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建筑装饰工程结算与决算,1,建筑装饰工程结算,2,从风光无限到宣布破产，垫资是工程公司倒闭的罪魁祸首！,2015年初，具有房屋建筑工程施工总承包特级资质、中国民营企业500强、温州最大的建筑企业中城集团，被兰州一建以5800万元拍下。一家曾风光无限的建筑企业经历了2007年的巅峰和之后的飞速发展，却在2014年宣布破产重整。是什么拖垮了温州中城建设集团？,3,中城集团是典型中国民营建筑企业的代表。10多年来，公司董事长带领一家总资产不过几十万元的乡镇企业，逐步成为温州第一家房屋建筑施工总承包特级企业，公司注册资金30680万元。2012年时，中城集团在全国有150多个工程，合同值约188亿元。2012年以来，房地产行业形势不好，中城集团有几个工程项目受困，其中，安徽芜湖工程项目被套资金达到2个亿。此外，加上银行放贷情况不容乐观，各种原因造成中城集团资金紧张，直至资金链断裂。“中城集团已经近2年时间没有承揽新的工程项目”。如今，在全国尚有79个工地，工程合同值将近94亿元，其中在建44个，合同值约68亿元。中城集团债务总计13.9亿元，中城集团欠银行贷款本金8.9亿元,4,中城集团两年来未承接新工程，原有垫资款逐步转变为拖欠工程款。一年来，中城集团现金流入基本靠追讨拖欠工程款，中城集团现金流出主要是支付原拖欠工程成本及借款。当收回拖欠工程款不足以支付拖欠工程成本及借款时，也就无力偿债了，面临破产。,在目前房价全线下降背景下，大量中小开发商已完项目无力支付工程款，新建项目要求垫资施工；大量政府和国有项目债台高筑、以BT名义要求垫资施工，以审计名义拖延支付工程款。对于施工单位而言，如何避免成为下一个温州中城集团呢？,5,一、建筑装饰工程结算,工程结算是指施工单位与建设单位之间根据双方签订合同(含补充协议）进行的工程合同价款结算。工程结算是工程项目承包中一项十分重要的工作，主要表现在以下几个方面：（1）工程结算是反映工程进度的主要指标。（2）工程结算是加速资金周转的重要环节。（3）工程结算是考核经济效益的重要指标。,6,二、工程价款结算,1 工程价款结算的概念 工程价款结算指承包商在工程实施过程中，依据施工合同中有关付款条款的规定和已经完成的工程量，按照规定的程序向业主收取工程价款的一项经济活动。工程价款结算又分为工程预付款结算、中间结算和竣工结算。,7,二、工程价款结算,2 工程价款的结算方式 工程价款的结算，按照我国现行规定，合同中可根据不同的情况采取不同的形式。,8,二、工程价款结算,（1）按月结算方式 我国现行建筑装饰工程价款结算中，相当一部分是实行这种按月结算方式。这是一种以分部分项工程为对象，实行旬末或月中、月终结算、竣工后清算的结算办法。即先预付工程备料款，在施工过程中按月结算工程进度款，竣工后进行竣工结算。,9,二、工程价款结算,（2）竣工后一次结算方式 对于规模较小（一般工程承包合同价值在100万元以下的工程）、或者工期较短（12个月以内）的项目，可实行工程价款每月预支，竣工后一次结算的方式。,10,二、工程价款结算,（3）分段结算方式 当年开工且当年不能竣工的单项工程或单位工程，按照工程形象进度，划分不同阶段进行结算。,11,二、工程价款结算,（4）目标结算方式 在工程合同中，将承包工程的内容分解成不同的控制界面（验收单元），以建设单位验收控制界面作为支付工程价款的前提条件。也就是说，将合同中的工程内容分解成不同的验收单元，当施工企业完成单元工程内容并经有关部门验收质量合格后，建设单位支付构成单元工程内容的工程价款。,12,二、工程价款结算,（5）结算双方约定并经开户建设银行同意的其他结算方式。,13,二、工程价款结算,3 工程预付款及其扣回 工程预付款又叫工程备料款，施工企业承包工程一般实行包工包料，需要一定数量的备料周转资金。在承包合同条款中，规定在开工前由发包方拨付给承包单位一定限额的工程预付备料款，预付工程款的时间和数量在合同专用条款中约定，工程开工后再按照约定时间和比例逐次扣回。,14,二、工程价款结算,（1）工程预付款的数额 1）在合同条件中约定 发包人根据装饰工程的特点、工期长短、市场行情、供求规律等因素，招标时在合同条件中约定工程预付款的百分率。,15,二、工程价款结算,2）公式计算法 工程预付款的数额可根据施工工期、建安工程量、主要材料和构配件费用占建安工程量的比例以及材料储备期等因素来计算确定。其计算公式为：工程预付款数额=年度承包工程总值主要材料所占比重材料储备天数年度施工工日天数 或工程预付款限额=年度建安工程合同价预付备料款占工程价款比例 对于只包定额工日的工程项目，材料供应由建设单位负责，可以不付备料款。,16,二、工程价款结算,（2）工程预付款的扣回 发包人拨付给承包商的备料款属于预支的性质。工程实施后，随着工程所需材料储备的逐步减少，应以抵充工程款的方式陆续扣回，即在承包商应得的工程进度款中扣回。扣回的时间称为起扣点，起扣点计算方法有两种。,17,二、工程价款结算,1)按公式计算。这种方法原则上是从未完工程所需的主要材料及构件的价值相当于预付备料款数额时起扣，从每月结算的工程价款中按材料比重抵扣工程价款，竣工前全部扣清。其起扣点公式：未完工程材料款=预付备料款 未完工程材料款=未完工程价值主材比重 未完工程价值=合同总价-已完工程价值 预付备料款=（合同总价-已完工程价值）主材比重 预付备料款起扣点=（合同总价-已完工程价值）主材比重 备料款起扣点=工程价款总额预付备料款限额主要材料所占比重,18,二、工程价款结算,2）在承包方完成金额累计达到合同价一定比例（双方合同约定）后，由发包人从每次应付给承包方的工程款中扣回工程预付款，在合同规定的完工期前将预付款还清。或者也常采用在工程完工期前三个月将预付款总额按逐次分摊的方式扣回的方式。,19,二、工程价款结算,4 工程进度款的结算 施工企业在施工过程中，按逐月（或形象进度，或控制界面）完成的工程数量计算各项费用，向建设单位办理工程价款的支付（也称中间结算）。工程进度款的结算分三种情况，即开工前期、施工中期和工程尾期结算三种。,20,二、工程价款结算,（1）开工前期进度款结算 从工程项目开工，到施工进度累计完成的产值小于“起扣点”，这期间称为开工前期。此时，每月结算的工程进度款应等于当月（期）已完成的产值。其计算公式为：本期应结算的进度款本月期已完成产值本月已完成工程量预算单价相应收取的其他费用,21,二、工程价款结算,（2）施工中期进度款结算 当工程施工进度累计完成的产值达到“起扣点”以后，至工程竣工结束前一个月，这期间称为施工中期。此时，每月结算的工程进度款，应扣除当月（期）应扣回的工程预付备料款。其计算公式为：,本月（期）已完成产值(1-主材费所占比重),22,二、工程价款结算,（3）工程尾期进度款结算 按照国家有关规定，在工程的总造价中应预留出一定比例的尾留款作为质量保修费用，该部分费用称为质量保证金，又称“保留金”。质量保证金一般应在结算过程中扣除，在工程保修期结束时拨付。有关质量保证金的扣除，常见的有两种方式(以保修金比例为合同总额的5为例,保修金也可以是以最后造价为计算基数)：1）先办理正常结算，直至累计结算工程进度款达到合同金额的95时，停止支付，剩余的作为质量保证金；2）先扣除，扣完为止，也即从第一次办理工程进度款支付时就按照双方在合同中约定的一个比例扣除质量保证金，直到所扣除的累计金额已达到合同金额的5为止。,23,例题1 某工程合同价款为300万元，施工合同规定预付款为合同价的25%，主要材料为合同价款的62.5%，在每月工程款中扣留5%保修金，每月实际完成工程量如表所示。问题：（1）该工程的预付备料款、起扣点各为多少？（2）每月结算工程款为多少？,各月实际完成工程量 单位：万元,24,(1)预付备料款=30025%=75(万元)起扣点=300-75/62.5%=180(万元)（2）1月累计完成20万元，结算工程款=20-205%=19万元；2月累计完成70万元，结算工程款=50-505%=47.5万元；3月累计完成140万元，结算工程款=70-705%=66.5万元；4月累计完成215万元，超过起扣点，结算工程款=75-（215-180）62.5%-755%=49.38万元；5月累计完成275万元，结算工程款=60-6062.5%-605%=19.5万元；6月累计完成300万元，结算工程款=25-2562.5%-255%=8.13万元；,三、工程竣工结算,1 工程竣工结算的概念 工程竣工结算指施工企业按照合同规定的内容，全部完成所承包的工程，经有关部门验收质量合格，并符合合同要求后，按照规定程序向发包单位进行的最终工程价款结算。工程竣工结算分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算、建设项目竣工结算。竣工结算由承包方的预算部门负责编制，按规定程序进行核定。,26,装饰工程竣工结算的依据,1、清单计价规范2、施工合同 3、工程竣工图纸及资料 4、双方确认的工程量 5、双方确认追加（减）的工程价款 6、双方确认的索赔、现场签证事项及价款 7、投标文件 8、招标文件 9、其他依据,建筑装饰工程竣工结算实质是在原经审定的预算书(或投标报价书)的基础上进行增减调整，对相费用进行增减。1、原预算书(或投标报价书)的最终认定 由于某些原因如国家出台了新的调价政策等，将会使其费用发生变化，在竣工结算中必须加以确认。主要包括,装饰工程竣工结算,（1）分部分项工程量费应依据双方确认的工程量、合同约定的综合单价计算；如发生调整的，以发、承包双方确认调整的综合单价计算。（2）措施项目费应依据合同约定的项目和金额计算；如发生调整的，以发、承包双方确认调整的金额计算。,（3）其它项目费用应按下列规定计算：1）计日工应按发包人实际签证确认的事项计算；2）暂估价中的材料单价应按发、承包双方最终确认价在综合单价中调整；专业工程暂估价应按中标价或发包人、承包人与分包人最终确认价计算；3）总承包服务费应依据合同约定金额计算，如发生调整的，以发、承包双方确认调整的金额计算；,4）索赔费用应依据发、承包双方确认的索赔事项和金额计算；5）现场签证费用应依据发、承包双方签证资料确认的金额计算；6）暂列金额应减去工程价款调整与索赔、现场签证金额计算，如有余额归发包人。,三、工程竣工结算,2 竣工结算的编制方法 竣工结算的编制方法取决于合同对计价方法及对合同种类的选定。招标单位与投标单位，按照中标报价、承包方式、承包范围、工期、质量标准、奖惩规定、付款及结算方式等内容签订承包合同。,32,三、工程竣工结算,与合同方式相对应的竣工结算方法有：（1）固定合同总价结算的编制方法 竣工结算总价=合同总价设计变更增减价工程以外的技术经济签证+批准的索赔额工期质量奖励与罚金）一般地，固定价合同主要是对物价上涨因素进行控制，风险由施工单位承担，价款不因物价变动而变化。但设计变更变化了合同的范围，需要调整。发生了由业主承担的风险损失，承包企业应当按照索赔程序对增加的费用和损失向业主提出索赔。,33,三、工程竣工结算,（2）按固定合同单价结算的编制方法 目前推行的清单计价，大部分为固定单价合同，这里的单价以中标单位的所报的工程量清单综合单价为合同单价。该类型结算价计算公式为：竣工结算总价=（分部分项（核实）工程量分部分项工程综合单价）+措施项目费+(据实核定的)其他项目金额+规费+税金,34,三、工程竣工结算,（3）可调价合同结算的编制方法 可调价合同主要是考虑人材机市场变动可能较大，难以预测。而对物价变动允许按合同约定调价方式进行调整。(4)成本加酬金合同结算 目前我国还较少使用。但随着劳务分包制度的建立与完善，项目管理实力强的业主，可选择运用成本加酬金的结算方式。,35,三、工程竣工结算,3 工程竣工结算的编制依据 工程完工后，发、承包方应在合同约定的时间内办理工程竣工结算。在装饰工程工程量清单计价模式下，工程竣工结算应依据下列文件：,36,1、承包人应在合同约定时间内编制完成竣工结算书，并在向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，发包人应按以下规定时限进行核对（审查）并提出审查意见。,装饰工程竣工结算审查期限,三、工程竣工结算,4 工程竣工结算的编制 目前，装饰装修工程竣工结算书没有统一规定的表格。实际操作中，有的用预算表代用，有的则根据工程特点和实际需要自行设计表格。但工程竣工结算书一般应包括以下内容：(1)封面及编制说明(2)竣工结算费用计算程序表(3)工程设计变更费用计算细表(4)各种材料价差明细表（5）原审定的施工图预算书及施工合同有关条款,38,三、工程竣工结算,5 竣工结算的审查（1）审查的组织形式（2）竣工结算的审查 结算审查的方法一般有全面审查法、重点审查法、分解对比审查法、运用“统筹计算原理”匡算审查法。,39,建筑装饰工程决算,40,一、竣工决算的概念,1 建设项目竣工决算的含义 建设项目竣工验收阶段，由建设单位财务人员编制的反映项目从筹建到竣工投产全过程中发生的所有实际支出，包括设备工器具购置、建筑安装工程费和其他费用等。竣工决算是建设工程经济效益的的全面反映，是项目法人核定建设工程各类新增资产价值、办理建设项目交付使用的依据。,41,一、竣工决算的概念,2 竣工决算与竣工结算的区别 竣工决算不同于竣工结算，它们之间的区别如下表所示。,42,一、竣工决算的概念,3 建设项目竣工决算的作用（1）建设项目竣工决算是综合、全面地反映竣工项目建设成果及财务情况的总结性文件，它采用货币指标、实物数量、建设工期和各种技术经济指标综合、全面地反映建设项目自开 始建设到竣工为止的全部建设成果和财物状况。（2）建设项目竣工决算是办理交付使用资产的依据，也是竣工验收报告的重要组成部分。（3）建设项目竣工决算是分析和检查设计概算的执行情况，考核投资效果的依据。,43,二、竣工决算的内容（重点）,竣工决算是建设项目从筹建到竣工交付使用为止所发生的全部建设费用。为了全面反映建设工程经济效益，竣工决算由竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分组成。,44,二、竣工决算的内容,1竣工决算说明书 有时也称竣工决算报告情况说明书。在说明书中主要反映竣工工程建设成果和经验，是对竣工决算报表进行分析和补充说明的文件，是全面考核分析工程投资与造价的书面总结，主要内容主要包括：（1）建设项目概况。是从工程进度、质量、安全、造价和施工方面进行总的分析、说明和评价。（2）资金来源及运用等财务分析。包括工程价款结算、会计财务处理、财产物资情况以及债权债务的清偿情况。（3）基本建设收入、投资包干结余、竣工结余资金的分配处理情况。（4）各项经济技术指标的分析、计算情况。（5）工程项目管理及决算中存在的问题，并提出建议。例如：工程建设的经验及项目管理和财务管理工作以及竣工财务决算中有待解决的问题。（6）需要说明的其他事项。,45,二、竣工决算的内容,2竣工决算说明书 根据财政部印发的有关规定和通知，工程项目竣工决算报表应按大、中型建设项目和小型项目分别编制。大、中型建设项目竣工决算报表包括：建设项目竣工财务决算审批表；大、中型建设项目概况表；大、中型建设项目竣工财务决算表；大、中型建设项目交付使用资产总表；工程项目交付使用资产明细表。小型建设项目竣工财务决算报表包括：建设项目竣工财务决算审批表（同大、中型项目）；小型项目竣工财务决算总表；工程项目交付使用资产明细表。,46,二、竣工决算的内容,3建设工程竣工图 建设工程竣工图是真实地记录各种地上、地下建筑物、构筑物等情况的技术文件，是工程进行交工验收、维护改建和扩建的依据，是国家的重要技术档案。,47,二、竣工决算的内容,4 工程造价比较分析 批准的概算是考核建设工程造价的依据。在分析时，可先对比整个项目的总概算，然后将建 筑安装工程费、设备工器具费和其他工程费用逐一与竣工决算表中所提供的实际数据和相关 资料及批准的概算、预算指标、实际的工程造价进行对比分析，以确定竣工项目总造价是节 约还是超支，并在对比的基础上，总结先进经验，找出节约和超支的内容和原因，提出改进 措施。,48,三、竣工决算的编制,1 竣工决算的编制依据（1）建设工程计划任务书；（2）建设工程总概算书和单项工程综合概预算书；（3）建设工程项目竣工图及说明；（4）单项（单位）工程竣工结算文件；（5）设备购置费用结算文件；（6）工器具及生产用具购置费用结算文件。（7）工程建设其他费用结算文件（8）国家和地方主管部门颁发的有关建设工程竣工 决算的文件（9）招标投标文件与合同,49,三、竣工决算的编制,建设单位项目竣工决算的组成 建设单位项目竣工决算文件主要有文字说明和系列报表组成 文字说明主要包括以下内容（1）建设工程概况；（2）建设工程概算书和计划的执行情况；（3）各项技术经济指标完成情况和各项拨款的使用情况；（4）建设成本和投资效果分析，及建设中的主要经验；（5）存在的问题和解决的建议。,50,竣工决算的组成,竣工决算的内容,竣工决算报表,竣工情况说明书,竣工工程概况表,竣工财务决算表,建设项目交付使用财产总表,建设项目交付使用财产明细表,.,三、竣工决算的编制,2 竣工决算的编制要求 为了严格执行建设项目竣工验收制度，正确核定新增固定资产价值，考核分析投资效果，建立健全经济责任制，所有新建、扩建和改建等建设项目竣工后，都应及时、完整、正确的编制好竣工决算。,52,三、竣工决算的编制,3竣工决算的编制步骤（1）收集、整理和分析有关依据资料（2）清理各项财务、债务和结余物资（3）对照核实工程变动情况（4）编制建设工程竣工决算说明书（5）填写竣工决算报表（6）做好工程造价对比分析（7）清理、装订好竣工图（8）上报主管部门审查，按照国家规定上报审批、存档。,53,建设工程保证金,随着工程建设市场的快速发展，保证金制度得到普遍应用，且渗透到建设过程的若干环节，种类繁多。根据不完全统计，目前施工企业缴纳的工程保证金主要有以下几种类型：,我们不想交那么多保证金！,54,55,56,施工企业缴纳各类保证金，投入总量大，回收周期长，沉淀资金过多，严重影响企业整体资金运作。以浙江省长城建设集团有限公司（以下简称浙江长城）为例，2013年新签合同额89亿元，施工项目156个，完成产值82.3亿元，实现营业收入70.1亿元。公司在市场经营过程中，缴纳各类保证金情况如下表：,57,浙江长城2013年缴纳各类保证金合计33586万元，年末流动资金34.59亿元，工程保证金占流动资金的比例达9.42%。按银行贷款年利率7%计算，仅银行利息就要支付2351万元。建筑业是微利行业，产值利润率不足3%，工程保证金的筹措主要来自施工企业的流动资金，有不少是向银行借贷而来，资金成本很高，进一步降低了企业的利润水平，更阻碍了企业的转型发展。,58,工程保证金制度存在的主要问题建筑法律法规还不够完善。我国现行的建筑法招标投标法合同法都没有明确规定工程建设行业保证金收取的种类、比例和返还时间，对被管理者规范得较多，对建设单位规范得较少，对施工单位规范的较多，对行业主管部门规范的较少，这就从源头上给了相关政府主管部门和建设单位随意收取保证金的机会。滥用工程保证金制度。许多工程保证金缴纳缺少必要的法律依据。除了投标保证金有明确规定，其余的都缺乏法律法规的明确规定。工程保证金设置不够合理。保证金制度设计没有以建设单位与施工企业权利对等为基础。片面强调施工企业的履约保证，对建设单位提供履约保证要求不高。,59,工程保证金缴纳缺乏统一标准。工程建设市场管理部门众多，对施工企业的管理由“条状”变成“网状”管理，“多头管理”和“交叉执法”造成工程保证金制度缺乏规范和统一。工程保证金制度执行有偏差。根据招投标法规定：投标保证金一般不超过投标总价的2%，但最高不得超过80万元人民币。投标保证金除现金之外，可以使用银行保函、银行汇票、保兑支票等。但实际上招标人都要求施工企业以现金形式缴纳投标保证金，而且超过最高限额80万元的情况也时有发生。,60,进入2015年以来，房企倒闭、停工的消息不绝于耳。上千房企倒闭，开发商为何死也不降价？,比如原价10000元的房子，如今我都要死了，为何不卖5000元，如果还卖不出去，我卖3000元成不成。,61,地方政府不容许你降价在别人的地盘上混，就必须听地盘老大的。前几年任志强就说过，在地方政府眼里，开发商就是一个丫鬟，白天帮主人打理日常起居，晚上还要给主人暖床。在房地产利益链条上，开发商最多算老二，拿走大头的永远是老大。土地财政成了支撑地方经济增长的绝对主力，因此土地价格绝对不能下降，但土地价格不降的前提就是保证房价的稳定甚至上涨。所以在老大的地盘上混，你就不能出格，如今你带头掀起价格战，等待你的命运就是出局，永远不要再回来混。,62,借你钱的人不容许开发商有两种渠道借钱：一是银行贷款；二是民间融资，即所谓的高利贷。不管何种借款方式，都需要有抵押物的，有抵押就有评估。拿银行贷款举例来说，银行之所以借款给你，是因为你土地或房产物有所值，才有借钱给你的理由。一旦开发商大幅度降价处理，等于将银行的资产贱卖，这等于要了银行的命。当然这其中还有其他猫腻，银行能够借钱给你，说明开发商老板和银行关系不错。关系不错的背后，能够决定贷款的行长们肯定也拿了不少好处，这其中的玄妙相信大家都懂。如果一旦出现抵押物价值大幅度缩水，上面总行就要倒追责任，既然有降价风险，当初谁签字放的款，谁做的资产评估。写到这里相比大家就已经明白，作为银行来讲，宁愿你房子高价卖不出去，也不能让你低价倾销。如果开发商孤注一掷，拼死降价，作为银行，去当地房管局打个招呼，将抵押物封存，无法进行买卖合同备案，开发商想卖房也无力回天。,63,方向一“互联网+”催生智能化建筑在“互联网+”浪潮下，建筑行业出现一个新词智能建筑。只有两张床大小的迷你卧室，电钮一按自动转换成一间智能办公室；房屋墙体开裂了，涂上纳米“创可贴”。随着信息化技术和水平的提升，BIM（建筑信息模型）、大数据、物联网、移动技术、云计算等，都可以打破传统发展模式。而这些技术手段都是通过“互联网”实现，进而作用于建筑行业，提高行业信息化水平，降低成本，提高效率。嫁接“互联网+”是智能建筑发展的热门趋势。智能建筑是建筑行业未来的必定趋势，从国家层面到各地，均已把智慧建筑纳入智慧城市建设的高度予以重点推广,64,方向二 现代化建筑工业转型 3D打印是绝对不能缺席的“狠”角色3D打印进入建筑行业的最初表现形式是建筑模型，此类模型或用来为客户展示房屋样式，或被摆在家中当做艺术品欣赏，虽创意十足，但却是3D打印在该行业中最低级的应用。随着技术进步，如今3D打印实体房屋已被证明其可行性，一些3D打印实体房屋也陆续在世界各地出现。从技术角度讲，用3D打印技术制造一栋实体房屋有两种方式：一是打印出各房屋部件再进行后期组装；二是直接打印出成型房屋，后期仅需按要求安装门窗等即可。,65,Thank You!,66,