，出租人只有完成了一定的开发之后才能出租建设用地使用权，因此，建设用地使用权租赁时往往涉及地上建筑物随同出租问题；而国有土地租赁是创设建设用地使用权的行为，一般不涉及地上建筑物的随同出租问题。,3.5 建设用地使用权租恁,第四节 房地产赠与,4.1 房屋赠与的概念 4.2 房屋赠与的合同 4.3 房屋赠与的相关税费,韬 略,步步为营环环相扣,胸有丘壑智珠在握,第四节 房地产赠与,房地产赠与是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。,4.1 房地产赠与的概念,韬 略,步步为营环环相扣,胸有丘壑智珠在握,第四节 房地产赠与,房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务，而房地产赠与属于单务行为，受让人不需要承担任何义务。在实践中，经常会出现为了某种目的(如避税)将房地产买卖变相转为房地产赠与的行为。房地产赠与可分为生前赠与和遗赠二种。,4.1 房地产赠与的概念,韬 略,步步为营环环相扣,胸有丘壑智珠在握,第四节 房地产赠与,1）概念 2）赠与合同的撤销,4.2 房地产赠与的合同,韬 略,步步为营环环相扣,胸有丘壑智珠在握,第四节 房地产赠与,1）概念 房地产赠与合同，是指房地产权利人与房地产受赠人就无偿转移房地产所有权所达成的协议。具有以下特点：一是赠与合同是单务合同、无偿合同；二是赠与合同是实践性合同；三是赠与合同是要式合同。房地产赠与行为属所有权转移，应按照规定提交各项证明，办理登记过户手续，否则赠与无效。,4.2 房地产赠与的合同,韬 略,步步为营环环相扣,胸有丘壑智珠在握,第四节 房地产赠与,2）赠与合同的撤销 不可以撤销情形：（一）具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同，无论财产权利是否转移，均不得撤销赠与；（二）经过公证的赠与合同；（三）没有法定的撤销赠与理由，赠与合同已经被履行或部分履行的不能被撤销。,4.2 房地产赠与的合同,韬 略,步步为营环环相扣,胸有丘壑智珠在握,第四节 房地产赠与,2）赠与合同的撤销 可以被撤销的情形：（一）财产权利尚未转移的，且不存在法定的不可撤销事由；（二）受赠人严重侵害赠与人或赠与人近亲属的；（三）受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的；（四）受赠人不履行赠与合同约定的义务的；（五）因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的